Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2023 г. N 09АП-67662/23 по делу N А40-250311/2022

г. Москва

19 октября 2023 г.

Дело N А40-250311/22

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей О.Г. Головкиной, Е.Б. Алексеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.М. Ермаковой, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 августа 2023 года

по делу N А40-250311/22, принятое судьей С.В. Романенковой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, д. 21 стр. 1)

к Федеральному государственному казенному учреждению "Логистический центр" им. А.А. Григорьева

(ОГРН 1027739199806, 107143, г. Москва, ш. Открытое, влд. 16)

третьи лица: Правительство Москвы, Управление Федерального агентства по государственным резервам по ЦФО, ТУ Росимущества в городе Москве, Федерального агентство по государственным резервам, Росимущество

об изъятии

при участии в судебном заседании представителей:

от истца и Правительства Москвы: Апрелов С.А. по доверенностям от 22.12.2022 и от 19.07.2023, диплом ДВС 1097827 от 13.04.2001;

от ответчика: Рубцова О.В. по доверенности от 06.09.52022, диплом ВСВ 1045754 от 23.06.2005;

от Федерального агентство по государственным резервам: Заренкова А.А. по доверенности от 22.09.2023, диплом 107715 0000558 от 18.06.2021;

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились - извещены;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Федеральному государственному казенному учреждению "Логистический центр" им. А.А. Григорьева (далее - ФГКУ "Логистический центр", ответчик) об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 40А: - с кадастровым номером 77:04:0001007:2888, общей площадью 70,6 кв.м; - с кадастровым номером 77:04:0001007:2890, общей площадью 172 кв.м; об установлении суммы возмещения за изымаемые нежилые помещения в соответствии с отчетом об оценке от 20.07.2022 N П643-1108-ИЗ/2022, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Центр оценки "Аверс": - за нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0001007:2888 в размере 4 487 500 рублей; за нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0001007:2890 в размере 26 399 900 рублей; об определении, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременений) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемых нежилых помещений, в том числе записей от 06.03.2014 N 77- 77-12/002/2014-964, 77-77-12/003/2014-007, от 17.09.2014 N 77-77-12/053/2014-994, 77- 77-12/053/2014-997; об определении, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Российской Федерации и права оперативного управления Федерального государственного казенного учреждения "Логистический центр" им. А.А. Григорьева на нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:04:0001007:2888 общей площадью 70,6 кв.м и 77:04:0001007:2890 общей площадью 172 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 40А; перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерациигорода федерального значения Москвы на нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:04:0001007:2888 общей площадью 70,6 кв.м и 77:04:0001007:2890 общей площадью 172 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 40А; об установлении условий возмещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Управление Федерального агентства по государственным резервам по ЦФО, ТУ Росимущества в городе Москве, Федерального агентство по государственным резервам, Росимущество.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2023 исковые требования удовлетворены, установлены условия возмещения согласно резолютивной части решения суда.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части установления суммы возмещения

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на необходимость назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 18.10.2023 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица - Федерального агентства по государственным резервам, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2023 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, Волочаевская ул., д. 40А, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

ФГКУ "Логистический центр" принадлежат на праве оперативного управления нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 40А: -с кадастровым номером 77:04:0001007:2888, общей площадью 70,6 кв.м; -с кадастровым номером 77:04:0001007:2890, общей площадью 172 кв.м.

Нежилые помещения принадлежат на праве собственности Российской Федерации и закреплены на праве оперативного управления за Правообладателем, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРП) сделаны записи: -от 06.03.2014 N 77-77-12/002/2014-964, 77-77-12/003/2014-007; -от 17.09.2014 N 77-77-12/053/2014-994, 77-77-12/053/2014-997.

Департаментом издано распоряжение от 14.04.2022 N 19312 "Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества", в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О программе реновации жилищного фонда в городе Москве", нежилое помещение, принадлежащее правообладателю.

В соответствии с отчетом об оценке от 20.07.2022 N П643-1108-ИЗ/2022, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Центр оценки "Аверс", определена величина убытков причиненных обладателю прав за изымаемые нежилые помещения.

Сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0001007:2888 составляет 4 487 500 рублей без учета НДС, и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные правообладателю в связи с изъятием.

Сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0001007:2890 составляет 26 399 900 рублей без учета НДС, и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные правообладателю в связи с изъятием.

В адрес ответчика письмами от 05.08.2022 N ДГИ-И-56662/22 (трек номер 12599368505913), N ДГИ-И-56661/22 (трек номер 12599368505890) направлены проект соглашения об изъятии нежилых помещений для государственных нужд города Москвы с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Указанные документы (проект соглашения и отчет об оценке) 11.08.2022 получены ответчиком.

Ответчиком, с целью формирования размера возмещения, в адрес истца направлено подтверждение убытков, связанных с перепланировкой помещения с кадастровым номером 77:04:0001007:2890 (пом. I, площадью 172 кв.м.) в размере 1 990 783 рублей 77 копеек.

Ответчик полагает, что НП "Саморегулируемая организация судебных экспертов" пришло к выводу, что отчет N П643-1108-ИЗ/2022 от 20.07.2022, выполненный оценщиком ООО "Центр оценки "Аверс" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В связи с несогласием ответчика с предложенной Департаментом суммой возмещения за изымаемый объект, определением суда от 28.03.2023 назначена судебная экспертиза по делу N А40-250311/22.

Проведение экспертизы поручено ООО "Лаборатория судебных экспертиз", экспертам Вельгоше Ангелине Юрьевне, Слюсаревой Ольге Игоревне и Зубовой Татьяне Ивановне.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: - определить размер возмещения за изымаемые для государственных нужд города Москвы нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 40А: - с кадастровым номером 77:04:0001007:2888, общей площадью 70,6 кв.м; 4 - с кадастровым номером 77:04:0001007:2890, общей площадью 172 кв.м, включая рыночную стоимость, а также размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием нежилых помещений, по состоянию на дату проведения оценки?

Согласно Заключению экспертовN 135-ОЭ от 12.07.2023 размер возмещения за изымаемые для государственных нужд города Москвы нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 40А: с кадастровым номером 77:04:0001007:2888, общей площадью 70,6 кв.м; с кадастровым номером 77:04:0001007:2890, общей площадью 172 кв.м, включая рыночную стоимость, а также размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием нежилых помещений, по состоянию на 15.05.2023 составил: 37 889 632 рубля из них размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0001007:2888, общей площадью 70,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 40А, включая рыночную стоимость, а также размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием нежилого помещения, по состоянию на 15.05.2023 составил: 5 374 861 рубль; размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0001007:2890, общей площадью 172,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 40А, включая рыночную стоимость, а также размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием нежилого помещения, по состоянию на 15.05.2023 составил: 32 514771 рубль.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопросы, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцами выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцами сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К тому же подпункт "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

По мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования с учетом выводов, сделанных в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 августа 2023 года по делу N А40-250311/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Головкина О.Г. Алексеева Е.Б.