Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2023 г. N 09АП-73533/23 по делу N А40-98479/2021

г. Москва

27 ноября 2023 г.

Дело N А40-98479/21

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Александровой Г.С., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, ООО "Инженер" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 сентября 2023 года по делу N А40-98479/21, принятое судьей Скачковой Ю.А. (37-628),

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7701319704, ОГРН 1037739510423)

к ООО "Инженер" (ИНН 7702075659, ОГРН 1027739630566)

третье лицо: Филиал публично-правовой компании "Роскадастр" по Москве,

о взыскании неосновательного обогащения и процентов

по встречному иску ООО "Инженер"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании права собственности на объект недвижимости,

при участии в судебном заседании представителей от истца: Бостан Д.В. по доверенности от 09.01.2023, диплом 117705 0431399 от 06.06.2015; от ответчика: Крымов В.И. по доверенности от10.06.2023, уд. адв. 2671 от 05.03.2003; от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - ДГИ г. Москвы, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНЖЕНЕР" (далее - ООО "ИНЖЕНЕР", общество) о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование нежилыми помещениями за период с 01.01.2015 по 01.03.2021 в размере 140 635 383 руб. 39 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2015 по 01.03.2021 в размере 67 473 698 руб. 12 коп.

В ходе рассмотрения дела судом принят к совместному рассмотрению встречный иск ООО "ИНЖЕНЕР", согласно которому общество, с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило суд:

- признать за ООО "ИНЖЕНЕР" право собственности на объект недвижимости - нежилое здание общей площадью 1357,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Трубная, дом 23, стр. 1, кадастровый номер 77:01:0001092:1056;

- обязать Управление Росреестра по Москве произвести регистрацию права собственности ООО "ИНЖЕНЕР" на нежилое здание общей площадью 1357,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Трубная, дом 23, стр. 1, кадастровый номер 77:01:0001092:1056;

- аннулировать регистрационную запись о наличии в регистрационном учете Управления Росреестра по Москве сведений о прежнем объекте недвижимости общей площадью 813.8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001092:3469.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в части требований о признании права собственности и обязании Управления Росреестра по Москве произвести регистрацию права собственности ответчика. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.09.2022 принятые по делу судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал на необходимость установления воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, установления соответствия объекта целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, на котором он расположен, правилам землепользования и застройки.

Кроме того, в постановлении суда округа отражено, что поскольку у истца не имелось не только разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и необходимых прав на земельный участок, а также согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки, отсутствие такого разрешения не было единственным признаком спорной самовольной постройки.

В ходе нового рассмотрения дела общество заявило об уточнении встречных исковых требований, а именно основаниях и содержании самих требований, согласно которым ООО "ИНЖЕНЕР" просит признать за ним право собственности на объект недвижимости - нежилое здание площадью 1153,4 кв.м и подвальное помещение площадью 204,4 кв.м, а всего общей площадью 1357,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Трубная, дом 23, стр. 1, кадастровый номер 77:01:0001092:1056.

Кроме того, общество заявило об отказе от исковых требований, предъявленных к Управлению Росреестра по Москве, в части понуждения произвести регистрацию права собственности ООО "ИНЖЕНЕР" на спорное здание с кадастровым номером 77:01:0001092:1056 и аннулирования регистрационной записи о наличии в регистрационном учете Управления Росреестра по Москве сведений о прежнем объекте с кадастровым номером 77:01:0001092:3469.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2023 производство по делу в указанной части прекращено.

При повторном рассмотрении дела решением Арбитражного суда г. Москвы от 11 сентября 2023 года по делу N А40-98479/21 первоначальные и встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, стороны обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить.

Каждая из сторон натаивает на своих исковых требования, возражая против встречных требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции каждый из заявителей требования и доводы свой жалобы поддержал, по доводам апелляционной жалобы своего процессуального оппонента возражал.

В порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, Постановлением Правительства Москвы от 28.04.1994 N 361 "О комплексной реконструкции квартала 259 (Центральный административный округ)" на основании решения конкурсной комиссии от 22.12.1992 принято предложение префектуры Центрального административного округа Москвы о возложении функций заказчиков-застройщиков по объектам I очереди комплексной реконструкции квартала N 259 на Межотраслевой консорциум "Интерсплав" и товарищество с ограниченной ответственностью "ИНЖЕНЕР".

Префектуре ЦАО Москвы поручено в 10-девный срок заключить инвестиционный контракт с товариществом с ограниченной ответственностью "ИНЖЕНЕР" о взаимных обязательствах по объектам первой очереди комплексной реконструкции квартала N 259; названному обществу, а также межотраслевому консорциуму "Интерсплав" поручено за счет собственных и привлеченных средств в 1994-1997 годах произвести такую комплексную реконструкцию.

