Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2023 г. N 15АП-15829/23 по делу N А32-63243/2022

город Ростов-на-Дону

25 октября 2023 г.

дело N А32-63243/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.,

судей Сороки Я.Л., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания Семичасновым И.В.,

при участии:

от истца: представитель Байдина Я.Г. по доверенности N 3 от 10.01.2023, паспорт; генеральный директор Якушевская А.М., паспорт;

от администрации муниципального образования г. Армавир: представитель

Лысов В.Ю. по доверенности N 01-13/21/56 от 13.02.2023, паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью "Стройстиль": представитель Розгова И.М. по доверенности от 19.12.2022, паспорт;

от Прокуратуры Краснодарского края: прокурор отдела прокуратуры области Макаренко А.А., удостоверение N 335133;

от иных лиц, участвующих в деле: представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Армавирская топливная компания"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2023 по делу N А32-63243/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Армавирская топливная компания"

к ответчикам: администрации муниципального образования г. Армавир; обществу с ограниченной ответственностью "Стройстиль"

при участии третьих лиц: Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; общества с ограниченной ответственностью "Армбитум"; Прокуратуры Краснодарского края; Прокуратуры г. Армавира

о переводе прав и обязанностей, признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Армавирская топливная компания" (далее - истец, компания) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования г. Армавир (далее - ответчик-1, администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Стройстиль" (далее - ответчик-2, общество), в котором просило:

- перевести на ООО "Армавирская топливная компания" (ИНН 2302061290) права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 22.09.2022 года N 385-П, заключенному между администрацией МО г. Армавир ИНН 2302020670 и ООО "СтройСтиль" ИНН 2311104662 в части касающейся приватизации: Наливная эстакада для светлых нефтепродуктов литер XX - площадью 195,0 кв. м, кадастровый номер 23:38:0000000:1351; Эстакада слива литер XXII - площадью 76,7 кв. м, кадастровый номер 23:38:0000000:1560; Железнодорожный подъездной путь ТЭЦ на станции Армавир-2 СКЖД - протяженностью 809,5 м, кадастровый номер 23:38:0000000:1561; Здание мазутного хозяйства литер "К" - площадью 59,7 м, кадастровый номер 23:38:0102002:1242; Мазутная насосная литер "Л" - площадью 16,3 кв. м, кадастровый номер 23:38:0102002:1241; 3 Насосная литер "Л1" - площадью 209,9 кв. м, кадастровый номер 23:38:0102002:1245; Склад литер "И" - площадью 90,6 кв. м, кадастровый номер 23:38:0102002:1331; Мазутное хранилище литер "ЛЗ" - площадью 176,6 кв. м, кадастровый номер 23:38:0102002:1243; Мазутное хранилище литер "Л4" - площадью 176,6 кв. м, кадастровый номер 23:38:0102002:1244 Мазутное хранилище литер "Л 12" - площадью 34,2 кв. м, кадастровый номер 23:38:0102002:1238 Мазутное хранилище литер "Л 13" - площадью 120,7 кв. м, кадастровый номер 23:38:0102002:1239.

- признать торги в виде аукциона по продаже муниципального имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, Северная промзона, недействительными как несоответствующие статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ в части приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:6 и части земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:626 (ранее земельным участком с кадастровым номером 23:38:0102001:7) общей площадью 24007,5 кв. м.

Исковые требования мотивированы тем, что истец являлся арендатором спорного имущества, торги с последующим заключением договора купли-продажи муниципалитетом проведены с нарушением права преимущественного выкупа имущества в силу положений Федерального закона N 159-ФЗ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Армбитум", Прокуратура Краснодарского края, Прокуратура г. Армавира.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2023 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что истец участия в оспариваемых торгах не принимал. На протяжении всего срока действия договора аренды, препятствий в реализации преимущественного права выкупа объектов администрация не блокировала. Доказательства, подтверждающие наличие у компании реальных намерений выкупить спорные объекты в течение срока действия договора аренды, в материалы дела не представлены

При этом, суд отметил, что для защиты преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и перевода прав на себя законодателем установлен сокращенный срок исковой давности, который носит специальный характер. В течение двух месяцев с момента, когда арендатор узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, он имеет право требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Как указано самим истцом при обращении в ФАС России, при подписании договора аренды N 5244 от 15.09.2022 компании стало известно о том, что муниципалитет с торгов продал имущество, в состав которого вошло и спорное.

