Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2024 г. N 15АП-4769/24 по делу N А53-37365/2023

город Ростов-на-Дону

06 мая 2024 г.

дело N А53-37365/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от ответчика: представитель Кузьмина Е.В. по доверенности от 01.12.2022;

иные лица не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Цимлянские вина"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2024 по делу N А53-37365/2023

по иску Администрации Цимлянского района Ростовской области

(ИНН 6137002930, ОГРН: 1026101716629)

к ответчику акционерному обществу "Цимлянские вина"

(ИНН:6137007102, ОГРН: 1026101716080),

при участии третьего лица: Администрация Саркеловского сельского поселения,

о признании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Цимлянского района Ростовской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Цимлянские вина" (далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 27.07.2021 N 33-2021, применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Саркеловского сельского поселения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2024 иск удовлетворён.

Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:41:0600009:652, государственная собственность на который не разграничена, от 27.07.2021 N 33-2021, заключенный между Администрацией Цимлянского района Ростовской области и акционерным обществом "Цимлянские вина". В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд взыскал с Администрации Цимлянского района Ростовской области денежные средства в размере 240 467 рублей 61 копейки, а также обязал акционерное общество "Цимлянские вина" в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу вернуть Администрации Цимлянского района Ростовской области земельный участок с кадастровым номером 61:41:0600009:652.

Решение мотивировано тем, что площадь земельного участка более чем в 217 раз превышает площадь объекта недвижимости, на нем расположенного.

Открытое акционерное общество "Цимлянские вина" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.

Суд не учёл преюдициальное значение вступившего в законную силу решения арбитражного суда 05.10.2023 по делу А53-16094/2023. Принадлежащее обществу здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:41:0600009:652 площадью 6 825 кв.м. Иной земельный участок под зданием ответчика не существует. Таким образом, из буквального толкования п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ следует, что ответчик, являясь собственником здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:41:0600009:652, площадью 6 825 кв.м., имел право на приобретение именно этого земельного участка. Суд сослался на судебную практику, не сходную с обстоятельствами настоящего дела.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу общества - без удовлетворения.

Указывает, что на момент заключения оспариваемой сделки предполагаемая застройка земельного участка не была реализована полностью, поэтому у ответчика не имелось правовых оснований для получения в собственность земельного участка в имеющейся площади.

Решение по делу N А53-16094/2023 о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование спорным земельным участком не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела.

В судебном заседании представитель общества дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение отменить, в удовлетворении иска об оспаривании сделки отказать.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 31,4 кв.м., расположенное по адресу: Цимлянский район, п. Саркел, ул. Комсомольская, 2 "д" с кадастровым номером 61:44:06000009:931.

Право собственности общества было зарегистрировано 20 декабря 2016 года.

Указанное нежилое задание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:06000009:652 площадью 6825 кв.м, относящемуся к землям промышленности, с разрешённым видом использования "Земли под промышленными объектами".

В июне 2021 года обществом было подано в администрацию заявление на выкуп земельного участка с кадастровым номером 61:44:06000009:931. К заявлению общество приложило обоснование по использованию земельного участка, составленное ООО "Хорс". Как следует из указанного документа, для нормального функционирования организации необходимая площадь участка составляет - 6825,0 кв. м.

На основании указанного заявления 21 июля 2021 года между администрацией и обществом был заключён договор купли-продажи, по условиям которого обществом был выкуплен земельный участок с кадастровым номером 61:44:06000009:931 по цене 240 467 рублей 61 копейка.

Право собственности общества на земельный участок было зарегистрировано 13 августа 2021 года.

В сентябре 2023 года по результатам проверки Контрольно-счетной палаты администрации был выдан акт, в котором указано на выявленные нарушения при заключении договора купли-продажи, а также на обстоятельства несоразмерности проданного земельного участка площади объекта, на нем расположенного.

Полагая, что указанная сделка совершена незаконно, ввиду нарушения установленного порядка предоставления земельных участков (предоставлен без торгов), а также без учета интересов публичного образования в части определения суммы выкупной платы, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Повторно рассмотрев обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что в июне 2021 года на дату выкупа земельного участка площадью 6 825 кв.м., на нем располагалось только нежилое здание площадью 31,4 кв.м. Общая площадь застройки по отношению к площади земельного участка составила 0,46 %. Указанная площадь объекта не требует всей площади земельного участка. Под объектом могла быть сформирована площадь участка меньшего размера, либо участок мог быть занят (застроен) объектами недвижимого имущества, вместе с тем такие действия произведены не были. Обоснование по использованию земельного участка, составленное ООО "Хорс", посвящено планируемой, а не фактической деятельности общества.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О отметил следующее.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая названный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Так, предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017).

Более того, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по указанному основанию, только для эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Данная правовая позиция была изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10, от 19.03.2013 N 12668/12 и от 19.11.2013 N 8536/13.

Вопреки доводам апелляционной жалобы решение по делу N А53-16094/2023 о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование спорным земельным участком не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку в данном деле вопрос о соразмерности площади земельного участка и объекта недвижимости не выяснялся. Фактическое использование земельного участка не опосредует само по себе довод о нуждаемости для эксплуатации объекта недвижимости именно указанного земельного участка. Доказательств наличия технологического процесса, для выполнения которого требовалась бы вся площадь земельного участка, общество не привело.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обществом не приведено обоснование выкупа земельного участка площадью 6 825 кв.м.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения оспариваемого решения.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2024 по делу N А53-37365/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко Р.Р. Илюшин