Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2024 г. N 09АП-17175/24 по делу N А40-34204/2023

г. Москва

25 апреля 2024 г.

Дело N А40-34204/23

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей Т.В. Захаровой, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Елмановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2024 по делу N А40-34204/23, по исковому заявлению ООО "Комфорт-Комплекс" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании от истца: Штырляев по доверенности от 04.10.2022, от ответчика: Григорьев Р.Р. по доверенности от 05.12.2023,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Комфорт-Комплекс" (далее по тексту также - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее по тексту также - ответчик) с учетом принятого судом уточнения предмета исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (1 этаж пом.I комн.1-31) площадью 342,8 кв.м с кадастровым номером 77:09:0004001:5712, расположенного в здании по адресу: г. Москва, Проезд Светлый, д.4, корп.4, изложив первый и четвертый абзацы п.3.1. договора в редакции истца.

Решением суда от 14.02.2024 разногласия, возникшие между ООО "Комфорт-Комплекс" (ОГРН 5177746014530) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (1 этаж пом.I комн.1-31) площадью 342,8 кв.м с кадастровым номером 77:09:0004001:5712, расположенного в здании по адресу: г. Москва, Проезд Светлый, д.4, корп.4, изложив первый и четвертый абзацы п.3.1. договора, урегулированы в редакции истца.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на необходимость урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела истец, являясь на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 30.01.2018 N 00-00025/18, заключенного с ответчиком, арендатором нежилого помещения (1 этаж пом.I комн.1-31) площадью 342,8 кв.м с кадастровым номером 77:09:0004001:5712, расположенного в здании по адресу: г.Москва, Проезд Светлый, д.4, корп.4, и обладая в силу п.5 ст.3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст.3 и ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, 04.11.2022 обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность арендуемого объекта.

Рассмотрев указанное обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого объекта с указанием цены объекта в размере 54.960.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27.12.2022 N М385-2915-П/2022, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 28.12.2022 N485/1508-22, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику.

Согласно отчету ООО "Конти" от 04.11.2022 N 221101/1-0н рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 18.222.348 рублей 00 копеек.

Истец 20.01.2023 направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого нежилого помещения в размере 18.222.348 рублей 00 копеек.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федеральных законов от 22.07.2008 N 159-ФЗ и от 29.07.1998 N 135-ФЗ субъектам малого предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем в данном случае стоимость приобретаемого имущества, установленная отчетом ООО "Бизнес-оценка" от 03.03.2023 N 23-19/473, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет является ненадлежащим и недопустимым доказательством по настоящему делу, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения и стоимости затрат произведенных истцом, проведение которой было поручено эксперту ОО "Инвестиционная оценка" Бухтоярова В.В.

Согласно экспертному заключению ОО "Инвестиционная оценка" Бухтоярова В.В. от 04.10.2023 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 04.11.2022 составляет 37.272.000 рублей 00 копеек без НДС; общая стоимость затрат, произведенных истцом в спорном нежилом помещении составляет 1.521.306 рублей 70 копеек без НДС.

Таким образом, в соответствии с п.6 ст.5 Закона N 159-ФЗ окончательная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 04.11.2022 составила 35.750.693 рубля 00 копеек без НДС.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что проведение судебной экспертизы соответствует требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, Арбитражный суд Москвы нашел его соответствующим требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд считает надлежащим доказательством по делу.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие стороны с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению на основании заключения эксперта ОО "Инвестиционная оценка" Бухтоярова В.В. от 04.10.2023.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отчет об оценке "Инвестиционная оценка" Бухтоярова В.В. соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения.

Оснований не доверять результатам проведенной судебной экспертизы у апелляционной коллегии не имеется.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2024 по делу N А40-34204/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ю.Н. Кухаренко

Судьи

Т.В. Захарова В.В. Валюшкина