Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2023 г. N 15АП-14215/23 по делу N А32-29992/2022

город Ростов-на-Дону

28 декабря 2023 г.

дело N А32-29992/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика индивидуального предпринимателя Еременко Максима Алексеевича: представитель Алимов Г.Р. по доверенности от 21.11.2022;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "СТРАТЕГИЯ": представитель Ситкина Н.В. по доверенности от 01.09.2023;

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2023 по делу N А32-29992/2022

по иску Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "СТРАТЕГИЯ"

(ИНН 2320230871 ОГРН 1152366005505),

индивидуальному предпринимателю Еременко Максиму Алексеевичу

(ИНН 232010183023, ОГРНИП 307232014300078),

при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края,

общество с ограниченной ответственностью "ЮГ-ТРЕВЕЛ М",

Олейник Владимир Михайлович,

о сносе самовольно возведенного строения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - администрация; истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стратегия"; индивидуальному предпринимателю Еременко Максиму Алексеевичу (далее - ответчики; общество, предприниматель) о сносе самовольно возведенного объекта строительства переменной этажностью 1-2 этажа, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9

Исковые требования обоснованы нормами ст. 222 ГК РФ и мотивированы возведением объекта капитального строительства, без разрешительной документации в нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края; общество с ограниченной ответственностью "ЮГ-ТРЕВЕЛ М"; Олейник Владимир Михайлович.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2023 в иске отказано.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2023 отменить, удовлетворить исковые требования администрации города Сочи.

В обоснование апелляционной жалобы администрация указала, что ответчику земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 предоставлен основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.10.2015, имеет вид разрешенного использования - "Центр курортного отдыха". Также, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 расположен в границах территорий исторического поселения регионального значения в соответствии с Законом Краснодарского края от 06.02.2003 N 558-КЗ. Согласно п. 1.3 договора возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается. Также п. 5.2.14 договора аренды устанавливает обязанность арендатора возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных и иных правил, нормативов.

Возведенный ответчиком объект не соответствует параметрам, указанным в разрешении на строительство, разрешении на ввод в эксплуатацию.

Кроме того, согласно сведений государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 05.04.2022 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 расположен в территориальной зоне "ОЦ-2" - зона лечебно-оздоровительных учреждений, для которой установлены следующие параметры разрешенного строительства: максимальный процент застройки - 40%, минимальный отступ от границ земельного участка - 5 м, коэффициент использования территории - 0,6, в связи с чем максимальная площадь всех помещений на земельном участке не может превышать 363 кв.м (площадь участка 605 кв.м * 0,6).

Однако, ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 возведен объект капитального строительства переменной этажности 1-2 этажа площадью застройки, превышающей площадь земельного участка на 12,6 кв.м, с несоблюдением пятиметрового отступа от границы земельного участка, предельных разрешенных параметров площади застройки и с нарушением коэффициента использования территории.

Администрация также приводит возражения относительно принятия судом первой инстанции заключения эксперта от 02.05.2023 N 35-23 в качестве допустимого доказательства, приводит доводы о том, что заключение не содержит необходимых исследований, достаточных для утверждения того, что самовольно возведённые строения соответствуют всем строительным требованиям и нормам и не создает угрозу жизни и здоровью. Также истец указал, что, учитывая совокупный анализ имеющихся в деле доказательств, а также оценки сведений, содержащихся в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, суд не учел несоответствие характеристик земельного участка, указанных в экспертном заключении и фактических.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "СТРАТЕГИЯ", индивидуального предпринимателя Еременко Максима Алексеевича дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в ходе проведения мероприятий муниципального земельного контроля управлением муниципального контроля было выявлено, что земельный участок площадью 605 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0000000:225, расположен по адресу: Краснодарский край, город-курорт Сочи, р-н Центральный, ул. Приморская, д.3, стр.9, относится к "землям населенных пунктов" с видом разрешенного использования - "Центр курортного отдыха". При проведении осмотра установлено, что в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 расположены объекты капитального строительства визуально переменной этажностью 1-2 этажа. Участок не огорожен. Согласно схеме замеров, выполненной МУП г. Сочи "Муниципальный институт генплана" от 09.03.2022 установлено, что часть элементов конструкции здания расположены за пределами границ правомерного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225, на землях неразграниченной государственной собственности общая площадь занятия составляет - 5,4 кв.м. А также часть элементов конструкции здания расположены за пределами границ правомерного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225, на землях смежного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:100, общая площадь занятия составляет - 7,2 кв.м.

