Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2023 г. N 09АП-81478/23 по делу N А40-91149/2023

г. Москва

18 декабря 2023 г.

Дело N А40-91149/23

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей В.В. Валюшкиной, Т.В. Захаровой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.Д. Лященко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 сентября 2023 года по делу N А40-91149/23,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фронтир" (ОГРН: 1167746522745, ИНН: 9718010682)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий.

при участии в судебном заседании от истца: не явился, извещен, от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФРОНТИР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом 19.09.2023 в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Нансена, д. 6, корп. 3, пом. 1/1, с кадастровым номером 77:02:0015010:1607, общей площадью 115,3 кв.м., путем изложения пунктов 3.1, 3.4 в следующей редакции:

-пункт 3.1. "Цена Объекта составляет 10 871 667 (десять миллионов восемьсот семьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта N 22-06-23/01-З от 16.08.2023 г. ООО "БК-ПИФАГОР" Николаева ВВ.";

- пункт 3.4. "Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 129 424 (сто двадцать девять тысяч четыреста двадцать четыре) руб. 61 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ решением от 26 сентября 2023 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено, что ответчик определил стоимость объекта на основании отчета независимой оценки, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену продажи.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи, с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, 20.02.2017 г. между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) и ООО "ФРОНТИР" (арендатор, истец) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 00-00075/17, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилое помещение общей площадью 115,30 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, проезд Нансена, д. 6, корп. 3, пом. 1/1.

Согласно п. 2.1. договора аренды его срок установлен с 07.02.2017 г. до 07.02.2027 г.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

ООО "ФРОНТИР" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО "ФРОНТИР" полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 06.03.2023 обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Департамент направил ООО "ФРОНТИР" проект договора купли-продажи указанного выше объекта с предложением подписать в течение 30 календарных дней договор N 59-8320 от 29.03.2023 г. купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, проезд Нансена, д. 6, корп. 3, пом. 1/1, с кадастровым номером 77:02:0015010:1607, общей площадью 115,3 кв.м с выкупной ценой 16 442 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 15.03.2023 N М496-545-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" и экспертным заключением от 17.03.2023 N 01/516-23, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Согласно Отчету независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненному ООО "ОЦЕНКА-ПРАВО" по заказу истца, рыночная стоимость помещения общей площадью 115,30 кв.м составила 6 139 236 руб. 00 коп.

Как следует из полученного Истцом от Ответчика письма от 30 апреля 2023 года (2-й лист 4-й абзац): "В случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с частью 4.1. статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159- ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется".

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом сделанного уточнения).

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ООО "БК-Пифагор" Николаеву Владимиру Викторовичу.

Учитывая формулировку поставленного перед экспертом вопроса, а также тот факт, что при расчетах в рамках настоящего Исследования стоимости объектов-аналогов и величины арендных ставок, представляющих объекты-аналоги, не очищались от величины НДС, требуется уменьшить итог на величину НДС (20%).

Таким образом, итоговая величина стоимости Объекта исследования составляет: 10 871 667 (десять миллионов восемьсот семьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) рублей.

Оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение эксперта Николаева В.В. по арбитражному делу N А40-91149/23-37-728, суд пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения в размере 10 871 667 руб. 00 коп. является достоверной.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Доводы апелляционной жалобы сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному исковому заявлению, с учетом предмета сформулированных заявителем требований, фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и документов дела судом первой инстанции и заявителем, не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу, поскольку не свидетельствует о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 сентября 2023 года по делу N А40- 91149/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Ким

Судьи

В.В. Валюшкина Т.В. Захарова