Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2023 г. N 09АП-68248/23 по делу N А40-213661/2022

г. Москва

09 ноября 2023 г.

Дело N А40-213661/22

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.В. Лапшиной,

председательствующего судьи В.В. Лапшиной,

судей Захарова С.Л., Шведко О.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Печкуровым Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ясько Натальи Алексеевны

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 07.09.2023,

об отказе в разрешении разногласий

по делу N А40-213661/22 о банкротстве Ясько Натальи Алексеевны

при участии в судебном заседании:

согласно протоколу судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2023 по настоящему делу Ясько Наталья Алексеевна признана несостоятельной (банкротом), в отношении неё введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим должника утверждена Артемьева Любовь Андреевна (член Ассоциации ведущих арбитражных управляющих "Достояние"), о чём опубликовано сообщение в газете "Коммерсантъ" N 83 (7528) от 13.05.2023.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление должника о разрешении разногласий, согласно которому должник просил суд установить начальную продажную цену объектов: здание (жилое), кад. N 77:03:0010007:4263, адрес: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Косино-Ухтомский, улица Лыткаринская, Дом 1А, площадь: 530,5 м2, Земельный участок, Виды разрешенного использования объекта недвижимости: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки (1.2.2), кад. N 77:03:0010007:4231, адрес: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Косино-Ухтомский, улица Лыткаринская, земельный участок 1А, площадь 600 +/- 9 м2. Земельный участок, Виды разрешенного использования объекта недвижимости: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки (1.2.2), кад. N 77:03:0010007:3918, адрес: г. Москва, ул. Лыткаринская, площадь: 755 +/- 10 м2. Квартира из 1 комнаты (жилое), кад. N77:03:0010007:4195, адрес: г. Москва, ул. Лыткаринская, Дом 1, стр.1, Квартира 2, площадь: 16,6 м2., в размере 120 000 000 рублей.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.09.2023 в удовлетворении заявления Ясько Натальи Алексеевны о разрешении разногласий отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, должник обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, выразив несогласие с начальной продажной ценой.

От финансового управляющего должника, кредитора ООО ПКО "Результат" поступили отзывы на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется в силу следующего.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве, дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как установил суд первой инстанции, определением Арбитражного суда города Москвы от 29.11.2022 по делу N А40-213661/22 требование АО "Перовуральскбанк" включено в реестр требований кредиторов в размере 17 355 685,61 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2023 по делу N А40-213661/22 требование АО "Перовуральскбанк" включено в реестр требований кредиторов в размере 6 348 009,87 руб. Требования кредитора обеспечены залогом следующего имущества: - жилой дом с кадастровым номером 77:03:0010007:4263, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Лыткаринская, д.1А, общая площадь: 530,5 кв.м.; - земельный участок с кадастровым номером 77:03:0010007:3918, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Лыткаринская, общая площадь - 755 кв.м.; - земельный участок с кадастровым номером 77:03:0010007:4231, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Лыткаринская, общая площадь - 600 кв.м.

Определением арбитражного суда города Москвы от 18.05.2023 по делу N А40- 213661/22 произведено процессуальное правопреемство с АО "Первоураслькбанк" на ООО "ПКО "Результат".

В ходе процедуры реализации имущества ООО "ПКО "Результат" как залоговый кредитор представил Положение о порядке, сроках и условиях реализации здание (жилое), кад. N 77:03:0010007:4263, адрес: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Косино-Ухтомский, улица Лыткаринская, Дом 1А, площадь: 530,5 м2, Земельный участок, Виды разрешенного использования объекта недвижимости: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки (1.2.2), кад. N 77:03:0010007:4231, адрес: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Косино-Ухтомский, улица Лыткаринская, земельный участок 1А, площадь 600 +/- 9 м2. Земельный участок, Виды разрешенного использования объекта недвижимости: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки (1.2.2), кад. N 77:03:0010007:3918, адрес: г. Москва, ул. Лыткаринская, площадь: 755 +/- 10 м2. Квартира из 1 комнаты (жилое), кад. N77:03:0010007:4195, адрес: г. Москва, ул. Лыткаринская, Дом 1, стр.1, Квартира 2, площадь: 16,6 м2.1.2. В соответствии с предложенной ООО "ПКО "Результат" редакцией Положения начальная продажная цена вышеуказанного имущества составляет 44 000 000 рублей.

Должник, полагая предложенную ООО "ПКО "Результат" цену заниженной, обратился с настоящим заявлением в суд, согласно которому указывает, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов 120 000 000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее также - Закон о банкротстве) заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб.

