Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2023 г. N 15АП-17461/23 по делу N А32-32765/2022

город Ростов-на-Дону

29 ноября 2023 г.

дело N А32-32765/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: представитель Полоскова В.С. по доверенности от 18.07.2023, представитель Галаган М.В. по доверенности от 18.07.2023;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг Васюринский": представитель Добротина Н.В. по доверенности от 16.10.2023, представитель Бодрова О.В. по доверенности от 21.11.2023;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг-Экспо": представитель Скибин С.В. по доверенности от 12.04.2023;

от третьего лица Муравлева Петра Ивановича: представитель Ситникова П.А. по доверенности от 21.08.2023;

иные лица не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя Будилова Алексея Сергеевича

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг Васюринский", обществу с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг-Экспо"

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Алфёровой Анны Николаевны, Арданкина Николая Алексеевича, Аскольской Нины Тимофеевны, Бердникова Николая Дмитриевича, Бердниковой Людмилы Геннадьевны, Бикулова Василия Киримовича, Бикуловой Евдокии Сафроновны, Бурлаченко Антона Евгеньевича, Герасимова Анатолия Васильевича, Герасимова Евгения Михайловича, Гресь Владимира Николаевича, Гресь Николая Васильевича, Гресь Нины Васильевны, Гриненко Петра Андреевича, Демьяненко Таисии Митрофановны, Дикого Дмитрия Юрьевича, Донцовой Нины Ивановны, Емельяновой Анны Григорьевны, Жиляева Ивана Геннадьевича, Загерсон Лидии Ильиничны, Здесенко Григория Трофимовича, Исаевой Кристины Николаевны, Кантеровой Натальи Евгеньевны, Кащенко Григория Андреевича, Ковалевой Натальи Петровны, Ковалевой Татьяны Викторовны, Комарова Александра Ивановича, Кондаковой Антонины Николаевны, Коноваленко Владимира Алексеевича, Курятникова Николая Ивановича, Лаптевой Ирины Алексеевны, Логачевой Антонины Евгеньевны, Лысенко Александры Михайловны, Макухиной Татьяны Ефимовны, Мандрыки Василия Владимировича, Мандрыки Николая Семёновича, Мартюшенко Валентины Тимофеевны, Мозговой Елены Николаевны, Мочаловой Анисии Никитьевны, Муравлева Евгения Владимировича, Муравлева Петра Ивановича, Муравлевой Людмилы Павловны, Новикова Виктора Михайловича, Окулова Алексея Владимировича, Ольховиковой Ольги Андреевны, Омельченко Александра Викторовича, Орловой Натальи Андреевны, Островского Бориса Владимировича, Островского Александра Владимировича, Парасочко Владимира Николаевича, Парасочко Татьяны Николаевны, Петровой Натальи Александровны, Пидоря Алексея Николаевича, Пилипченко Татьяны Борисовны, Промского Николая Ивановича, Савиной Анны Петровны, Саенко Татьяны Васильевны, Сердюк Валентины Григорьевны, Столярова Геннадия Викторовича, Столярова Григория Викторовича, Томенко Василия Васильевича, Томенко Николая Васильевича, Трембача Николая Федоровича, Трембач Нины Ивановны, Усок Валентины Васильевны, Ушакова Геннадия Тимофеевича, Ушаковой Татьяны Николаевны, Финк Виктора Александровича, Черной Натальи Леонтьевны, Чукина Леонтия Павловича, Шевченко Александры Трофимовны, Шевченко Петра Николаевича, Шостака Николая Алексеевича, Шостака Сергея Алексеевича,

о признании отсутствующим права аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Будилов Алексей Сергеевич (далее - ИП Будилов А.С., истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг Васюринский", обществу с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг-Экспо", в котором просил:

- признать отсутствующим (прекращенным) зарегистрированное право аренды, возникшее на основании: договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N 1 от 26.04.2005, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N 1 от 26.04.2005 от 03.06.2019, зарегистрированное 01.08.2018 номер регистрации 23:07:0502000:90-23/031/2018-173, 14.10.2019 номер регистрации 23:07:0502000:90-23/031/2019-569, 570 и 27.06.2020 номер регистрации 23:07:0502000:90-23/031/2020-972 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу ООО "Агрохолдинг Васюринский" и соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N 1 от 26.04.2005 от 05.09.2022, зарегистрированное 15.09.2022 номер регистрации 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195 в пользу ООО "Агрохолдинг-Экспо" на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:07:0502000:90, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО "Красносельское";

- погасить регистрационную запись о регистрации права аренды ООО "Агрохолдинг-Экспо", возникшее на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N 1 от 26.04.2005 от 05.09.2022, зарегистрированное 15.09.2022 номер регистрации 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195 на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:07:0502000:90, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО "Красносельское".

