Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2023 г. N 02АП-9079/23 по делу N А17-3353/2023

г. Киров

25 декабря 2023 г.

Дело N А17-3353/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2023 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судей Волковой С.С., Ившиной Г.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.

без участия представителей,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТРК Барс"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 11.10.2023 по делу N А17-3353/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью "ТРК Барс" (ИНН 3702028958 ОГРН 1023700537035)

к департаменту управления имуществом Ивановской области (ИНН 3728021266, ОГРН 1023700531800)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: областное каченное учреждение "Управление административными зданиями" (ИНН 3728013339, ОГРН 1023700543404),

о признании незаконным решения, об обязании устранить нарушение прав и законных интересов

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ТРК Барс" (далее - Общество, ООО "ТРК Барс", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Департаменту управления имуществом Ивановской области (далее - Департамент) о признании незаконным отказа в реализации ООО "ТРК Барс" преимущественного права на приобретение нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:040136:3289 площадью 607,1 кв.м, расположенного по адресу г. Иваново, улица Велижская, дом 8 пом. 4-22, 28-33, 33а, 34, 38-43, выраженного в письме от 21.02.2023 N ДУИ-346-23 "По вопросу приобретения арендуемого недвижимого имущества" за подписью начальника Департамента Рощина С.Ю.; об обязании Департамента управления имуществом Ивановской области устранить нарушение прав и законных интересов ООО "ТРК Барс" путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:040136:3289 площадью 607,1 кв.м, расположенного по адресу г. Иваново, улица Велижская, дом 8 пом. 4-22, 28-33, 33а, 34, 38-43,

- принять решение об условиях приватизации нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:040136:3289 площадью 607,1 кв.м, расположенного по адресу г. Иваново, улица Велижская, дом 8 пом. 4-22, 28-33, 33а, 34, 38-43 в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки,

- направить в ООО "ТРК Барс" проект договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:040136:3289 площадью 607,1 кв.м, расположенного по адресу г. Иваново, улица Велижская, дом 8 пом. 4-22, 28-33, 33а, 34, 38-43 в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено областное каченное учреждение "Управление административными зданиями" (далее - Учреждение, ОКУ "Управление административными зданиями").

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 11.10.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ТРК Барс" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования Общества в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, ООО "ТРК Барс" подходит под все указанные в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ требования, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества: Общество является субъектом малого предпринимательства; арендуемые нежилые помещения непрерывно находятся во владении Общества на протяжении почти 10 лет; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества; задолженности по арендной плате у Общества не имеется. Общество считает, что закрепление помещений, арендуемых ООО "ТРК Барс" на праве оперативного управления за ОКУ "Управление административными зданиями" носит формальный характер; реально в оперативное управление недвижимое имущество не передавалось, поскольку не выбывало из владения и пользования Общества. Из апелляционной жалобы следует, что оспариваемый отказ Департамента нарушает права заявителя, поскольку последний не может в каком-либо ином порядке реализовать свое преимущественное право выкупа. Кроме того заявитель полагает, что действия Департамента нарушают статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

ОКУ "Управление административными зданиями" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что у Общества отсутствуют правовые основания для реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений. Учреждение отмечает, что в силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Кроме того ОКУ "Управление административными зданиями" полагает, что оно не несет ответственности за возможные риски самостоятельного хозяйствующего субъекта - коммерческой организации.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу указал, что арендованные Обществом нежилые помещения изначально с 2011 года находились в оперативном управлении областных учреждений, с 2012 года - у ОКУ "Управление административными зданиями", в 2013 году изъятие нежилого помещения в казну Ивановской области совершено с целью обеспечения возможности предоставления в аренду нежилых помещений только на определенный срок на льготных условиях строго под оказание услуг в области радиовещания и телевидения. Ответчик настаивает на том, что действия Департамента по закреплению нежилого помещения в оперативное управление Учреждения не связаны с целью недопущения реализации ООО "ТРК Барс" преимущественного права выкупа арендованного помещения. По мнению ответчика, преимущественное право выкупа арендованного помещения в любом случае не могло быть реализовано заявителем в период с даты заключения договора аренды до даты принятия решения о закреплении нежилого помещение на праве оперативного управления за третьим лицом, поскольку на указанную дату Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ действовал в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 265-ФЗ: преимущественным правом на приобретение имущества обладали субъекты предпринимательства при условии, что по состоянию на 01.07.2015 имущество находилось в аренде у них в течение двух и более лет; в данном случае такое условие не соблюдалось.