По результатам обследования составлен акт осмотра земельного участка от 09.03.2022.

Суд первой инстанции установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 площадью 605 кв. м, расположенный по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Центральный, ул. Приморская, д. 3, стр. 9, отнесенный к категории земель - земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования - центр курортного отдыха, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 11.09.2009 N 23-23-50/071/2009-537.

Указанный земельный участок принадлежит на праве аренды ООО "Стратегия" и Еременко М.А. на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 26.10.2015 N 4900010103 и договора о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договору аренды) от 14.03.2016, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись от 28.03.2016 N 23-23/050-23/050/600/2016-1877/3.

В границах земельного участка расположен объект капитального строительства - нежилое здание площадью - 935,3 кв. м, количеством этажей - 2, год завершения строительства - 2007, с кадастровым номером 23:49:0204029:1047, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3, строен. 9. Права на здание не зарегистрированы.

В указанном здании образованы нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ООО "Стратегия" и ИП Еременко М.А., а именно:

- нежилое помещение N 1 площадью 66,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:11983 принадлежит на праве собственности ООО "Стратегия" (запись в ЕГРН от 29.11.2021 N 23:49:0000000:11983-23/236/2021-1);

- нежилое помещение N 3 площадью 21,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1431 принадлежит на праве собственности ООО "Стратегия" (запись в ЕГРН от 06.11.2018 N 23:49:0204029:1431-23/050/2018-1);

- нежилое помещение N 4, 5, 6, 7, 8 площадью 19,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1430 принадлежит на праве собственности ООО "Стратегия" (запись в ЕГРН от 06.11.2018 N 23:49:0204029:1430-23/050/2018-1);

- нежилое помещение N 9 площадью 52,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1428 принадлежит на праве собственности ООО "Стратегия" (запись в ЕГРН от 06.11.2018 N 23:49:0204029:1428-23/050/2018-1);

- нежилое помещение N 10 площадью 26,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1420 принадлежит на праве собственности ООО "Стратегия" (запись в ЕГРН от 06.11.2018 N 23:49:0204029:1420-23/050/2018-1);

- нежилое помещение N 11 площадью 52 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1423;

- нежилое помещение N 13, 14, 19, 19/1 площадью 244,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1433;

- помещение N 15, 15/1, 15/2, 15/3, 15/4, 16/1, 16/2, 17, 19/2, 19/3, 20-34 площадью 458 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:9846 принадлежит на праве собственности ИП Еременко М.А. (запись в ЕГРН от 07.04.2020 N 23:49:0000000:9846- 23/050/2020-1).

Администрацией города Сочи предыдущему правообладателю земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 площадью 605 кв. м, расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Центральный, ул. Приморская, д. 3, стр. 9, ООО "ЮгТревел" было выдано разрешение на строительство от 08.09.2009 N RU23309-885 в отношении объекта "Реконструкция кафе "Бриз" в центр курортного отдыха" со следующими параметрами: площадь застройки - 440 кв. м, общая площадь - 704,6 кв. м, строительный объем - 1 480 куб. м, этажность - 1, эксплуатируемая кровля, адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Приморская, 3, сроком действия - до 15.04.2010.

После окончания строительства объект "Центр курортного отдыха" введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.02.2010 N RU23309-455, выданного администрацией города Сочи, со следующими параметрами: строительный объем - 1 480 куб. м, общая площадь - 731 кв. м, количество зданий - 1, количество этажей - 1, эксплуатируемая кровля.

В соответствии с техническим паспортом, выполненным Филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю Сочинское отделение по состоянию на 08.10.2009 (инв. N 03:426:002:000047800), здание представляет собой одноэтажное строение с эксплуатируемой кровлей и состоит из 19 помещений общей площадью 731 кв. м, из которых площадь помещений первого этажа - 383,4 кв. м, площадь эксплуатируемой кровли - 347,6 кв. м.

Администрация указывает, что согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 05.04.2022 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 расположен в территориальной зоне "ОЦ-2" - зона лечебно-оздоровительных учреждений, для которой установлены следующие параметры разрешенного строительства: максимальный процент застройки - 40%, минимальный отступ от границ земельного участка - 5 м, коэффициент использования территории - 0,6, в связи с чем максимальная площадь всех помещений на земельном участке не может превышать 363 кв.м (площадь участка 605 кв.м * 0,6).

