Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2023 г. N 15АП-16478/23 по делу N А53-40709/2018

город Ростов-на-Дону

28 ноября 2023 г.

дело N А53-40709/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Николаева Д.В.,

судей Димитриева М.А., Сулименко Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сейрановой А.Г.,

при участии до перерыва (14.11.2023):

от общества с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис": представитель Астахов Вячеслав Александрович по доверенности от 25.08.2021,

от ИП Главы К(Ф)Х Кургузова Сергея Михайловича: представитель Чекулаев Сергей Алексеевич по доверенности от 31.05.2023,

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Евродон-Юг" Юровой Ольги Ивановны: представитель Шевнин Евгений Сергеевич по доверенности от 11.12.2022;

при участии после перерыва (21.11.2023):

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" на определение Арбитражного суда Ростовской области от 22.09.2023 по делу N А53-40709/2018 об отказе в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" о признании торгов недействительными к ответчикам: индивидуальному предпринимателю К(Ф)Х Кургузову Михаилу Михайловичу, конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Евродон-Юг" Юровой Ольге Ивановне, при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "ТендерСтандарт", в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Евродон-Юг",

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Евродон-Юг" (далее - должник) общество с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" обратилось в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи N б/н от 02.02.2023, заключённого между ООО "Евродон-Юг" и ИП К(Ф)Х Кургузовым Сергеем Михайловичем, об обязании общество с ограниченной ответственностью "Евродон-ЮГ" в течение 7 (семи) рабочих дней со дня вступления решения об удовлетворении иска в законную силу передать ООО "Офис-Гарант-Сервис" объекты недвижимости:

- помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 31,9 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:701, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д. 53, кв.15,

- помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 32 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:705, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д. 53, кв.19,

- помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 31,8 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:706, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д.53, кв. 20,

- помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 31,8 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:711, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д. 53, кв.25,

- помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 31,8 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:712, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д.53, кв. 26,

- помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 31,9 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:714, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д.53, кв. 28,

- помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 31,9 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:715, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д.53, кв. 29 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Кроме того, ООО "Офис-Гарант-Сервис" просило зарегистрировать переход от общества с ограниченной ответственностью "Евродон-ЮГ" права собственности к ООО "Офис-Гарант-Сервис" на указанные выше объекты недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "ТендерСтандарт" (торговая площадка).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 22.09.2023 в удовлетворении заявления отказано. Суд отменил обеспечительные меры, принятые определениями Арбитражного суда Ростовской области от 08.02.2023 и от 14.02.2023 по делу N А53-40709-100/2018.

Общество с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить судебный акт, принять новый.

Суд огласил, что от ИП Главы К(Ф)Х Кургузова Сергея Михайловича через канцелярию суда поступила письменная позиция по делу.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить письменную позицию по делу к материалам дела.

Суд огласил, что от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Евродон-Юг" Юровой Ольги Ивановны через канцелярию суда поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить отзыв на апелляционную жалобу к материалам дела.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель ИП Главы К(Ф)Х Кургузова Сергея Михайловича поддержал доводы, изложенные в письменных пояснениях, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Евродон - Юг" Юровой Ольги Ивановны поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд, совещаясь на месте и руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: объявить перерыв в судебном заседании до 21.11.2023 до 09 час. 25 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено 21 ноября 2023 г. в 10 час. 18 мин.

После перерыва в судебное заседание явились те же представители лиц, участвующих в деле.

Суд огласил, что от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Евродон-Юг" Юровой Ольги Ивановны через канцелярию суда поступило дополнение к отзыву на апелляционную жалобу с ходатайством о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: письмо администрации Октябрьского района Ростовской области от 02.02.2022, ситуационный план земельных участков, расположенных по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Мокрологское сельское поселение, регистрационный номер 60641445-IX-00222 от 26.07.2023, копия выписки ЕГРН в отношении спорного имущества по состоянию на 27.07.2023, копия договора купли-продажи N 55 от 01.10.2020, копия расчета цены земельного участка, выписка ЕГРИП в отношении индивидуального предпринимателя К(Ф)Х Кургузова Михаила Михайловича, копия положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, сообщения о проведении торгов N 9962042 от 27.10.2022.