- передать на ответственное хранение земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:07:0502000:90, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО "Красносельское", Будилову Алексею Сергеевичу до распоряжения им (принятия соответствующего решения) собственниками указанного земельного участка (уточнённые требования - т. 8 л.д. 176).

Исковые требования мотивированы тем, что срок действия договора аренды N 1 от 26.04.2005 истёк, общее собрание собственников долей в праве собственности на земельный участок решение о продлении срока действия договора либо о заключении нового договора не принимало, в связи с чем договор аренды прекратил своё действие 26.04.2020. В ЕГРН имеется запись о праве аренды агрохолдинга Васюринский на спорный земельный участок сроком действия до 26.04.2035. Данная запись была внесена на основании решения Динского районного суда от 06.04.2022. Физические лица - собственники земельных долей участия в указанном судебном процессе не принимали, вышестоящими судами было отказано в предоставлении им права на обжалование решения суда первой инстанции. В связи с этим, решение суда общей юрисдикции не имеет преюдициально установленного значения для разрешения настоящего спора. Ввиду того, что договор аренды прекратил своё действие, соглашение о передаче земельного участка в аренду на новый срок не достигнуто, арендодатели заявили отказ от дальнейшего продления действия договора, агрохолдинг Васюринский не имеет законных оснований на использование спорного земельного участка. В настоящее время право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:90 передано обществу "Агрохолдинг-Экспо".

Определением от 02.02.2023 суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающим порядок рассмотрения дел в суде первой инстанции. Судебный акт мотивирован тем, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайства физических лиц - собственников земельных долей спорного земельного участка о привлечении их к участию в деле, а также не привлёк к участию в деле всех собственников земельных долей. Фактически суд первой инстанции принял решение о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что в силу положений части 6.1 статьи 268 Кодекса является основанием для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Этим же определением суд апелляционной инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, физических лиц - собственников земельных долей спорного земельного участка.

Определением от 09.03.2023 суд апелляционной инстанции по ходатайству истца привлёк к участию в деле в качестве ответчика общество с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг-Экспо".

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2022 об отказе в иске отменено, принят новый судебный акт, которым договор от 26.04.2005 признан прекращенным с 27.04.2020; признано отсутствующим право аренды ООО "Агрохолдинг-Экспо" в отношении спорного земельного участка, зарегистрированное в ЕГРН 15.09.2022 (номер регистрации 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195). Суд апелляционной инстанции указал, что постановление является основанием для погашения (аннулирования) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 15.09.2022 N 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195 о праве аренды ООО "Агрохолдинг-Экспо" в отношении спорного земельного участка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО "Агрохолдинг-Экспо" в пользу Будилова А.С. взыскано 3 300 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. Арданкину Н.А., Муравлевой Л.П., Муравлеву Е.В., Муравлеву П.И. из федерального бюджета возвращено по 6 тыс. рублей государственной пошлины. В оставшейся части в иске отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что договор от 26.04.2005 прекращен с 27.04.2020 в связи с истечением предельного срока его действия и заявлением арендодателями возражений по поводу продления срока действия договора аренды спорного земельного участка на новый срок на прежних условиях. У ООО "Агрохолдинг Васюринский" отсутствовали правовые основания для заключения с ООО "Агрохолдинг-Экспо" соглашения от 05.09.2022 о передаче прав и обязанностей по договору от 26.04.2005. ООО "Агрохолдинг-Экспо" не приобрело правомочия арендатора в отношении спорного земельного участка, соответствующая регистрационная запись о праве аренды ООО "Агрохолдинг-Экспо" внесена в ЕГРН в отсутствие к тому законных оснований.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.10.2023 апелляционное постановление отменено в части удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Будилова Алексея Сергеевича и взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг-Экспо" в пользу индивидуального предпринимателя Будилова Алексея Сергеевича 3 300 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, в этой части дело направлено на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. В оставшейся части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 оставлено без изменения.

Отменяя постановление апелляционного суда и направляя дело на новое рассмотрение в апелляционный суд, суд кассационной инстанции указал следующее.

Суду необходимо повторно проанализировать соотношение положений пункта 6.2 договора от 26.04.2005 (о том, что изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон) и пункта 4.3 договора от 26.04.2005 (о том, что если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях), поскольку из постановления не следует обоснование превалирующего значения пункта 6.2 договора над пунктом 4.3.

Какова истинная воля всех собственников долей спорного земельного участка относительно продления срока действия договора от 26.04.2005, суд апелляционной инстанции не установил, ограничившись лишь указанием на то, что одна часть собственников долей возражает против продления срока действия договора, а другая считает возможным продление срока его действия до 26.04.2035.

Суд сделал преждевременный вывод о том, что подавляющее большинство (90,11%) собственников долей (совместно владеющих 12 850 801 долей в праве общей собственности) спорного земельного участка выразило свою волю на отказ от сохранения договора от 26.04.2005. Вместе с тем, 90,11% - это лишь 25 правообладателей долей спорного земельного участка. Каково общее количество собственников долей спорного земельного участка суд апелляционной инстанции также не выяснил.

В обоснование вывода об отсутствии необходимости созыва и проведения общего собрания участников общей долевой собственности для целей согласования отказа от продления действия договора от 26.04.2005 суд апелляционной инстанции сослался на отсутствие в Законе N 14-ФЗ императивных норм, регламентирующих порядок выражения арендодателями возражений по поводу сохранения арендных правоотношений на ранее согласованных условиях на новый срок. При этом иной порядок, при соблюдении которого максимально учитывается позиция всех участников общей долевой собственности, суд апелляционной инстанции не назвал и не указал, в каком формате (кроме общего собрания участников общей долевой собственности) могут быть разрешены вопросы распоряжения общей долевой собственностью, в том числе, вопросы передачи земельного участка в аренду, а в случае несогласия участника долевой собственности с такой передачей - реализовать право на выдел земельного участка в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 Закона N 14-ФЗ) и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Указав на необоснованность ссылки ООО "Агрохолдинг Васюринский" и ООО "Агрохолдинг-Экспо" на решение Динского районного суда Краснодарского края от 06.04.2021 по делу N 2а-1461/2021 (в рамках которого установлены обстоятельства пролонгации договора от 26.04.2005 на тех же условиях и на тот же срок до 26.04.2035, и которое оставлено без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2022 N 18-КАС22-51-К4) и поддержав позицию части собственников долей спорного земельного участка о прекращении договора от 26.04.2005, суд апелляционной инстанции не учел, что вступившим в законную силу решением Динского районного суда Краснодарского края от 06.04.2021 по делу N 2а-1461/2021 для другой части собственников долей спорного земельного участка договор от 26.04.2005 признан действующим до 26.04.2035.

Суд апелляционной инстанции не проверил полномочия Будилова А.С. на представление интересов остальных участников общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции на незаконность определения о переходе на рассмотрение дела по правилам первой инстанции не указывал, следовательно, дело подлежит рассмотрению по правилам первой инстанции.

Указом Президента Российской Федерации от 27.09.2023 N 723 "О назначении судей федеральных судов и о представителях Президента Российской Федерации в квалификационных коллегиях судей субъектов Российской Федерации" судья Попов А.А. назначен судьей Арбитражного суда Центрального округа, в связи с чем определением от 21.11.2023 сформирован состав суда: председательствующий судья Сулименко О.А., судьи Абраменко Р.А., Илюшин Р.Р.

Участвующими в деле лицами представлены пояснения по вопросам, поставленным в постановлении суда кассационной инстанции.

Агрохолдинг Васюринский указывает следующее.

Стороны довольно четко согласовали в договоре от 26.04.2005 N 1 механизм продления договорных отношений, а именно отсутствие уведомления о его не продлении. Причем указанная формулировка давно используется в деловом обороте и не раз была исследована судами. Пункт 4.3 договора от 26.04.2005 N 1 не допускает иного толкования кроме как, что, если не будет уведомления о не продлении договора направленного уполномоченной стороной договора, договор возобновлен на прежних условиях.

