Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2023 г. N 09АП-58161/23 по делу N А40-169073/2022

г.Москва

24 октября 2023 г.

Дело N А40-169073/22

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 19.06.2023 по делу N А40-169073/22

по иску ООО "Дин-Н" (ИНН 9709070879, ОГРН 1217700169851)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ивануха М.Б. по доверенности от 09.01.2023, диплом ВСБ 0453158 от 03.07.2004;

от ответчика: Цебеков А.А. по доверенности от 10.11.2022, диплом 137724 2748108 от 10.03.2017,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Дин-Н" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 59,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Воронцово Поле, д.5-7, стр.8, с кадастровым номером 77:01:0001019:3015, изложив отдельные пункты договора в редакции истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу решением ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель истца поддержал решение суда, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, представил отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст.262 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2023 отсутствуют.

Как следует из материалов дела, истец на основании договора аренды недвижимого имущества N 01-00013/07 от 16.01.2007, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, является арендатором недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Воронцово поле, 5-7, стр.8, общей площадью 59,1 кв. м.

Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ".

Как указывает истец, 27.04.2022 обратился в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения расположенного по адресу: г.Москва, ул.Воронцово поле, д.5-7, стр.8, с кадастровым номером 77:01:0001019:3015.

Письмом Департамента от 06.05.2022 N 33-5-44603/22-(0)-1 оказание услуги было приостановлено на 40 рабочих дней в связи с обеспечением проведения оценки рыночной стоимости выкупа объекта, подлежащего отчуждению из государственной собственности города Москвы.

Письмом Департамента от 24.06.2022 N 33-5-44603/22-(0)-5 оказание услуги было приостановлено на 22 рабочих дня для рассмотрения и подписания Обществом Проекта договора.

Департаментом городского имущества города Москвы 24.06.1011 предоставлен проект договора купли-продажи нежилого объекта для согласования с истцом по цене 8 255 000 руб.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете Департамента, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий и копию отчета об оценке. Согласно отчету от 30.06.2022 N 220627-0н рыночная стоимость объекта составила 4 985 000 руб.

Департамент городского имущества города Москвы не согласился с протоколом разногласий, проект протокола разногласий не подписал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, по делу определением суда 06.12.2022 назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил ООО "МСВ Консалт" (г.Москва, ул.Бутлерова, д.17б, эт.2, пом. ХI, ком.69, оф.113) Марченковой Светлане Владимировне.

Согласно представленному судебному заключению рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 59,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Воронцово поле, д.5-7, стр.8, с кадастровым номером 77:01:0001019:3015 по состоянию 27.04.2022 составляет 5 100 771 руб.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по п.3.1 договора купли-продажи.

При этом, исключая п.2.1.2 суд обоснованно исходил из того, что ни положениями ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ни положениями ст.13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона.

Пункты 2.1.3, 2.1.5, и 5.7 о возложении на истца обязанности и ответственности по оборудованию объекта средствами пожарной безопасности и приборами учета энергетических ресурсов также подлежат исключению, поскольку положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Пункт 2.1.4 обоснованно был исключен судом первой инстанции, поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя, требуемая в пункте информация находится в открытых источниках с круглосуточным доступом.

Поскольку Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ст.31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным, то суд обоснованно исключил п.2.1.6 - 2.1.6.5, 5.10.

Поскольку требование об установлении сервитута не основано на законе не является существенным для данного вида договора, не содержатся в Законе N 159-ФЗ как императивные нормы, поэтому п.2.1.7 правомерно были исключены из текста договора.

Из п.2.2 договора подлежат исключению отсылки по залогу, сервитуту и электронной закладной, ввиду того, что нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 159-ФЗ не предусмотрено обязательное оформления электронной закладной и сервитута.

Исключая п.2.4, п.2.5, п.2.6, абз.4-6 п.3.6, п.3.7-3.8, п.4.6, п.4.7-4.7.2, п.5.1, п.5.2, п.5.4, п.5.5, п.5.8-5.9, п.5.10, п.5.11, п.7.4-7.6, п.7.8-7.12, п.8.6 суд правомерно исходит из того, что действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности от продавца, равно как и контролирующими функциями в отношении условий расторжения договора, поскольку договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Поскольку нормы ФЗ "Об ипотеке" не распространяются на заключение договора купли-продажи по 159-ФЗ, в связи с чем, п.4.1, 4.2 договора подлежат изложению в редакции истца.

В части п.5.1, 5.2 судом правильно установлено, что стороны не достигли соглашения об установлении ответственности покупателя в виде неустойки, которое не может быть установлено в принудительном порядке, в связи с чем указанные пункты были исключены судом.

Пункт 5.3 подлежит изложению в редакции истца, согласно которой ответственность за уклонение от государственной регистрации в соответствии с нормами действующего законодательства должна быть обоюдной.

Раздел 7 договора подлежит дополнению пунктом - "По вопросам изменения или расторжения обязательств договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации", в редакции истца.

Пункт 8.3.3 также был изложен в редакции истца, поскольку данные условия не являются существенными, ответчиком не представлено доказательств в подтверждение правомерности его редакции договора.

Доводы жалобы ответчика о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, отклоняются судом.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В силу положений п.2 ст.5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра, копия которой имеется в материалах дела.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 27.04.2022 составляет 5 100 771 руб.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 в силу ч.ч.2, 3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.

У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно ст.68 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.

Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, при чем достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.

Статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что сведения, содержащиеся в отчете, являются оспоримыми, а итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанного в отчете, признается достоверной, если в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу.

В соответствии со ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу ст.3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком.

При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Доводы ответчика о том, что исключение п.2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6-2.1.6.5, 2.1.7, 2.1.8, 2.4, 2.5, 2.6, абз.4-6 п.3.6, п.3.7, 3.8, 4.6, 4.7-4.7.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.6, не правомерно, поскольку форма договора является типовой и утверждена приказом Департамента от 09.06.2012 N 115, апелляционной коллегией не принимается, поскольку нарушений прав ответчика исключением указанных пунктов из текста договора купли-продажи апелляционной коллегией не установлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда от 19.06.2023.

Руководствуясь ст.ст.176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2023 по делу N А40-169073/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Н.И. Левченко Е.А. Мезрина