Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2023 г. N 13АП-31875/23 по делу N А21-255/2023

г. Санкт-Петербург

26 октября 2023 г.

Дело N А21-255/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Балакир М.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зотовой А.И.,

при участии:

от заявителя: представитель не явился, извещен,

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен,

от 3-го лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31875/2023) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.08.2023 по делу N А21-255/2023 (судья Брызгалова А.В.), принятое по заявлению:

заявитель: Зубко Зинаида Ивановна

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

3-е лицо: жилищно-строительный кооператив "Ганза 4"

о признании,

УСТАНОВИЛ:

Зубко Зинаида Ивановна (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление), выразившихся в погашении записей о регистрации договоров долевого участия и права залога, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу г. Калининград, ул. А.Невского, 192, по следующим договорам долевого участия:

- договор N Г4-2/4-20 от 16.03.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 61.54 кв. м со строительным номером 20, расположенной в секции N 4 на шестом этаже многоквартирного дома (N 2 по ГП), стоимостью 1 463 441 руб., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. А. Невского, 192;

- договор N Г4-2/4-17 от 16.03.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 61.60 кв. м со строительным номером 17, расположенной в секции N 4 на шестом этаже многоквартирного дома (N 2 по ГП), стоимостью 1 463 441 руб., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. А. Невского, 192;

- договор N Г4-2/6-3 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: трехкомнатной квартиры общей площадью по проекту 106.12 кв. м со строительным номером 3, расположенной в секции N 6 на третьем этаже многоквартирного дома (N 2 по ГП), стоимостью 2 653 000 руб., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. А.Невского, 192;

- договор N Г4-2/3-5 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 59.91 кв. м со строительным номером 5, расположенной в секции N 3 на третьем этаже многоквартирного дома (N 2 по ГП), стоимостью 1 497 750 руб., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. А.Невского, 192;

- договор N Г4-2/4-14 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: однокомнатной квартиры общей площадью по проекту 41.09 кв. м со строительным номером 14, расположенной в секции N 4 на пятом этаже многоквартирного дома (N 2 по ГП), стоимостью 1 027 250 руб., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. А. Невского, 192.

В качестве восстановления нарушенного права Зубко З.И. просила обязать Управление восстановить записи о государственной регистрации указанных договоров долевого участия.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен жилищно-строительный кооператив "Ганза 4" (далее - Кооператив).

Решением от 09.08.2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, передать дело в Калининградский областной суд для направления его в суд общей юрисдикции к подсудности которого оно относится, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель Кооператива не явился, направил письменные пояснения, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,

Между истцом Зубко З.И. (участник долевого строительства) с ООО "Ганза- сервис" (застройщик) заключены договоры долевого участия в строительстве:

- договор N Г4-2/4-20 от 16.03.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 61.54 кв. м со строительным номером 20, расположенной в секции NN 4 на шестом этаже многоквартирного дома (N 2 по ГП), стоимостью 1 463 441 руб., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. А. Невского, 192;

- договор N Г4-2/4-17 от 16.03.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 61.60 кв. м со строительным номером 17, расположенной в секции N 4 на шестом этаже многоквартирного дома (N 2 по ГП), стоимостью 1 463 441 руб., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. А. Невского, 192;

- договор N Г4-2/6-3 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: трехкомнатной квартиры общей площадью по проекту 106.12 кв. м со строительным номером 3, расположенной в секции N 6 на третьем этаже многоквартирного дома (N 2 по ГП), стоимостью 2 653 000 руб., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. А.Невского, 192;

- договор N Г4-2/3-5 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 59.91 кв. м со строительным номером 5, расположенной в секции N 3 на третьем этаже многоквартирного дома (N 2 по ГП), стоимостью 1 497 750 руб., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. А.Невского, 192;

- договор N Г4-2/4-14 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: однокомнатной квартиры общей площадью по проекту 41.09 кв. м со строительным номером 14, расположенной в секции N 4 на пятом этаже многоквартирного дома (N 2 по ГП), стоимостью 1 027 250 руб., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. А. Невского, 192.

Указанные договоры прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 14.08.2014 в отношении ООО "Ганза-сервис" введено наблюдение, установлено применение при банкротстве должника правил параграфа 7 Закона N 127-ФЗ "Банкротство застройщика", временным управляющим утверждена Ермакова Ольга Анатольевна, о чем произведена публикация 23.08.2014.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.12.2014 ООО "Ганза-сервис" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2018 удовлетворено ходатайство Аветисьянц А.В. о погашении требований участников строительства ООО "Ганза-сервис" путем передачи прав застройщика.

Права застройщика на объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Калининград, ул. А.Невского, дом 192 (дом N 1 по ГП и дом N 2 по ГП) и права аренды на земельный участок с кадастровым номером 39:15613-1007:0054 по адресу: г. Калининград, ул. А.Невского, дом 192, переданы созданному Кооперативу.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 07.12.2019 конкурсное производство в отношении ООО "Ганза-сервис" завершено.

Определение суда о завершении лицами, участвующими в деле о банкротстве, не было обжаловано и вступило в законную силу. Должник исключен из реестра юридических лиц 12.12.2019.