ООО "ТРК Барс" в возражениях на отзыв Департамента полагает, что право оперативного управления в 2016 году учреждено Департаментом с целью сохранить помещение в собственности Ивановской области, воспрепятствовать приобретению права собственности на арендуемое помещение арендатором.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 24.11.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 25.11.2023 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Стороны, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. ООО "ТРК Барс" заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия своего представителя. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон, третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Правительства Ивановской области от 12.05.2011 N 133-рп "О передаче имущества, являющегося собственностью Ивановской области, на баланс (в оперативное управление) областному государственному учреждению "Управление административными зданиями" ОГУ "Управление административными зданиями" определено в качестве балансодержателя и за ним закреплено на праве оперативного управления имущество, поименованное в приложении N 1 к распоряжению, а именно: нежилые помещения: подвал N 6-9, 15-17; 1 этаж N 9-11, 24-28, 33, 35-43; 2 этаж N 1-26, 28-34, 38-43; 4 этаж N 1-16, 18-25, 27, 28; 5 этаж N 1-25, 27-40, 42 по адресу: Ивановская область, г. Иваново, ул. Велижская, д. 8 (т.3 л.д.13-14).

В соответствии с распоряжением Департамента от 23.05.2011 N 353 "О закреплении государственного имущества Ивановской области на праве оперативного управления за ОГУ "Управление административными зданиями" указанные помещения переданы по акту от 01.09.2011 N 2 из казны Ивановской области на баланс ОГУ "Управление административными зданиями", закреплены за последним на праве оперативного управления (т.3 л.д.15-17).

На основании распоряжений Департамента от 23.05.2011 N 353, от 14.12.2011 N 1026 (т.3 л.д.20-21), от 12.05.2012 N 333 (т.3 л.д.22-23) за ОКУ "Управление административными зданиями" 18.06.2012 зарегистрировано право оперативного управления на помещения, назначение: нежилое, общей площадью 2 719,4 кв.м., подвал N 6-9, 15-17; 1 этаж N 9-11, 24-28, 33, 35-43; 2 этаж N 1-26, 28-34, 38-43; 4 этаж N 1-16, 18-25, 27, 28; 5 этаж N 1-25, 27-40, 42 по адресу: Ивановская область, г. Иваново, ул. Велижская, д. 8, лит. А, А1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 37-СС N 197540 (т.3 л.д.24).

Департамент распоряжением от 08.04.2013 N 338 "Об изъятии имущества в казну Ивановской области" изъял из оперативного управления ОКУ "Управление административными зданиями" в казну Ивановской области имущество, являющееся собственностью Ивановской области, помещения N 4-22, 28-34, 38-43 на втором этаже в здании, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Велижская, д. 8, общей площадью 609,1 кв.м (т.3 л.д.25-26).

Распоряжением Департамента от 17.07.2013 N 766 Департаменту конкурсов и аукционов Ивановской области поручено провести аукцион на право заключения договора аренды имущества казны Ивановской области - нежилых помещений площадью 609,1 кв.м. находящихся в здании по адресу: г. Иваново, ул. Велижская, д. 8, для оказания услуг в области радиовещания и телевидения с установлением начальной цены предмета аукциона в виде годовой арендной платы (т.2 л.д.27).

В соответствии с протоколом заседания Комиссии по проведению аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении имущества, находящегося в собственности Ивановской области от 05.09.2013 N 17.1 "Об итогах аукциона" между Департаментом (арендодатель), ОКУ "Управление административными зданиями" (Держатель имущества казны Ивановской области) и ООО "ТРК БАРС" (арендатор) заключен договор аренды от 20.09.2013 N 30/2013 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель при участии Держателя имущества казны сдаёт, а арендатор принимает в аренду имущество казны Ивановской области - нежилые помещения, инв. NN 4-22, 28-34, 38-43, площадью 609,1 кв.м, находящиеся на 2-м этаже в здании по адрес): г. Иваново, ул. Велижская. д.8, согласно Приложению 4, для оказания услуг в области радиовещания и телевидения на срок до 20.09.2023 (пункты 1.1, 1.2 договора аренды) (т.1 л.д.26-31).

Указанные в пункте 1.1 договора аренды помещения переданы ОКУ "Управление административными зданиями" арендатору по акту приема-передачи от 20.09.2013, являющемуся приложением N 1 к договору аренды (т.1 л.д.32).

В связи с проведением технической инвентаризации с составлением 02.10.2013 кадастрового паспорта здания по ул. Велижская, д. 8, кадастровый номер 37:24:040136:3289, изменением общей площади помещений с 609,1 кв.м на 607,1 кв.м, состава помещений, на основании письма ОКУ "Управление административными зданиями" от 06.11.2013 N 02-08/1102 распоряжением Департамента от 22.11.2013 N 1266 внесены изменения в распоряжение Департамента управления имуществом Ивановской области от 08.04.2013 N 338 "Об изъятии имущества в казну Ивановской области" в части номеров помещений и общей площади помещений (т.3 л.д.27-29).

