Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2023 г. N 08АП-7341/23 по делу N А70-9075/2023

город Омск

19 октября 2023 г.

Дело N А70-9075/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем веб-конференции дело N А70-9075/2023 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к жилищно-строительному кооперативу "Наш Домовой" (ИНН 7204107844, ОГРН 1077203014129) о взыскании 543 969 руб. 35 коп.,

в судебном заседании приняли участие:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Адамов Е.В. (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 10.01.2023 N 16/08-1-Д сроком действия 3 года);

от жилищно-строительного кооператива "Наш Домовой" - Максимов И.Ю. (предъявлены удостоверение адвоката, доверенность от 01.06.2023 сроком действия по 31.05.2026)

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Наш Домовой" (далее - ЖСК "Наш Домовой", кооператив, ответчик) о взыскании 461 122 руб. 32 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 19.01.2021 N 23-30/1689 за период с 01.04.2021 по 31.03.2023, 82 847 руб. 03 коп. пени за период с 01.12.2016 по 07.04.2023.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 31.05.2023 исковые требования удовлетворены частично. С ЖСК "Наш Домовой" в пользу Департамента взыскано 461 122 руб. 32 коп. основного долга, 57 281 руб. 69 коп. пени; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; также с кооператива в доход федерального бюджета взыскано 13 368 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, ЖСК "Наш Домовой" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 09.08.2023.

Определением от 09.08.2023 Восьмой арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, назначил судебное заседание по делу на 24.08.2023.

Рассмотрение дела в порядке части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) откладывалось.

Определениями от 18.08.2023, 22.09.2023, 06.10.2023 произведено изменение состава суда.

Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу.

Также сторонами представлены дополнительные пояснения и документы.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и Василенко Владимиром Георгиевичем, Сидоровым Александром Гавриловичем (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка от 19.01.2021 N 23-30/1689. Предметом договора явился земельный участок с кадастровым номером, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Клары Цеткин, д. 61 для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта. Пунктом 4.2 договора определено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок до: 15 февраля за первый квартал, 15 мая за второй квартал, 15 августа за третий квартал, 15 ноября за четвертый квартал. В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,05% не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки (п.5.2 договора). Срок действия договора определен с 31.12.2010 по 30.12.2013 года. Соглашение от 24.04.2014 стороны решили продлить срок действий договора по 21.04.2017 года.

Истец полагает договор возобновленным на неопределенный срок с 22.04.2017.

Актом приема-передачи от 19.01.2011 подтверждается передача земельного участка арендодателем арендаторам.

В соответствии с договором уступки прав (цессии) от 19.05.2016 арендатором по указанному договору аренды стал ответчик.

Соглашением от 20.06.2017 истец и ответчик изменили кадастровый номер земельного участка на 72:23:0216002:9680.

Как указывает истец, ответчик нарушил сроки исполнения обязательств по уплате арендной платы, в связи с чем, 17.03.2023 истец обратился в суд с заявлением о выдаче судебного приказа за взыскание задолженности с ответчика. По делу N А70-5485/2023 выдан судебный приказ от 20.03.2023 на взыскание с ответчика указанной задолженности. Определением 03.04.2023 данный судебный приказ отменен.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2016 N 62 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве" разъяснено, что не требуется соблюдение претензионного порядка при обращении в арбитражный суд с исковым заявлением (заявлением) после отмены судебного приказа судом. После чего истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, взыскав с ЖСК "Наш Домовой" в пользу Департамента 461 122 руб. 32 коп. долга, 57 281 руб. 69 коп. пени и отказав в остальной части иска.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ЖСК "Наш Домовой" являлся застройщиком по объекту: "Жилые дома с переменной этажностью ГП-5, ГП-6 со встроенными нежилыми помещениями по ул. К. Цеткин, 61, в г. Тюмени. Жилой дом ГП-5 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (I этап строительства). Жилой дом ГП-6 со встроенными нежилыми помещениями (II этап строительства), расположенных по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Клары Цеткин,61, корпус 5 и г. Тюмень, ул. Клары Цеткин, 61, корпус 6.

Жилой дом ГП-5 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (I этап строительства) был сдан в эксплуатацию 03.04.2020. Многоэтажному дому присвоен адрес: г. Тюмень, ул. Клары Цеткин 61, корпус 5.

Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями ГП-6, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Клары Цеткин, 61, введен в эксплуатацию 28.12.2020. Многоэтажному дому присвоен адрес: г. Тюмень, ул. Клары Цеткин 61, корпус 6.

Жилой дом ГП-4 был сдан в эксплуатацию 13.03.2012. Многоэтажному дому присвоен адрес: г. Тюмень, ул. Клары Цеткин 61, корпус 4.

После ввода объектов в эксплуатацию жилые и нежилые помещения были переданы пайщикам ЖСК "Наш Домовой" для регистрации ими права собственности.

