Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2023 г. N 13АП-37232/23 по делу N А56-48496/2023

г. Санкт-Петербург

25 декабря 2023 г.

Дело N А56-48496/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Полубехиной Н.С., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: Ворониной Е.Ю.

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "В-2 "Морская": представитель Арешкин К.В. по доверенности от 15.05.2023

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Дюна": представитель Арешкин К.В. по доверенности от 15.05.2023

от ответчика - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга: представитель Иневаткина К.Д. по доверенности от 03.05.2023

от ответчика - Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга": не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-37232/2023) (заявление) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2023 по делу N А56-48496/2023 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску

1) общества с ограниченной ответственностью "В-2 "Морская", 2) общества с ограниченной ответственностью "Дюна"

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга"

об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "В-2 "Морская" (далее - ООО "В-2 "Морская"), общество с ограниченной ответственностью "ДЮНА" (далее - ООО "ДЮНА") (далее совместно - истцы) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) (далее совместно - ответчики) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка в общую долевую собственность в отношении земельного участка, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, кадастровый номер 78:32:0001717:2044, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Морская улица, дом 5, литера Б, изложив пункт 2.1 данного договора в следующей редакции:

"2.1. Цена Участка составляет 7 331 068 рублей 83 копейки, в том числе: покупатель 1 оплачивает 6 238 152 рублей 82 копеек, покупатель 2 оплачивает 1 092 916 рублей 01 копеек".

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2023 по делу N А56-48496/2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что Комитетом верно были определены выкупная цена и площадь застройки объекта недвижимости.

В настоящее судебное заседание явились истцы и податель жалобы, Комитет поддержал доводы апелляционной жалобы, истцы возражали против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, направленном в материалы дела.

От СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы Комитета в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью "В-2 "Морская" (далее - ООО "В-2 "Морская"), общество с ограниченной ответственностью "ДЮНА" (далее - ООО "ДЮНА") (далее совместно - истцы) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) (далее совместно - ответчики) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка в общую долевую собственность в отношении земельного участка, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, кадастровый номер 78:32:0001717:2044, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Морская улица, дом 5, литера Б, изложив пункт 2.1 данного договора в следующей редакции:

"2.1. Цена Участка составляет 7 331 068 рублей 83 копейки, в том числе: покупатель 1 оплачивает 6 238 152 рублей 82 копеек, покупатель 2 оплачивает 1 092 916 рублей 01 копеек".

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) ООО "В-2 "Морская" является собственником нежилого помещения 4Н площадью 324,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:1725, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Морская улица, дом 5а, строение 1; ООО "Дюна" является собственником, расположенных по адресу Санкт-Петербург, Малая Морская улица, дом 5а, строение 1, нежилых помещений: 1Н площадью 3,5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:1722; 2Н площадью 9,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:1723; 3Н площадью 7,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:1724; помещения 5Н площадью 160,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:1726; 6Н площадью 1669,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:1727.

Указанные нежилые помещения расположены в здании (кадастровый номер 78:31:0001095:1477) по адресу: адрес: Санкт-Петербург, Малая Морская улица, дом 5, литера Б, которое находится на земельном участке площадью 503 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:10, адрес: Санкт-Петербург, Малая Морская улица, дом 5, литера Б, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиниц), находящемся в собственности Санкт-Петербурга (далее - Участок).

Истцы, руководствуясь пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), обратились в Комитет с заявлением от 29.12.2022 (входящий N 05-26-256/23-0-0 от 09.01.2023) о выкупе Участка в общую долевую собственность.

По результатам рассмотрения указанного заявления Комитетом было принято решение о продаже Участка в собственность истцов (письмо от 28.02.2023 N 05-26-256/23-0-8), в связи с чем Учреждением истцам был направлен проект договора купли-продажи Участка (далее - проект Договора)

Истцы посчитали стоимость участка, указанную в пункте 2.1 проекта Договора в размере 15 167 364,07 руб. завышенной, в связи с чем направили ответчикам протокол разногласий от 28.03.2023, в котором предложили установить цену Участка равную 7 331 068,83 руб. При этом истцы исходили из кадастровой стоимости участка, установленной на момент подачи заявления о выкупе.

Однако в досудебном порядке стороны не смогли урегулировать вопрос выкупной цены Участка, в связи с чем истцы обратились в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае между сторонами возникли разногласия относительно условия договора купли-продажи о цене земельного участка.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, если иное не установлено федеральным законом, цена земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

В Санкт-Петербурге соответствующий порядок установлен Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (далее - Закон N 59-19).

