Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2023 г. N 18АП-13299/23 по делу N А07-34900/2022

г. Челябинск

23 октября 2023 г.

Дело N А07-34900/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Машиной Т.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.08.2023 по делу N А07-34900/2022.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

Общество с ограниченной ответственностью "Ева" (далее - ООО "Ева", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа десятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Машиностроителей, д.4, общей площадью 102,8 кв.м. (кадастровый номер 02:55:030127:1291), без учёта НДС 20%, по состоянию на 30.06.2022 года, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, заключаемого между Управлением и ООО "Ева", а именно:

- пункт 3.1 договора установить в следующей редакции: "стоимость объекта по настоящему договору составляет 3 428 000 (три миллиона четыреста двадцать восемь тысяч) рублей, без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, что подтверждается заключением эксперта N 47/23 по делу N А07-34900/2022, составленным ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ";

- пункт 3.3 договора установить в следующей редакции: "покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 342 800 (триста сорок две тысячи восемьсот) рублей, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора.

Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца" (с учетом принятых судом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аудит-Безопасность" (далее - ООО "Аудит-Безопасность", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.08.2023 (резолютивная часть от 02.08.2023) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вышеуказанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление просит решение суда отменить.

Податель жалобы указал, что согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 16.08.2023 ЮЭ9965-23-23236275 ООО "Ева" не является субъектом малого и среднего предпринимательства (до 10.07.2023). На момент подачи заявления заявитель являлся субъектом малого предпринимательства и соответствовал критериям статьи 3 Федерального закона N 159. Однако факт включения в реестр МСП находится в прямой взаимосвязи с моментом заключения договора купли-продажи. Поскольку между Управлением и обществом не было достигнуто соглашение по цене выкупаемого объекта муниципального нежилого фонда, общество обратилось в суд с требованием урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. Таким образом, ООО "Ева" не обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого муниципального объекта в рамках Федерального закона N 159. В том числе согласно сведениям из ЕГРЮЛ ООО "Ева" прекратило свою деятельность в качестве юридического лица 28.06.2023 (выписка от 16.08.2023).

Апеллянт также не согласился с выводами судебной экспертизы. Отметил, что экспертом подобраны аналоги с ранней датой предложения (ноябрь, декабрь 2021 года), в то время как дата оценки объекта - 30.06.2022. Рынок недвижимости за данный период претерпел изменения. Выбор аналогов экспертом не обоснован с точки зрения даты предложения. Кроме того, подобранные объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки по такому ценообразующему фактору как "местоположение". Таким образом, эксперт нарушает нормы ФСО, применяя в сравнительном методе исследования аналоги максимально неидентичные по ценообразующим факторам с объектом исследования.

От общества с ограниченной ответственностью "Ева" поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 24.02.2022 между Управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 6468.3 (далее - договор), по условиям которого арендодатель на основании Приказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 34нф от 21 февраля 2022 г. передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда (далее - именуемое объект) цокольный этаж 102,8 кв. м, с кадастровым номером: 02:55:030127:1291, расположенное по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Машиностроителей, д. 4 Литера А, общей площадью 102,8 кв. м, для использования под торговлю. Характеристики объекта муниципального нежилого фонда (далее - объект) приведены в техническом(их) паспорте (выкопировке) N 5656 от 9 июля 2019 г.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ) общество вправе воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды имущества.

Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендует указанное помещение по договору аренды от 08.04.2019 N 31955 более двух лет и отвечает требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, в связи с чем, имеет преимущественное право на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

ООО "Ева" обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества к ответчику.

16.09.2022 Управление направило обществу "Ева" договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.09.2022, согласно которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа десятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Машиностроителей, 4, общей площадью 102,8 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:030127:1291), именуемый в дальнейшем Объект. Характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту инвентарный номер 5656 (литера А) по состоянию на 09.07.2019.

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи, стоимость объекта по настоящему Договору составляет 6 456 151,82 руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом об оценке N 22-7/18/1-Н от 16.08.2022, составленным ООО "Аудит-безопасность".

Покупатель производит оплату стоимости объекта, указанную в пункте 3.1 раздела 3 настоящего договора, в рассрочку на основании письменного заявления путем перечисления денежных средств на счет, 1 указанный продавцом в настоящем договоре (п. 3.2 договора).

На основании п. 3.3 договора, покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 645 615,18 руб. перечисляемый на счет, указанным продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

Истец считает, что стоимость помещения, определенная оценщиком - ООО "Аудит-безопасность" является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости.

По инициативе истца оценщиком была произведена оценка рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения оценщиком Камаловой Зухрой Рифатовной.

