Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2023 г. N 13АП-31778/23 по делу N А56-89108/2022

г. Санкт-Петербург

15 декабря 2023 г.

Дело N А56-89108/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Масенковой И.В., Пивцаева Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ворониной Е.Ю.,

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: посредством сервиса веб-конференция представитель Ефимов С.Н. по доверенности от 09.01.2023;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31778/2023) акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2023 по делу N А56-89108/2022 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску

Департамента городского имущества города Москвы

к акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость"

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением акционерному обществу (далее - ответчик, Общество) о взыскании по договору аренды земельного участка от 24.12.2003 N М-04-025451 задолженности в размере 8 848 385,98 руб., в том силе задолженности по арендной плате за период с 01.07.2019 по 15.11.2021 в размере 3 084 401,38 руб. и неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.07.2019 по 15.11.2021 в сумме 5 763 984,60 руб.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2023 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Департамента взыскано 2 975 000,42 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 24.12.2003 N М-04-025451 и 2 689 682,70 руб. неустойки; в удовлетворении остальной части иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 51 323 руб. государственной пошлины.

Общество, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указало, что со дня проведения государственного кадастрового учета спорного земельного участка, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: Москва, ул. Генерала Кузнецова, вл.26, корп.1, то есть с 01.01.2007, участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды земельного участка от 24.12.2003 N М-04-025451 прекратил свое действие.

Кроме того, податель жалобы указал, что вывод суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 77:04:0005008:2 в границах, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома, сформирован не был, и его государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования, предусматривающим эксплуатацию многоквартирного дома, не проведен, является ошибочным и не соответствует представленным в материалы дела доказательствам.

В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя не направил, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Московским земельным комитетом (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы; арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Патэрсон-Инвест" (арендатор) - был заключен договор от 24.12.2003 N М-04-025451 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г.Москва, ул.Генерала Кузнецова, вл.26, корпус 1, площадью 2359 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации помещений универсама-пекарни.

Договор заключен на 25 лет и вступил в силу с даты его государственной регистрации, произведенной 26.02.2004 за N 77-01/05-4/2004-828.

В соответствии с пунктом 5.8 договора арендатор обязан ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату.

Порядок и сроки внесения арендной платы установлены разделом 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора, и вносится арендатором поквартально равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца квартала.

Обязательство арендатора по своевременному и полному внесению арендной платы в соответствии с пунктом 7.2 договора обеспечено неустойкой в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Участок поставлен на кадастровый учет 01.01.2007 с присвоением кадастрового номера 77:04:0005008:2.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), в пределах участка расположено здание МКД с кадастровым номером 77:04:0005008:1026.

Общество является собственником нежилого помещения площадью 2490,8 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0005007:5826 (далее - Помещение), расположенного в пределах объекта недвижимости (МКД) с кадастровым номером 77:04:0005008:1026.

Право собственности Общества на помещение зарегистрировано 23.04.2018, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

В результате приобретения права собственности на объект недвижимости к Обществу в силу закона перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 24.12.2003 N М-04-025451, в том числе и обязанность по уплате арендной платы.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению предусмотренных договором арендных платежей в период с 23.04.2018 по 15.11.2021, Департамент 31.05.2022 направил Обществу претензию от 31.05.2022 N 33-6-225457/22-(0)-1 с требованием об оплате задолженности и неустойки.

Поскольку данная претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с Общества 3 084 401,38 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2019 по 15.11.2021 и 5 763 984,60 руб.и неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.07.2019 по 15.11.2021.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Общество указало, что нежилое помещение является частью МКД, в связи с чем участок входит в состав общего имущества собственников помещений МКД, а договор прекратил свое действие в силу закона с 01.01.2007. Кроме того, Общество заявило о пропуске Департаментом срока исковой давности.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что на стороне Общества имеется обязанность по оплате арендных платежей по договору, поскольку земельный участок с кадастровым номером 77:04:0005008:2 в границах, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома, сформирован не был, и его государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования, предусматривающим эксплуатацию многоквартирного дома, не проведен; право общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, с 01.01.2007 в силу закона не возникло. При этом, признав обоснованными доводы Общества о пропуске истцом срока исковой данности за период до 31.07.2019, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части взыскания 2 975 000,42 руб. задолженности и 2 689 682,70 руб. неустойки.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя Общества, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

На основании статьи 16 Закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5). Образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления (часть 4).

Из материалов дела следует, что принадлежащее ответчику Помещение является встроено-пристроенным помещением к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: Москва, ул. Генерала Кузнецова, д.26, корп.1., при этом, Помещение ответчика не выделено из состава жилого дома в качестве самостоятельного объекта, расположено в части многоквартирного дома.

Кроме того, ссылаясь на то обстоятельство, что Помещение является частью указанного многоквартирного дома, Департамент письмом от 12.08.2021 N 33-6-411377/21-(0)-1 уведомил арендатора о прекращении договора от 24.12.2003 N М-04-025451 в соответствии с положениями статьи 16 Закона N 189-ФЗ.

Вопреки выводам суда первой инстанции, из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что многоквартирный дом расположен в пределах Участка, при этом указание на разрешенное использование Участка в данном случае не опровергает указанное обстоятельство.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирном доме, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Государственный кадастровый учет Участка проведен 01.01.2007.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 ЖК РФ), а договор аренды Участка от 24.12.2003 N М-04-025451 прекратился 01.01.2007 на основании статьи 413 ГК РФ в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Аналогичный правой подход и обстоятельства были установлены вступившими в законную силу судебными актами трех инстанций по делу N А56-125414/2022, в рамках которого Департаменту было отказано в удовлетворении аналогичных исковых требований за предшествующий период.

Таким образом, поскольку ответчик, как собственник нежилого Помещения, входящего в состав многоквартирного дома, расположенного на участке под многоквартирным домом, в силу закона приобрел право общей долевой собственности на указанный участок, то он не обязан вносить платежи за пользование этим участком, а, следовательно, в спорный период, независимо от факта формирования земельного участка под нежилым помещением ответчика, истец не имел права на распоряжение земельным участком в виде передачи его в аренду и получения платы за его использование.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований Департамента о взыскании предусмотренной договором арендной платы и неустойки, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неполного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела, с вынесением судебного акта об отказе удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы Общества по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат возмещению за счет Департамента.

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2023 по делу N А56-89108/2022 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" 3000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Б. Слобожанина

Судьи

И.В. Масенкова Е.И. Пивцаев