Указывая, что ответчиком возведен объект капитального строительства переменной этажности 1-2 этажа площадью застройки, превышающей площадь земельного участка на 12,6 кв.м, с несоблюдением пятиметрового отступа от границы земельного участка, предельных разрешенных параметров площади застройки и с нарушением коэффициента использования территории истец полагает, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 имеются признаки самовольной постройки, установленные п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд установил, что предпринимателем Еременко М.А. в 2018 году на основании договора купли-продажи было приобретено право собственности на часть расположенных в вышеуказанном здании нежилых помещений, а именно на:

- нежилое помещение N 15 площадью 24,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1424 (запись в ЕГРН от 08.11.2018 N 23:49:0204029:1424-23/050/2018-3);

- нежилое помещение N 16 площадью 25,6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1421 (запись в ЕГРН от 08.11.2018 N 23:49:0204029:1421-23/050/2018-3);

- нежилое помещение N 17 площадью 54,1 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1425 (запись в ЕГРН от 08.11.2018 N 23:49:0204029:1425-23/050/2018-3);

- нежилое помещение N 18 площадью 25,6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1429 (запись в ЕГРН от 08.11.2018 N 23:49:0204029:1429-23/050/2018-3);

- нежилое помещение N 19/2, 19/3 площадью 119,9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1432 (запись в ЕГРН от 15.11.2018 N 23:49:0204029:1432-23/050/2018-3).

Впоследствии ИП Еременко М.А. обратился в Отдел ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по г. Сочи за проведением технической инвентаризации вышеуказанных нежилых помещений, по результатам чего органом технической инвентаризации выполнен технический паспорт нежилых помещений N 15-17, 19/2, 19/3, 20-34 по состоянию на 15.10.2019 (инв. N 59487), из которого установлено, что общая площадь нежилых помещений N 15-17, 19/2, 19/3, 20-34 составляет 458 кв. м, при этом указано, что самовольно переоборудованная площадь составила 318,7 кв. м.

Органом технической инвентаризации в техническом паспорте от 15.10.2019 (инв. N 59487) поставлена отметка о том, что разрешение на реконструкцию или заключение об изменениях, если такие изменения не затрагивают характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, в соответствии с пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не предоставлено. Также указано, что на переоборудование помещений N 19/3-34 общей площадью 318,7 кв. м разрешение не предъявлено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Еременко М.А. к кадастровому инженеру Алексеевой С.А. (квалификационный аттестат N 23-10-104) для проведения кадастровых работ по изготовлению технического плана с целью дальнейшей постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет, поскольку при изготовлении технического плана кадастровым инженером была допущена техническая ошибка, выразившаяся в невключении площади технического помещения без номера этажа (поверхность крыши) в общую площадь строения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения Еременко М.А. в Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края с иском к кадастровому инженеру Алексеевой С.А. о возложении обязанности подготовить технический план. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, была привлечена администрация города Сочи.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08.11.2019 (с учетом определения Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 10.02.2020 по делу N 2-5628/2019, которым исправлены допущенные в решении суда от 08.11.2019 опечатки) по делу N 2-5628/2019 иск Еременко М.А. к кадастровому инженеру Алексеевой С.А. о возложении обязанности изготовить технический план - удовлетворен.

Решением суда объединены нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0204029:1424, 23:49:0204029:1421, 23:49:0204029:1425, 23:49:0204029:1429, 23:49:0204029:1432, расположенные по адресу: Краснодарский край. г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3 строение 9, пом. N 15, 15/1, 15/2, 15/3, 15/4, 16/1, 16/2, 17, 19/2, 19/3, 20-34 в их реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии общей площадью 458,0 кв. м.