Суд, совещаясь на месте, определил: с учетом положения абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщить дополнение к отзыву на апелляционную жалобу с дополнительными доказательствами, к материалам дела, как доказательства, представленные в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы.

Суд огласил, что от общества с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" через канцелярию суда поступили дополнительные документы для приобщения к материалам дела, а именно: копии платежного поручения N 720 от 17.11.2023 на сумму 4 717 000 руб.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить дополнительные документы к материалам дела, как непосредственно связанные с предметом исследования по настоящему спору.

Суд огласил, что от общества с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" через канцелярию суда поступил дополнительные документы, а именно проект постановления суда апелляционной инстанции в соответствии с пунктом 9.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 N 100 "Об утверждении Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций)".

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить дополнительные документы к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель ИП Главы К(Ф)Х Кургузова Сергея Михайловича поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывы, письменных пояснений, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2019 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Евродон-Юг" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утвержден Никульшин Геннадий Дмитриевич.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 09.02.2019 N 24.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2019 (резолютивная часть объявлена 24.06.2019) общество с ограниченной ответственностью "Евродон-Юг" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Чунин Валентин Викторович.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 112(6592) от 29.06.2019.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2020 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Евродон-Юг" Чунин Валентин Викторович. Конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "ЕвродонЮг" утверждена Юрова Ольга Ивановна (ИНН 590617063918, регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих - 10826) из числа членов саморегулируемой организации - Некоммерческое партнерство "Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса"

В рамках рассмотрения настоящего дела в Арбитражный суд Ростовской общество обратилось ООО "Офис-Гарант-Сервис" с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи N б/н от 02.02.2023, заключённого между ООО "Евродон-Юг" и ИП К(Ф)Х Кургузовым Сергеем Михайловичем, об обязании общество с ограниченной ответственностью "Евродон-ЮГ" в течение 7 (семи) рабочих дней со дня вступления решения об удовлетворении иска в законную силу передать ООО "Офис-Гарант-Сервис" объекты недвижимости:

В обоснование заявленных требований общество указывало на следующие обстоятельства.

Сообщением N 9962042 от 27.10.2022, размещённым на сайте "Федресурс", организатор торгов конкурсный управляющий ООО "Евродон-Юг" по делу N А53- 40709/2018 сообщил о проведении открытых торгов в форме публичного предложения с 31.10.2022 в электронной форме на сайте электронной площадки https://tenderstandart.ru с закрытой формой предоставления предложений о цене в отношении Лот N 9: жилые помещения, начальная цена 7 158 784,50 рублей.

На сайте электронной площадки ООО "ТендерСтандарт" (https://tenderstandart.ru) размещена Информация о публичном предложении N 11276 в отношении Лота N9. Состав имущества лота N9 определён в приложении N3 к положению о продаже, в приложении к проекту договора купли-продажи, размещённых на сайте "Федресурс".

Согласно аукционной документации в состав лота N 9 входят следующие жилые помещения:

- помещение, назначение: жилое помещение, площадь 31,9 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:701, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д. 53, кв.15,

- помещение, назначение: жилое помещение, площадь 32 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:705, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д. 53, кв.19,

- помещение, назначение: жилое помещение, площадь 31,8 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:706, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д.53, кв. 20,

- помещение, назначение: жилое помещение, площадь 31,8 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:711, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д. 53, кв.25,

- помещение, назначение: жилое помещение, площадь 31,8 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:712, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д.53, кв. 26,

- помещение, назначение: жилое помещение, площадь 31,9 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:714, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д.53, кв. 28,

- помещение, назначение: жилое помещение, площадь 31,9 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:715, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д.53, кв. 29.