Как следует из системного и буквального толкования п. 4.3. договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N 1 от 26.04.2005, для продления действия договора аренды на новый срок ни одна из сторон договора не должна направить другой стороне за 60 дней намерения на его расторжение.

Истцу было достоверно известно о намерениях арендатора ООО "Агрохолдинг Васюринский", так как арендатор направил каждому собственнику - арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:90, в том числе и истцу (уведомление исх. N 69 от 10.02.2020), что установлено вступившим в законную силу решением Динского районного суда Краснодарского края от 06.04.2021 по делу N 2а-1461/2021, а также опубликовал в газете "Трибуна" N 5 (12256) от 06.02.2020 уведомления о намерении продлить арендные отношения по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N1 от 26.04.2005.

Расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности более пяти лиц, для его расторжения необходимо соответствующее решение общего собрания. Следовательно, принятие решения по распоряжению общим имуществом, в рассматриваемом случае об отказе от продления договора аренды, законом предусмотрено в форме решения общего собрания. Иного порядка кроме решения вопроса о распоряжении земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности более 5 лиц на общем собрании участников законодательство Российской Федерации не содержит. Индивидуальные уведомления не выражают волеизъявление всех участников долевой собственности, а только выражают волеизъявление лиц их направивших, тогда как правообладателями земельного участка являются, и иные сособственники земельных долей. Принятие решения, которое реализуется по принципу большинства, в том числе по вопросу об отказе от продления договора аренды подлежит разрешению на общем собрании собственников. ООО "Агрохолдинг Васюринский" являясь участником общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером 23:07:0502000:90 вправе принимать решения по распоряжению земельным участком, в том числе по вопросу прекращения арендных отношений.

Требование о прекращении договора аренды может быть заявлено только совместным волеизъявлением сособственников земельного участка путем подачи единого искового заявления либо уполномоченным общим собранием лицом во исполнении принятого решения на общем собрании участников долевой собственности. Считает Будилова А.С. ненадлежащим истцом.

Регистрация договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N 1 от 26.04.2005 на новый определенный срок - 15 лет до 26.04.2035 подтверждается сведениями из ЕГРН, следовательно у истца отсутствовали основания полагать, что данный договор аренды земельного участка может быть прекращен по заявлению арендодателя.

Истец многократно пытался прекратить договорные отношения с ООО "Агрохолдинг Васюринский".

Предприниматель Будилов А.С. указывает следующее.

В отношении положений п. 4.3 и 6.2 договора от 26.04.2005 N 1 указывает, что договор не предусматривает автоматической пролонгации, а предусматривает процедуру продления договора аренды на новый срок - по договоренности сторон.

Поскольку большинство собственников выразили намерения, направленные на расторжение договора аренды, дополнительное соглашение о продлении срока действия договора не подписывали, общее собрание о продлении срока действия договора не проводилось, следовательно, срок договора аренды истек 26.04.2020.

На момент окончания договора аренды, а именно на 26.04.2020 большинство собственников долей в праве общей долевой собственности были против продления договора аренды на новый срок. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.02.2020 земельный участок с кадастровым номером 23:07:0502000:90 принадлежал на праве собственности 127 собственникам, что в совокупности составляет 26 566 151 долей.

Участники общей долевой собственности, обладающие в совокупности 13 333 701 долями, что составляет 50,19 % от всех участников общей долевой собственности, выразили намерения, направили в адрес арендатора уведомления о несогласии с пролонгацией договора аренды и об отсутствии намерений заключать договор аренды с ООО "Агрохолдинг Васюринский" на новый срок.

Арендатор ООО "Агрохолдинг Васюринский" выразил намерения о продлении договора аренды в ненадлежащей форме: в нарушение п. 4.3. договора разместил "Уведомление о желании заключить договор аренды по истечении срока на новый срок" в газете "ТРИБУНА" от 06.02.2020 N 5 (12256), которая в соответствии с Постановлением N 1369 является районной газетой муниципального образования Динской район и не является краевым средством массовой информации, в которых должна официально публиковаться информация о распоряжении земельными участками площадью 100 га и более из земель сельскохозяйственного назначения, к которым относится земельный участок с кадастровым номером 23:07:0502000:90.