Судом в рамках вышеуказанного дела установлено, что нежилые помещения N 15-17, 19/2, 19/3, 20-34 общей площадью 458,0 кв. м, расположенные в нежилом здании по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3 строение 9, соответствуют основным строительным, противопожарным, сейсмологическим, градостроительным нормам и правилам, предъявляемым к нежилым помещениям. А именно - СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009" (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10) (ред. от 03.12.2016), СП 1.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", СП 14.13330.2011 "Строительство в сейсмических районах", СНКК 22-301-2000 "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края"; нежилые помещения N 15-17, 19/2, 19/3, 20-34 общей площадью 458,0 кв. м, расположенные в нежилом здании по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3 строение 9, после выполненной реконструкции, перепланировки и переустройства не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают охраняемые законом права и интересы других лиц. Исследуемое строение расположено в границах правомерного земельного участка, который принадлежит муниципальному образованию городу-курорту Сочи. Объект недвижимости используется собственником помещений в целях эксплуатации кафе, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Соответственно помещения общей площадью 458,0 кв. м, в здание с кадастровым номером 23:49:0204029:1047, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Приморская, дом 3, строение 9 не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться исключительно в коммерческих целях. Согласно выводам заключения, спорное строение соответствует правилам землепользования и застройки, следовательно, не может нарушать нормы градостроительства в г. Сочи. Кроме этого, установлено, что истец не получил разрешение на реконструкцию спорного объекта, что не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении иска, так как подтверждено документально, что строение соответствует градостроительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу жизни или здоровью третьих лиц. Еременко М.А. были предприняты все возможные меры к оформлению в установленном законом порядке и соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

По результатам приведения вышеуказанного решения суда к исполнению в установленном порядке органом государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав поставлено на кадастровый учет нежилое помещение площадью 458 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0000000:9846, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3, строен. 9, пом. N 15, 15/1, 15/2, 15/3, 15/4, 16/1, 16/2, 17, 19/2, 19/3, 20-34 и зарегистрировано на него право собственности Еременко М.А. (запись в ЕГРН от 07.04.2020 N 23:49:0000000:9846-23/050/2020-1).

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2022 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Новая Экспертиза" Кавелину А.С., Говорунову М.А., Кузнецову А.А.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

"1. Описать фактическое расположение спорного объекта с кадастровым номером 23:49:0204029:1047 переменной этажностью 1-2 этажа в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9 отступа от границ земельного участка, заступа при наличии, а также относительно близлежащих объектов.

2. Описать технико-экономические показатели спорного объекта (размер, площадь, площадь застройки, глубина залегания фундамента, материал стен, проведенные коммуникации и т.д.).

3. Установить проводилась ли реконструкция объекта с кадастровым номером 23:49:0204029:1047 переменной этажностью 1-2 этажа в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9. При положительном ответе определить: в чем заключается реконструкция по сравнению с техническими характеристиками до ее проведения исходя из представленной технической и проектной документации? Возможно ли приведение объекта недвижимости в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции (перепланировки, переустройства) без риска гибели объекта?

4. Соответствует ли спорный объект разрешительной, технической и правоустанавливающей документации (в том числе разрешению на строительство N RU 23309-885 от 08.09.2008, а также разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309-455 от 24.10.2010), градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Сочи, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, на настоящий момент и дату строительства? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

5. Создает ли строительно-техническое состояние спорного объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?".

Заключением эксперта N 35-23 от 02.05.2023 установлено следующее:

1. Исследуемый спорный объект с КН 23:49:0204029:1047 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9, полностью (без заступов) расположен в границах земельного участка с КН 23:49:0000000:225.

Фактический (реальный) отступ спорного объекта переменной этажностью 1-2 этажа от границ земельного участка, на котором он расположен, составляет по периметру от 0,00 м до 1,17 м.

Фактическое (реальное) расположение спорного объекта относительно близлежащих к нему объектов определено по данным натурного обследования следующим образом:

До здания с функциональным назначением "Туалет" (не является ОКС) со стороны северо-западной межевой границы - 0,32 м,

До здания с функциональным назначением "Магазины" со стороны юго-западной межевой границы - 6,43 м,

До здания с функциональным назначением "Кафе" со стороны юго-западной межевой границы - 7,64 м,

До здания с функциональным назначением "Кафе" со стороны юго-восточной межевой границы - 3,22 м.