С учетом того, что с исковым заявлением общество обратилось 16.12.2022, применяя приведенные нормы о преимущественном праве выкупа арендуемого имущества, суд пришел к выводу о пропуске истцом двухмесячного срока, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Кроме того, суд принял во внимание, что ранее истец никаким не выражал волю на приобретение спорного имущества, данный спор возник со стороны истца уже после отказа нового собственника в продлении арендных отношений.

Эксплуатация принадлежащего истцу газопровода возможна без оформления прав на землю, а наличие газопровода на спорном земельном участке не наделяет собственника исключительным правом на землепользование.

Общество с ограниченной ответственностью "Армавирская топливная компания" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, исковые требования удовлетворить. В апелляционной жалобе повторены доводы искового заявления, указано, что судом не дана оценка нарушения администрацией норм Федерального закона N 159-ФЗ по предоставлению преимущественного права выкупа муниципального имущества заявителем до проведения аукциона по продаже имущества. Нарушение администрацией Закона N 159-ФЗ подтверждается приобщенными ранее в материалы дела ответами прокуратуры. Данные доводы поддержаны представителем Прокуратуры Краснодарского края в судебном заседании. Заявитель жалобы указывает, что компания соответствует требованиям, предусмотренным Законом N 159-ФЗ для приобретения имущества. Договоров аренды или субаренды между ООО "АТК" и ООО "Армбитум" не заключалось. Имелся четырехсторонний договор N 170/7т/1 на оказание услуг по подаче и уборке вагонов на железнодорожный путь необщего пользования ООО "Армавирский ПЖТ" (контрагент ООО "Армавирская топливная компания") при станции Армавир-Туапсинский для производства грузовых операций ООО "Армбитум" от 05.06.2020. Сторонами по договору были ОАО "РЖД" - перевозчик, ООО "Армавирский Промжелдортранс" - владелец, ООО "Армавирская топливная компания" - контрагент и ООО "Армбитум" - грузополучатель. По данному договору подавались вагоны, разгружались и нефтепродукты передавались грузополучателю - ООО "Армбитум", имущество находилось в аренде у ООО "АТК", которое пользовалось им в течении всего периода аренды. Кроме того, даже если бы между истцом и ООО "Армбитум" существовал такой договор, это не является основанием для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа. О факте проведения аукциона и оформления права собственности за новым собственником истцу стало известно лишь 21.10.2022 из письма Администрации муниципального образования город Армавир от 14.10.2022 N 30-15/6770 о продаже арендуемого муниципального имущества. Иных извещений о проведении торгов или о продаже муниципального имущества в адрес истца не поступало, в том числе и от ООО "Стройстиль". При подписании договора аренды, который к тому же был передан на подпись нарочно и позднее его даты, информации о продаже имущества специалистом администрации, передававшим договор, сообщено не было. В самом договоре об этом тоже нет никаких указаний. Как и в акте приема-передачи имущества, который подписывался при каждом договоре, не содержал информации о проведении аукциона и факте продажи имущества. Датой начала исчисления двухмесячного срока на подачу искового заявления является 21.10.2022, а так как исковое заявление подано 16.12.2022, то срок давности следует считать не пропущенным.

В отзыве на апелляционную жалобу Прокуратура г. Армавира указала, что в нарушение Закона N 159-ФЗ администрацией предложение о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества компании направлено не было, в связи с выявленными нарушениями, в адрес главы муниципального образования город Армавир 26.12.2022 внесено представление об устранении нарушений законодательства о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, вопреки доводам администрации Армавирская ТЭЦ не является единым имущественным комплексом и ООО "АТК" имело право преимущественного выкупа арендуемого имущества.

В отзывах на апелляционную жалобу администрация и ООО "Стройстиль" апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Армбитум" и Прокуратура г. Армавира явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2017 по делу N А32-26596/2016 признан незаконным отказ администрации муниципального образования город Армавир (письмо от 14.07.2016 N 01-83/5029/5048/16-21) о непринятии в муниципальную собственность объектов инженерной инфраструктуры Армавирской ТЭЦ; суд обязал Администрацию муниципального образования город Армавир принять объекты инженерной инфраструктуры Армавирской ТЭЦ в муниципальную собственность.

Судебными актами по делу N А32-26596/2016 установлено, что объекты инженерной инфраструктуры Армавирской ТЭЦ в силу прямого указания закона являются объектами муниципальной собственности.

