Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2023 г. N 09АП-53858/23 по делу N А40-192354/2022

г. Москва

31 октября 2023 г.

Дело N А40-192354/22

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.Б. Алексеевой, Н.И. Панкратовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.И. Воргулевой, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Объединенная автобаза"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2023 года

по делу N А40-192354/22, принятое судьей Н.А. Чекмаревой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21

строение 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Объединенная автобаза"

(ОГРН: 5147746080004, 119313, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ

Ломоносовский, пр-кт Ленинский, д. 95, помещ. 10Ц)

третьи лица:1) Правительство Москвы, 2) ГКУ города Москвы "Управление

подготовки территорий"

об установлении суммы возмещения

при участии в судебном заседании представителей:

от истца и Правительства Москвы: Пелевена Е.А. по доверенностям от

20.02.2023, 01.03.2023, диплом 107724 1128315 от 13.07.2017;

от ответчика: Григорян А.М. по доверенности от 12.10.2022, уд. адвоката N 3790 от

29.06.2020; Тумасян А.З. по доверенности от 12.10.2022, диплом ААН 2503564 от

30.06.2017; Кондратенко Ю.А. по доверенности от 01.09.2023, диплом ВСА от 07.06.2006;

от третьих лиц: 2) Юрова Е.В. по доверенности от 27.12.2022, диплом АВС 0449609

от 23.04.1998;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Объединенная автобаза" (далее - ООО "Объединенная автобаза", ответчик) об установлении суммы возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в соответствии с отчетом об оценке от 22.04.2022 N ДС-22-3/2-1, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Компания "Аудитор Столицы" (ООО "Компас"), в размере 819 416 295 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы и ГКУ города Москвы "Управление подготовки территорий".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2023 установлена сумма возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в соответствии с заключением эксперта от 09.03.2023 N 0123/01-БЭ, выполненным ООО "БСГ - Консалтинг групп" в размере 861 828 000 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части установления суммы возмещения

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на необходимость назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 30.10.2023 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца и третьих лиц возражали против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьих лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2023 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Объединенная Автобаза" является собственником следующих объектов недвижимости:

1) земельный участок с кадастровым номером: 77:06:0005005:10, площадью 36 518 кв.м;

2) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:5608, площадью 1916,7 кв.м;

3) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1004, площадью 9,3 кв.м;

4) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1024, площадью 82,1 кв.м;

5) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1025, площадью 728,8 кв.м;

6) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1017, площадью 1 084,6 кв.м;

7) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:3612, площадью 3 454,5 кв.м, расположенное в нежилом здании с кадастровым номером: 77:06:0005005:1016, общей площадью 3 760,9 кв.м;

8) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1023, площадью 570,1 кв.м;

9) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1021, площадью 3 392,9 кв.м;

10) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:5607, площадью 51,2 кв.м;

11) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:5606, площадью 35,8 кв.м;

12) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1026, площадью 14,6 кв.м;

13) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1027, площадью 106,6 кв.м;

14) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1028, площадью 179,1 кв.м;

15) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:28, площадью 4 737 кв.м;

16) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1022, площадью 26,1 кв.м;

17) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:5605, площадью 542,1 кв.м,

18) земельный участок общей площадью 4 737,0 кв.м с кадастровым номером 77:06:005005:28.

Во исполнение Постановления Правительства Москвы от 05.10.2021 N 1552-ПП

"О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, расположенной

адресу: ул. Одесская, влд. 4-6" Департаментом издано распоряжение от 26.01.2022

N 582 "Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества".

В адрес ответчика письмом за исходящим N УПТ-11-29/22-86 от 26.04.2022 направлен на согласование проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости.

В соответствии с отчетом об оценке от 22.04.2022 N ДС-22-3/2-1, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Компания "Аудитор Столицы" (ООО "Компас") итоговая величина всех убытков, причиненных ответчику в связи с изъятием объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Одесская, вл.6, составляет 819 416 295 рублей.

Поскольку срок на подписания соглашения об изъятии недвижимого имущества истек, истец обратился с настоящим иском в суд.

В связи с несогласием ответчика с предложенной Департаментом суммой возмещения за изымаемый объект, определением суда первой инстанции от 07.12.2022 назначена судебная экспертиза по делу N А40- 192354/22-64-1508, проведение которой поручено ООО "БСГ - Консалтинг Групп", эксперту Сафонову Юрию Вячеславовичу. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

"1. Определить размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы имущество: 1) земельный участок с кадастровым номером: 77:06:0005005:10, площадью 36 518 кв.м; 2) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:5608, площадью 1916,7 кв.м; 3) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1004, площадью 9,3 кв.м; 4) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1024, площадью 82,1 кв.м; 5) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1025, площадью 728,8 кв.м; 6) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1017, площадью 1 084,6 кв.м; 7) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:3612, площадью 3 454,5 кв.м, расположенное в нежилом здании с кадастровым номером: 77:06:0005005:1016, общей площадью 3 760,9 кв.м; 8 нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1023, площадью 570,1 кв.м; 9) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1021, площадью 3 392,9 кв.м; 10) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:5607, площадью 51,2 кв.м; 11) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:5606, площадью 35,8 кв.м; 12) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1026, площадью 14,6 кв.м; 13) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1027, площадью 106,6 кв.м; 14) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1028, площадью 179,1 кв.м; 15) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:28, площадью 4 737 кв.м; 16) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:1022, площадью 26,1 кв.м; 17) нежилое здание с кадастровым номером: 77:06:0005005:5605, площадью 542,1 кв.м, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду на дату проведения экспертизы.