В силу пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4,5,8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве с особенностями, установленными пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, изложена правовая позиция, в соответствии с которой по общему правилу, в рамках дела о банкротстве начальная продажная цена недвижимого имущества, переданного в залог, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, либо, при наличии разногласий, арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (абзац третий п. 5, п. 6 ст. 18.1, абзац второй п. 2 ст. 131, абзац второй п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве, подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В рассматриваемом случае ООО "ПКО "Результат", имеющий предусмотренный законодателем приоритет в вопросе установления порядка реализации предмета залога, определил рыночную стоимость вышеуказанного имущества как 44 000 000 руб.

Как следует из данных ЕГРН, а также актуальных сведений о размере кадастровой стоимости размещенных на сайте: pkk.rosreestr.ru кадастровая стоимость спорных объектов составляет 37 744 883,11 руб., из них: 1. здание (жилое), кад. N 77:03:0010007:4263 - кадастровая стоимость в размере 27 563 008,13 руб. 2. земельный участок кад. N77:03:0010007:4231- кадастровая стоимость в размере 4 444 608 руб. 3. земельный участок кад. N 77:03:0010007:3918 - кадастровая стоимость в размере 5 595 252,15 руб. 4. квартира N77:03:0010007:4195- кадастровая стоимость в размере 142 014,83 руб.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года N 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны.

Позиция зависимости существенности расхождения кадастровой и рыночной стоимостей с их кратным отличием была сформулирована в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года И 1555-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации".

Каких-либо документов, подтверждающих указанную должником стоимость спорного имущества, в материалы дела не представлено.

Кроме того, в настоящее время проведены первые и назначены повторные торги по продаже спорного недвижимого имущества: 1. первые торги с начальной стоимостью в размере - 44 000 000 руб. признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок; 2. вторые торги с начальной стоимостью в размере - 39 600 000,00 руб. назначены.

На основании изложенного, довод должника о том, что начальная стоимость квартиры подлежит установлению в размере 120 000 000 руб., при отсутствии претендентов при стоимости в 44 000 000 руб. является несостоятельным.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В настоящем деле суд таких обстоятельств не усмотрел, учитывая при этом, что каких-либо мотивированных и документально обоснованных доводов, опровергающих стоимость, указанную в положении о порядке, сроках и реализации спорного имущества, в материалы дела должником не представлено.

Справка о рыночной стоимости объектов недвижимости от 15.06.2023 г. составленная Жуковы К.Е. не может быть принята в качестве надлежащего и достаточного доказательства приведенной должником начальной стоимости, поскольку, стоимость каждого объекта недвижимости не указана, методика оценки и стоимость каждого объекта недвижимости не определена, а, следовательно, заявленный размер начальной стоимости имущества 120 000 000 руб. не обоснован.

Представленная справка о стоимости спорных объектов однозначно не свидетельствует об их стоимости, поскольку в нем отсутствуют обязательные характеристики.

Так, в разделе 3 распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" указано, что результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать: описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка); фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Аналогичные требования применяются и к иным объектам недвижимости в соответствии с федеральными стандартами оценки "Требование к отчету об оценке (ФСО N 3)" и "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, представленная справка от 15.06.2023 г. не может являться подтверждением рыночной стоимости спорных объектов.

При этом, суд первой инстанции отметил, что действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога.

Именно торги являются конкурентной формой определения наиболее лучших условий за продаваемое имущество, и в них имеет право принять участие любой желающий из неопределенного круга лиц (в том числе физические лица, не являющиеся профессиональными субъектами делового оборота), и наибольшее количество участвующих в торгах лиц, проявивших интерес к отчуждаемому имуществу путем подачи заявки, способно увеличить как уровень конкуренции между участниками, так и итоговую цену за продаваемое имущество, что, в конечном счете, повышает степень удовлетворяемости требований кредиторов должника.

Как было указано выше, и учтено судом, в соответствии с представленным положением финансовым управляющим были объявлены первые торги в форме аукциона на повышение с открытой формой представления предложений о цене с начальной ценой в размере 44 000 000 рублей.

18.07.2023 торги признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием участников, что также свидетельствует о необоснованности доводов должника.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований должника у суда не имелось.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

На основании изложенного определение суда первой инстанции отмене не подлежит, апелляционную жалобу, с учетом приведенных в ней доводов, следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 48, 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 07 сентября 2023 года по делу N А40-213661/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ясько Натальи Алексеевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Лапшина

Судьи

С.Л. Захаров О.И. Шведко