Здания, поименованные в приложении к данному постановлению, передавались либо под реконструкцию, либо под новое строительство.

В число реконструируемых зданий, предаваемых обществу, как заказчику-застройщику, вошло жилое здание, расположенное по адресу ул. Трубная, дом 23 стр.1 (пункт 5 Приложения к названному постановлению).

В пункте 3 данного постановления отражено решение зарезервировать за территориальным управлением "Мещанское" земельный участок площадью около 5,1 га в квартале N 259, в границах согласно представленному плану, для осуществления I-й очереди комплексной реконструкции квартала.

21.01.1995 между Администрацией г. Москвы и ТОО "ИНЖЕНЕР" заключен инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта на территории муниципального района "Мещанское" Центрального административного округа г. Москвы N 5-407/Н,Р-1,2.

Предметом контракта являлась реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции и строительству объектов 1-ой очереди 259 квартала по улице Трубной микрорайона N 29, указанных в приложении N 1 к контракту.

Спорное здание, по утверждению Департамента, в предмет данного инвестиционного контракта не вошло. По утверждению общества, напротив, названное здание входило в предмет инвестиционного контракта до 1998 года.

Инвестиционный контракт в материалы дела не представлен.

Согласно обследованию, выполненному лабораторией "Проектирование и реконструкция зданий и сооружений" МГСУ, выявлена перегрузка фундаментов пристройки к данному зданию на 40%, фундаменты основного здания запасов прочности не имеют. Фундаменты имеют неравномерные осадки до 50 мм между основным зданием и пристройкой, что привело к образованию трещин в стенах. Балки имеют прогибы от действующих нагрузок до 3 см, что привело к образованию трещин в штукатурке потолочной поверхности и в местах протечек. В отдельных местах чердачное перекрытие находится в аварийном состоянии и усилено дополнительными балками сверху. Несущая способность балок чердачного перекрытия недостаточна для восприятия фактически действующих нагрузок от веса наката, песчаной засыпки и веса оборудования на чердаке. Состояние перекрытия первого и второго этажей пристройки состояние неудовлетворительное, несущая способность балок и сводиков Манье недостаточна (перегрузка 30%).

По результатам обследования сделаны выводы о том, что большая часть несущих конструкций здания находится в неудовлетворительном, предаварийном состоянии. Для восстановления первоначальной работоспособности конструкций здания потребуется выполнение большого комплекса инженерно-технических мероприятий по укреплению грунтов основания, усилению перегруженных фундаментов, изоляции стен подвала, замене междуэтажных перекрытий, лестниц и конструкций покрытия, усилению стен и перемычек, а также ремонт отдельных конструкций. Далее в выводах отражено мнение о нецелесообразности выполнения указанного комплекса работ для данного здания ввиду технологической сложности, и сформирована рекомендация рассмотреть вопрос о его разборке (демонтаже) в полном объеме (или в значительной ее части).

Распоряжением первого заместителя премьера Правительства Москвы Ресина В.И. от 26.01.1995 N 71-РЗП одобрено предложение префектуры ЦАО о сносе д.21-а, д.21 стр.3, пристройки к дому 23 стр.1, д.35 стр. 3 по Трубной улице. Снос и строительство новых зданий должны были быть осуществлены за счет средств заказчика - НТТМ "ИНЖЕНЕР".

Решением Экспертной комиссии Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы названное здание было включено в число вновь выявленных объектов культурного наследия "Дом, в котором в 1879 - 1880 г.г. жил и работал А.П. Чехов" (протокол от 19.02.1997 N 47).

03.03.1998 издано постановление Правительства Москвы N 153 "О заключении инвестиционного контракта с ОАО АКБ "Банк развития региона" на строение 1 по Трубной ул. 23", согласно пункту 4 которого из приложения к постановлению Правительства Москвы от 28.04.1994 N 361 исключен пункт 5.

Тем самым из числа реконструируемых обществом объектов здание по адресу г. Москва, ул. Трубная, д. 23 стр.1 - исключено.

Вместе с тем общество продолжало работы на объектах внутри квартала N 259.

28.12.1998 получено разрешение N 16-06-13/479 на производство работ по сносу д. 21-а, д.21 стр.3, пристройки к дому 23 стр. 1 по ул. Трубная (в отношении пристройки дополнительно выдано разрешение от 12.02.2001 N 16-06-13/54 на ее снос).