Платежным поручением N 703 от 29.12.2022 ООО "Офис-Гарант-сервис" перечислил задаток для участия в торгах в размере 930 641,98 руб., акцептовав таким образом, в соответствии с п. 4.12 "Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Евродон-Юг", договор о задатке, размещенный на электронной площадке

Общество указывает, что протоколом об определении участников торгов от 09.01.2023 заявка ООО "ОфисГарант-сервис" подтверждена. Публичное предложение о цене ООО "Офис-Гарант-сервис" согласно заявке - 4 717 000 руб.

Согласно протоколу от 09.01.2023 о результатах проведения открытых торгов по лоту N 9, в котором определен предмет аукциона (жилые помещения) и указана цена данного имущества (совокупно по всем объектам), победителем публичного предложения признано ООО "Офис-Гарант-сервис". Извещение об итогах торгов размещено на официальном сайте электронной площадки ООО "ТендерСтандарт".

В соответствии с пунктом 12.8. Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Евродон-Юг" победитель торгов в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения предложения конкурсного управляющего о заключении договора купли-продажи обязан подписать договор купли-продажи Имущества

Руководитель ООО "Офис-Гарант-Сервис" неоднократно, посредством телефонной связи, связывался с арбитражным управляющим ООО "Евродон-Юг" с предложением направить истцу, как победителю торгов по лоту N 9, договор купли-продажи жилых помещений - предмет торгов по лоту N 9. Договор купли-продажи, вопреки условиям аукционной документации, истцу направлен не был.

Согласно п. 12.5. положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Евродон-Юг" задаток, внесенный покупателем при подаче заявки на участие в торгах, засчитывается в счет исполнения обязательств по оплате общей цены Имущества.

Однако, ООО "Евродон-Юг" платёжным поручением N 28 от 03.02.2023 возвратил ООО "Офис-Гарант-Сервис" денежные средства в сумме 930 641,98 руб., ранее уплаченные истцом в качестве задатка, с указанием в назначении платежа - "Возврат задатка за участие в торгах по лоту N 9 в связи с реализацией преимущ. права на основании ст. 179 N 127-ФЗ.".

06.02.2023 на сайте "Федресурс" опубликовано сообщение N 10706109 - сведения о заключении договора купли-продажи. Согласно указанному сообщению в отношении лота N 9 (жилые помещения), выступившего предметом торгов (объявление о проведении торгов N 9962042 от 27.10.2022, Торговая площадка: ТендерСтандарт, Номер торгов: 11276) победителем в котором признан истец, конкурсным управляющим заключён Договор купли-продажи N б/н от 02.02.2023 с лицом, имеющим право преимущественного приобретения - ИП Глава К(Ф)Х Кургузов Сергей Михайлович.

С учетом изложенного, заявитель полагает, что организатор торгов нарушил порядок заключения договора по результатам торговой процедуры, ИП Глава К(Ф)Х Кургузов Сергей Михайлович не имеет преимущественного права на заключение договора купли-продажи имущества, составляющего Лот N 9. Следовательно, договор купли-продажи N б/н от 02.02.2023 в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной сделкой.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Конкурсный управляющий должника и ИП Глава К(Ф)Х Кургузов Сергей Михайлович не согласились с приведенными заявителем доводами, позиция ответчиков сводится к следующему. ООО "Евродон-Юг" является сельскохозяйственной организацией, осуществляющей свою деятельность в Октябрьском районе Ростовской области, поэтому при продаже имущества кооператива в процедуре конкурсного производства подлежат применению положения ст. 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Принадлежавшее ООО "Евродон-Юг" имущество, всё без исключения, входило в единый комплекс объектов, задействованных в сельскохозяйственном производстве, принадлежало предприятию, осуществляющему сельскохозяйственную деятельность. ИП Глава КФХ Кургузов С.М. является лицом, занимающимся производством сельхозпродукции и имеет пограничный с должником земельный участок (первичное преимущественное право); в данной ситуации ИП Глава КФХ Кургузов С.М. воспользовался преимущественным правом приобретения, направив соответствующее уведомление в установленные законом сроки. Конкурсным управляющим в силу пункта 3 статьи 179 Закона о банкротстве продано имущество должника лицу, имеющему право их преимущественного приобретения, по цене, определённой на торгах. Кроме того, ответчики ссылаются, что истцом выбран неверный способ защиты права, заявлены требования о признании сделки недействительной и обязании передать имущество, но не обязанности по договору.

ООО "ТендерСтандарт" (торговая электронная площадка) ссылается в отзыве, что регламент проведения торгов соблюден, какие-либо основания для признания торгов недействительными отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Заявителем избран ненадлежащий способ защиты права. Поскольку у заявителя отсутствует правовой интерес к оспариванию торгов, надлежащим способом защиты будет являться именно перевод прав и обязанностей покупателя. Такой способ не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность ООО "Офис-Гарант-Сервис", признающему результаты торгов законными, воспользоваться их результатом. Избрание обществом ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Исходя из пункта 2 статьи 179 Закона о банкротстве, преимущественным правом приобрести имущество сельскохозяйственной организации имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника, а в случае отсутствия таковых - сельскохозяйственные организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, расположенные в той же местности, где расположено имущество должника.

Квартиры, включенные в Лот N 9, по своей сути являются имущественным комплексом ООО "Евродон-Юг", включающим в себя имущество, имущественные права, права требования (дебиторская задолженность), который изначально был выставлен на торги единым лотом (сообщение N 7668937 от 14.11.2021).

При этом суд первой инстанции указал, поскольку ни первые, ни повторные торги по продаже имущества должника единым лотом не состоялись ввиду отсутствия заявок, продажа имущества должника посредством публичного предложения проводилась в соответствии с утвержденным собранием кредиторов Положением. Ответчик Кургузов С. М. как лицо, непосредственно владеющее и пользующееся земельным участком, смежным с земельным участком должника, и обладающее первичным преимущественным правом, имеет право приобретать по преимущественному праву любое имущество, входящее в конкурсную массу ООО "Евродон-Юг", вне зависимости от того, в каких целях оно используется (в целях сельскохозяйственного производства или нет).

Суд первой инстанции сослался на правовую позицию, изложенную в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2021 N 15АП-16266/2021 по делу N А53-5253/2016.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалованный судебный акт подлежит отмене, принимая во внимание нижеследующее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Из положений статей 445, 448 Гражданского кодекса следует, что заключение договора с победителем торгов является для организатора торгов обязательным. В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения.

Согласно пункту 6 статьи 448 Гражданского кодекса, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Суд апелляционной инстанции установил, что по результатам проведенных торгов подписали протокол об итогах аукциона по продаже недвижимого имущества, согласно которому победителем признано ООО "Офис-Гарант-Сервис". В протоколе также указано, что предметом аукциона являлось право на заключение договора купли-продажи спорных квартир.

Таким образом, стороны подписали протокол о результатах торгов в соответствии с абзацем первым пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса. В силу данной нормы протокол о результатах торгов имеет силу договора. При рассмотрении спора между продавцом и победителем торгов, подписавшими протокол о результатах торгов, суд путем толкования определяет содержание договора (основной договор или предварительный) с учетом его особенностей и вправе применить различные приемы толкования, как прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию.

Если будет установлено, что стороны по результатам торгов заключили основной договор, то надлежащим способом защиты лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения, в данном случае, учитывая отчуждение объектов недвижимости, - обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Суд апелляционной инстанции, исходя из представленных доказательств и положений статей 421, 431, 445, 447, 448 Гражданского кодекса, статей 65 и 71 Кодекса, руководствуясь разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации по вопросу применения норм права, регулирующих спорные правоотношения, проанализировав протокол об итогах аукциона, извещение о его проведении, установив, что фактически предметом процедуры продажи выступало право на заключение договора купли-продажи жилых квартир, при этом все существенные условия договора определены в протоколе и извещении, пришел к выводу о том, что стороны по результатам торгов заключили основной договор, поэтому надлежащим способом защиты права лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения, в данном случае, учитывая отчуждение объектов недвижимости, - обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса.