В соответствии с выполненным отчетом N 92 от 12.10.2022 рыночная стоимость указанного выше нежилого помещения составляет 2 150 000 рублей, без НДС.

13.10.2022 истец в адрес ответчика направил письмо, в котором выразил намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены, исходя из стоимости 2 150 000 руб. 00 коп., указанной в отчете N 92 от 12.10.2022, выполненном частно-практикующим оценщиком Камаловой Зухрой Рифатовной, о чем был составлен и направлен протокол разногласий.

Согласно протоколу разногласий от 13.10.2022, истец просил изложить пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.09.2022, в следующей редакции:

- п. 3.1 договора: "Цена объекта составляет 2 150 000 (Два миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей, без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ", что подтверждается Отчетом об оценке N 92 от 12 октября 2022 г., выполненным частнопрактикующим оценщиком Камаловой Зухрой Рифатовной".

- п. 3.3 договора: "Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 215 000 (Двести пятнадцать тысяч рублей), перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора".

Письмом Управления от 27.10.2022 N 28393 предложение истца об изменении условия договора о цены было отклонено.

Изложенное, явилось основанием для предъявления истцом данного иска (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции урегулировал возникшие между сторонами разногласия относительно цены сделки, приняв за основу результаты судебной экспертизы.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, Законом N 159-ФЗ.

Согласно абзацу первому статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с абзацем первым статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Установив, что между сторонами спора возникли разногласия по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" Ахметгареевой Наталии Николаевне, на разрешение которой были поставлены вопросы:

- Определить соответствует ли Федеральному стандарту оценки "требования к отчету об оценке ФСО- N 3" и иным федеральным стандартам оценки отчет N 22-7/18/1-Н от 16.08.2022 г., составленный ООО "Аудит-безопасность" по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа десятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Машиностроителей, дом 4, общей площадью 102,8 кв. м (кадастровый номер 02:55:030127:1291)? Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

- Определить рыночную стоимость объекта нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа десятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Машиностроителей, дом 4, общей площадью 102,8 кв. м (кадастровый номер 02:55:030127:1291), без учета НДС 20% по состоянию на 30.06.2022 г.

Согласно заключению эксперта ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" N 47/23, экспертом сделаны следующие выводы:

По вопросу 1: Определить соответствует ли Федеральному стандарту оценки "требования к отчету об оценке ФСО-N 3" и иным федеральным стандартам оценки отчет N 22-7/18/1-Н от 16.08.2022 г., составленный ООО "Аудит-безопасность" по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа десятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Машиностроителей, дом 4, общей площадью 102,8 кв. м (кадастровый номер 02:55:030127:1291)? Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

Отчет N 22-7/18/2-Н от 16.08.2022 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Несоответствия отчета N 22-7/18/2-Н от 16.08.2022, Федеральным стандартам оценки, повлиявшие на величину рыночной стоимости объекта исследования:

- ст. 11 Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, ФЗ-135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- п. 5, ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)";

- п. 11 в, раздел V ("Анализ рынка"), ФСО N 7 "Оценка недвижимости (ФСО N 7)";

- п. 22 д, раздел VII "Подходы к оценке", ФСО N 7 "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

По вопросу 2: Определить рыночную стоимость объекта нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа десятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Машиностроителей, дом 4, общей площадью 102,8 кв. м (кадастровый номер 02:55:030127:1291), без учета НДС 20%, по состоянию на 30.06.2022 года.

Рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа десятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Машиностроителей, д. 4, общей площадью 102,8 кв. м, (кадастровый номер 02:55: 030127:1291), без учета НДС 20%, по состоянию на 30.06.2022 года составила, с учетом округления: 3 428 000 (Четыре миллиона четыреста двадцать восемь тысяч) рублей.

В силу положений статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

Поскольку заключением эксперта N 47/23 от 25.05.2023 разрешен вопрос о недостоверности отчета N 22-7/18/2-Н от 16.08.2022, исполненного оценщиком ООО "Аудит-безопасность", как несоответствующего федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке ФСО N 3" и иным федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная стоимость имущества подлежит определению по результатом судебной экспертизы.

Из заключения эксперта следует, что оценщиком нарушены нормы ФСО N 3, обоснование выводов приведено в заключении экспертизы N 47/23 от 25.05.2023.

Данные выводы судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспорены ответчиком и третьим лицом.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона N 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.

Поскольку заключением эксперта N 47/23 от 25.05.2023 разрешен вопрос о недостоверности отчета N 22-7/18/2-Н от 16.08.2022, исполненного оценщиком ООО "Аудит-безопасность", довод апеллянта об установлении выкупной стоимости в размере 6 456 151 руб. 82 коп. подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку отчет внесудебного оценщика признан судом первой инстанции недостоверным, выполненным с нарушением требований закона и федеральных стандартов оценки.