Согласно пункту 8 статьи 1 - 2 Закона N 59-19 цена земельного участка рассчитывается по формуле: Ц = 0,25 X Цкад X (Sз/Sзу) + Цкад X (Sзу - Sз/Sзу), где: Ц - цена земельного участка; Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка; Sзу - площадь земельного участка; Sз - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле: Sз = S1 + S2 +... + Sn, где: S1 - площадь застройки под зданием (сооружением) 1 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; S2 - площадь застройки под зданием (сооружением) 2 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) n в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).

В соответствии с абзацем третьим статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) (в применимой редакции) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно проекту договора купли-продажи, подготовленному Комитетом, цена Участка определена исходя из кадастровой стоимости, указанной в ЕГРН на момент поступления от истцов соглашения об определении долей выкупаемого Участка - 22.02.2023 вх. N 05-26-256/23-4-0, а также площади застройки Участка равной 433,56 кв. м.

Суд первой инстанции правомерно посчитал указанную цену необоснованной ввиду следующего.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

В соответствии с абзацем третьим статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) (в применимой редакции) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Истцы обратились с заявлением о выкупе Участка в Комитет посредством почтового отправления 30.12.2022.

Из материалов дела следует и ответчиками не оспаривается, что на указанную дату кадастровая стоимость Участка согласно ЕГРН составляла 26 467 092,22 руб. Кроме того, на момент получения Комитетом заявления о выкупе (09.01.2023) кадастровая стоимость Участка также составляла 26 467 092,11 руб.

Оснований для применения кадастровой стоимости, утвержденной приказом Комитета от 28.10.2022 N 146-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков", на дату подачи истцами заявления о выкупе Участка судом с учетом положений статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ не установлено.

Согласно представленной в материалы дела справке кадастрового инженера Рахимовой Ж.В. от 28.03.2023 площадь застройки нежилого здания, расположенного на Участке, исходя из сведений о координатах характерных точек контура объекта недвижимости, внесенных в ЕГРН, составляет: без учета арочного проезда под зданием: 433,56 кв. м, а с учетом арочного проезда под зданием: 484,90 кв. м.

Для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости при выполнении кадастровых работ и подготовке технических планов в соответствии с частью 13 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 утверждены Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (далее - Требования).

Согласно пункту 9 Требований площадь застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь застройки, определяется на основании значений координат характерных точек контура такого сооружения как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (надземных и (или) подземных (при наличии таковых) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие надземные и (или) подземные части такого сооружения (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, балконы, консоли, приямки, входы в подвал, рампы и тому подобное). В площадь застройки включаются площадь проекции сооружения, расположенного на столбах, арки, проезда под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены.

Данное требование также соотносится с абзацем 2 пункта 35 Требований к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082, в соответствии с которым в случае если здание, сооружение, объект незавершенного строительства имеет наземные, надземные и (или) подземные строительные конструкции, контур такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке определяется как совокупность контуров, образованных проекцией внешней (наружной) поверхности наземных, надземных и (или) подземных строительных конструкций (в том числе колонн, арок (проездов), галерей, консолей, балконов, колодцев, опор линий электропередач и тому подобное) такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства к поверхности земли. В зависимости от расположения строительных конструкций здания, сооружения, объекта незавершенного строительства по отношению к уровню поверхности земли, проекции таких конструкций включаются в контуры соответствующего типа. При этом контур наземного типа образуется проекцией на горизонтальную плоскость строительных конструкций объекта недвижимости, расположенных на уровне поверхности земли; контур надземного типа образуется проекцией на горизонтальную плоскость строительных конструкций объекта недвижимости, расположенных выше уровня поверхности земли, контур подземного типа образуется проекцией на горизонтальную плоскость конструктивных элементов объекта недвижимости, расположенных ниже уровня поверхности земли.

Ответчиками сведения о размере площади застройки здания с учетом арочного проезда не оспорены.

Таким образом, при расчете цены Участка подлежит применению площадь застройки здания, включающая площадь арочного проезда под зданием равная 484,90 кв. м.

Исходя из площади застройки здания равной 484,910 кв.м. и кадастровой стоимости равной 26 467 092,00 руб., суд первой инстанции обоснованно признал верным произведенный истцами расчет цены Участка, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2023 по делу N А56-48496/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

Н.С. Полубехина Н.Е. Целищева