В данном случае торги фактически проводились в целях непосредственного заключения договора, поэтому подписанный сторонами по итогам торгов протокол имел силу основного договора купли-продажи.

Поскольку торги фактически проводились на отчуждение имущества, то после подписания протокола (независимо от того, было ли проведение торгов обязательным в силу закона) победитель вправе предъявить иск о принудительном исполнении обязательств по основному договору (в данном случае о регистрации перехода права собственности). Сохранение владения участками за продавцом государственной регистрации перехода права собственности не препятствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса).

В рассматриваемом случае подача заявки на участие в процедуре продажи имущества является волеизъявлением участника, принявшим условия проведения такой процедуры, итоговый протокол по результатам торгов, подписанный членами комиссии по проведению аукциона, выражает волю продавца на совершение сделки по цене, определенной по итогам аукциона. Условия оплаты и передачи имущества определены в извещении о проведении аукциона.

При рассмотрении спора неравноценность встречного предоставления (с учетом указания в извещении о проведении аукциона на нахождение на участках объектов третьих лиц), судом не установлено.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.09.2022 N Ф08-9958/2020 по делу N А53-42913/2019

Отклоняя доводы конкурсного управляющего должника и ИП Главы К(Ф)Х Кургузова М.М. о наличии у ответчика преимущественного права на покупку жилых помещений входящих в Лот N 9 и расположенных в иной местности, судебная коллегия руководствовалась следующим.

В соответствии со статьей 177 Закона о банкротстве для целей названного Закона под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем пятьдесят процентов общей суммы выручки.

Согласно пункту 1 статьи 179 Закона о банкротстве при продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника - сельскохозяйственной организации путем проведения торгов. В случае, если предприятие должника - сельскохозяйственной организации не было продано на торгах, арбитражный управляющий должен выставить на торги единым лотом имущество должника - сельскохозяйственной организации, которое используется в целях производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации (далее - производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации). В случаях, указанных в абзацах 1 и 2 пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве, продажа предприятия должника - сельскохозяйственной организации и выставленного на торги единым лотом производственно-технологического комплекса должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 названного Закона. Оценка имущества должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона.

В случае, если выставленный на торги единым лотом производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации не продан на торгах, продажа имущества должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в соответствии со статьей 111 и пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве (абзац 4 пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве).

В силу пункта 2 статьи 179 Закона о банкротстве преимущественное право приобретения имущества должника, продажа которого осуществляется в порядке, установленном абзацем 4 пункта 1 названной статьи, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника. В случае отсутствия таких лиц, преимущественное право приобретения имущества должника, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в той же местности, где расположена указанная сельскохозяйственная организация, а также соответствующему субъекту Российской Федерации или соответствующему муниципальному образованию.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.12.2013 N 10125/13 по делу N А12-10006/2012, в пункте 2 статьи 179 Закона о банкротстве предусмотрено, что преимущественным правом приобретения имущества должника вправе последовательно воспользоваться два круга субъектов: во-первых, лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельхозпродукции и имеющие пограничный с должником земельный участок (первичное преимущественное право), а во-вторых, сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, расположенные в одной местности с должником (вторичное преимущественное право).

Как следует из материалов дела должник - общество с ограниченной ответственностью "Евродон-Юг" является сельскохозяйственным предприятием, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении общества, где основным видом экономической деятельности общества указано Разведение сельскохозяйственной птицы (01.47).

Согласно выписке Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей Кургузов С.М. основным видом экономической деятельности предпринимателя является выращивание зерновых культур (01.11.1). Дополнительными видами деятельности - выращивание зернобобовых культур, выращивание семян масличных культур, предоставление услуг в области растениеводства, деятельность агентов по оптовой торговле зерном.

Кроме того, в ответе от 02.02.2022 администрацией Октябрьского района Ростовской области в качестве лица владеющего земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника указан, в том числе, ответчик - ИП Глава К(Ф)Х Кургузов М.М.

