Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2023 г. N 09АП-82009/23 по делу N А40-18681/2023

г. Москва

25 декабря 2023 г.

Дело N А40-18681/23

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Трубицына,

судей Д.В. Пирожкова, Ю.Н. Кухаренко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Солодовниковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2023 по делу N А40-18681/23 по иску индивидуального предпринимателя Голубева Михаила Александровича к Департаменту городского имущества города Москвы, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Максименко В.А. (доверенность от 10.01.2023)

от ответчика - Тарасов Р.В. (доверенность от 22.11.2022),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Голубев Михаил Александрович (далее - истец) обратился с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2023 разногласия урегулированы.

Судебный акт мотивирован тем, что истец обладает преимущественным правом выкупа арендуемых помещений; цена объекта определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, право устанавливать стоимость продаваемого имущества принадлежит собственнику имущества.

Отзыв на апелляционную жалобу содержит возражения истца на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия по цене, предложенной Департаментом.

Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2023 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец с 18.02.2020 арендует по договору нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Буженинова, д. 12,, общей площадью 474,5 кв. м, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 58 585 000 рублей, определенной на основании отчета ООО "Центр оценки "Аверс" N М336-2517-П/2022 от 03.11.202.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 1.1, 2.1.2, 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7, 2.5, 3.1, 3.4, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 8.7 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 10 595 656 рублей 50 копеек, с учетом стоимости неотделимых улучшений 16 671 843 рубля 50 копеек без НДС, в соответствии с отчетом ООО "ПФК" N 481/11-2022 от 12.12.2022.

Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно заключению от 10.06.2023 эксперта ООО "Единый Стандарт Оценки" Амирханова М.Р., рыночная стоимость нежилого помещения составила 28 102 038 рублей, рыночная стоимость неотделимых улучшений в соответствии с проектом переустройства N 1348-АС, техническим заключением N 1348-ТЗ и документами по выполненным работам составила 4 368 880 рублей.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость помещений составляет 23 733 158 рублей, с учетом произведенных неотделимых улучшений стоимостью 4 368 880 рублей.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Капитальный ремонт, в результате которого возникли неотделимые улучшения, производился истцом с фактического согласия ответчика, о чем свидетельствует письмо N ДГИ-1-17808/21-1 от 22.03.2023. Все необходимые согласительные процедуры истцом соблюдены, что свидетельствует об отсутствии оснований для отзыва юридического согласия на проведение работ. Таким образом, требование истца об исключении из цены выкупаемого объекта стоимости неотделимых улучшений подлежит удовлетворению на основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Условия о штрафных санкциях, по которым сторонами не достигнуто соглашение, не могут быть включены в договор.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2023 года по делу N А40-18681/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Трубицын

Судьи

Д.В. Пирожков Ю.Н. Кухаренко