На основании обращения ОКУ "Управление административными зданиями" от 24.08.2016 N 02-08/931, согласованного с Административным Департаментом Ивановской области, распоряжением Департамента от 29.09.2016 N 463 за ОКУ "Управление административными зданиями" на праве оперативного управления закреплено имущество казны Ивановской области, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Иваново, ул. Велижская, д. 8, помещения N 4-22, 28-33, 33а, 34, 38-43 на втором этаже общей площадью 607,1 кв.м.; ОКУ "Управление административными зданиями" поручено осуществлять в отношении закрепленного за ним имущества право оперативного управления в соответствии с целями своей деятельности и назначением имущества в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (т.3 л.д.31-32).

Во исполнение Распоряжения Департамента от 29.09.2016 N 463 ОКУ "Управление административными зданиями" осуществлена государственная регистрация права оперативного управления в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 37:24:040136:3289, помещения, назначение: нежилое, общая площадь 607,1 кв.м, этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Ивановская область, г. Иваново, ул. Велижская, д. 8, помещения N 4-22, 28-33, 33а, 34, 38-43 (дата регистрации - 19.10.2016 N 37-37/001-37/018/004/2016-3663/1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 31.03.2023 (т.1 л.д.40).

В связи с государственной регистрацией права оперативного управления на нежилые помещения N 4-22, 28-33, 33а, 34, 38-43, общей площадью 607,1 кв.м, находящиеся на втором этаже, по адресу: Ивановская область, г. Иваново, ул. Велижская, д. 8, стороны договора аренды от 20.09.2013 N 30/2013 заключили дополнительное соглашение от 29.05.2017 N 1/2017 к договору аренды, по условиям которого произведена замена арендодателя на ОКУ "Управление административными зданиями". Дополнительное соглашение подписано без разногласий, скреплено печатями организаций, зарегистрировано в ЕГРН 06.06.2017 N 37:24:040136:3289-37/001/2017-1 (т.1 л.д.37).

ООО "ТРК Барс" письмами от 30.01.2023 N 24 (т.1 л.д.42), от 01.02.2023 N 26 (т.1 л.д.44) обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности Ивановской области, с указанием на наличие у заявителя статуса субъекта малого предпринимательства, и соответствие предъявляемым им критериям (включено в единый реестр СМП 01.08.2016).

Департамент письмами от 21.02.2023 N ДУИ-346-23 отказал заявителю в реализации преимущественного права приобретения спорного имущества со ссылкой на факт государственной регистрации арендуемого имущества на праве оперативного управления за ОКУ "Управление административными зданиями", наличие запрета, установленного пунктом 3 части 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (т.1 л.д.43, 45).

ОКУ "Управление административными зданиями" письмом от 10.07.2023 N 02-05/391 в ответ на обращение ООО "ТРК Барс" уведомило арендатора по договору аренды от 20.09.2013 N 30/2013 о невозможности продления срока действия договора по его истечении, в связи с наличием потребности в дополнительных площадях для размещения органов исполнительной власти Ивановской области, а также обращения Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) с вопросом о подборе помещений для размещения объединенных судебных архивов (т.2 л.д.121).

Полагая, что принятый Департаментом отказ в реализации ООО "ТРК Барс" преимущественного права на приобретение нежилого помещения с кадастровым номером 37:24:040136:3289 площадью 607,1 кв.м, расположенного по адресу г. Иваново, улица Велижская, дом 8, пом. 4-22, 28-33, 33а, 34, 38-43, выраженный в письме от 21.02.2023 N ДУИ-346-23 является незаконным ООО "ТРК Барс" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя.

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ (здесь и далее в редакции на дату возникновения спорных правоотношений) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, с 01.06.2016 сведения о заявителе включены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства; Общество относится к категории "малое предприятие".

При этом заявитель настаивает на том, что иные поименованные в статье 3 Закона N 159-ФЗ основания для возникновения у ООО "ТРК Барс" преимущественного права на приобретение имущества также соблюдены. Вместе с тем, соответствие заявителя критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, в данном случае не свидетельствует о наличии у ООО "ТРК Барс" преимущественного права на приобретение имущества по следующим основаниям.

В силу пункта 3 части 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ, действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждено, что в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 37:24:040136:3289 по адресу: г. Иваново, ул. Велижская, д. 8, помещения 4-22, 28-33, 33а, 34, 38-43 площадью 607,1 кв.м с 19.10.2016 право оперативного управления зарегистрировано за ОКУ "Управление административными зданиями".