03.09.1999 в адрес ООО "ИНЖЕНЕР" направлены МГУП "Мосводоканал" на стадии разработки рабочего проекта технические условия на канализирование в связи с размещением проектируемой подземной автостоянки у дома 21/11 стр. 1, 2, 3.

Постановлением Правительства Москвы от 16.05.2000 N 343 "Об отмене постановления Правительства Москвы от 03.03.1998 N 153" в связи с невыполнением обязательств объект изъят у ОАО АКБ "Банк развития региона", и префектуре ЦАО дано поручение организовать подготовку тендерной документации и внести на рассмотрение Городской конкурсной комиссии условия инвестиционного конкурса по подбору инвестора на реализацию инвестиционного проекта по ул. Трубной, д.23, стр. 1.

По утверждению ответчика в ноябре 2000 года Общество обращалось в Префектуру ЦАО с просьбой передать здание для реконструкции, в ответ ему сообщили перечень действий, необходимых для принятия такого решения, а именно о необходимости получения согласия двух профильных ведомств Москвы и выводе из здания арендатора.

Кроме того, в письме главы районной Управы района "Мещанский" ЦАО от 12.01.2001 N ТМ-п/12 выражена просьба к обществу приступить к разработке исходно-разрешительной документации по реконструкции объектов по Трубной ул. д.23 стр.1 и стр.3.

01.02.2001 получено заключение N 10-16/201 по отводу земельного участка под строительство по адресу г. Москва, ул. Трубная, вл. 23, стр. 1, как пригодного под строительство трансформаторной подстанции.

По акту от 11.10.2001 часть здания (аварийная пристройка) передана обществу для производства работ по сносу и строительству на ее месте новой ТП-4 для энергоснабжения близлежащих объектов.

В тот же период между ГУП ДЭЗ Мещанского района и ООО "ИНЖЕНЕР" подписан договор подряда от 11.07.2002 N 23/1-РФ-(006) на выполнение работ по ремонту фасада спорного здания, а также на проведение инженерно-геологических изысканий для технического обследования существующих фундаментов, рабочее проектирование усиления существующих фундаментов, выполнение строительно-монтажных работ по их усилению (с учетом дополнительного соглашения N 1 к нему).

В решении районного собрания Мещанского района ЦАО от 23.07.2002 N Р-37 отражено следующее: учитывая, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.04.1994 N 361 объекты по ул. Трубной д. 21/11, д. 23 стр. 1 и стр. 3 закреплены за ООО "ИНЖЕНЕР" как объекты, представляющие единый инженерно-технический комплекс и общую архитектурную концепцию, а также в целях своевременного осуществления работ по реконструкции дома 23 стр.1 по ул. Трубная, считать целесообразным оформление договора аренды на указанное здание с ООО "ИНЖЕНЕР".

В августе 2002 года Москомархитектуры согласован паспорт N АЕ 01168 "Колористическое решение, материалы и технология проведения работ" спорного здания.

10.10.2002 выдан ордер N 02442484 на производство подготовительных, земляных и строительных работ - установку лесов по фасадам здания, ремонт штукатурки. При продлении срока действия ордера были также разрешены работы по усилению фундаментов методом инъекции, ремонт, облицовка фасада, разборка внутренних перегородок, аварийных перекрытий.

23.12.2002 письмом N 07-28-172/2 в адрес первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ресина В.И. первым заместителем префекта ЦАО город Москвы направлен проект постановления Правительства Москвы "О реконструкции и новом строительстве зданий по адресам: Трубная ул., д.23, стр. 1, 3 и д. 21/11, стр. 1, 2, 3 в рамках инвестиционного контракта от 21.01.1995 N 5-407/п,р-1,2", в соответствии с которым префекту ЦАО поручалось заключить с обществом от лица Правительства Москвы дополнительное соглашение к названному инвестиционному контракту на условиях распределения: 60% общей нежилой и жилой площади в собственность ООО "ИНЖЕНЕР", 40% - в собственность города Москвы; 100% подземных и 80% наземных машино-мест и площадей общего пользования - инвестору, 20 % - городу Москве. В данном проекте также были заложены иные условия и обязательства сторон уже заключенного инвестиционного контракта.

Отредактированный соответствующий проект был согласован должностными лицами Префектуры ЦАО, главой районной Управы Мещанского района, а также руководителями Комплексов экономической политики и развития; архитектуры, строительства, развития и реконструкции; по имущественно-земельным отношениям; социальной сферы; рядом иных лиц без указания их должности.

Итоговый правовой акт Правительства Москвы, содержащий повторное решение о реконструкции спорного здания силами и средствами ООО "ИНЖЕНЕР" и регулирующий вопрос внесения изменений в инвестиционный контракт, в 2003 году и позднее издан не был.

