Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2023 г. N 17АП-10847/23 по делу N А60-20732/2023

г. Пермь

04 декабря 2023 г.

Дело N А60-20732/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Дружининой О.Г., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В.,

при участии в судебном заседании в режиме веб-конференции при использовании информационной системы "Картотека арбитражных дел" представителей:

истца, Давыдовой Е.В., паспорт, диплом, доверенность от 29.12.2022;

ответчика, Корельской А.В., паспорт, диплом, доверенность от 09.06.2023,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя Кетцяна Рафаэля Липаритовича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 августа 2023 года

по делу N А60-20732/2023

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178),

к индивидуальному предпринимателю Кетцян Рафаэлю Липаритовичу (ИНН 663305062509, ОГРН 318665800021303),

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, выселении из занимаемого нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кетцян Рафаэлю Липаритовичу (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3 032 035 руб. 45 коп. за период с 01.01.2023 по 31.07.2023, 133 009 руб. 89 коп. пени с продолжением начисления пени с 28.07.2023 до момента фактической оплаты долга; о расторжении договора аренды от 06.05.2022 N 39000892, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 13-а, литер А1, общей площадью 524,2 кв.м, а также просил взыскать с ответчика почтовые расходы в размере 496 руб. 10 коп. (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 08.08.2023 исковые требования удовлетворены.

Ответчик с принятым решением не согласен, в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указал на то, что в связи с отсутствием в помещении, арендуемом истцом, энергопринимающих устройств и приборов учета, отвечающих техническим требованиям, заключение договоров с ресурсоснабжающими компаниями является невозможным. Полагает, что судом необоснованно переложено бремя доказывания обстоятельств выполнения обязанностей арендодателя на арендатора.

Обращает внимание на то, что отсутствие возможности заключения договоров с ресурсоснабжающими компаниями в отношении арендованного помещения, относится к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, поскольку исключает нормальную предпринимательскую деятельность.

До рассмотрения жалобы от предпринимателя поступило ходатайство с указанием на то, что задолженность им полностью погашена, приложено платежное поручение от 19.10.2023 N 145 на сумму 4 800 000 руб. Также предприниматель указал, что расторжение договора и выселение его из помещения, принятого в аренду на длительный срок и в отношении которого арендатором понесены расходы, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение арендатором сроков оплаты, при том, что в настоящее время задолженность отсутствует. Ответчик просил отказать в удовлетворении требований о расторжении договора.

Департаментом представлено возражение, в котором указано, что арендатором допущено невнесение арендной платы более двух раз подряд, что дает арендодателю право требовать расторжения договора и выселения арендатора, не смотря на последующее погашение задолженности. При таких обстоятельствах истец просил оставить решение без изменения.

В дополнение к возражениям департаментом представлены письменные пояснения, в которых истец указал, что в случае отсутствия возможности напрямую заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, арендатор обязан предоставить арендодателю копии подтверждающих документов. Полагает, что данная ситуация не является препятствием для пользования помещением, поскольку коммунальные ресурсы были предоставлены. Таким образом, ответчиком не представлено доказательств невозможности использования переданного в аренду имущества.

Определением суда от 26.10.2023 судебное разбирательство отложено на 29.11.2023.

27.11.2023 от ответчика поступили письменные пояснения с приложением дополнительных доказательств (акт сверки взаимных расчетов за период с 19.05.2022 по 30.11.2023, письмо от 21.11.2023 N 95/2023, ответ Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Свердловской области), в которых предприниматель указал на то, что он неоднократно обращался в департамент для мирного урегулирования спора с учетом оплаты текущих платежей по арендной плате. Полагает, что само по себе нарушение своих обязательств арендатором не является основанием для безусловного применения ответственности в виде расторжения договора.

28.11.2023 от истца поступили письменные пояснения с приложением дополнительных доказательств (представление Прокуратуры г. Екатеринбурга от 17.01.2023, запрос от 15.11.2023), в которых, ссылаясь на недобросовестность ответчика, департамент указал на то, что задолженность была оплачена предпринимателем после подачи апелляционной жалобы, в связи с чем полагает, что основания для отказа от иска или заключения мирового соглашения отсутствуют.

Определением от 28.11.2023 произведена замена судьи Семенова В.В. на судью Крымджанову Д.И. (ст. 18 АПК РФ). В связи с заменой судьи рассмотрение дела произведено с самого начала.

В судебном заседании в режиме веб-конференции при использовании информационной системы "Картотека арбитражных дел" представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений; представитель истца настаивал на доводах отзыва на апелляционную жалобу, письменных пояснениях.

Протокольным определением от 29.11.2023 суд апелляционной инстанции на основании ст. 268 АПК РФ приобщил к материалам дела письменные пояснения истца и ответчика с приложенными документами.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.05.2022 департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 39000892 аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 13-а, литер А1.

Срок договора установлен с 19.05.2022 по 18.05.2027.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату.

В силу п. 4.1 договора арендная плата за переданный по настоящему договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.

Согласно п. 4.4. договора арендатор перечисляет арендную плату до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с п. 3.2.12 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 14.02.2023) арендатор обязан напрямую заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями (договоры водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения) в течение 60 календарных дней с момента заключения договора, своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленные услуги.