Результаты судебной экспертизы Управлением опровергнуты не были.

Возражения ответчика по существу сводятся к несогласию стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Доводы подателя апелляционной жалобы, заключающиеся в несогласии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, мотивированные отсутствием в заключении судебного эксперта того, по каким параметрам отчет об оценке, подготовленный ООО "Аудит-Безопасность", признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, какие именно нарушения допущены ООО "Аудит- Безопасность" при осуществлении оценочной деятельности, отклонены судебной коллегией как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Заключение эксперта носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточно исследованном материале. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности.

В экспертном заключении N 47/23 от 25.05.2023 указано, что по итогам проверки отчета об оценке N 22-7/18/2-Н от 16.08.2022, подготовленного ООО "Аудит-Безопасность", на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и существенных нарушений были выявлены следующие нарушения федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу изложенных обстоятельств судебный эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке N 22-7/18/2-Н от 16.08.2022, подготовленный ООО "Аудит-Безопасность", не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, что выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования.

Указанные обстоятельства Управлением также опровергнуты не были.

Само по себе несогласие апеллянта с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством и назначения повторной экспертизы. Противоречий или неполноты в проведенном исследовании ответчиком в материалы дела, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено. Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно содержания экспертного заключения N 47/23 от 25.05.2023 не опровергают его достоверности как доказательства по делу, а являются субъективным мнением апеллянта относительно хода экспертного исследования и тех выводов, к которым пришел судебный эксперт.

При наличии у ответчика сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта, он мог представить суду первой инстанции соответствующие доказательства, обосновывающие его сомнения, подготовленные специалистами, обладающими специальными знаниями в той же области, что и эксперт, такие как, например, заключение специалиста, рецензия на заключение эксперта либо заключение СРО, членом которой является эксперт, или какой-либо иной документ, составленный лицом, обладающим специальными знаниями и опровергающий заключение эксперта.

Однако, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, допустимых доказательств, подтверждающих и обосновывающих его сомнения в обоснованности заключения эксперта либо наличие противоречий в выводах эксперта, ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно статье 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная судебная экспертиза может быть назначена в связи с возникновением у суда, судьи сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения эксперта.

Ответчик по делу не является лицом, обладающим специальными познаниями, представитель ответчика не обладает специальными познаниями в области оценочной и экспертной деятельности по причине отсутствия соответствующих образования и квалификации, подтверждаемых соответствующими квалификационными аттестатами, отсутствует опыт работы оценщиком/экспертом, в связи с чем он не в состоянии самостоятельно обоснованно обвинять эксперта в недостоверных расчетах, подвергать критике заключение эксперта, ставить под сомнение его обоснованность, указывать на наличие противоречий в выводах эксперта.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал экспертное заключение N 47/23 от 25.05.2023 надлежащим и допустимым доказательством по делу.

Довод апеллянта о том, что в заключении экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, отсутствует надлежащая корректировка, не соответствует действительности, поскольку экспертом Ахметгареевой Натальей Николаевной были применены при оценке соответствующие поправочные коэффициенты, а также обосновано их примененное значение.

Выводы судебного эксперта Управлением опровергнуты документально не были.

Апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Управления о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку ответчиком не было представлено убедительных оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения повторной экспертизы. С аналогичным ходатайством к суду апелляционной инстанции Управление не обращалось.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал экспертное заключение N 47/23 от 25.05.2023 надлежащим и допустимым доказательством по делу и разрешил преддоговорной спор между сторонами, установив рыночную стоимость объекта (цену продажи имущества) в размере 3 428 000 руб., без учета НДС, установленном по результатам судебной экспертизы.

Иная достоверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости достоверными и непротиворечивыми доказательствами Управлением подтверждена не была.

При этом судебная коллегия отмечает, что Управление не воспользовалось своим правом на подачу ходатайства о проведении повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе апеллянт ссылается на то обстоятельство, что ООО "Ева" не обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого муниципального объекта в рамках ФЗ N 159 "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", а именно статьи 3, в которой говорится о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества, в случае если на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества сведения о субъекте предпринимательства не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (п.п. 5 ст. 3 ФЗ N 159)

Данное обстоятельство апеллянт обосновывает тем, что согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 16.08.2023 ООО "Ева" не является субъектом малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 1 статьи 64.2 Гражданского кодекса РФ, пунктам 1 и 2 статьи 21.1 Закона N 129-ФЗ регистрирующий орган принимает решение о предстоящем исключении юридического лица из Единого государственного реестра юридических лиц при наличии одновременно всех признаков недействующего юридического лица, к которым отнесены:

- непредставление в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих моменту принятия регистрирующим органом соответствующего решения, документов отчетности, предусмотренных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и неосуществление операций хотя бы по одному банковскому счету; такое юридическое лицо признается фактически прекратившим свою деятельность и может быть исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в порядке, предусмотренном указанным Федеральным законом.