В период согласования данного проекта постановления, исходя из того, что ООО "ИНЖЕНЕР" в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.04.1994 N 361 является инвестором и заказчиком-застройщиком квартала 259, в который входит здание по ул. Трубной 23 стр.1, издано распоряжение Департамента имущества города Москвы от 20.01.2003 N 242-р о передаче обществу названного здания в аренду сроком до начала реконструкции, но не более чем на пять лет.

Согласно протоколу заседания Городской конкурсной комиссии по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных градостроительных проектов по объектам нежилого фонда города Москвы от 27.03.2003 N 15 (седьмой вопрос), учитывая решение Окружной комиссии ЦАО от 14.03.2003 (протокол N 17), вновь одобрено предложение Префектуры ЦАО о привлечении к реконструкции строения 1 дома N 23 по ул. Трубная ООО "ИНЖЕНЕР", как единого заказчика-инвестора по 1-й очереди 259 квартала, Префектуре ЦАО дано поручено подготовить проект соответствующего постановления Правительства Москвы.

Во исполнение распоряжения от 20.01.2003 N 242-р заключен договор аренды от 11.07.2003 N 1-632/03 на срок с 20.01.2003 до начала реконструкции, но не более чем по 19.01.2008.

Согласно п.4.2.3 договора если арендатор арендует полностью здание (сооружение), то обязанность проведения капитального ремонта возлагается на арендатора. В п. 4.2.19 договора было отражено, что арендатор имеет преимущественное право на заключение контракта на участие в реконструкции в доле с третьими лицами, пропорциональной доле площади занимаемых арендатором помещений в общей площади здания.

Учитывая тот факт, что здание было передано в аренду в целом, общество имело и по условиям договора аренды преимущественное право выполнения работ по реконструкции.

В акте сдачи-приемки объекта по адресу г. Москва, ул. Трубная, д.23 стр.1 от 01.09.2003 отражено, что в момент сдачи объект находится в аварийном состоянии с подключенными коммуникациями и подлежит последующей реконструкции на основании разработанной в установленном порядке исходно-разрешительной документации с учетом увеличения объема здания. Целевое назначение административного здания не меняется.

В связи со значительной утратой элементов здания, определяющих его историко-культурное значение, решением Экспертной комиссии по недвижимым памятникам и их территориям при ГУОП г. Москвы (протокол от 01.11.2003 N 153) строение 1 дома 23 по ул. Трубная исключено из выявленных объектов культурного наследия и отнесено к объектам историко-градостроительной среды.

Таким образом, на момент подготовки и согласования проекта правового акта Москвы, а также заключения договора аренды здание относилось к объектам культурного наследия, однако вскоре после его передачи данный статус оно утратило.

ООО "ИНЖЕНЕР" указывает, что работы по реконструкции производились в несколько этапов: в период 1995-1997 была снесена пристройка, в 2002 году произведена установка лесов по фасаду здания и проведение подготовительных работ к реконструкции, в период с ноября 2003 по декабрь 2004 выполнялись основные строительные работы по реконструкции, а до июня 2006 - отделочные работы и работы по установке и подключению к городским сетям различных коммуникаций. Такие работы осуществлялись с ведома и устного согласия властей города Москвы, Префектуры ЦАО и Управы Мещанского района в связи с аварийным состоянием прежнего здания, создававшего угрозу жизни людей.

По результатам судебной строительной экспертизы, выполненной при рассмотрении дела N А40-59796/2009, установлено, что при реконструкции здания были сохранены только его наружные стены в основной части "старого" здания. Все внутренние стены и перекрытия в основной части "старого" здания были разобраны, осуществлена встройка внутреннего каркаса на собственном фундаменте. На новых отметках были выполнены дополнительные стены подвала, надстроен дополнительный этаж, перекрытый новой плоской конструкцией крыши.

В техническом отчете об обследовании строительных конструкций и грунтов основания здания, выполненном обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "СтройИнвест и Ко", отражено, что в результате проведенной в 2000х годах реконструкции изменены этажность, форма и габариты здания по высоте, изменены отметки этажей, ликвидирован чердак и выполнена надстройка на крыше; выполнен подвал под частью здания.

Из представленной Обществом хронологической таблицы выполнения работ невозможно с полной достоверностью установить, когда работы, начатые как капитальный ремонт, трансформировались в реконструкцию здания, поскольку отсутствуют сведения о характеристиках демонтируемых элементов здания (несущие элементы или нет).

