Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2023 г. N 15АП-18411/23 по делу N А53-24023/2023

город Ростов-на-Дону

26 декабря 2023 г.

дело N А53-24023/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Боровковой Е.С.,

при участии:

от истца - представитель Котляров И.А. по доверенности от 27.01.2023;

от ответчика - представитель Гаричян О.К. по доверенности от 05.12.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2023 по делу N А53-24023/2023

по иску индивидуального предпринимателя Чемикоса Андрея Анатольевича (ОГРНИП 318619600006793 ИНН 615429348291)

к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области(ОГРН 1026103166055 ИНН 6163021632)

о признании незаконным распоряжения, об отказе в предоставлении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Чемикос Андрей Анатольевич (далее также - заявитель, ИП Чемикос А.А., предприниматель) обратился в суд с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее также - министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным распоряжения министерства от 02 июня 2023 года N 19-р/1277 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002250:32 в собственность.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2023 заявление удовлетворено. Суд признал незаконным распоряжение Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 02.06.2023 N 19-р/1277 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002250:32, площадью 712 кв. м, расположенного по ул. Водопроводная, д. 23-1, г. Таганрог; обязал Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу, направить индивидуальному предпринимателю Чемикос Андрею Анатольевичу (ИНН: 615429348291) подписанный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002250:32, площадью 712 кв. м, расположенного по ул. Водопроводная, д. 23-1, г. Таганрог. С Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области в пользу индивидуального предпринимателя Чемикос Андрея Анатольевича взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. Индивидуальному предпринимателю Чемикос Андрею Анатольевичу из федерального бюджета возвращено 5 700 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению N 175 от 16.06.2023.

Не согласившись с указанным судебным актом, министерство обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что несмотря на наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности за заявителем на нежилое здание с кадастровым номером 61:58:0002250:366, указанное нежилое здание не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также не соответствует критериям объекта недвижимого имущества, тесно связанного с землей, по смыслу положений ст. 273, ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ. Нахождение здания в разрушенном состоянии свидетельствует о невозможности его использования по назначению. Представленное Чемикос А.А. в рамках настоящего дела заключение не подтверждает факт возможности использования объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 61:58:0002250:366 в целях гостиничного обслуживания. Таким образом, установление факта расположения на испрашиваемом земельном участке разрушенного строения, эксплуатация которого по функциональному назначению невозможна без осуществления восстановительных работ, свидетельствует об отсутствии у Чемикоса А.А, исключительного права на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На основании договора купли-продажи от 16 февраля 2023 года Предприниматель является собственником нежилого задания общей площадью 945 кв. м, с кадастровым номером 61:58:0002250:366, по адресу: город Таганрог, ул. Водопроводная, д. 23-1 (л.д. 15).

Право собственности на здание в установленном законом порядке зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости 21 февраля 2023 года (л.д. 67).

Нежилое здание, принадлежащее заявителю было поставлено на кадастровый учет 20 февраля 2011 года, назначение здания "нежилое", наименование "нежилое здание" (л.д. 65).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0002250:32, площадью 712 кв. м, относящимся к землям населенных пунктов, с разрешенном видом использования "гостиничное обслуживание" (л.д. 52). Участок принадлежит Ростовской области (л.д. 55).

19 апреля 2023 года, ввиду приобретения прав на нежилое здание, между Министерством и Предпринимателем было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка (л.д. 28).

Право аренды на земельный участок в установленном законом порядке зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости 26.04.2023 (т.д. 1, л.д. 55).

Предприниматель обратился в Министерство с заявлением о приобретении земельного участка в собственность (т.д. 1, л.д. 42).

В ответ на данное заявление Министерство издало распоряжение об отказе в предоставлении земельного участка от 02 июня 2023 года N 19-р/1277. В обоснование отказа Министерство указало на то, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находится в состоянии, непригодном для его эксплуатации по назначению (т.д.1, л.д. 31).

Данное распоряжение обжалуется в рамках настоящего дела.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков собственникам таких зданий сооружений либо помещений в них, на которых расположены здания, сооружения, в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости вправе испрашивать в собственность соответствующий земельный участок с целью эксплуатации названного объекта в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 названного кодекса.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09, по смыслу статьи 36 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи с положениями статьи 39 названного Кодекса нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса. Данный правовой подход актуален и после изменения земельного законодательства (01.03.2015).

Указанный правоприменительный подход объективно обоснован тем, что конструктивно разрушенный и не пригодный для эксплуатации объект не может в объективной степени определять его использование.

То есть при рассмотрении такого рода дел, в то числе, суду необходимо установить фактическое состояние объекта недвижимости, правом на который заявитель обосновывает получение в собственность земельного участка.

В рассматриваемом деле Министерство при рассмотрении заявления о выкупе произвело обследование земельного участка, в котором указало, что здание находится в состоянии не пригодном для эксплуатации для гостиницы (л.д. 96).

Таким образом, Министерство фактически указывает не на факт конструктивного разрушения объекта, а на то, что его текущее состояние не позволяет его использовать как гостиницу.

Заявителем в свою очередь было представлено техническое заключение, в ходе которого специалист в области строительства (т.д. 1, л.д. 133-135) пришел к вводам, о том, что все конструктивные элементы здания (фундамент, стены, перекрытия, крыша и т.д.), инженерное оборудование, коммуникации имеются, находятся в работоспособном стоянии и соответствуют действующим нормам и правилам, а весь объект в целом не представляет угрозу жизни и здоровья третьих лиц (т.д.1, л.д. 121-125).

Из представленных в совокупности документов следует, что конструктивно объект не является разрушенным или не пригодным для его использования, все его элементы находятся в пригодном состоянии.

Судом установлено, что на момент рассмотрения дела объект не используется под размещения гостинцы, очевидно, также и то, что нежилое здание нуждается в отделочном ремонте (т.д. 1, л.д. 126-127), однако, это не свидетельствует о том, что собственник лишается права приобретении земельного участка в собственность.

В заключении специалист указал на то, что объект нуждается в замене деревянных оконных проемов, наружных и внутренних отделочных работах, побелке, окрашиванию (т.д.1, л.д. 125).

Согласно материалам дела, в рассматриваемом случае состояние объекта соответствует всем строительным нормам и правилам, он не разрушен, конструктивно целостен, все элементы работоспособны.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что неиспользование пригодного объекта не может являться основанием для отказа в выкупе земельного участка, равно как и необходимость проведения отделочных работ.

Согласно Правил землепользования и застройки города Таганрога земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002250:32 расположен в зоне Ж6 - Зона жилой застройки смешанной этажности.

В соответствии с указанными Правилами основными видами разрешенного использования земельных участков в данной территориальной зоне является как гостиничное обслуживание, так и иные форма эксплуатации нежилых объектов (Общественное управление, деловое управление, бытовое обслуживание, банковская и страховая деятельность, магазины, общественное питание и т.д.)

Каких-либо иных оснований для отказа в предоставлении земельного участка оспариваемое распоряжение не содержит.

Что касается соразмерности испрашиваемого земельного участка, то суд правомерно указал на то, что исходя из отражения взаимного расположения земельного участка и здания, то площадь его застройки здания занимает более 50% от площади земельного участка, при этом учитывая общую площадь здания (945 кв. м), к площади участка (712 кв. м), суд не усмотрел оснований полагать, что имеет место быть несоразмерность земельного участка.

Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое распоряжение является незаконным.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2023 по делу N А53-24023/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова