Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2024 г. N 17АП-3083/24 по делу N А60-41968/2023

г. Пермь

07 мая 2024 г.

Дело N А60-41968/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

от истца - Игринева А.В., паспорт, доверенность от 28.03.2024, диплом;

от ответчика - Сидякина А.А., паспорт, доверенность от 07.11.2023, диплом;

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 февраля 2024 года по делу N А60-41968/2023

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН 1026605252178, ИНН 6608004472,)

к обществу с ограниченной ответственностью "МИКРО" (ОГРН 1226600026289ИНН 6658553125)

о взыскании задолженности по договору аренды, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее-истец) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МИКРО" (далее ответчик, ООО "МИКРО") с требованием о взыскании 11128 руб. 25 коп., в том числе 10732 руб. 64 коп. долг за период с 01.02.2023 по 30.06.2023, 395 руб. 61 коп. пени с 11.01.2023 по 18.07.2023, с продолжением начисления по день фактической оплаты задолженности, а также просит расторгнуть договор аренды объекта муниципального имущества от 22.07.2022 N 39000898 и выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения (подвал, общей площадью 37,8 кв.м, кадастровый номер 66:41:0701027:3916).

С учетом уточнения иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, истец заявил об отказе от иска в части взыскания основного долга и неустойки, просил расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12 февраля 2024 года производство по делу в части взыскания долга, неустойки прекращено. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, просит решение в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что погашение задолженности в разумный срок после получения уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений, задолженность погашена только после направления иска в суд, спустя более полугода с момента ее возникновения, что является существенным нарушением условий договора аренды. Полагает, что судом необоснованно не приняты во внимание доводы истца о недобросовестности арендатора, выразившейся в нарушении им условий п.6.8 и п. 3.2.16 договора аренды, которые являются существенными, в частности ответчиком не исполнена обязанность по приведению конфигурации помещений в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в срок до 30.02.2023, данная обязанность исполнена с нарушением срока. По мнению апеллянта, согласование истцом проектной документации письмом от 03.11.2023 и установление в письме от 07.12.2023 срока на проведение ремонтно-строительных работ с 07.12.2023 по 07.12.2024 не лишает истца права на расторжение договора аренды и не является основанием для отказа в удовлетворении данных требований. Отмечает, что ответчиком также не исполнена обязанность о заключении договора страхования.

До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 22.07.2022 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (Арендодатель) и ООО "МИКРО" (Арендатор) заключен договор аренды N 39000898 (далее Договор) на использование нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бажова, 35 (подвал) под: складское, офисное, бытовое обслуживание (п. 1.1. договора).

Срок действия договора установлен с 22.07.2022 по 21.07.2027 (п. 1.2 договора). 24.08.2022 проведена государственная регистрация договора.

За период с 01.01.2023 по 30.06.2023 сумма арендной платы составила 15 755,76 руб. Ответчиком оплачено 5 023,12 руб., задолженность на дату подачу иска составила 10 732,64 руб. (с 01.02.2023 по 30.06.2023).

В соответствии с п. 5.4 договора аренды ответчику начислены пени в сумме 395,61 руб., в размере двукратной ключевой ставки Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 7.3 договора по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно прекращен в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Претензионный порядок истцом соблюден, что подтверждается претензией от 24.05.2023 (в части оплаты задолженности) и претензией от 29.06.2023 (о расторжении договора и освобождении помещения).

Требования, содержащиеся в претензии, ответчиком не исполнены, в связи с чем истец обратился с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для расторжения договора аренды и выселения ответчика в связи с погашением задолженности по арендной плате в разумный срок после получения претензии, учтено письмо Администрации о согласовании выполнения работ по переустройству и перепланировке нежилого помещения, срок проведения ремонтно-строительных работ установлен с 07.12.2023 по 07.12.2024.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. В частности договор аренды может быть расторгнут в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, истец указал на нарушение ответчиком периодичности внесения арендных платежей. Далее, 20.12.2023 истец уточнил свои требования в связи погашением задолженности, указал на нарушение ответчиком срока приведения конфигурации помещения в соответствие с выпиской из ЕГРН (п. 6.8 договора).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 28 и 29 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Установив, что ответчиком исполнены обязательства по внесению арендной плате (платежное поручение от 14.08.2023 на сумму 16427 руб.), в связи с чем истец отказался от иска в части взыскания задолженности и неустойки, учитывая письмо Администрации Кировского района города Екатеринбурга, в соответствии с которым Администрацией города согласовано выполнение работ по переустройству и перепланировке нежилого помещения, установлен срок проведения ремонтно-строительных работ с 07.12.2023 по 07.12.2024, срок проведения работ по перепланировке помещения на момент предъявления иска и его рассмотрения не наступил, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленного иска.

Доводы апеллянта сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельства дела и представленных доказательств, признаваемых значимыми судом первой инстанции в целях разрешения настоящего иска, однако основанием для отмены судебного акта не являются. Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно.

Руководствуясь приведенными выше разъяснениями п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, п. 28 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, суд обоснованно исходил из необходимости сохранения арендных правоотношений с ответчиком, поскольку последним задолженность погашена в разумный срок после получения требования истца, срок окончания проведения ремонтно-строительных работ не наступил, согласие на перепланировку получено.

Доводы истца о наличии иных оснований для расторжения договора, в частности неисполнении обязанности по заключению договора страхования, судом отклоняются.

Положения статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Поскольку требование о заключении договора страховании арендуемого объекта и предупреждение о возможном расторжении спорного договора в связи с нарушением арендатором данных требований изложено только в претензии от 28.12.2023, на указанные обстоятельств в качестве основания расторжения договора истец не ссылался, что противоречит нормам абзаца 3 статьи 619 ГК РФ, довод об отсутствии договора страхования не может являться основанием для расторжения спорного договора.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 февраля 2024 года по делу N А60-41968/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Д.И. Крымджанова В.В. Семенов