2. Исследуемый спорный объект с КН 23:49:0204029:1047 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9, обладает следующими фактическими характеристиками: переменная этажность 1-2 (количество этажей 1-2 с устройством эксплуатируемой кровли над каждой из частей разноуровневого здания), площадь застройки нежилого здания 497,7 кв.м, габаритные размеры помещений и планировочные решения одноэтажной части соответствуют данным технических паспортов от 10.02.2023 (сведения (актуальны на дату осмотра), габаритные размеры помещений и планировочные решения двухэтажной части соответствуют данным технического паспорта от 10.02.2023. В одноэтажной части с эксплуатируемой кровлей сгруппированы помещения магазинов, бутиков (к которой относятся помещения N N 1,3,6,7,9,10,11,1 1/1,12,12/1,13,19, 19/1,19/2,19/3 по ТП); в двухэтажной части здания с эксплуатируемой кровлей сгруппированы помещения кафе (к которой относятся помещения NN 15-17,19/2,19/3,20-34 по ТП), по конструктивному устройству - смешанный каркас, возведенный на монолитной ж.б. плите. Описаны конструктивные элементы и инженерно-техническое благоустройство одноэтажной части здания.

3. Исследуемый спорный объект с КН 23:49:0204029:1047 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9, в период эксплуатации был реконструирован, т.к. были изменены его основные технико-экономические показатели, а именно: этажность и количество этажей (за счет возведения в габаритах кафе надстройки второго этажа), площадь застройки (за счет организации наружной лестницы со стороны правого бокового фасада (относительно главного, обращенного в сторону береговой линии), для доступа в помещения второго этажа (дополнительный вход/выход), что естественным образом привело к увеличению общей площади здания и его строительного объема.

Техническая возможность приведения объекта к первоначальному состоянию возможна, однако, эксперты указывают на то, что физическая гибель здания при демонтаже не исключена.

4. Исследуемый спорный объект не соответствует параметрам, указанным в Разрешении на строительство N RU 23309-885 от 08.09.2008, а также Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309-455 от 24.10.2010 (в части этажности, площади застройки, строительного объема и общей площади здания центра курортного отдыха), т.к. имела место реконструкция объекта в процессе эксплуатации, что было установлено при ответе на предыдущий вопрос суда. При этом отклонение от установленных в указанных выше документах параметров определяется следующим образом:

Общая площадь здания и строительный объем превышены на величину площади и строительного объема надстройки второго этажа в габаритах кафе,

Площадь застройки превышена на величину пристройки боковой лестницы,

Этажность и количество этажей превышено на 1 эт. (по месту возведения надстройки над кафе, т.е. над частью изначального здания центра курортного отдыха).

При этом исследуемый объект, с учетом реконструированной части, соответствует в полной мере техдокументации, а именно: актуальным сведениям техпаспортов от 2023, в части планировочных решений, конструктивного устройства, инженерно-технического благоустройства.

Также спорный объект исследования, с учетом произведенной реконструкции, соответствует параметрам, в которых нежилые помещения, образующие здание, сохранены в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии на основании решения Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08.11.2019 по делу N 2-5628/2019, с учетом исправленных описок определением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 10.02.2020 по делу N 2- 5628/2019, а также соответствует актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости, в том числе, о функции объекта, его площади, этажности.

Отклонения спорного объекта исследования от градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил (с учетом выводов актуальных на дату проведения экспертизы Расчетов величины пожарного риска на объекте: "Центр курортного отдыха "Бриз" по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Приморская, 3, стр.9", 2023) не выявлены. Также не выявлены отклонения от параметров, установленных документацией по планировке территории, Генеральным планом муниципального образования и правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи (стр.50 Заключения).

5. Фактическое строительно-техническое состояние объекта исследования, т.е. после произведенной реконструкции, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Следовательно, спорный объект в реконструированном виде является безопасным, согласно требованиям ФЗ РФ N 384 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", по совокупности следующих оснований:

Фактическое на момент осмотра техническое состояние спорного объекта исследования (строительных конструкций и инженерных сетей) оценивается по СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" как работоспособное, дефекты, снижающие эксплуатационные качества, не выявлены;

Объект исследования соответствует действующим нормативным требованиям, в том числе, механической безопасности, пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологического благополучия.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Представленное суду заключение эксперта N 35-23 от 02.05.2023 подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы N 35-23 от 02.05.2023, выполненное ООО "Новая Экспертиза" (эксперты Кавелин А.С., Говорунов М.А., Кузнецов А.А.) принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по доводам апелляционной жалобы ввиду следующего.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, если есть основания, предусмотренные п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям пункта 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее - Обзор), из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 (далее - Постановление N 10/22), следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Вместе с тем, как указано в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Экспертным исследованием установлено, что строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3, стр. 9, находится в пределах параметров, установленных в разрешительной документации и разрешении на ввод объекта в эксплуатацию с учетом сохранения нежилых помещений в здании с переустроенном и перепланированном состоянии на основании вступившего в законную силу решения Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08.11.2019 по делу N 2-5628/2019, рассмотренного при участии администрации города Сочи в качестве третьего лица, а также возведено с соблюдением требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Доводы апелляционной жалобы о том, что часть элементов конструкций здания расположены за пределами границ правомерного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225, в том числе, на землях неразграниченной государственной собственности, на землях смежного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:100, не подтверждены документально и противоречат судебной экспертизе.

Доказательств, опровергающих обстоятельства, указанные в заключении эксперта от 02.05.2023N 35-23, равно как и подтверждающих создание спорного объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а также наличие угрозы жизни и здоровья граждан администрация в материалы дела не представила.

О проведении повторной экспертизы истцом также не заявлено (статьи 9, 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Само по себе несогласие администрации с выводами экспертного заключения не свидетельствует об их необоснованности и наличии противоречий в выводах эксперта.

Поскольку заключение носит обоснованный и непротиворечивый характер, то вопреки позиции истца названное заключение признается апелляционным судом допустимым и достоверным доказательством по делу.

Доводы о нарушении градостроительного регламента при возведении объекта были заявлены ранее суду первой инстанции и были правомерно им отклонены ввиду того, что изначально строительство объекта осуществлялось на основании выданного администрацией города Сочи разрешения на строительство от 08.09.2009 N RU23309-885 в отношении объекта "Реконструкция кафе "Бриз" в центр курортного отдыха" со следующими параметрами: площадь застройки - 440 кв. м, общая площадь - 704,6 кв. м, строительный объем - 1 480 куб. м, этажность - 1, эксплуатируемая кровля, адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Приморская, 3, сроком действия - до 15.04.2010.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Установленные при экспертном исследовании основного спорного объекта примыкающие объекты увеличившие площадь застройки (за счет организации наружной лестницы со стороны правого бокового фасада (относительно главного, обращенного в сторону береговой линии), для доступа в помещения второго этажа (дополнительный вход/выход), что естественным образом привело к увеличению общей площади здания и его строительного объема, по своей сути являются примыкающими к исследуемому зданию конструкциями, которые необходимы для эксплуатации как основного объекта, так и способствуют проходу граждан на уровень выше по естественному ландшафту местности. Территория совместного пользования определяется как часть земельного участка для обеспечения смежных землепользователей доступом к землям общего пользования.

В свою очередь, Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, которыми установлен градостроительный регламент в отношении вышеуказанного земельного участка, включающий в себя среди прочего пятиметровые отступы от границ земельного участка, а также коэффициент использования территории - 0,6, утверждены решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202, то есть после выдачи разрешения на строительство объекта, в связи с чем, введенные правилами землепользования и застройки ограничения, с учетом недопустимости обратной силы закона, не могут распространяться на рассматриваемый объект.

С учётом вывода экспертизы, суд первой инстанции указал, что незначительное превышение допустимого расхождения в разрешительных документах (в части площади застройки за счет обустройства перекрытия эксплуатируемой кровли и обустройства примыкающей лестницы) существующего строения не может являться основанием для защиты прав муниципального образования путем сноса основного строения расположенного на территории земельного участка, принадлежащего ответчику на праве аренды, поскольку избранный способ защиты права несоразмерен степени нарушения права. Снос самовольной постройки является крайней мерой и допустим лишь при отсутствии других способов защиты права истца (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-14).

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Истец, требуя сноса спорного объекта, не указал, по какой причине им заявлена такая крайняя мера как снос объекта, а также каким образом удовлетворение иска приведет к восстановлению нарушенных прав истца.

С учетом того, что спорный объект соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что доводы администрации положенные в основу иска не могут бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство (реконструкции), а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

С учетом изложенного применительно к конкретным установленным при рассмотрении дела обстоятельствам апелляционный суд приходит к выводу о том, что в данном случае сам по себе факт отсутствия разрешений на реконструкцию и ввод в эксплуатацию реконструированного объекта не является достаточным основанием для сноса спорного здания.

На основании изложенного апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2023 по делу N А32-29992/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко Р.Р. Илюшин