Решением Армавирской городской Думы от 23.12.2021 N 192 утверждена Программа приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир на 2022 год, в которую включено имущество бывшего комплекса Армавирской ТЭЦ единым лотом.

Из материалов настоящего дела также следует, что между администрацией (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор аренды движимого и недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, их частей), находящихся в муниципальной собственности от 16.12.2018 N 5101, по условиям которого во временное владение и пользование предоставлено имущество по перечню, указанному в приложении N 1 к договору, расположенное по адресу: г. Армавир, уч-к Промзона, 16 ТЭЦ, сроком действия с 16.12.2018 по 15.06.2019.

Имущество передано по передаточному акту от 16.12.2018.

По истечении договора N 5101 от 16.12.2018 был заключен договор аренды N 5137 от 01.08.2019, сроком действия с 16.06.2019 по 30.06.2020.

По истечении договора N 5137 от 01.08.2019 был заключен договор аренды N 5161 от 24.08.2020, сроком действия с 24.08.2020 по 24.07.2021.

По истечении договора N 5161 от 24.08.2020 был заключен договор аренды N 5192 от 20.09.2021, сроком действия с 20.09.2021 по 19.08.2022.

В п. 7.1, 8.1 вышеназванных договоров указано, что договор аренды прекращается по истечении срока его действия.

По истечении договора N 5192 от 20.09.2021 был заключен договор аренды N 5244 от 15.09.2022, сроком действия с 05.09.2022 по 04.10.2022.

По акту приема-передачи от 04.10.2022 компания возвратила имущество администрации.

Согласно выписке из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства общество с ограниченной ответственностью "Армавирская топливная компания" относится к категории микропредприятие с датой включения в реестр - 01.08.2016.

01.07.2022 на официальном сайте в сети Интернет Администрации муниципального образования город Армавир: www.armavir.ru и на электронных площадках www.torgi.gov.ru и www.rts-tender.ru было размещено извещение о проведении аукциона в электронной форме и документация по проведению аукциона в электронной форме по продаже следующего муниципального имущества (N процедуры 21000003580000000006):

1) насосная, кадастровый номер 23:38:0102002:1332, площадью 3,9 кв. м, проходная, кадастровый номер 23:38:0102002:1334, площадью 9,7 кв. м, железнодорожный подъездной путь Армавирской ТЭЦ на станции Армавир-2 СКЖД, кадастровый номер 23:38:0000000:1561, протяженность 809,5 м, градирня, кадастровый номер 23:38:0000000:1393, площадью 182 кв. м, дымовая труба, кадастровый номер 23:38:0000000:2491, площадью 103,8 кв. м, внутристанционный газопровод от ГРП до котельной Армавирской ТЭЦ, кадастровый номер 23:38:0102002:1881, протяженность 519 м, навес для хранения соли, кадастровый номер 23:38:0000000:1743, площадью 88 кв. м, мазутная насосная, кадастровый номер 23:38:0102002:1241, площадью 16,3 кв. м, насосная, кадастровый номер 23:38:0102002:1245, площадь 209,9 кв. м, мазутное хранилище, кадастровый номер 23:38:0102002:1238, площадь 34,2 кв. м, мазутное хранилище, кадастровый номер 23:38:0102002:1239, площадь 120,7 кв. м, мазутное хранилище, кадастровый номер 23:38:0102002:1243, площадь 176,6 кв. м, мазутное хранилище, кадастровый номер 23:38:0102002:1244, площадь 176,6 кв. м, газораспределительный пункт ГРП, кадастровый номер 23:38:0103002:1302, площадь 14,6 кв. м, наливная эстакада для светлых нефтепродуктов, кадастровый номер 23:38:0000000:1351, площадь 195 кв. м, эстакада слива, кадастровый номер 23:38:0000000:1560, площадь 76,7 кв. м, административный корпус, кадастровый номер 23:38:0102002:1240, площадь 622,1 кв. м, газораспределительный пункт - ГРП, кадастровый номер 23:38:0102002:1330, площадь 6,4 кв. м, здание противопожарной насосной, кадастровый номер 23:38:0102002:1235, площадь 154 кв. м, здание главного корпуса, кадастровый номер 23:38:0102002:1231, площадь 7977,2 кв. м, здание химводоочистки, кадастровый номер 23:38:0102002:1247, площадь 306,8 кв. м, здание блока подсобных помещений, кадастровый номер 23:38:0102002:1367, площадь 496,8 кв. м, здание склада, Литер 3, реестровый номер П12770005457, кадастровый номер 23:38:0102002:1233, площадь 332,7 кв. м, склад, кадастровый номер 23:38:0102002:1331, площадь 90,6 кв. м, здание мазутного хозяйства, кадастровый номер 23:38:0102002:1242, площадь 59,7 кв. м, караульное помещение, кадастровый номер 23:38:0102002:1416, площадь 5 кв. м, здание канализационной насосной, кадастровый номер 23:38:0102002:1234, площадь 11,2 кв. м, здание теплопункта, кадастровый номер 23:38:0102002:1236, площадь 66,4 кв. м, гараж, кадастровый номер 23:38:0102002:1396, площадь 86,6 кв. м, нежилое здание, кадастровый номер 23:38:0102002:1237, площадь 107,7 кв. м, здание щитовой с переходным мостом, кадастровый номер 23:38:0102002:1232, площадь 1314,5 кв. м, склад ГСМ, кадастровый номер 23:38:0102002:1333, площадь 21 кв. м, насосная, кадастровый номер 23:38:0102002:1335, площадь 3,8 кв. м, водоснабжение от вспомогательного комплекса до основного комплекса Армавирской ТЭЦ, лит XXIX, протяженность 7200 м, кадастровый номер 23:38:0000000:3222, земельный участок (земли населенных пунктов) кадастровый номер 23:38:0102001:6, площадью 4 183 кв. м, разрешенное использование "подъездные железнодорожные пути", земельный участок (земли населенных пунктов) кадастровый номер 23:38:0102001:7, площадью 91 983 кв. м, разрешенное использование "производственная территория";