Таким образом, нахождение арендованного имущества в оперативном управлении Учреждения препятствует выкупу Обществом этого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, поскольку действие этого Закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления (пункт 3 части 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал следующее.

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (пункт 1).

По смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства) (пункт 5).

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к вывод о том, что, несмотря на закрепление спорного имущества на праве оперативного управления за ОКУ "Управление административными зданиями" после вступления в силу Закона N 159-ФЗ, а также при существовании арендных отношений с ООО "ТРК Барс", конкретные фактические обстоятельства настоящего дела не позволяют установить наличие признаков злоупотребления правом в действиях Департамента.

В обжалуемом решении суд первой инстанции справедливо учел, что спорное имущество передано в собственность Ивановской области в 2011 году и с момента такой передачи передано на баланс и закреплено на праве оперативного управления за ОКУ "Управление административными зданиями", что подтверждается распоряжениями Правительства Ивановской области от 12.05.2011 N 133-рп и от 23.05.2011 N 353.

При этом первоначально вопрос об изъятии из оперативного управления и передаче в казну Ивановской области спорных помещений второго этажа д. 8 по ул. Велижская, г. Иваново, в 2013 году, а также вопрос о последующей передаче спорного нежилого помещения в оперативное управление ОКУ "Управление административными зданиями" в 2016 году был инициирован Департаментом, с учетом обращений Департамента культуры и культурного наследия Ивановской области, АГУ Ивановской области "Областной координационно-методический центр культуры и творчества".

Таким образом, из обстоятельств настоящего спора усматривается, что спорное недвижимое имущество еще до передачи в аренду Обществу закреплялось за Учреждением на праве оперативного управления (в 2011 году); в последующем юридическая судьба имущества определялась Департаментом с учетом установления потребности в соответствующих помещениях органов государственной власти.

Ссылаясь на недобросовестное поведение ответчика, ООО "ТРК Барс" не учитывает, что по смыслу статьи 10 ГК РФ для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений. Данное толкование дано в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022), утвержденного его Президиумом 01.06.2022.

Соответствующих доказательств материалы настоящего дела не содержат. Регистрация за Учреждением права оперативного управления на имущество произведена в 2016 году, то есть задолго до обращения Общества с соответствующим заявлением о выкупе (два заявления в 2023 году).

При этом материалами дела подтверждено и учтено судом, что между заявителем и заинтересованным лицом, при участии ОКУ "Управление административными зданиями" заключено дополнительное соглашение от 29.05.2017 N 1/2017 к договору аренды о замене арендодателя, подписанное арендатором без протокола разногласий, посредством свободного волеизъявления, что свидетельствует об отсутствии со стороны заявителя возражений относительно смены арендодателя по договору аренды от 20.09.2013 N 30/2013.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что наличие у ООО "ТРК Барс" преимущественных прав, обусловленных заключением с ним договора аренды, не может быть противопоставлено исключительным распорядительным полномочиям публичного собственника имущества, определяющего порядок его использования, в том числе путем передачи в оперативное управление имущества для целей ведения уставной деятельности.

Кроме того с учетом положений Устава ОКУ "Управление административными зданиями" апелляционный суд отклоняет доводы о недоказанности потребности Ивановской области в размещении органов государственной власти; передача имущества в оперативное управление Учреждению обусловлена целями его деятельности (раздел 2 Устава), что не может быть признано злоупотреблением правом по смыслу пункта 1 статьи 10 ГК РФ.

Таким образом, действия ответчика по отказу Обществу в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений не противоречат действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Довод Общества о том, что реально в оперативное управление недвижимое имущество не передавалось, поскольку не выбывало из владения и пользования заявителя, подлежит отклонению, поскольку в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ, а также пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судом первой инстанции также учтено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав (пункты 52, 53, 56 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что оспариваемое заявителем решение от 21.02.2023 является правомерным, обоснованным и не нарушает прав и законных интересов Общества. Действия ответчика, закрепившего это помещение на праве оперативного управления за Учреждением, не имеют своей целью воспрепятствовать реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Повторно исследовав обстоятельства дела и представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае не имелось предусмотренной статьями 198, 201 АПК РФ совокупности условий, необходимых для удовлетворения требований заявителя.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а сводятся к иному, чем у суда первой инстанции, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства.

С учетом изложенного выше решение суда следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 11.10.2023 по делу N А17-3353/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТРК Барс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.В. Минаева

Судьи

С.С. Волкова Г.Г. Ившина