Также, и.о. Главы Архитектуры Октябрьского района Ростовской области подготовлен ситуационный план на котором выделены два смежных земельных участка с кадастровыми номерами 61:28:0600016:1470 и 61:28:0600016:1561.

Между тем конкурсный управляющий должника и ответчик не представили доказательств второго необходимого критерия для возникновения у ИП Глава К(Ф)Х Кургузов М.М. вторичного преимущественного права.

В отличие от первичного преимущественного права, которое распространяется на все имущество должника, вторичное преимущественное право по смыслу абзаца 1 пункта 2 статьи 179 Закона о банкротстве распространяется на имущество должника, которое используется в целях сельскохозяйственного производства.

Между тем, входящие в лот N 9 спорные жилые помещения, расположенные в городском поселении г. Шахты, в силу своего назначения (для проживания) не предназначены и не могут быть использованы ИП Глава К(Ф)Х Кургузовым М.М., обладающим земельным участком в другом муниципальном образовании, для производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации.

То обстоятельство, что ранее спорное имущество входило в единый комплекс объектов, задействованных должником (предприятием) в сельскохозяйственном производстве, не означает, что само по себе указанные в ложе жилые помещения (квартиры) в отдельности является имуществом, которое используется в целях сельскохозяйственного производства. В данном случае ссылка на ранее организованный на предприятии способ сельскохозяйственного производства не имеет правового значения, поскольку имущество на спорных торгах реализовано не как единый имущественный комплекс должника.

По смыслу статьи 179 Закона о банкротстве преимущественное право направлено на сохранение сельскохозяйственного предприятия, рабочих мест в сельском хозяйстве и экономических связей, недопущение переквалификации средств производства в сельском хозяйстве.

Конкурсным управляющим и ответчиком не представлены доказательства, того что спорное имущество (жилые квартиры) спроектировано и построено исключительно для организации производства в сельском хозяйстве.

Таким образом, продажа конкурсным управляющим ООО "Евродон-Юг" ИП Главе К(Ф)Х Кургузову М.М. спорных жилых помещений противоречит цели и назначению преимущественного права, установленного ч. 2 ст. 179 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве), что в свою очередь исключает законность интереса (правовой интерес) ИП Главв К(Ф)Х Кургузова М.М., и влечёт создание ИП Главе К(Ф)Х Кургузову М.М. не обусловленных целями и назначением закона необоснованных выгод и преимуществ при приобретении им имущества (квартир) не относящегося к сельскохозяйственному и расположенному в другом муниципальном образовании.

Ответчиками не доказано, что ИП Глава К(Ф)Х Кургузов М.М. имеет право приобретать по преимущественному праву любое имущество, входящее в конкурсную массу ООО "Евродон-Юг", вне зависимости от того, в каких целях оно используется (в целях сельскохозяйственного производства или нет) противоречит положениям п. 2 ст. 179 ФЗ О несостоятельности (банкротстве)" определяющим предмет преимущественного права.

Следовательно, договор между должником и ИП Главой К(Ф)Х Кургузовым М.М. в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным поскольку заключён в нарушение ст. 179 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) в отношении имущества, приобретённого ООО "Офис-Гарант-Сервис"по результатам торгов производство сельскохозяйственной продукции.

Признавая довод подателя жалобы обоснованными, суд апелляционной инстанции также учитывает, что ООО "Офис-Гарант-Сервис" представило в материалы дела доказательство оплаты спорного имущества (Лота N 9), а именно платежное поручение N 720 т 17.11.2023 в сумме 4 717 000 руб.

Кроме того, в силу положения абзаца 2 пункта 3 статьи 179 Закона о банкротстве, которые устанавливают пресекательный срок реализации преимущественного приобретения имущества должника.

В случае, если лица, имеющие право преимущественного приобретения имущества должника, по цене, определенной на торгах, в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом (абзац 2 пункта 3 статьи 179 Закона о банкротстве).