Общество после погашения требований участников строительства путем передачи незавершенного строительством объекта в порядке статьи 201.10 Закона N 127-ФХ утратило права застройщика и права на земельный участок, эти права перешли к Кооперативу (пункты 14 и 15 статьи 201.10 Закона N 127-ФЗ).

Однако согласно выписке из ЕГРН от 16.11.2022 регистрационные записи о государственной регистрации залога договоров участия в долевом строительстве, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу: г. Калининград, ул. А.Невского, 192, Управлением были погашены.

Полагая, что данные действия неправомерны, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и письменных пояснений, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В силу положений статей 197, 198, 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

10.06.2022 представителем Кооператива были представлены заявления о погашении записей о государственной регистрации договоров долевого участия в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:613100700:54.

Управлением при регистрации перехода прав от застройщика к Кооперативу были погашены записи о правах всех участников долевого строительства в части обременения земельного участка в ЕГРН, с чем не согласен заявитель.

Управление обосновывая свою позицию полагает, что права заявителя в данной ситуации не нарушаются.

Суд первой инстанции правомерно признал данное утверждение Управления ошибочным по следующим обстоятельствам.

Членами Кооператива являются все участники строительства, которые включены в реестр требований кредиторов ООО "Ганза-севрис" с требованиями о передаче жилых/нежилых помещений, по договорам долевого участия в строительстве, зарегистрированных в установленном порядке (в соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве). Однако Зубко З.И. несвоевременно подала соответствующее заявление о включении требований в реестр, в связи с чем ей было отказано судом в удовлетворении заявления о признании за ней статуса члена Кооператива (решение суда от 04.05.2022 по делу N А21-190/2021).

Впоследствии постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.05.2023 решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2022 по делу N А21-190/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

В названном постановлении суд указал, что согласно пункту 3 Обзора судебной практики дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, на жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность принятия их в члены кооператива.

Таким образом, у Кооператива возникла обязанность принять в свои члены участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, за которыми было признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного объекта

Возражения Кооператива, опирающиеся только на формальное отсутствие реестра о передаче жилых помещений в связи с ликвидацией Общества и необращение Зубко З.И. в рамках дела о банкротстве Общества с требованием о включении ее в реестр передачи жилых помещений, не обусловлены его законными интересами, а фактически направлены на получение собственной выгоды за счет другого участника, вложившего наряду с иными лицами денежные средства в строительство жилого дома. Подобные возражения по существу направлены на безосновательное устранение Зубко З.И. из числа претендентов на получение квартир, что не согласуется с основными началами гражданского законодательства.

Выводы Управления в части прекращения права Зубко З.И. как участника долевого строительства в связи с передачей объекта незавершенного строительства Кооперативу для завершения строительства, в отсутствие заявителя в составе членов Кооператива, обоснованно признаны судом первой инстанции ошибочными, поскольку Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), не устанавливает такого основания для прекращения договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Других оснований для погашения записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве ни в Федеральном законе "О несостоятельности (банкротстве)", ни в Закона N 218-ФЗ, ни в Законе N 214-ФЗ не предусмотрено.

В виду чего, суд первой инстанции обоснованно признал, что гашение записи о праве участника долевого строительства является в данной ситуации не законным.

В силу статьи 201.10 Закона N 127-ФЗ в рамках дела о банкротстве ООО "Ганза-сервис" осуществило передачу незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу и прав застройщика в пользу Кооператива, у которого в свою очередь возникла обязанность выполнить предусмотренные законом действия.

Вместе с уступаемым правом собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок, ООО "Ганза-сервис" также передало Кооперативу комплекс прав и обязанностей застройщика жилого дома, что означает перевод на Кооператив обязательств перед гражданами-инвесторами по передаче оплаченных ими жилых помещений после завершения строительства дома. Иное толкование может привести к возникновению права у Кооператива по своему усмотрению распоряжаться построенным объектом, в том числе, квартирами, которые были предметом договора долевого участия.

В соответствии со статьей 201.10 Закона N 217-ФЗ гасятся требования застройщика перед участниками долевого строительства, но не требования таких участников к созданному кооперативу и не прекращаются права требовать передачи объекта, который указан в договоре долевого участия.

Погашение требований участников строительства относится только к погашению записей о требованиях участников строительства в реестре требований о передаче жилых помещений, и погашение записей о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве должно произойти только после передачи участнику строительства жилых помещений, что и предусмотрено пунктом 11.1 статьи 48 Закона N 218-ФЗ.

Учитывая вышеизложенное, приняв во внимание, что на момент рассмотрения настоящего спора, квартиры, являющиеся объектами договора долевого участия, заявителю не переданы, право собственности на них не зарегистрировано, компенсация не выплачена (доказательства, свидетельствующие об обратном, в материалах дела отсутствуют), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления требований.

Довод о том, что спор неподсуден Арбитражному суду Калининградской области в связи с отсутствием у заявителя статуса индивидуального предпринимателя, апелляционным судом не принимается, поскольку такой довод в суде первой инстанции ни Управлением, ни третьим лицом не заявлялся.

С учетом изложенного, доводы подателя жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта. Суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства и исследовал доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применил нормы материального права. Обстоятельства, установленные статьей 270 АПК РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.08.2023 по делу N А21-255/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

М.В. Балакир Н.С. Полубехина