2) движимое имущество: мазутное хранилище (лит Л8), мазутное хранилище (лит Л18), мазутное хранилище (лит Л7), мазутное хранилище (лит Л10), мазутное хранилище (лит Л17), мазутное хранилище (лит Л9), мазутное хранилище (лит Л6), мазутное хранилище (лит Л11), наружные сети канализации (0088), емкости для мазута 2 шт., литер XIX, аппарат телемеханики, насос с эл.двигателем, маслоочистительная машина, насос ЦНС, мазутонасос, насос ЦНС, подогреватель сетевой, мазутонасос, насос СЭ-800-100-11, турбогенератор АТ12-2, аппаратура ТПМК-Е, подогреватель сетевой, котел ЦКТИ-75-39, насос ПЭ-100-53, подогреватель сетевой, литер I забор кирпичный, протяженность 699 м, литер II забор бетонный, протяженность 288 м, литер XI забор кирпичный, протяженность 101,5 м, Лифт; Электрифицированные задвижки (29 шт.); насос ХВО; насос 4К-В; механические фильтра (4 шт.); дутьевые вентиляторы котлов (3 шт.); насос ПЭН-4; насос конденсатный КЭН-2А; насос конденсатный КЭН-2Б; насос турбиномасляный, ТГ-2; насос электромасляный, ТГ-2; маслоохладители (3 шт.); масляный бак 8 мЗ; насос конденсатный бойлера: КНБ-1А; насос конденсатный бойлера: КНБ-1Б; центрифуга ТГ-1; фильтрпресс: ТГ-1; фильтрпресс: ТГ-2; циркуляционный насос: ЦЭН-1А; циркуляционный насос: ЦЭН-1Б; циркуляционный насос: ЦЭН-1В; насос бака низких точек: БНТ-1; насос бака низких точек: БНТ-2; деаэраторы, 75мЗ (3 шт.); турбогенератор ТГ-1; эжекторы Э-2А, Э-2Б (2 шт.); подогреватель ПВД-2; подогреватель ПНД-2; подогреватель сетевой воды пиковый ПСП-2; подогреватель сетевой воды ОСП-2Б; подогреватель: ПНД-1А; подогреватель: ПНД-1Б; щит управления турбогенератора N 2; баки низких точек (2 шт.); циркуляционный насос ЦЭН-2А; циркуляционный насос ЦЭН-2Б; сетевой насос СЭН-1; сетевой насос СЭН-2; сетевой насос СЭН-5; маслоохладитель ТГ1: МО-1А; маслоохладитель ТГ1: МО-1Б; душевой бойлер (2 шт.); паропровод 8-13 ата; редукционно-охладительная установка -1; редукционно-охладительная установка -2; щит управления турбогенератора N 1; мостовой электрический кран, грузоподъемность 30 т; трубопровод питательной воды; трубопровод пара от котлов 1,2; трубопровод пара от котлов 3; Краснодарский край, город Армавир, уч-к Промзона 16 РУ СН-бкВ распред. устр-во собствен, нужд 6 кВ (3 секци с АВР); Краснодарский край, город Армавир, уч-к Промзона 16 ГРУ-6 кВ главное распред. устр-во 6 кВ (2 системы шин, в т.ч. 1; аккумуляторная АКМ; двигатель генератор и подзарядный агрегат; грязевой насос; вакуумный насос; насос водозабора: БН-1; насос водозабора: БН-2; кран балка, 1,5 тонны; трансформаторы 315 кВА (2 шт.); буферная емкость ХВО, 100 мЗ; фильтры натрий-катионитовые (13 шт.); бак слабого раствора соли; станок токарный ДИП-200; станок токарный ДИП-300; станок фрезерный; механическая ножовка; пожарный насос ПН-3; пожарный насос; щелочной насос; насос коагулянта; насос дозатор; 4Дренажные баки (3 шт.); емкости для ГСМ (3 шт.); навес литер Г1; котел ЦКТИ-75-39; котел БКЗ-75/39-ГМ; фосфатные насосы (3 шт.); расширитель дренажей; расширитель периодической продувки; щит управления котла N 1; щит управления котла N 2; щит управления котла N 3; дымосос Д-18 (1); дымосос Д-18 (2); дымосос Д-18 (3); компрессор 202ВП-10/8У4; расширитель непрерывной продувки котлов 1,2; расширитель непрерывной продувки котлов 3, расположенные по адресу Краснодарский край, город Армавир, Промзона 16 ТЭЦ (Лот N 2).

Извещения размещены на сайте в сети Интернет на официальном сайте продавца Администрации муниципального образования город Армавир и на электронной площадке, дата определения участников - 02.08.2022, аукцион был назначен на 03.08.2022. Начальная цена продажи имущества определена в 103 355 965 рублей, размер задатка в 20 671 193 руб.

02.08.2022 организатор торгов на своем официальном сайте разместил Протокол заседания комиссии N 497 по проведению продажи муниципального имущества в электронной форме, согласно которому по лотам N 2, N 1 только по одной заявке было допущено к аукциону в электронной форме. Аукцион по данным лотам в электронной форме признан несостоявшимся.

15.09.2022 на своем официальном сайте организатор торгов разместил Протокол заседания комиссии N 502 по проведению продажи муниципального имущества в электронной форме, согласно которому Протокол заседания комиссии по проведению продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир, на торгах (аукционе, конкурсе) в электронной форме по рассмотрению заявок и признания претендентов участниками торгов от 02.08.2022 N 497 отменен.

16.09.2022 организатор торгов разместил протокол об итогах аукциона N 503 от 16.09.2022, согласно которому имущество по лоту N 2 продано по начальной цене в размере 103 355 965 рублей 00 копеек, победителем было признано ООО "Стройстиль".

Между администрацией (продавец) и ООО "Стройстиль" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 385-П от 22.09.2022.

Истец указывает, что часть объектов недвижимости, являющихся предметом рассматриваемых торгов, находились на момент проведения торгов в аренде ООО "Армавирская топливная компания", интересы которого затрагивают результаты проведенного аукциона. С момента своего основания общество было расположено по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, Северная Промзона, согласно договоров аренды с собственниками данной территории, то есть на земельных участках с кадастровым номером 23:38:0102001:6 и 23:38:0102001:7, которые входят в состав имущества, выставленного Администрацией муниципального образования город Армавир на торги под единым Лотом N 2.

Как указывает истец, компания непрерывно пользовалась недвижимым имуществом, расположенным на земельных участках с кадастровым номером 23:38:0102001:6 и 23:38:0102001:7, вносило арендную плату за пользование данным имуществом и земельными участками в течение почти 4 лет, а именно с 16.12.2018 по 04.10.2022.

Как указывает истец, о факте проведения аукциона и оформления права собственности за новым собственником истцу стало известно 21.10.2022 из письма Администрации муниципального образования город Армавир от 14.10.2022 N 30-15/6770 о продаже арендуемого муниципального имущества. В собственности компании находится сооружение с кадастровым номером 23:38:0102001:602, наименование: газоснабжение битумного хозяйства, протяженностью 457 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, Северная промзона, на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102001:7, о чем имеется запись в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю N° 23:38:0102001:602-23/229/2020-1 от 02.10.2020 года. Данное сооружение газопровода является опасным производственным объектом и стоит в реестре ОПО. Также на территории земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:7 установлена "Установка модификации битума "Давиал ПБВ ИН-ЛАЙН" с двумя емкостями объемом 35 м куб. Данная установка была установлена по согласованию с собственником земельного участка РОСИМУЩЕСТВО - Федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр), согласно запросу на согласование размещения N 19 от 26.01.2016 и поступившему на него ответу N 212 от 03.02.2016.

Помимо этого, на данном земельном участке по согласованию (письмо ФГУП "ФТ-Центр" от 05.09.2011 N 3614) были установлены резервуар для хранения нефтепродуктов объемом 2000 м куб. и 4 емкости объемом 75 м куб.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" регламентированы особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции закона на момент заключения спорного договора купли-продажи) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ уполномоченный орган предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Законом о приватизации, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Согласно абзацу второму пункта 11 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статей 195, 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное (статья 197 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В настоящем споре, согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 22.08.2008 г. N 159-ФЗ, для заинтересованного субъекта малого или среднего предпринимательства установлен специальный двухмесячный срок для заявления требований о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановление N 43) разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в определение Верховного суда Российской Федерации от 10.05.2016 N 310-ЭС16-3439 по делу N А08-8002/2014, от 01.08.2016 N 310-ЭС16-8398 по делу N А09-8612/2013, от 24.03.2016 N 304-ЭС16-2819 по делу N А45-3212/2015, предусмотренный частью 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ двухмесячный срок для требований о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке является специальным сроком исковой давности, пропуск которого является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исковое заявление подано 16.12.2022.

Заявитель жалобы утверждает, что о факте проведения аукциона и оформления права собственности за новым собственником истцу стало известно 21.10.2022 из письма администрации от 14.10.2022 N 30-15/6770.

В письме от 14.10.2022 N 30-15/6770 администрация сообщила о продаже недвижимого имущества (нежилых помещений), арендуемого компанией по договору аренды от 27.12.2021 N 5200т.

Заявляя о пропуске срока исковой давности, администрация и ООО "Стройстиль" указали, что истец обладал информацией о продаже имущества и земельных участков 15.09.2022 при подписании договора аренды N 5244 от 15.09.2022, данное обстоятельство прямо изложено истцом в жалобе на действия организатора торгов и оператора электронной площадки от 05.12.2022 N 53.

В жалобе от 05.12.2022 N 53 в ФАС России компания указала, что "лишь при подписании договора N 5244 от 15.09.2022, который, как оказалось, был сроком лишь на 1 месяц, нам стало известно о том, что Администрация муниципального образования город Армавир продала имущество и земельные участки, на которых оно находится" (т. 2, л.д. 122).

Доводы компании в исковом заявлении о том, что о факте проведения аукциона и оформления права собственности за новым собственником истцу стало известно 21.10.2022 из письма администрации от 14.10.2022 N 30-15/6770, в котором указание на договоры аренды спорного имущества отсутствует, противоречит содержанию жалобы истца от 05.12.2022 N 53, в котором истец прямо указывал о том, что о продаже имущества компании стало известно при подписании договора N 5244 от 15.09.2022.

При этом, суд отмечает, что указание на то, что о продаже имущества компании стало известно при подписании договора N 5244 от 15.09.2022 объясняет заключение договора N 5244 от 15.09.2022 на срок менее месяца с 05.09.2022 по 04.10.2022 и подписание сторонами акта возврата имущества от компании в пользу администрации от 04.10.2022.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой установлена недопустимость противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (принцип эстоппель, при котором участник спора может лишиться права выдвигать возражения, когда его поведение не соответствуют предшествующим заявлениям или поведению).

Главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Доводы заявителя жалобы о том, что подписание договора аренды произошло позднее даты договора, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствующими доказательствами не подтверждено. В представленных в материалы дела копиях договора N 5244 от 15.09.2022 отсутствует указание на иную дату подписания, при отсутствии доказательств иного договор считается подписанным в указанную в нем дату. При этом, даже если принять довод истца, что договор фактически был подписан позднее, то данный договор был подписан не позднее 04.10.2022 - акта приема-передачи к данному договору.

Суд находит поведение истца противоречивым, заявляя при рассмотрении дела в суде о том, что компания узнала о нарушении прав из письма от 14.10.2022 N 30-15/6770 и приводя доводы о том, что в материалы дела не представлено доказательств того, что администрация компанию ранее уведомляло о продаже спорного имущества, истец не дает убедительных объяснений тому факту, что до подачи иска он прямо признавал, что о продаже имущества он узнал при подписании договора N 5244 от 15.09.2022. Данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности истца при обосновании срока исковой давности, истец не может извлекать преимущества из своей непоследовательности.

Кроме того, суд отмечает, что имеет место быть судебная практика, в соответствии с которой арендатор, имеющий право преимущественное право приобретения имущества и требующий перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному по результатам торгов, должен был узнать о своем нарушенном с даты опубликования результатов проведенных торгов (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2023 по делу N А42-10062/2022).

Информация о торгах муниципалитетом была размещена на официальном сайте администрации и на сайте https://torgi.gov.ru/, информация о подведении итогов аукциона опубликована 16.09.2022, с указанной даты истец достоверно мог и должен был узнать о нарушении своего права, а также о том, кто является ответчиками по соответствующему требованию компании.

Относительно доводов заявителя жалобы о нарушении администрацией порядка предоставления преимущественного права выкупа, суд учитывает, что в Законе N 159-ФЗ прямо предусмотрены последствия несоблюдения требований к порядку совершения сделок по возмездному отчуждению государственного или муниципального имущества. Для арендатора таким последствием является право потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, которым арендатор может воспользоваться в течение двух месяцев.

Доказательства, подтверждающие наличие у компании реальных намерений и финансовых возможностей выкупить спорные объекты, составляющие часть единого имущественного лота в течение срока действия договора аренды и после опубликовании публичных материалов о проведении аукциона в материалы дела не представлено.

Сами по себе ссылки на нарушения требований Закона N 159-ФЗ не могут быть приняты как основание для удовлетворения иска, заявленного за пределами срока исковой давности.

Из содержания определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2014 N 589-О следует, что возможность обратиться за защитой нарушенных имущественных прав лишь в пределах установленного законом срока исковой давности должна стимулировать участников гражданского оборота, права которых нарушены, своевременно осуществлять их защиту. Применение судом исковой давности по заявлению стороны в споре направлено на сохранение стабильности гражданского оборота, защищает его участников от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Истец также просил признать торги в виде аукциона по продаже муниципального имущества недействительными в части приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:6 и части земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:626 (ранее земельным участком с кадастровым номером 23:38:0102001:7) общей площадью 24007,5 кв.м.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с пунктами 1 и 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее - Информационное письмо N 101) при рассмотрении требования о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов; лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством; нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 данного Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 - 2 и 3.1 данной статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов установлен постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300.

В данный перечень входят нефтепроводы и нефтепродуктопроводы диаметром DN 300 и менее, газопроводы и иные трубопроводы давлением до 1,2 Мпа, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Истец указывает, что у него на праве собственности имеется сооружение с кадастровым номером 23:38:0102001:602, наименование: газоснабжение битумного хозяйства, протяженностью 457 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, Северная промзона, на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102001:7.

Исходя из сведений, содержащихся в акте ввода в эксплуатацию газопровода от 18.03.2019, первичный пуск газа произведен давлением 0,3 МПа, произведена настройка технологического оборудования на следующий установленный проектом режим давления - 0,0002 МПа.

Для данного объекта разрешение на строительство не требуется, соответственно в силу статей 39.20, 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации истец не имеет исключительного право на приобретение земельных участков, занятых данным газопроводов.

Из материалов дела не следует, что размещение иного указанного истцом имущества (установка модификации битума, емкости, резервуар) дает истцу исключительное право на приобретение земельных участков.

При этом, по материалам дела, компания не подавала заявку как на участие в публичных торгах, так и на выкуп арендуемого имущества, не принимала участия в торгах, не вносила обеспечительный задаток, нарушений при формировании рыночной выкупной цены совокупного имущества по единому лоту N 2 заявителем не приведено и не доказано, следовательно, оснований для признания таких открытых и публичных торгов у суда не имеется.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2023 по делу N А32-63243/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Я.Л. Сорока П.В. Шапкин