Исключение недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ юридических лиц влечет правовые последствия, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами применительно к ликвидированным юридическим лицам (пункт 2 статьи 64.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сведения о предстоящем исключении общества "Ева" опубликованы 15.02.2023 в журнале "Вестник государственной регистрации о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ" (номер журнала часть 2 N 6(927)). Инспекцией 28.06.2023 внесена запись об исключении общества "ЕВА" из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Закона N 129-ФЗ.

Предъявляя иск об урегулировании разногласий истец представил выписку из ЕГРЮЛ, согласно которой ООО "Ева" являлось действующим юридическим лицом. Последующее процессуальное поведение ООО "Ева", от имени которого действовало уполномоченное лицо, не давало оснований полагать, что в отношении юридического лица инспекцией рассматривается вопрос об исключении его из ЕГРЮЛ в административном (внесудебном) порядке, в связи с чем ни директору ООО "Ева" ни его представителю не было известно о предстоящем исключении ООО "Ева" из ЕГРЮЛ, ими не отслеживались публикации регистрирующего органа и, соответственно, своевременно не направлено в срок, установленный Законом N 129-ФЗ, заявление в регистрирующий орган. Более того, ООО "Ева" подавало отчеты, декларации, сведения в ИФНС за 2022-2023 г., исполняло надлежащим образом обязательства по оплате арендных платежей за арендуемое имущество

Об исключении общества ООО "Ева" из ЕГРЮЛ руководителю общества стало известно после принятия решения по делу N А07-34900/2022, в связи с чем им была подана жалоба в Управление Федеральной налоговой службы по РБ.. Жалоба была рассмотрена и удовлетворена. Решением N 192/17гр от 28.08.2023 Управлением федеральной налоговой службы по РБ были отменено решение ИФНС N 39 о предстоящем исключении ООО "Ева" отменить.

На момент подачи апеллянтом жалобы, ООО "Ева" была исключена из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства по решению налогового органа, позже решение было отменено и ООО "Ева" было восстановлено в едином реестре юридических лиц и как следствие в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 26.09.2023 N ЮЭ9965-23-24129522.

Таким образом, ООО "Ева" к моменту подписания договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества имеет преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Так, в своей совокупности и взаимосвязи положения Федерального закона N 159-ФЗ предполагают в качестве одного из условий реализации преимущественного права на выкуп имущества его нахождение во временном владении (пользовании) непосредственно у субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

То есть важен статус лица, непрерывно владеющего в течение более двух лет имуществом.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих определениях от 18.12.2012 N 1864-О и от 16.02.2012 N 260-О-О неоднократно указывал на то, что Федеральный закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1); в качестве дополнительной гарантии, предоставляемой субъектам малого и среднего предпринимательства, данный Федеральный закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; при этом одним из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства такого преимущественного права является нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3).

Таким образом, помимо требования к размеру срока владения (пользования) имуществом, выкупаемым путем реализации преимущественного права, статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено также требование к субъекту права владения (пользования), который должен соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства на протяжении всего срока владения (пользования) таким имуществом.

Данный вывод суда первой инстанции соответствует правовой позиции, выраженной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 29.12.2015 N 307-ЭС15-10790 по делу N А56-40431/2014, от 13.05.2021 N 305-ЭС21-5703 по делу N А40-72173/2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 209-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства - это хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям, сведения о которых внесены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

В статье 4.1 Федерального закона N 209-ФЗ указано, что сведения о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях, отвечающих условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 указанного Федерального закона, вносятся в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с настоящей статьей.

Внесение сведений о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях, отвечающих условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и исключение таких сведений из указанного реестра осуществляются Федеральной налоговой службой.

Как установлено судом апелляционной инстанции по материалам дела, ООО "Ева" с 23.12.2002 по настоящее время зарегистрировано в качестве юридического лица в межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 39 по Республике Башкортостан.

Таким образом, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества ООО "Ева" относилось к субъектам малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух лет до даты подачи этого заявления.

При таких обстоятельствах, преддоговорной спор был разрешен судом первой инстанции верно, при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения. Иная оценка подателем жалобы обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку апеллянт освобожден от оплаты государственной пошлины, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.08.2023 по делу N А07-34900/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

А.С. Жернаков В.А. Томилина