Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2023 г. N 15АП-13678/23 по делу N А32-33283/2022

город Ростов-на-Дону

26 октября 2023 г.

дело N А32-33283/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2023 по делу N А32-33283/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Добрые соседи" (ОГРН 1162375039298 ИНН 2311221944)

к обществу с ограниченной ответственностью "Любимый город (ОГРН 1172375059581 ИНН 2311241468),

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1042305701954 ИНН 2310095359)

об обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Добрые соседи" (далее - истец, ООО "Добрые соседи") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Любимый город" (далее - ответчик, ООО "Любимый город. Дуэт" об обязании в течение одного месяца после вступления в силу решения суда выполнить в рамках обеспечения гарантийных обязательств следующие работы по безвозмездному устранению дефектов, установленных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0108020:9142: - Привести участок в соответствие с Проектной документацией Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка 10-14-К-ПЗУ и провести необходимое благоустройство с устройством парковочных мест (автостоянок для жителей), проездов, укладку асфальтобетонного покрытия, обустройство тротуаров, бордюрных ограждений; - Демонтировать забор, установленный на территории земельного участка на глубине 4 метров от его границы; - Установить забор по границе земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, третье лицо обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе третье лицо просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе мотивированных доводов не содержится, департамент выражает несогласие с решением суда.

В представленном в материалы дела отзыве ответчик выражает несогласие с принятым решением, просит удовлетворить апелляционную жалобу департамента. По мнению ответчика, судом первой инстанции не дана оценка ошибочным выводам технического заключения от 23.12.2022 N 560/22/1-Т3, суд не установил, на чем основаны выводы эксперта, какими нормами руководствовался эксперт при составлении заключения.

Представитель истца, ходатайство которого об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) было удовлетворено судом, в назначенное время не подключился к данной системе. Наличие технических сбоев в работе системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) не установлено.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, ответчик являлся застройщиком многоквартирных домов расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Душистая, 77 корпус 1 и ул. Душистая 77, согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 21.05.2021 N RU 23306000-5558-в-2020 (Душистая 77 литер 4) и от 30.09.2019 N RU 23306000-5068-в-2019.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0108020:9142, на котором расположены вышеуказанные многоквартирные дома, с момента передачи первого жилого (нежилого) помещения в соответствии с положениями законодательства находится в общедолевой собственности владельцев недвижимости в указанных домах.

Согласно протоколу от 17.01.2020 N 1 и протоколу от 03.12.2021 N 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Душистая, д. 77, корпус 1 и ул. Душистая д. 77, собственниками помещений выбран способ управления - управляющей организацией и принято решение о выборе в качестве управляющей компании ООО "Добрые соседи".

В результате обследования объектов истцом установлены следующие существенные нарушения строительных норм и требований законодательства, подлежащие устранению в рамках гарантийных обязательств.

15.04.2022 истец направил ответчику досудебную претензию по выявленным в ходе эксплуатации недостатки и отсутствию благоустройства в соответствии с проектной документацией. Однако претензия оставлена без ответа и финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Истец, представляющий интересы собственников помещений в многоквартирном доме в силу договора управления вправе требовать от застройщика устранения выявленных недостатков. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривалось.

Материалами дела подтверждается, что застройщиком многоквартирных домов по адресу: г. Краснодар, ул. Душистая, д. 77, корпус 1 и ул. Душистая д. 77 являлся ответчик.

В силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с частью 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование. Однако поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет). Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305- ЭС19-20516 (5).

На основании части 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В силу части 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Таким образом, действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем, бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

Из материалов дела видно, что объект (многоквартирные дома по адресу: г. Краснодар, ул. Душистая, д. 77, корпус 1 и ул. Душистая д. 77) введены в эксплуатацию согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 21.05.2021 N RU 23306000-5558-в-2020 (Душистая 77 литер 4) и от 30.09.2019 N RU 23306000-5068-в-2019, недостатки в виде отсутствия надлежащего благоустройства обнаружены на момент приема многоквартирных домов в обслуживание истцом в январе 2020 года и марте 2022 года, то есть в пределах гарантийного срока.