В течение десяти рабочих дней с момента заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями предоставить арендодателю их копии. В случае отсутствия возможности напрямую заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями предоставить арендодателю копии подтверждающих документов.

В соответствии с п. 5.3 договора арендатор за нарушение сроков внесения арендной платы уплачивает арендодателю пени в размере двухкратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, существовавшей в период нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день нарушения.

В соответствии с п. 7.3 договора по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

Как указал истец, ответчик, получив в аренду нежилое помещение, ненадлежащим образом исполняет обязанность по уплате арендной платы, за период с 01.01.2023 по 31.07.2023 задолженность ответчика составила 3 032 035 руб. 45 коп., на которую истцом начислена неустойка в размере 133 009 руб. 89 коп. (с учетом увеличения исковых требований).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности материально-правовых требований к ответчику, доказанности их материалами дела, отсутствия доказательств погашения задолженности, правомерного начисления неустойки; поскольку невнесение арендной платы более двух раз подряд установлена, суд пришел к выводу об удовлетворении требования о расторжении договора и выселении ответчика.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции обоснованными, соответствующими представленным доказательствам и действующему законодательству, и не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В своих возражениях ответчик указал, что арендатором были направлены заявки на заключение соответствующих договоров в ЕМУП "Водоканал" и ПАО "Т Плюс". Письмом МУП "Водоканал" от 04.08.2022, АО "Энергосбыт" от 03.04.2023 отказано в заключении договоров в связи с отсутствием технической возможности (отсутствием отдельного теплового ввода). Ответчик письмом от 21.03.2023 г. N 02.15-13/001/697 обращался к истцу с просьбой оказать содействие в заключении договоров холодного водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и поставки горячей воды. В результате этого ответчик указал, что лишен возможности использовать арендуемое помещение по его назначению, поскольку наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями является обязательным условием нормальной предпринимательской деятельности, в связи с тем, что гарантирует непрерывное обеспечение помещения соответствующими коммунальными ресурсами и предоставляет защиту от убытков, вызванных необоснованным отключением от таковых. Кроме того, в связи с отсутствием договоров с ресурсоснабжающими организациями, ответчик лишен возможности сдавать помещение в субаренду, право на которое предусмотрено п. 3.2.26 договора и документацией об аукционе, в связи с тем, что департамент не дает согласие ИП Кетцян Р.Л. сдавать помещение в субаренду до заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Под недостатками арендованного имущества понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Однако, предприниматель, заявляя о невозможности заключения договора с МУП "Водоканал" и АО "Энергосбыт", не представил доказательств невозможности заключения данных договоров.

В письме от 03.04.2023 АО "Энергосбыт" указало на необходимость урегулирования отношений о порядке обеспечения тепловой энергией с ООО "Мира-Групп".

Доказательств, свидетельствующих об обращении ответчика к смежным арендаторам для заключения договоров о возмещении затрат на потребленную тепловую энергию и водоснабжение в материалы дела не представлено.

Письмом МУП "Водоканал" от 04.08.2022 рассмотрение заявления приостановлено в связи с непредставлением необходимых документов. Доказательств прекращения оказания каких-либо коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды) в отношении арендованного помещения в материалы дела не представлено.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 06.05.2022, признав доказанным наличие задолженности ответчика, суд первой инстанции правомерно взыскал долг в размере 3 032 035 руб. 45 коп.

Установив просрочку во внесении арендной платы, суд правомерно в соответствии со ст. 330 и п. 5.3 договора удовлетворил требования о взыскании неустойки в сумме 133 009 руб. 89 коп. за период с 11.01.2023 по 27.07.2023.

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса), что предусмотрено п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Установив факт систематического (более двух раз подряд) нарушения арендатором сроков внесения арендной платы по договору аренды, что последним не оспаривается, реализацию истцом права на досрочное прекращение арендных отношений, о чем свидетельствует направление в адрес ответчика претензии от 27.03.2023, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о наличии оснований для расторжения договора аренды от 06.05.2022.

По правилам ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку задолженность на момент вынесения обжалуемого решения не была погашена, помещение не возвращено арендодателю, суд обоснованно удовлетворил требования истца о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 13-а, литер А1 (общей площадью 524,2 кв.м).

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что в отсутствие в арендуемом истцом помещении энергопринимающих устройств и приборов учета, заключение соответствующих договоров с ресурсоснабжающими компаниями является невозможным, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, поскольку доказательств невозможности заключения данных договоров ответчиком не представлено.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие возможности заключения договоров с ресурсоснабжающими компаниями в отношении арендованного помещения, относящееся к недостаткам, препятствующим пользованию имуществом, апелляционным судом отклоняется ввиду недоказанности ответчиком невозможности использования имущества по целевому назначению в течение срока аренды. Кроме того, доказательств прекращения оказания каких-либо коммунальных услуг в отношении арендованного помещения ответчиком в материалы дела также не представлено.

Само по себе погашение ответчиком задолженности после вынесения решения суда не является основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора, поскольку период просрочки был существенным, уважительных причин просрочки внесения арендной платы не установлено, в том числе не установлено неисполнение каких-либо обязанностей арендодателем, которые были бы причиной невозможности использовать арендованное имущество арендатором.

Апелляционной суд считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 августа 2023 года по делу N А60-20732/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

О.Г. Дружинина Д.И. Крымджанова