Как следует из материалов дела, собранием кредиторов ООО "Евродон-Юг" от 02.08.2021 утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Евродон-Юг".

Конкурсным управляющим ООО "Евродон-Юг" (организатор торгов) опубликовало объявление о проведении торгов на электронной площадке ООО "ТендерСтандарт" (ИНН 6163109679), расположенной в сети интернет по адресу: "https://tenderstandart.ru" с открытой формой подачи предложения о цене продажи имущества, принадлежащего должнику.

14 ноября 2021 года на официальном сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 7668937, согласно которому сообщается о проведении на электронной торговой площадке ООО "ТендерСтандарт" торгов с открытой формой подачи предложения о цене по продаже имущества, принадлежащего должнику единым лотом.

Повторные торги по продаже имущества должника единым лотом не состоялись ввиду отсутствия заявок (к участию в торгах был допущен только один участник в связи с чем торги были признаны несостоявшимися (Сообщение на ЕФРСБ от 28.12.2021 г.).

Согласно сообщению N 8525003 от 03.04.2022 конкурсный управляющий сообщил, что назначенные на 17.03.2022 г. повторные торги по продаже предприятия ООО "Евродон-Юг" единым лотом не состоялись. Следующие торги состоятся 27.05.2022 г. в 17:00 час. в форме аукциона в электронной форме на сайте электронной площадки "https://tenderstandart.ru" с открытой формой предоставления предложений о цене., в том числе и по Лоту N9: Жилые помещения, начальная цена которого составила 7 954 205,00 руб.

14.07.2022 конкурсный управляющий должника сообщил о проведении 30.08.2022 г. в 17:30 повторных торгов в форме аукциона в электронной форме на сайте электронной площадки https://tenderstandart.ru с открытой формой предоставления предложений о цене по лоту N 9: Жилые помещения, начальная цена 7 158 784,50 руб., (сообщение N 9211685 от 14.07.2022 13:33:05 МСК).

27.10.2022 конкурсный управляющий ООО "Евродон-Юг" по делу N А53- 40709/2018 сообщил о проведении открытых торгов в форме публичного предложения с 31.10.2022 в электронной форме на сайте электронной площадки https://tenderstandart.ru с закрытой формой предоставления предложений о цене в отношении Лот N9: жилые помещения, начальная цена 7 158 784,50 рублей.

И лишь после проведения электронных торгов (14.01.2023) конкурсному управляющему предприятием от ИП Главы К(Ф)Х Кургузова М.М. поступило заявление о заключении договора купли-продажи спорного имущества с целью реализации преимущественного приобретения имущества должника, предусмотренного пунктом 2 статьи 179 Закона о банкротстве по цене определенной на торгах посредством публичного предложения - 4 717 000 руб.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Одиннадцатого арбитражного суда от 20.03.2019 по делу N А55-19503/2014, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.10.2017 N Ф08-5436/2017 по делу N А32-38398/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 02.02.2018 N 308-ЭС17-20412(2) отказано в передаче дела).

Ссылка конкурсного управляющего должник и Главы К(Ф)Х Кургузова С.М. на правовую позицию изложенную в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2021 N 15АП-16266/2021 по делу N А53-5253/2016, является не относимой к настоящему спору.

Указанные судебный акт, принятый в ходе рассмотрения дел по самостоятельному предмету и основанию с учётом конкретных обстоятельств дел и с учётом обстоятельств, подлежащих доказыванию, не является актом легального толкования норм ст. 179 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и был вынесен в отношении спорного имущества с учётом его специфики - всё спорное имущество в рамках указанного дела использовалось в целях сельхозпроизводства.

Установив фактические обстоятельства дела, дав правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, и имеющимся в деле доказательствам, правильно применив нормы материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что протокол от 09.01.2023 г. по результатам торгов в котором победителем признано ООО "Офис-Гарант-Сервис" в отношении недвижимого имущества согласно п. 6 ст. 448 ГК РФ имеет силу договора и содержит все необходимые существенные условия. Факт уклонения конкурсного управляющего от подписания отдельного документа - договора купли продажи имущества входящего в состав лота N 9, содержащий порядок и срок оплаты не может служить основанием для отказа в заявленных требований с учётом положений ст. 314 ГК РФ устанавливающий, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При не предъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства. Уклонение конкурсного управляющего от подписания договора с победителем торгов, и незаконная передача имущества другому лицу не может являться основанием отказа лицу заявившего требования о восстановлении нарушенных таким образом его прав.

В части отмены обеспечительных мер, принятых определениями Арбитражного суда Ростовской области от 08.02.2023 и от 14.02.2023 по делу N А53-40709-100/2018, апелляционная жалоба доводов не содержит, возражений лиц, участвующих в деле, не также поступало.

Поскольку суд первой инстанции пришел к выводам, не соответствующим обстоятельства дела, определение Арбитражного суда Ростовской области от 22.09.2023 г. по делу N А53-40709/2018 подлежит отмене.

В связи с отменой обжалованного судебного акта, суд апелляционной инстанции в соответствии с полномочиями, предусмотренными пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает новый судебный акт об удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" о признании недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.02.2023 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Евродон-ЮГ" и ИП Главой К(Ф)Х Кургузовым Сергеем Михайловичем и примени последствий недействительности сделок.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно абзаца 4 пункта 19 постановления N 63 судам необходимо учитывать, что по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными уплачивается в размере 6 000 руб.

В соответствии со пп. 12. п. 1 статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на судебный акт, принятый по результатам рассмотрения в деле о банкротстве заявления о признании сделки недействительной, подлежит уплате государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворена с ответчиков (ИП Главы К(Ф)Х Кургузова Сергея Михайловича и должника) в доход федерального бюджета надлежит взыскать 6 000 руб. за подачу заявления об оспаривании сделки и обязании передать имущество, а также за подачу заявления о принятии обеспечительных мер и апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 22.09.2023 г. по делу N А53-40709/2018 отменить.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.02.2023 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Евродон-ЮГ" (ИНН 6125028404 ОГРН 1096182000716) и ИП Главой К(Ф)Х Кургузовым Сергеем Михайловичем (ИНН 6125010968 ОГРН 1026101411270).

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Евродон-ЮГ" (ИНН 6125028404 ОГРН 1096182000716) в течение 7 (семи) рабочих дней со дня вступления решения об удовлетворении иска в законную силу передать победителю торгов - обществу с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" (ИНН 6164252181 ОГРН 1066164200101) объекты недвижимости:

- Помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 31,9 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:701, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д. 53, кв.15;

- Помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 32 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:705, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д. 53, кв.19;

- Помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 31,8 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:706, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д.53, кв. 20;

- Помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 31,8 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:711, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д. 53, кв.25;

- Помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 31,8 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:712, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д.53, кв. 26;

- Помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 31,9 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:714, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д.53, кв. 28;

- Помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 31,9 кв.м., кадастровый номер 61:59:0020110:715, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д.53, кв. 29.

Зарегистрировать переход от общества с ограниченной ответственностью "Евродон-ЮГ" (ИНН 6125028404 ОГРН 1096182000716) права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" (ИНН 6164252181 ОГРН 1066164200101) на объекты недвижимости:

Взыскать с ИП Главы К(Ф)Х Кургузова Сергея Михайловича (ИНН 6125010968 ОГРН 1026101411270) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" (ИНН 6164252181 ОГРН 1066164200101) 6 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины за подачу заявления об оспаривании сделки и обязании передать имущество, а также за подачу заявления о принятии обеспечительных мер и апелляционной жалобы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Евродон-ЮГ" (ИНН 6125028404 ОГРН 1096182000716) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Офис-Гарант-Сервис" (ИНН 6164252181 ОГРН 1066164200101) 6 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины за подачу заявления об оспаривании сделки и обязании передать имущество, а также за подачу заявления о принятии обеспечительных мер и апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Николаев

Судьи

М.А. Димитриев
Н.В. Сулименко

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.