Судебные акты суда общей юрисдикции 2а-1461/2021 не устанавливают обстоятельства, имеющие отношение к лицам, участвующим в деле. Будилов А.С. и другие податели жалоб по делу N 2а-1461/2021 не являлись лицами, участвующими в деле, их жалобы были оставлены без рассмотрения по существу, так как суд указал, что оспариваемыми судебными актами их права и обязанности не затрагиваются. Указанное дело было рассмотрено в порядке административного судопроизводства, при этом кассационный суд по делу 2а-1461/2021 отметил, что доводы кассационных жалоб лиц, не привлеченных к участию в деле, сводятся к несогласию с условиями договора аренды, что свидетельствует о наличии спора о праве, который разрешается в ином судебном порядке.

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела.

С учётом выводов суда кассационной инстанции, повторному рассмотрению подлежат удовлетворённые ранее исковые требования Будилова А.С.:

При рассмотрении исковых требований Будилова А.С. судебная коллегия учитывает следующее.

Как следует из материалов дела, ИП Будилов А.С. является собственником земельных долей (26100/27687374) в общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:07:0502000:90, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО "Красносельское".

На основании решения общего собрания собственников земельных долей, оформленного протоколом N 1 от 24.12.2004, между собственниками земельных долей (арендодатели) и ООО "Васюринский МПК" (арендатор) 26.05.2005 заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N 1.

Согласно пункту 1.1 договора аренды в аренду передан земельный участок площадью 2768,7374 га с кадастровым номером 23:07:05 02 000:0090 (единое землепользование).

Согласно пункту 4.1 договор аренды заключен сроком на 15 лет.

Пунктом 4.3 договора согласовано, что по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее чем за 60 дней до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях. Если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Согласно пункту 6.2 договора изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

03.06.2019 между ООО "Васюринский МПК" и ООО "Агрохолдинг Васюринский" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя N 1 от 25.04.2005.

В последующем на основании соглашения от 05.09.2022 ООО "Агрохолдинг Васюринский" передало свои права и обязанности по договору аренды N 1 от 26.04.2005 в пользу ООО "Агрохолдинг-Экспо", данное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано в ЕГРН, в связи с чем в государственный реестр внесена регистрационная запись N 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195 от 15.09.2022 о праве аренды ООО "Агрохолдинг-Экспо" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:90.

Как указал истец, большинство собственников земельных долей в установленный договором срок уведомили ООО "Агрохолдинг Васюринский" о своём нежелании пролонгировать действие договора. Общее собрание владельцев земельных долей по вопросу о продлении срока действия договора на последующие 15 лет не проводилось, следовательно, срок действия договора аренды истек 26.04.2020, договор является прекращённым, в связи с чем у ООО "Агрохолдинг Васюринский" не имелось правовых оснований для заключения с ООО "Агрохолдинг-Экспо" соглашения от 05.09.2022 о передаче прав и обязанностей по прекращённому договору аренды N 1 от 26.04.2005.

В свою очередь, ООО "Агрохолдинг Васюринский" и ООО "Агрохолдинг-Экспо" полагают, что договор аренды является действующим, т.к. общее собрание владельцев земельных долей по вопросу об отказе от дальнейшего продления срока действия договора не проводилось, решение о прекращении арендных правоотношений собранием не принималось. ООО "Агрохолдинг Васюринский" в до истечения срока действия договора направило в адрес арендодателей письма, в которых прямо указало на наличие у общества воли на сохранение арендных правоотношений, соответствующее сообщение также было размещено в СМИ. В связи с этим, в силу положений пункта 4.3 договора, последний должен рассматриваться как возобновлённым на новый 15-летний срок на ранее согласованных условиях. При таких обстоятельствах, ООО "Агрохолдинг Васюринский" было правомочно заключить с ООО "Агрохолдинг-Экспо" соглашение о перенайме от 05.09.2022.

Вышеприведённые обстоятельства явились основанием для обращения ИП Будилова А.С. в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Судебная коллегия полагает, что исковые требования Будилова А.С. подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Как указал суд кассационной инстанции, суду необходимо повторно проанализировать соотношение положений пункта 6.2 договора от 26.04.2005 (о том, что изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон) и пункта 4.3 договора от 26.04.2005 (о том, что если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях), поскольку из постановления не следует обоснование превалирующего значения пункта 6.2 договора над пунктом 4.3. Также суду необходимо установить, какова истинная воля всех собственников долей спорного земельного участка относительно продления срока действия договора от 26.04.2005.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 того же Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вопросы заключения договора на новый срок и прекращения договора урегулированы в договоре следующим образом.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Закона.