На момент ввода домов в эксплуатацию дорожное ограждение "Бульварное" строительной компанией было установлено по периметру всего земельного участка, на котором располагаются многоквартирные дома, а после частично демонтировано в 2020 году, данное ограждение изготавливалось строительной компанией за счет средств дольщиков и после ввода домов в эксплуатацию и передачи квартир собственникам, стало неотъемлемой частью общедомового имущества. Факт наличия дорожного ограждения "Бульварное" с северной стороны по границе земельного участка 23:43:0108020:9142 многоквартирных домов по адресу: г. Краснодар, ул. Душистая 77 корпус 1 и ул. Душистая 77 протяженностью на участке от ул. Ейское шоссе до ул. Целиноградская, на момент ввода многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Душистая 77 корпус 1 (литер 3) в эксплуатацию по состоянию на 2020 год, подтверждается фотоматериалами и актами представленными истцом.

Ответчиком документов, опровергающих доводы истца, не представлено.

В соответствии с разъяснением Министерства от 29.07.2019 N 28025-ОГ/04, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Сведения о характеристиках земельных участков в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержатся в кадастре недвижимости.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от природно-климатических условий расположения МКД включает в себя: уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества (подпункт "е"), содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого МКД объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт "ж").

Действующим федеральным законодательством установлен критерий для отнесения того или иного помещения (оборудования), находящегося в МКД, к общему имуществу собственников помещений в таком доме, а именно: функциональное назначение, предполагающее использование такого помещения (оборудования) для обслуживания более одного помещения в МКД.

Таким образом, обслуживание дворовой территории с элементами озеленения и благоустройства, и иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке, входит в работы по содержанию общего имущества в МКД.

На основании вышеизложенного, если на земельном участке, входящем в состав общего имущества, установлены элементы благоустройства в виде ограждения, то такие расходы за содержание придомовой территории оплачиваются за счет собственников помещений в МКД и являются общедолевой собственностью.

В обоснование исковых требований истец представляет копии проектной документации, акты осмотров, фотоматериалы, копии заявлений от собственников помещений по вопросу обеспечения пользования вышеуказанным земельным участком, копию технического заключения от 23.12.2022 N 560/22/1-ТЗ произведенного ООО "Глобал эксперт".

Доводы ответчика о том, что техническое заключение от 23.12.2022 N 560/22/1-ТЗ противоречит проектной документации, отклонены судом первой инстанции, как несоответствующие материалам дела. Суд установил, что актуальный проект был изготовлен в 2019 году, в котором указана конкретизация того, как должно быть установлено дорожное ограждение "бульварное", а также тип благоустройства в виде зеленой зоны (клумба). Суд указал, что данные сведения у истца и экспертной организации отсутствовали на момент изготовления технического заключения, в виду уклонения ответчика от предоставления данных документов в адрес истца и экспертной организации.

Однако, несмотря на изменения, произведенные в проекте, фактическое благоустройство на земельном участке независимо от его вида, по факту не соответствует ПЗУ, изготовленному в 2019 году, что подтверждается фотоматериалами, сделанными в разные периоды времени, актами технического состояния, составленными на момент принятия многоквартирных домов в обслуживание истца. Отсутствие проведения ответчиком благоустройства подтверждается техническим заключением от 23.12.2022 N 560/22/1-ТЗ, в котором указано на отсутствие необходимого благоустройства в соответствии с требованиями ПЗУ.

Доводы ответчика о том, что суд первой инстанции неправомерно принял в качестве доказательства техническое заключение от 23.12.2022 N 560/22/1-ТЗ, отклоняются апелляционным судом.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если экспертиза в силу Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При проведении заключения специалист руководствовался нормативными документами, справочной и методической литературой, которые относятся к объектам обследования. Выводы, содержащиеся в заключении, даны специалистом, обладающим специальными познаниями. Эти выводы полны, мотивированы, обоснованны, не содержат неясностей либо противоречий.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований и принятия заключения в качестве доказательства, не заявил соответствующее ходатайство о проведении судебной экспертизы. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не опроверг достоверность представленного истцом технического заключения от 23.12.2022 N 560/22/1-ТЗ, в связи с чем суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно руководствовался выводами заключения, ввиду отсутствия иных доказательств.

В ходе рассмотрения дела ответчиком в материалы дела не представлены доказательства возникновения дефектов в результате нормального износа, неправильной эксплуатации, или иных причин, исключающих вину застройщика, либо устранения указанного недостатка, следовательно, исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2023 по делу N А32-33283/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова