Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2023 г. N 10АП-23936/23 по делу N А41-51495/2021

г. Москва

28 декабря 2023 г.

Дело N А41-51495/21

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи : Семушкиной В.Н.,

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания Бикметовой Д.Д.,

при участии в судебном заседании:

от Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ИП Саргсяна Саргиса Ашхарабековича - Гаврилова Л.А., представитель по доверенности б/н от 24.03.2023, удостоверение; лично, по паспорту;

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Администрации городского округа Люберцы Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и ИП Саргсяна Саргиса Ашхарабековича на решение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023 по делу N А41-51495/21 по иску Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области к ИП Саргсяну Саргису Ашхарабековичу об изъятии объектов недвижимости для государственных нужд Московской области

третьи лица - Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Люберцы Московской области;

УСТАНОВИЛ:

МТДИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Ип Саргсян С. А. (далее - ответчик, предприниматель) со следующими требованиями:

1. Изъять для государственных нужд Московской области у Саргсяна С. А. здание нежилого назначения, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, общая площадь: 57,9 кв.м., кадастровый номер: 50:22:0010207:1492, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский пр-кт, д. 178 "а" (далее - объект недвижимости);

2. Установить, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости, с учетом величины убытков, составляет: 2 735 849 рублей, в том числе:

- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - здания, составляет 2 733 849 рублей;

- величина убытков, причиненных правообладателю изъятием объекта недвижимого имущества, составляет 2 000 рублей.

3. Установить, что решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Саргсяна С.А. и возникновения права собственности Московской области на объект недвижимости;

4. Обязать Саргсяна С. А. в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить объект недвижимости

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20.02.2023 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что признавая несостоятельными доводы ответчика о нахождении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010207:33 в аренде на основании договора аренды N 150/09 от 06.08.2009, заключенного между ним и Администрацией муниципального образования "Городской округ Люберцы Московской области" (в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ)), суды не учли разъяснения, приведенные в пункте 5-7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд 6 земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, а также разъяснения, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Истец при новом рассмотрении дела уточнил исковые требования: просил не рассматривать требование об обязании ИП Саргсяна С. А. освободить объект недвижимости, поскольку объект уже снесен. Уточнение иска принято судом, что отражено в протоколе судебного заседания от 06.09.2023.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, актом, ИП Саргсян Саргис Ашхарабекович и МТДИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Предприниматель просит отменить решение Арбитражного суда Московской области в части установления размера возмещения за изымаемый объект недвижимости, и вынести по делу новое решение, поскольку он не согласен с оценкой рыночной стоимости изымаемого объекта, произведенной экспертом АО "МЦО" Павловским А.Ю. в рамках дополнительной судебной оценочной экспертиз. Кроме того, по мнению предпринимателя, суд необоснованно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о проведении повторной оценочной экспертизы об установлении размера возмещения на изымаемый объект недвижимости.

МТДИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в своей апелляционной жалобе ссылается на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению истца, судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка собранным по делу доказательствам.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 года сформирован состав суда: Семушкина В.Н., Коновалов С.А., Погонцев М.И.

В судебном заседании представитель ИП Саргсяна Саргиса Ашхарабековича поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции отклоняет его как необоснованное в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 87 АПК РФ для назначения повторной экспертизы. Несогласие стороны с выводами эксперта само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения и не может являться основанием для назначения повторной экспертизы.

Кроме того, в обжалуемом решении судом дана оценка выводам, содержащимся в представленной ответчиком рецензии ООО "ЛВ Консалтинг" от 09.08.2023 на заключение эксперта от 28.06.2023 N 521-1/21; проводивший судебную экспертизу эксперт вызывался в судебное заседание суда первой инстанции, ответил на заданные сторонами вопросы, представил информационное письмо с ответами на полученные от ответчика вопросы по экспертному заключению, а также информационное письмо с возражениями по полученной от ответчика рецензии ООО "ЛВ Консалтинг" на экспертное заключение.

Аналогичное ходатайство также заявлялось ответчиком в суде первой инстанции, в удовлетворении которого судом правомерно отказано. Новых доводов, касающихся несоответствия выводов судебного экспертного заключения действующим нормативным правовым актам ответчиком ни в апелляционной жалобе, ни ходатайстве о назначении экспертизы не приведено.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителя истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Правительства Московской области от 25.10.2016 N 782/39 "Об утверждении государственной программы Московской области "Развитие и функционирование дорожно-транспортного комплекса на 2017 - 2024 годы", постановления Правительства Московской области от 03.06.2014 N 422/18 "Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - Октябрьского проспекта в городе Люберцы на участке границ города Москвы - Егорьевское шоссе" (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Московской области от 19.09.2019 N 639/31), МТДИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ принято распоряжение от 20.10.2020 N 708-р "Об изъятии объекта недвижимого имущества для государственных нужд Московской области", согласно которому подлежит изъятию принадлежащее ответчику здание нежилого назначения, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, общая площадь: 57,9 кв.м., кадастровый номер: 50:22:0010207:1492, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский пр-кт, д. 178 "а" (далее - объект).

В соответствии с выпиской из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010207:33 площадью 140 кв.м. по адресу: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский пркт, д. 178 "а" является собственностью Московской области.

Согласно отчету ГБУ МО МОБТИ от 10.12.2020 N 1-803/20, представленному истцом, об оценке рыночной стоимости объекта для установления размера возмещения с учетом убытков и упущенной выгоды объектов недвижимого имущества, изымаемых для государственных нужд Московской области, рыночная стоимость и убытки составляют 2 735 849 рублей, в том числе:

1) Рыночная стоимость объекта - 2 733 849 рублей;

2) Величина убытков, причиненных правообладателю изъятием объекта - 2 000 рублей.

Спор между истцом и ответчиком возник в части определения рыночной стоимости объекта, подлежащего изъятию для государственных нужд, при этом, изъятие объекта для государственных нужд ответчиком не оспаривается.

В связи с тем, что стороны не пришли к соглашению об изъятии, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции с учетом выводов эксперта, содержащихся в дополнительном заключении эксперта от 28.06.2023 N 521-1/21 пришел к выводу о том, что возмещение за изымаемый объект недвижимости составляет 10 658 960 рублей (10 448 00 рублей рыночная стоимость объекта, включая рыночную стоимость права аренды земельного участка + 210 960 рублей убытки, причиненные изъятием объекта).

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ).

Отчуждение зданий, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия, осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания (пункт 1 статьи 239.2 ГК РФ).

Отчуждение зданий в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пункт 3 статьи 239.2 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Земельным кодексом Российской Федерации допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3 ЗК РФ).

К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ).

В силу п. 6 ст. 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии).

В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом. Соглашение об изъятии спорного объекта между сторонами не достигнуто в связи с разногласиями относительно определения размера возмещения.

Пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 ЗК РФ).

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N от 11.02.2019 N 9-П, в развитие предписаний Конституции Российской Федерации ГК РФ устанавливает, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, которое должно быть предварительным и равноценным и в размер которого для собственника земельного участка включаются рыночная стоимость участка и убытки, причиненные его изъятием (пункты 1, 2 и 4 статьи 281 ГК РФ).

Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 6 обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015).

Согласно позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 от 24.12.2014, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11.10.2021 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО "МЦО" (ИНН 7708057367, ОГРН 1027739313766) Павловскому Алексею Юрьевичу.

Согласно заключению эксперта N 521/21 рыночная стоимость объекта составляет 2 829 701 рублей, убытки, причиненные правообладателю изъятием объекта - 1 811 482 рублей. Итого размер возмещения - 4 641 183 рублей.

Ответчиком в суд первой инстанции представлена рецензия ООО "ЛВ Консалтинг" на заключение эксперта N 521/21, заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.03.2022 эксперт АО "МЦО" Павловский А.Ю. вызывался в судебное заседание для дачи пояснений по представленному экспертному заключению, ответил на заданные сторонами вопросы, представил в материалы дела информационное письмо с ответами на полученные от ответчика вопросы по экспертному заключению, а также информационное письмо с возражениями по полученной от ответчика рецензии ООО "ЛВ Консалтинг" на экспертное заключение.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что определение выкупной цены спорного имущества без учета права ответчика на аренду земельного участка противоречит положениям статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, необходимо обсудить вопрос о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы.

При новом рассмотрении дела ответчик заявил ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, поручив ее проведение эксперту АО "МЦО" Павловскому А.Ю., представил информационное письмо АО "МЦО" о готовности проведения судебной экспертизы.

Учитывая указания суда кассационной инстанции, по ходатайству ответчика о назначении дополнительной судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о недостаточной полноте заключения эксперта N 521/21, в связи с чем, определением от 22.05.2023 по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО "МЦО" (ИНН 7708057367, ОГРН 1027739313766) Павловскому Алексею Юрьевичу.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Определить выкупную цену изымаемого для государственных нужд Московской области недвижимого имущества: здание нежилого назначения, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, общая площадь: 57,9 кв.м., кадастровый номер: 50:22:0010207:1492, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0010207:33 по адресу: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский проспект, д. 178 "а" (далее - объект), включая рыночную стоимость объекта и рыночную стоимость права аренды указанного земельного участка; а также убытки, причиненные ИП Саргсяну С. А. изъятием объекта, в том числе упущенную выгоду - по состоянию на дату проведения экспертизы и на 07.02.2023 (дата сноса объекта)?

Согласно поступившему заключению эксперта от 28.06.2023 N 521-1/21, рыночная стоимость объекта, включая рыночную стоимость права аренды земельного участка, составляет 10 448 00 рублей, убытки, причиненные правообладателю изъятием объекта - 210 960 рублей. Итого стоимость возмещения - 10 658 960 рублей.

Ответчиком в суд первой инстанции представлена рецензия ООО "ЛВ Консалтинг" от 09.08.2023 на заключение эксперта от 28.06.2023 N 521-1/21, заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Московской области от 16.08.2023 эксперт АО "МЦО" Павловский А.Ю. вызывался в судебное заседание для дачи пояснений по представленному экспертному заключению, ответил на заданные сторонами и судом вопросы.

Согласно ч. 1, 2 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции, о том, что заключение эксперта N 521-1/21, с учетом данных в судебном заседании пояснений эксперта Павловского А.Ю., а также представленной в материалы дела рецензии ООО "ЛВ Консалтинг" на экспертное заключение, является допустимым доказательством по делу, так как, эксперт, проводивший исследование, является компетентным специалистом в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научнотехнические документы, само экспертное заключение аргументировано, содержит ответ на поставленный судом вопрос, основано на исследовании представленных материалов. Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта не имеется, противоречий в выводах также не установлено.

Допустимых доказательств того, что экспертное заключение, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объектов оценки.

Экспертом в полном объеме представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, с кадастровым номером: 50:22:0010207:1492, в частности, его площади, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного похода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом выбраны объекты-аналоги, находящиеся в Московской области.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: местоположение, дате предложения, виду права, площади, наличию коммуникаций, улучшений, условий финансирования, условий продажи, цене предложения.

Все эти наиболее важные ценовые факторы, которые в основном и влияют на рыночную стоимость, в полной мере рассмотрены и учтены в Заключении экспертов, что свидетельствует о достоверности проведенной экспертизы.

Таким образом, экспертом методически верно определены и учтены основные ценовые факторы: местоположение и окружение объекта оценки, отсутствие права ответчика на земельный участок с кадастровым номером в виде обременения), транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Вопреки доводу предпринимателя, представленная рецензия ООО "ЛВ Консалтинг" от 09.08.2023 на заключение эксперта от 28.06.2023 N 521-1/21, в котором дана оценка судебному заключению эксперта и выражается несогласие с его выводами, не свидетельствует о недостоверности и незаконности экспертного заключения, поскольку мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела и без наличия на то каких-либо процессуальных оснований не может расцениваться как доказательство, опровергающее выводы судебного эксперта. Рецензия, на которую ссылается предприниматель в обоснование доводов апелляционной жалобы, заказана ответчиком самостоятельно, вне рамок судебного разбирательства. Специалист, проводивший рецензирование, не предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Кроме этого, не подтвержден факт полного исследования рецензентом всех представленных в распоряжение судебного эксперта документов и материалов. Данные обстоятельства не позволяют сделать вывод об объективности выводов, изложенных в рецензии. Более того, действующим законодательством не предусмотрена рецензия экспертного заключения, проводимого по поручению суда.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы ввиду отсутствия предусмотренных п. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для ее назначения.

Статьей 62 ЗК РФ предусмотрено, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из ст. 15 ГК РФ с учетом ее толкования, данного в пп. 11 и 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), недоказанность размера причиненного ущерба к основаниям, позволяющим не возлагать гражданско-правовую ответственность на причинителя вреда, действующим законодательством не отнесена. Отказ в иске о возмещении убытков в полном объеме нарушает конституционный принцип справедливости и лишает заявителя возможности восстановить его нарушенные права.

Исходя из буквального смысла п. 2 ст. 15 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 13 постановления N 25, допускается возмещение как непосредственно понесенных расходов, так и расходов, которые будут понесены в будущем. При этом будущие расходы требующей их стороны должны быть необходимыми и подтверждаться соответствующими расчетами, сметами и калькуляциями, а ответчик вправе представлять доказательства того, что расходы могут быть уменьшены.

Обжалуя решения суда в части установленного размера возмещения за изымаемый объект недвижимости, Министерство в апелляционной жалобе указывает, что 19.05.2023. Министерством, в материалы дела представлены дополнительные документы, подтверждающие направление в адрес Ответчика уведомления о прекращении договора аренды N 150/09 от 06.08.2009. Однако, данному документу судом перовой инстанции не дана надлежащая оценка.

По мнению Министерства, доводы ответчика о том, что для целей изъятия нежилого помещения с кадастровым номером 50:22:0010207:1492 должно рассматриваться право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010207:33, и стоимость аренды соответствующего земельного участка должна быть установлена и включена в размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество, не подлежали удовлетворению судом первой инстанции, путем принятия решения основанного на результатах проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы.

Также Министерство считает, что экспертом в не полном объеме представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, с кадастровым номером: 50:22:0010207:1492, в частности, его площади, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

В рамках основной оценочной экспертизы N 521/21, назначенной определением суда от 11.10.2021, проведение которой поручено эксперту АО "МЦО", стоимость объекта определялась путем реализации затратного подхода, эксперт счел данную методологию "возможной и необходимой". При этом в рамках дополнительной экспертизы эксперт утверждает: "так как рынок купли-продажи и аренды недвижимости на территории Московского региона является развитым, то эксперт отказался от применения затратного подхода к оценке рыночной стоимости объекта исследования" (стр. 52 Заключения), что вызывает сомнения Истца в объективности Экспертного заключения.

Относительно указанных доводов, апелляционный суд отмечает следующее.

Здание общей площадью 57,9 кв.м кадастровый номер 50:22:0010207:1492, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский проспект, д.178а. принадлежит Саргсяну С.А. на праве собственности (запись в ЕГРН N 50-50- 22/094/2006-217 от 25.01.2007 г.) и является зданием нежилого назначения.

Указанное здание с 2007 г. используется ИП Саргсяном С.А. в целях осуществления им предпринимательской деятельности, а именно: на протяжении длительного времени сдается в аренду для осуществления в нем арендаторами торговой деятельности.

В отношении указанного здания ИП Саргсяном С.А. были заключены и на протяжении длительного периода времени действовали два договора аренды: Договор аренды от 01.09.2019 г. и дополнительные соглашения к нему (последнее от 31.05.2022 г.), заключенный между ИП Саргсяном С.А. (арендодатель) и ИП Крамолеевой Н.Г. (арендатор) на часть спорного помещения площадью 40,9 кв.м; и Договор аренды нежилого помещения N 4 от 21 марта 2021 г. и дополнительные соглашения к нему (последнее от 20.12.2021 г.), заключенный между ИП Саргсяном С.А. (арендодатель) и ИП Барисяном А.Р. (арендатор) на часть спорного помещения площадью 17,0 кв.м.. Данные договоры были расторгнуты 07.02.2023 г. в связи с фактическим изъятием (сносом) спорного строения.

Земельный участок под изымаемым зданием, с 08.07.2009 г. находился в аренде у ИП Саргсяна С.А. на основании Договора аренды земельного участка N 150/09, заключенного им 06.08.2009 г. с Администрацией муниципального образования "Городской округ Люберцы Московской области"

Не смотря на то, что срок договора аренды земельного участка N 150/09, заключенного 06.08.2009 г. истек 08.07.2014 г., однако до 07.02.2023 г. (день сноса спорного здания) ИП Саргсян С.А. продолжал пользоваться земельным участком с кадастровым номером 50:22:0010207:33 площадью 140 кв.м, расположенным по адресу: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский проспект, д. 178 "а", производить оплату арендной платы за данный земельный участок, вышеуказанный договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку Арендодатель (Администрация м.о. "Люберецкий район Московской области", Администрация г.о. Люберцы Московской области) своих возражений относительно использования ИП Саргсяном С.А. данного участка не заявляла.