Как следует из ответа публично-правовой компании "Роскадастр" (филиал по Тюменской области) от 29.09.2023 N 14-29/23-18281-ЭК, поступившего на запрос апелляционного суда, запись о первой регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные в здании с кадастровым номером 72:23:0216002:8551, адресным описанием - Тюменская область, г. Тюмень, ул. Клары Цеткин, д. 61, корп.4 внесена в ЕГРН 23.08.2012; на объекты недвижимости, расположенные в здании с кадастровым номером 72:23:0216002:15404, адресным описанием - Тюменская область, г. Тюмень, ул. Клары Цеткин, д. 61, корп.5 - 30.06.2020; на объекты недвижимости, расположенные в здании с кадастровым номером 72:23:0216002:15476, адресным описанием - Тюменская область, г. Тюмень, ул. Клары Цеткин, д. 61, корп.6 - 03.02.2021.

Сторонами не оспаривается, что земельные участки под МКД не сформированы, в отношении них не проведен государственный кадастровый учет.

Вместе с тем, в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, постольку право пользования земельным участком под домом у арендатора прекратилось, как и его обязанность по внесению арендной платы по договору за часть участка, расположенного под многоквартирным домом, введенным в эксплуатацию, и необходимого для его использования.

Таким образом, по мнению ответчика, при отсутствии действий по формированию земельного участка под введенными в эксплуатацию МКД и проведению кадастрового учета этих участков на арендатора не может быть возложена обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком.

Данная правовая позиция не противоречит подходу Верховного Суда Российской Федерации (определения от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443, от 19.07.2019 N 310-ЭС19-12648).

Из пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 16 ЖК РФ образование земельных участков под многоквартирными домами осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно статье 16 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка.

Переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка.

Статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривает предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.

На основании пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось в соответствии с одним из следующих документов: 1

) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

Образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории (пункт 4 частью 3 статьи 11.3 ЗК РФ).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ относится к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 1 статьи 42 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

В пункте 26 Постановления N 73 разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

При этом в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14 по делу N А60-21163/2012, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14 по делу N А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174 по делу N А40-130924/2014, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 по делу N А43-17503/2013 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности, сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

В силу вышеизложенного обязательства ответчика по уплате арендной платы должны были быть прекращены в отношении частей земельного участка, занятых введенными в эксплуатацию объектами, при этом для его прекращения не требовалось формирование земельного участка под этими объектами.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период пользования земельным участком с 01.04.2021 по 31.03.2023 и неустойки на период с 01.12.2016 по 07.04.2023 (заявление об уточнении исковых требований от 24.05.2023).

При этом из представленного истцом расчета задолженности видно, что начисление арендной платы производится на всю площадь земельного участка - 9988 кв.м.

Вместе с тем, как уже было отмечено выше:

- МКД по адресу: г. Тюмень, ул. Клары Цеткин 61, корпус 4 сдан в эксплуатацию 13.03.2012, первая регистрация права собственности на расположенный в доме объект недвижимости осуществлена 23.08.2012;

- МКД по адресу: г. Тюмень, ул. Клары Цеткин 61, корпус 5 сдан в эксплуатацию 03.04.2020, первая регистрация права собственности на расположенный в доме объект недвижимости осуществлена 30.06.2020;

- МКД по адресу: г. Тюмень, ул. Клары Цеткин 61, корпус 6 сдан в эксплуатацию 28.12.2020, первая регистрация права собственности на расположенный в доме объект недвижимости осуществлена 03.02.2021.

Также из расчета истца следует, что оплата ответчиком производилась до февраля 2021 года исходя из всей площади земельного участка, без учета ее уменьшения после 23.08.2012, 30.06.2020, формируя тем самым переплату.

Следует отметить, что к февралю 2021 года все три МКД, для строительства которых предоставлен земельный участок, сданы в эксплуатацию, в каждом из домов осуществлена первая регистрация права собственности на жилые помещения, что предполагает переход в общую долевую собственность собственников помещений в МКД частей земельного участка, необходимых для эксплуатации домов и, соответственно, прекращение аренды.

Предложенный истцом расчет незанятой МКД площади земельного участка (дополнительные пояснения от 22.09.2023), произведенный исходя только из площади застройки, без учета размещения элементов благоустройства апелляционный суд отклоняет как необоснованный.

Соответственно, поскольку как до 30.06.2020, так и после (в еще большем размере) на стороне ответчика формировалась переплата, а с 03.02.2021 основания для оплаты арендной платы отпали, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска как в части основного долга, так и в части неустойки.

Согласно положениям части 6.1 статьи 268, статьи 269, пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с нарушением норм процессуального права, повлекшим переход к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для суда первой инстанции.

В связи с отказом в удовлетворении иска, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 31.05.2023 по делу N А70-9075/2023 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу жилищно-строительного кооператива "Наш Домовой" (ИНН 7204107844, ОГРН 1077203014129) 3000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Е.Б. Краецкая Е.С. Халявин