Вместе с тем учитывая, что перекрытия были установлены на новых отметках, моментом начала реконструкции следует считать поименованные в представленной хронологической таблице работы, выполненные по актам от 25.06.2005 N 2, 3 согласно договору подряда от 01.02.2005 N Т23/1-Р.

Письмом от 18.12.2003 N 7-1/76 общество также обратилось к руководителю Московского земельного комитета с просьбой об оформлении земельно-правовых отношений на земельный участок площадью 830,9 кв.м по адресу ул. Трубная, д.23, стр.1.

Распоряжением Префекта ЦАО от 22.09.2004 N 6186-р утверждено решение Окружной конкурсной комиссии имущественно-земельного комплекса ЦАО г. Москвы от 12.08.2004 N 25 об установлении в том числе ООО "ИНЖЕНЕР" права пользования испрашиваемым земельным участком в габаритах здания.

Земельный участок площадью 330 кв.м., имеющий адресные ориентиры г. Москва, ул. Трубная, вл.23 стр.1, был предоставлен обществу на основании договора краткосрочной аренды от 21.07.2005 N М-01-512455 для эксплуатации здания в административных целях на срок с 01.01.2005 до 19.01.2008, при этом в п.1.2 договора отражено, что целевое назначение земельного участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа.

Предоставляя в аренду в июле 2005 года земельный участок, его собственник не мог не знать об уже начавшейся реконструкции расположенного на нем аварийного здания.

Вместе с тем отсутствие правового акта Правительства Москвы, содержащего решение о реконструкции, препятствовало заключению договора аренды земельного участка под названные цели (реконструкцию).

В результате отраженное в договоре аренды земельного участка его целевое использование не соответствовало фактическому на момент заключения договора.

Вскоре после заключения договора аренды земельного участка Первым заместителем мэра Москвы В.И. Ресиным в ответ на обращение общества от 09.11.2005 N 7-001/874, было дано поручение от 11.11.2005 N 25-7204/5-1 оформить акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта - здания по адресу г. Москва, ул. Трубная д.23 стр.1.

Со ссылкой на данное поручение Москомархитектуры рассмотрен проект распоряжения Правительства Москвы "О реконструкции нежилого здания на земельном участке по адресу: Трубная ул., д. 23, стр.1", по результатам дан ответ от 05.12.2005 о возможности его согласования при условии внесения изменений и исключения из пункта 2.1 слов "_с увеличением его общей площади_", поскольку Градостроительным планом развития территории Мещанского района, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21.05.2002 N 367-ПП, предусматривалась реконструкция рассматриваемого строения при сохранении существующих габаритов.

В дальнейшем в ходе работы по подготовке акта разрешенного использования земельного участка были получены следующие согласования.

На основании обращения общества от 02.05.2006 N 379/21 Объединенной экспертной рабочей группой (ОЭРГ) Москомархитектуры, Москомнаследия и ЭКОСа согласованы 15.06.2006 предпроектные предложения по реконструкции с надстройкой спорного здания.

Из представленной в материалы дела хронологической таблицы работ следует, что последние были завершены в июне 2006 года.

Письмом от 30.06.2006 N 25/50-3/-3745/6-1 заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы предложил руководителю Департамента земельных ресурсов города Москвы рассмотреть вопрос реализации инвестиционного проекта по адресу Трубная ул., д.23 стр.1 на Городской комиссии по вопросам землепользования и градостроительства.

В целях подготовки и оформления пакета документов для получения предпроектных проработок, заключения о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным регламентам и требованиям, акта разрешенного использования земельного участка на реконструкцию административного здания по адресу г. Москва, ул. Трубная, д.23 стр.1, а также оказание консультационных услуг по выпуску распорядительного документа, утверждающего акт разрешенного использования земельного участка, ООО "ИНЖЕНЕР" заключило договор от 17.07.2006 N 1707/01 с ГУП г. Москвы "Дирекция единого заказчика-застройщика Мещанского района".

В адрес Мэра Москвы Обществом было направлено обращение от 12.10.2006 N 7-001/234 с просьбой дать указание выпустить распорядительный документ Правительства Москвы о завершении строительства указанного здания с определением долей города и инвестора.

Согласно протоколу заседания Окружной комиссии по рассмотрению фактов самовольного строительства на территории Центрального административного округа от 17.11.2006 N 10, утвержденному распоряжением префекта ЦАО от 01.12.2006 N 5672-р, комиссия решила, что реконструируемый объект по адресу Трубная ул. д. 23 стр.1 обладает признаками самовольной постройки; рекомендовано уполномоченным городским организациям согласиться с фактом самовольного строительства; обществу установлены сроки для представления графика разработки предпроектной и проектной документации, получения заключения Мосгосэкспертизы, предписано направить предпроектную документацию в Москомархитектуру, которой, со своей стороны, -разработать акт разрешенного использования земельного участка.

Предпроектное предложение реконструкции и надстройки здания, согласованное Москомнаследия, ЦВЛАГР, ЭКОС, АПУ ЦАО, НИиПИ Генплана Москвы, ТАПМ N 4 ГУП "Моспроект-2 им. М.В. Посохина", ТО "Мещанское", Управой Мещанского района, Префектурой ЦАО (заключение от 03.08.2006), одобрены ГУП "ИТЦ Москмархитетуры", о чем представлена выписка от 01.03.2007, содержащая указание о направлении в УАС и СП МКА (Москомархитектуры).

Предпроектное предложение реконструкции и надстройки данного административного здания также одобрено Регламентной комиссией у Главного архитектора города согласно выписке из протокола от 16.02.2007 N 6.

Обращение Общества от 12.10.2006 N 7-001/234 было рассмотрено в Префектуре ЦАО совместно с Департаментом имущества города Москвы и дан ответ от 25.01.2007 N 07-16-5918/6-5, согласно которому принято решение о целесообразности выпуска соответствующего распорядительного документа, определяющего имущественные отношения на вновь созданные площади по Трубной ул., д.23 стр.1.

В данном письме содержится предложение о "следующей схеме: вновь созданные площади оформить в собственность города и передать их в аренду ООО "ИНЖЕНЕР" с компенсацией средств, затраченных на капитальный ремонт и устройство надстройки в счет арендной платы после предоставления ООО "ИНЖЕНЕР" акта разрешенного использования земельного участка по адресу Трубная ул., д. 23, стр.1 с учетом необходимости оформления градостроительной документации". В данном письме также отражено, что в целях подготовки проекта распорядительного документа обществу необходимо представить такой акт разрешенного использования земельного участка.

Обществом 25.04.2007 подано Председателю комитета по контролю и урегулированию инвестиционных программ г. Москвы обращение с предложением согласовать заключение инвестиционного контракта на реконструкцию спорного здания, с распределением общей площади объекта после реконструкции между городом и инвестором в соотношении 50% на 50%, с дальнейшим правом выкупа ООО "ИНЖЕНЕР" доли города, так как здание находится в едином инженерном комплексе с объектами ООО "ИНЖЕНЕР" и является неотъемлемой частью эксплуатационного процесса.

Письмом от 17.05.2007 N МЩ-16-360/7-1 Управа Мещанского района ЦАО повторно запросила у общества акт разрешенного использования земельного участка и документы, подтверждающие произведенные затраты на объекте.

31.07.2007 оформлено заключение N 10-16/765 по отводу земельного участка под строительство, содержащее технические характеристики фактически возведенного объекта.

Москомнаследие также выдало заключение от 09.08.2007 N 16-15/16-02-4001/7 о возможном использовании земельного участка, согласно которому он расположен в зоне строгого регулирования застройки, охраняемого ландшафта и в границах охраняемого археологически ценного культурного слоя, при этом объекты культурного наследия в непосредственной близости отсутствуют.

Положительные заключения также оформлены Департаментом земельных ресурсов города Москвы, ГУП г. Москвы "Московский центр пожарной безопасности", Управлением гражданской защиты Москвы, Департаментом имущества города Москвы, Департаментом природопользования и охраны окружающей природной среды города Москвы, а также иными профильными структурами в целях оформления акта разрешенного использования земельного участка.

02.11.2007 ГУП г. Москвы Главное архитектурно-планировочное управление выдало заключение N 02-01-0085-07/301-07 о соответствии размещаемого объекта (реконструкция с надстройкой административного здания по адресу Трубная ул., вл. 23, стр.1) установленным градостроительным требованиям и регламентам использования территории.

В нем в качестве основания выполненной реконструкции значится постановление Правительства Москвы от 28.04.1994 N 361.

В заключении Департамента имущества города Москвы от 24.08.2007 N У/07/4767 отражена возможность использования земельного участка в целях реконструкции с надстройкой при условии издания распорядительного акта Правительства Москвы, а также заключения на его основе инвестиционного контракта с распределением вводимых площадей между инвестором и городом на объект, либо выкупа права долгосрочной аренды земельного участка сроком на 49 лет.

Акт от 18.01.2008 N А-5074/02 разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) выдан обществу для осуществления работ по реконструкции с надстройкой административного здания по адресу г. Москва, Трубная ул., д.23 стр.1.

Технические характеристики здания, указанные в акте, совпадали с фактическими его характеристиками.