Согласно п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Собственник земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010207:33 - Московская область в лице уполномоченных органов также не заявляла ИП Саргсяну С.А. своих возражений относительно использования им данного земельного участка.

Подтверждением наличия между Администрацией г. Люберцы и ИП Саргсяном С.А. действующего договора аренды земельного участка под спорным строением являются письма (претензии) Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области N 2762 от 01.07.2022 г. и N 2852 от 15.09.2022 г., в которых ИП Саргсяну С.А. предлагается погасить задолженность по арендной плате, образовавшуюся по договору аренды земельного участка от 06.08.2009 г. N150/09 по состоянию на 30.06.2022 г. и н 30.09.2022 г., а также платежные документы о погашении данной задолженности.

Относительно представленного Министерством уведомления о прекращении вышеуказанного договора аренды, апелляционный суд отмечает, что данное уведомление Саргсян С.А. не получал, доказательств направления данного уведомления предпринимателю истец не представил.

Распоряжением Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области от 20.10.2020 г. N 708-Р "Об изъятии объекта недвижимого имущества для государственных нужд Московской области" вышеуказанное здание подлежит изъятию для государственных нужд Московской области.

По мнению истца, рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд здания с учетом убытков и упущенной выгоды, причиненных изъятием, составляет 2 735 849 рублей. Ответчик с указанной оценкой категорически не согласен, считает данную оценку чрезмерно заниженной, произведенной без учета места расположения здания, его состояния, целевого назначения и без учета упущенной ответчиком выгоды.

Здание, принадлежащее ответчику, расположено в центре города Люберцы (около перекрестка Октябрьского проспекта и ул. Смирновской), находится в состоянии, пригодном для его эксплуатации в коммерческих целях, полностью отремонтировано, соответствует всем техническим нормам и правилам, предъявляемым к такого вида зданиям. Поскольку здание расположено в центре города, в густонаселенном районе, то оно имеет большую ценность для коммерческого использования. Ответчик длительное время (около 15 лет) использовал данное здание в предпринимательских целях. Изъятие данного здания у ответчика фактически лишает его многолетнего экономически выгодного бизнеса. Поэтому ответчик обоснованно считает, что рыночная оценка здания должна производиться с учетом всех вышеуказанных обстоятельств, в том числе с учетом размера убытков и упущенной выгоды в связи с изъятием спорного объекта недвижимости.

Довод Министерства относительно того, что поскольку МТДИ не заявлялось требование о прекращении права Ответчика (в виде обременения) на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010207:33, а Ответчиком не был заявлен встречный иск о признании недостоверным размера возмещения, то при определении размера возмещения за изымаемое имущество не должно учитываться право аренды данного земельного участка, отклоняется апелляционным судом, поскольку в случае изъятия недвижимого имущества собственники этого имущества вправе рассчитывать на возмещение, которое должно быть предварительным и равноценным и в размер которого включаются также убытки, причиненные его изъятием.

Статьей 62 ЗК РФ предусмотрено, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Поскольку возмещение за изымаемый объект недвижимости определено экспертным заключением в размере 10 658 960 рублей (10 448 00 рублей рыночная стоимость объекта + 210 960 рублей убытки, причиненные изъятием объекта), которое признано допустимым доказательством, а ответчиком опровергающих изложенные в заключении выводы эксперта доказательств не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска и необходимости установления вышеуказанного размера рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости.

Иные доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Поскольку ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы отклонено апелляционным судом, перечисленные ответчиком денежные средства на депозитный счет Десятого арбитражного апелляционного суда подлежат возврату на основании статьи 109 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023 по делу N А41-51495/21 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить ИП Саргсяну Саргису Ашхарабековичу с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 100 000 руб., перечисленные по платежному поручению N 139 от 17.11.2023 г. за проведение экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.А. Коновалов М.И. Погонцев