В пункте 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ указано, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Подпунктами 6 и 7 пункта 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 того же Закона).

Порядок проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок регламентирован статьёй 14.1 Закона N 14-ФЗ, при этом пунктами 5, 8 данной статьи Закона закреплено, что общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Из материалов дела видно, что назначенное на 26 апреля 2020 года общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0502000:90 отменено в связи с ковидными ограничениями (постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 N 129). Указанный факт подтверждают участвующие в деле лица.

При этом сроки договора на время ковидных ограничений не приостанавливались, в связи с чем правовое значение для разрешения вопроса о том, продолжается ли действие договора, имеет наличие или отсутствие волеизъявления арендодателей на прекращение арендных отношений. Центральным вопросом, требующим разрешения, является квалификация персонального волеизъявления арендодателей на отказ от договора аренды как надлежащего при объективной невозможности проведения общего собрания.

Впоследствии в газетах "Трибуна", "Кубанские новости", на официальном сайте в сети "Интернет" Администрация Красносельского сельского поселения опубликовала извещение о проведении 04.02.2021 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N 23:07:0502000:90, со следующей повесткой дня: об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков, об утверждении размеров долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Действия администрации по размещению извещения были обжалованы агрохолдингом Васюринский в Динской районный суд Краснодарского края, после направления дела на новое рассмотрение определением от 06.10.2022 производство по административному иску прекращено по ходатайству агрохолдинга ввиду того, что решение о проведении общего собрания участников долевой собственности отменено и перестало нарушать и затрагивать права и законные интересы административного истца (дел N 2а-4139/22, УИД 23RS0014-01-2021-000032-27).

Именно с волеизъявлением стороны связывают прекращение договора или его возобновление на новый срок и п. 4.3, и п. 6.2 договора.

Судебная коллегия полагает, что в условиях невозможности проведения общего собрания необходимо учитывать имеющееся на дату окончания срока договора волеизъявление участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0502000:90.

Как видно из материалов дела, арендатор заблаговременно в период с 30.01.2020 по 10.02.2020 направил арендодателям извещения о намерении заключить договоры аренды на новый срок и получил от них представленные в материалы дела отказы от заключения договора на новый срок.

Как указал суд кассационной инстанции, при новом рассмотрении суду необходимо установить истинную волю всех собственников долей спорного земельного участка относительно продления срока действия договора от 26.04.2005.

Судебная коллегия полагает, что, во-первых, воля участников долевой собственности подлежит установлению на дату истечения срока действия договора, во-вторых, ненаправление ответов на уведомления агрохолдинга следует толковать в порядке п. 4.3 договора как согласие на продление договора на тот же срок и на тех же условиях.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.02.2020 земельный участок с кадастровым номером 23:07:0502000:90 принадлежал на праве собственности 127 собственникам, что в совокупности составляет 26 566 151 долей.

По состоянию на 20.02.2020 ООО "Агрохолдинг Васюринский" принадлежало на праве общей долевой собственности 10 857 375 кв. м.

Участники общей долевой собственности, обладающие в совокупности 13 333 701 долями, что составляет 50,19% от всех участников общей долевой собственности, выразили намерения, направили в адрес арендатора уведомления о несогласии с пролонгацией договора аренды и об отсутствии намерений заключать договор аренды с ООО "Агрохолдинг Васюринский" на новый срок.

Согласно п. 8 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ решения на общем собрании принимаются общим собранием открытым голосованием.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50% долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Установление воли более 50 % собственников соответствует указанным критериям.

Таким образом, участники общей долевой собственности простым большинством голосов более 50% выразили несогласие с продлением договора аренды. Указанные уведомления были направлены агрохолдингу Васюринский заблаговременно до истечения срока действия договора.

Таким образом, агрохолдинг был уведомлен о выраженной арендодателями воле и принятом ими решении не возобновлять договор аренды на новый срок. В связи с чем в условиях непроведения общего собрания не требовалось направления арендатору дополнительного уведомления о принятом арендодателями решении о расторжении договора аренды.

Судебная коллегия обращает внимание, что в гражданском законодательстве закреплена презумпция разумности и добросовестности участников гражданских, в том числе, корпоративных правоотношений. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заблаговременно получив уведомления об отказе в заключении договора на новый срок именно агрохолдинг Васюринский в первую очередь был заинтересован в проведении общего собрания участников общей долевой собственности и не может в настоящем деле ссылаться на его непроведение как на основание отказа в учёте воли собственников.

Также суду апелляционной инстанции указано на необходимость оценки преюдициального характера выводов Динского районного суда Краснодарского края от 06.04.2021 по делу N 2а-1461/2021.

В указанном деле проверена процедура принятия уведомления о приостановлении государственной регистрации прав Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, констатирована подача агрохолдингом надлежащего пакета документов. Фактические обстоятельства, преюдициально установленные, из решения Динского районного суда от 06.04.2021 по делу N 2а-1461/2021 (УИД 23RS0014-01-2021-001064-35) не следуют. Волеизъявление участников долевой собственности на продление / отказ от договора аренды суд общей юрисдикции не исследовал, указав регистрирующему органу на отсутствие необходимости предоставлять протокол общего собрания. Будилов А.С. участником судебного разбирательства по делу N 2а-1461/2021 не являлся.

При таких обстоятельствах, надлежит констатировать, что договор аренды N 1 от 26.04.2005 был прекращён с 27.04.2020 в связи с истечением предельного срока его действия и заявлением арендодателями возражений по поводу продления срока действия договора аренды на новый срок на прежних условиях.

При таких обстоятельствах, у ООО "Агрохолдинг Васюринский" не имелось правовых оснований заключать с ООО "Агрохолдинг-Экспо" соглашения от 05.09.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 1 от 26.04.2005. ООО "Агрохолдинг-Экспо" не приобрело правомочия арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:90, соответствующая регистрационная запись о праве аренды данного предприятия была внесена в ЕГРН в отсутствие к тому законных оснований.

С учётом изложенного судебная коллегия констатирует прекращение действия договора с 27.04.2020.

Суду апелляционной инстанции также надлежало проверить полномочия Будилова А.С. на представление интересов остальных участников общей долевой собственности на спорный земельный участок.

С учётом того, что все участники общей долевой собственности на спорный земельный участок привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований, по делу подлежала установлению воля арендодателей на дату истечения срока договора аренды, судебная коллегия полагает, что процессуального соучастия на стороне истца всех арендодателей по делу не требуется.

Согласно пунктам 52, 53 постановления Пленумов N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

С учётом того, что требование истца носит негаторный характер, исковые требования подлежат удовлетворению в части признания отсутствующим права аренды ООО "Агрохолдинг-Экспо" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:90 (единое землепользование), площадью 27 956 688 кв.м., зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 15.09.2022, номер регистрации 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195. Суд также полагает необходимым указать, что настоящее постановление суда является основанием для погашения (аннулирования) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи N 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195 от 15.09.2022 о праве аренды ООО "Агрохолдинг-Экспо" в отношении спорного земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 12 от 30.06.2020 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и принимает новый судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 октября 2022 года по делу N А32-32765/2022 отменить, по делу принять новое решение.

Признать договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя N 1 от 26.04.2005, заключённый в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:90 (единое землепользование), площадью 27 956 688 кв.м., находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО "Красносельское", прекращённым с 27.04.2020.

Признать отсутствующим право аренды общества с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг-Экспо" (ИНН 2373016790, ОГРН 1192375053265) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:90 (единое землепользование), площадью 27 956 688 кв.м., находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО "Красносельское", зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 15.09.2022, номер регистрации 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195.

Настоящее постановление суда является основанием для погашения (аннулирования) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи N 23:07:0502000:90-23/247/2022-1195 от 15.09.2022 о праве аренды общества с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг-Экспо" (ИНН 2373016790, ОГРН 1192375053265) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:90 (единое землепользование), площадью 27 956 688 кв.м., находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО "Красносельское".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг-Экспо" (ИНН 2373016790, ОГРН 1192375053265) в пользу индивидуального предпринимателя Будилова Алексея Сергеевича (ИНН 233000540447, ОГРНИП 314237316900033) судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу в размере 3 300 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко
Р.Р. Илюшин

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.