Основанием для разработки акта разрешенного использования вновь значится постановление Правительства Москвы от 28.04.1994 N 361, а также распоряжение префекта ЦАО от 01.12.2006 N 5672-р, договоры аренды здания и земельного участка, градостроительный план развития территории Мещанского района, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 21.05.2002 N 367-ПП, поручение В.И. Ресина от 11.11.2005 N 25-7204/5-1.

В пункте 3.3.4 акта отражена необходимость внесения в установленном порядке изменений в постановление Правительства Москвы от 28.04.1994 N 361 "О комплексной реконструкции квартала 259" в части проектного функционального назначения реконструируемого здания.

В ответ на обращение Общества от 05.02.2009 N 3-165/5 по вопросу внесения изменений в уже заключенный контракт на реализацию инвестиционного проекта на территории муниципального района "Мещанский" ЦАО города Москвы от 21.01.1995 N 5-407/нр-1,2 в части включения в контракт дома 23 стр.1 по Трубной ул. или заключения договора долгосрочной аренды Контрольный комитет города Москвы направил письмо от 20.03.2009 N 01-01-15-117/9 сообщил, что данный вопрос подлежит рассмотрению в соответствии Положением, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 27.03.2007 N 196-ПП "О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении", при этом необходимо представить приведенный в письме перечень документов.

В последний раз акт разрешенного использования от 18.01.2008 N А-5074/02 (вид работ по капитальному объекту - реконструкция с надстройкой) продлен 20.05.2009.

Из приведенных обстоятельств, а также с учетом изложенной в постановлении суда округа позиции и указаний суд приходит к следующим выводам.

Воля собственника в лице Правительства Москвы, начиная с издания постановления Правительства Москвы от 28.04.1994 N 361, была направлена на реконструкцию спорного здания, расположенного по адресу г. Москва, ул. Трубная д.23 стр.1, посредством привлечения инвестора и совместной инвестиционной деятельности с ним.

ООО "ИНЖЕНЕР" являлось инвестором и заказчиком-застройщиком квартала 259 микрорайона 29 Центрального административного округа. Указанное здание располагалось в данном квартале 259.

После заключения инвестиционного контракта от 21.01.1995 N 5-407/нр-1,2 на комплексную реконструкцию 1-ой очереди 259 квартала Мещанского района спорный объект исключен из перечня объектов, подлежащих реконструкции силами и средствами общества и передан другому инвестору - ОАО АКБ "Банк развития региона" (далее - Банк).

На момент изъятия здания у Банка оно признано объектом культурного наследия и, кроме того, в силу статьи 9 принятого Закона г. Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" (далее - Закон N 50) решение о реконструкции здания должно было быть оформлено правовым актом Правительства Москвы, а также получен акт разрешенного использования земельного участка согласно п.1 ч.1 ст.42 Закона г. Москвы от 03.03.2004 N 13 "Об основах градостроительства в городе Москве".

В этой связи спорный объект, находящийся в аварийном состоянии, передается Обществу в аренду на условиях выполнения капитального ремонта силами арендатора.

Одновременно ведется работа по изданию необходимого правового акта Правительства Москвы, направленного на включение названного объекта, подлежащего реконструкции, в уже заключенный инвестиционный контракт.

Общество добросовестно предпринимало зависящие от него меры для оформления сложившихся между сторонами правоотношений.

Строительные работы начаты Обществом на объекте после снятия со здания статуса объекта культурного наследия, однако работы по его реконструкции проведены без издания правового акта Правительства Москвы, содержащего соответствующее решение, а также акта разрешенного использования земельного участка.

На момент передачи обществу в аренду земельного участка под данным зданием работы по реконструкции уже были начаты, о чем добросовестный собственник не мог не знать.

В отсутствие решения о реконструкции, оформленного правовым актом Правительства Москвы после изъятия объекта у Банка, а также своевременно выданного акта разрешенного использования земельного участка осуществление Обществом работ по реконструкции данного аварийного здания являлось самовольным.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы спорного объекта, выполненной на основании определения суда при первоначальном рассмотрении дела, возведенный объект соответствует строительным нормам и правилам по состоянию на период выполнения работ и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе реконструкции общая площадь здания без учета подвала увеличена до 1153,4 кв. м, объект поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 77:01:0001092:1056, сведения о собственнике здания отсутствуют.

Согласно п.5.3 Приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (вместе с "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения") при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка; повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных); улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

Непосредственно вскоре после окончания строительных работ уполномоченными органами власти города Москвы организована деятельность по легализации реконструированного объекта, согласованию фактически выполненных работ и изданию необходимого правового акта Правительства Москвы.