Согласно заключению эксперта N 0123/01-БЭ размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду на дату проведения экспертизы составляет:

Объект		КН		Площадь, КВ.м		Стоимость
Земельный участок		77:06:0005005:28		4 737,00		32 976 000
Земельный участок		77:06:0005005:10		36 518,00		346 047000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6		77:06:0005005:3612		3 454,50		122 319 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 1		77:06:0005005:1028		179,10		8 250 0000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 2		77:06:0005005:1021		3 392,90		113 571 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 3		77:06:0005005:1022		26,10		1613 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 4		77:06:0005005:5605		542,10		14 909 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 5		77:06:0005005:1023		570,10		23 740 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 6		77:06:0005005:5608		1 916,70		53 192 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 7		77:06:0005005:1004		9,3		454 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 8		77:06:0005005:1024		82,1		3 316 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 9		77:06:0005005:1017		1 084,60		56 384 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 10		77:06:0005005:1025		728,8		49 152 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 12		77:06:0005005:5606		35,80		1 629 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 13		77:06:0005005:5607		51,20		1 632 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 14		77:06:0005005:1026		14,6		791 000
Нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 6, строен. 15	77:06:0005005:1027		106,60		8 150 000
Итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости (округленно):					838125000
Недополученный доход, руб.					14140217
Прочие убытки, руб.					8 381 250
Реальный ущерб, руб.					1 181 317
Итого, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду (округленно):					861 828 000

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования.

Выводы о недостоверности экспертного заключения N 0123/01-БЭ основываются на рецензиях специалистов, однако суд апелляционной инстанции отмечает, что рецензия является субъективным мнением специалиста, составление специалистом критической рецензии на заключение эксперта без наличия на то каких-либо процессуальных оснований не может расцениваться как доказательство, опровергающего выводы судебного эксперта.

Кроме того, экспертом ООО "БСГ - Консалтинг групп" Сафоновым Ю.В. даны письменные пояснения на все вопросы ответчика.

Эксперт вправе самостоятельно выбирать источники информации (справочные), используемые при проведении исследований. Нормативно-правовые ограничения в этой части действующим законодательством не предусмотрены. Доводы ответчика в рассматриваемой части сводятся к тому, что эксперт применял, по мнению ответчика, неверные справочники при определении рыночной стоимости изымаемого имущества.

В свою очередь применение тех или иных справочников при проведении экспертизы экспертом не регламентируется действующим законодательством, регулирующим проведение судебных оценочных экспертиз. Таким образом, эксперт вправе самостоятельно выбирать источники информации при проведении судебной экспертизы.

Пояснения по используемым справочникам экспертом Сафоновым Ю.В. даны в ходе опроса в суде первой инстанции.

Эксперт самостоятельно выбирает методики, используемые им при проведении исследования. Обязанность индексации выручки при проведении судебной оценочной экспертизы законодательно не предусмотрена

Разница в площади сравниваемых объектов недвижимости учтена экспертом путем ввода соответствующих расчетных корректировок. Доводы ответчика о несопоставимости аналогов и излишне введенных корректировок на площадь носит субъективный и безосновательный характер.

Доводы ответчика о несопоставимости аналогов и необходимости введения корректировки на этаж, о необходимости введения корректировки на высоту потолков носят субъективный и необоснованный характер.

Необходимость внесения ценообразующих корректировок (в том числе на состояние объекта недвижимости) определяется экспертом самостоятельно в ходе проведения экспертного исследования.

Мнение ответчика о необходимости отказа от применения корректировки на площадь объекты недвижимости не основана на нормах права.

Доводы ответчика о недостоверном расчете комиссионных риэлтерскому агентству не могут быть учтены в качестве аргумента, так как сама сделка по приобретению имущества взамен изымаемого в настоящее время не совершилась и не реализовывалась в рамках гражданского законодательства. Размер комиссионных фактически и юридически не установлен.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопросы, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцами выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцами сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К тому же подпункт "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

По мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования с учетом выводов, сделанных в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, оснований для назначения по делу повторной экспертизы судом апелляционной инстанции не усматривается.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2023 года по делу N А40-192354/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Алексеева Е.Б. Панкратова Н.И.