По результатам согласований обществу выдан акт разрешенного использования земельного участка, в котором указано наименование объекта - административное здание, вид работ - реконструкция с надстройкой, а также допустимые технико-экономические показатели объекта, полностью совпадающие с фактическими.

По смыслу пункта 7 статьи 13 Закона N 50 факт выдачи акта разрешенного использования означал, что месторасположение возводимого, либо реконструируемого градостроительного объекта, его вид и характеристики не противоречат градостроительным требованиям, утвержденному плану размещения строительства, реконструкции или иным установленным законодательством требованиям.

Основанием для урегулирования вопросов, связанных с реконструкцией названного аварийного объекта, как до выполнения таких работ, так и после, - являлось постановление Правительства Москвы от 28.04.1994 N 361 "О комплексной реконструкции квартала 259 (Центральный административный округ)", во исполнение которого между сторонами был заключен инвестиционный контракт от 21.01.1995 N 5-407/нр-1,2 в отношении других объектов, расположенных в границах данного квартала.

Правовая природа данного инвестиционного контракта, как договора простого товарищества, установлена при рассмотрении дела N А40-30256/2014.

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (п.1 ст.1041 ГК РФ).

Действующим законодательством не предусмотрено обязательное заключение такого договора путем составления единого документа в письменной форме.

Вместе с тем с учетом фактического поведения обеих сторон и их воли на реконструкцию спорного аварийного здания, а также неоднократного принятия мер по достижению согласия о порядке распределения результатов деятельности по такой реконструкции, следует признать, что между собственником земельного участка и застройщиком-инвестором квартала 259 сложились правоотношения, вытекающие из договора простого товарищества.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении обозначенных в данной норме условий.

В приведенном пункте арендатор земельного участка не упомянут в числе лиц, которые вправе претендовать на признание за ним права собственности на возведенный объект самовольного строительства в целом, в связи с чем соответствующие требования ответчика-истца являются неправомерными.

Повторно рассмотрев материалы настоящего дела с учетом дополнительно представленных доказательств, а также обозрев материалы дел N А40-59796/2009, N А40-44197/2012, выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства с учетом обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дел N А40-59796/2009, А40-44197/2012, А40-287439/2018, А40-30256/2014, а также указаний суда округа, суд признал первоначально предъявленные и встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

С учетом того, что реконструированный объект возведен самовольно, без согласования на момент проведения реконструкции в полной мере с собственником земельного участка его итоговых характеристик, именно последний на основании статьи 219 ГК РФ вправе претендовать на возникновение у него права собственности на такой объект, а товарищ (инвестор-застройщик) - на выделение доли.

Однако соответствующие требования, как и ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению размера доли с учетом вклада каждого товарища, - сторонами на протяжении всего периода рассмотрения дела не заявлены, в связи с чем суд первой инстанции правомерно констатировал об отсутствии возможности выйти за пределы заявленных требований о взыскании задолженности по договору аренды объекта с кадастровым номером 77:01:0001092:3469 и рассматривать вопрос о праве собственности города Москвы на объект с кадастровым номером 77:01:0001092:1056.

Учитывая закрепленный в законодательстве принцип непротиворечивого поведения, установленные при новом рассмотрении фактические обстоятельства дела и результаты ранее рассмотренных между сторонами споров, как связанные с реализацией названного инвестиционного контракта, так и непосредственно в отношении спорного здания, а также динамику законодательного регулирования в спорный период, суд отклоняет доводы Департамента о том, что целевое использование здания и земельного участка согласно заключенным между Департаментами и обществом договорами аренды не предусматривало право на выполнение работ по реконструкции.

Кроме того, суд отклоняет возражения Департамента о пропуске Обществом срока исковой давности по требованию о признании права собственности, поскольку заявленное требование не связано с лишением владения обществом данным зданием (статья 208 ГК РФ, п.7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Первоначально предъявленные исковые требования Департамента о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование нежилыми помещениями и процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежат удовлетворению, поскольку как в ранее рассмотренных судами делах, так и в рамках настоящего дела при повторном рассмотрении установлено отсутствие принадлежащего городу Москве объекта, в отношении которого был оформлен договор аренды. При этом в отсутствие защищаемого права, суд также не принимает заявление ООО "ИНЖЕНЕР" о пропуске Департаментом срока исковой давности.

Иные доводы и возражения лиц, участвующих в деле, исчерпывающим образом рассмотрены и отклонены судом первой инстанции, как не опровергающие приведенные основания отказа в удовлетворении исковых требований по основному и встречному искам.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционные жалобы сторон являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 сентября 2023 года по делу N А40-98479/21 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Г.С. Александрова А.В. Бондарев