Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2024 г. N 15АП-4936/24 по делу N А32-35903/2022

город Ростов-на-Дону

07 мая 2024 г.

дело N А32-35903/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 мая 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Шапкина П.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семичасновым И.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2024 по делу N А32-35903/2022

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Актив"

(ИНН 2308124066, ОГРН 1062308032522)

о взыскании задолженности, пени,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Актив" (далее - ООО "Центр-Актив", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 20.01.2012 N 7700002155 по земельному участку с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 в размере 6 148 604,83 рублей.

Определением от 24.10.2023 суд частично удовлетворил ходатайство истца от 03.07.2023 об уточнении исковых требований, исковые требования приняты к рассмотрению в следующей редакции:

"Взыскать задолженность по арендным платежам за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 по договору аренды от 20.01.2012 N 7700002155 за период с 31.12.2017 по 30.05.2023 в размере 3 803 599,84 рублей, проценты в размере 7 298 637,02 рублей, проценты за период с 31.12.2017 по дату вынесения решения суда".

В части заявления нового требования о расторжении договора аренды от 20.01.2012 N 7700002155 ходатайство об уточнении исковых требований от 03.07.2023 тем же определением от 24.10.2023 отклонено.

Решением от 18.02.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 18.02.2024 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Заявитель указывает, что судом первой инстанции оставлен без внимания довод истца о существенных нарушениях условий договора аренды со стороны ответчика. Из анализа акта сверки взаимных расчетов усматривается произвольная оплата ответчиком арендных платежей в нарушение условий спорного договора.

В судебное заседание не явились лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика в апелляционный суд поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения МТУ Росимущества от 12.01.2012 N 14-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации с кадастровым номером 23:43:0107001:13 ООО "Центр-Актив" в аренду предоставлен земельный участок площадью 637 236 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок аренды участка устанавливается по 26.10.2056 (договор аренды N 7700002155 от 20.01.2012).

Положениями пунктов 3.6, 5.2.2 данного договора аренды установлено, что арендатор (ООО "Центр-Актив") обязан вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном размере.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2018 по делу N А32-30661/2016 по иску МТУ Росимущества к ООО "Центр-Актив" о взыскании задолженности по арендной плате по тому же земельному участку было установлено следующее.

Согласно распоряжению от 12.01.2012 N 14-р и договора от 20.01.2012 N 7700002155 в аренду ООО "Центр-Актив" предоставлен участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, площадью 637 236 кв. м для целей жилищного строительства. В соответствии с видом разрешенного использования ООО "Центр-Актив" осуществляло на указанном земельном участке строительство многоквартирных жилых домов, в том числе: строительство объектов капитального строительства "2-ая очередь жилого комплекса "Немецкая деревня", расположенного северо-восточнее улицы Красных Партизан в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара: Квартал N 1 этап 1 литер 1; Квартал N 1 этап 2 литер 2; Квартал N 1 этап 3 литер 3; Квартал N 1 этап 4 литер 4; Квартал N 1 этап 5 литер 5; Квартал N 1 этап 6 литер 6; Квартал N 1 этап 7 литер 7; Квартал N 2 этап 1 литер 1; Квартал N 2 этап 2 литер 2; Квартал N 2 этап 3 литер 3; Квартал N 2 этап 4 литер 4; Квартал N 2 этап 5 литер 5; Квартал N 2 этап 6 литер 6; Квартал N 2 этап 7 литер 7; Квартал N 3 этап 1 литер 1; Квартал N 3 этап 2 литер 2; Квартал N 3 этап 3 литер 3; Квартал N 3 этап 4 литер 4; Квартал N 3 этап 5 литер 5; 2-х этажное здание, что подтверждают разрешения на строительство N RU 23306000-2144-р, N RU 23306000-2259-р, N RU 23306000-2260-р, N RU 23306000-2261-р, N RU 23306000-2662-р, N RU 23306000-2663-р, N RU 23306000-2664-р, N RU 23306000-2493-р, N RU 23306000-2494-р, N RU 23306000-2593-р, N RU 23306000-2517-р, N RU 23306000-2594-р, N RU 23306000-2520-р, N RU 23306000-2521-р, N RU 23306000-2801-р, N RU 23306000-2802-р, N RU 23306000-2803-р, N RU 23306000-2804-р, N RU 23306000-2805-р, N RU 23306000-3315-р.

В материалы дела представлены разрешения на ввод в эксплуатацию двадцати объектов капитального строительства, построенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, а именно:

- 7-этажный 4-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер "А", "под/А", "над/А", "а", "а1", "а2", "а3" на 126 квартир, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Венецианская, 2;

- 7-этажный 3-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер "А", "под/А", "над/А", "а", "а1", "а2", "а3", "а4" на 98 квартир, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Венецианская, 8;

- 7-этажный 2-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер "А", "под/А", "над/А", "а", "а1" на 56 квартир расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Венецианская, 6;

- 9-этажный 1-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер "А", "под/А", "над/А", "а", "а1" на 36 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Венецианская, 4;

- 7-этажный 2-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер "А", "под/А", "над/А", "а", "а1", "а2", "а3", "а4", "а5" на 56 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Византийская, 3;

- 7-этажный 3-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер "А", "под/А", "над/А", "а", "а1", "а2", "а3", "а4" на 98 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Византийская, 5;

- 7-этажный 4-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер "А", "под/А", "над/А", "а", "а1", "а2", "а3", "а4", "а5" на 126 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Византийская, 1;

- 7-этажный 4-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер "А", "под/А", "над/А", "а", "а1", "а2", "а3", "а4", "а5" на 126 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Венецианская, 12;

- 7-этажный 3-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер "А", "под/А", "над/А", "а", "а1", "а2", "а3", "а4", на 98 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Венецианская, 10; 9-этажный 2-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер "А", "под/А", "над/А", "а", "а1" на 72 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Венецианская, 14;

- 9-этажный 1-секционный многоквартирный дом литер "А", подвал литер "под/А", техническим этаж литер "над/А", входы в подвал литер "а, а1" на 36 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Византийская, 13;

- 10-этажный 2-секционный многоквартирный дом литер "А", подвал литер "под/А", техническим этаж литер "над/А", входы в подвал литер "а, а1" на 72 квартиры, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Византийская, 11;

- 8-этажный 3-секционный многоквартирный дом литер "А", подвал литер "под/А", техническим этаж литер "над/А", входы в подвал литер "а, а1, а2, а3, а4" на 98 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Византийская, 7;

- 8-этажный 4-секционный многоквартирный дом литер "А", подвал литер "под/А", техническим этаж литер "над/А", входы в подвал литер "а, а1, а2, а3, а4, а5" на 126 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Византийская, 9;

- 9-этажный 3-секционный многоквартирный дом литер "А", подвал литер "под/А", техническим этаж литер "над/А", входы в подвал литер "а, а1, а2, а3" на 117 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Византийская, 2;

- 9-этажный 2-секционный многоквартирный дом литер "А", подвал литер "под/А", техническим этаж литер "над/А", входы в подвал литер "а, а1, а2, а3" на 90 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Византийская, 6;

- 9-этажный 1-секционный многоквартирный дом литер "А", подвал литер "под/А", техническим этаж литер "над/А", входы в подвал литер "а, а1" на 36 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Византийская, 4;

- 9-этажный 3-секционный многоквартирный дом литер "А", подвал литер "под/А", техническим этаж литер "над/А", входы в подвал литер "а, а1, а2, а3" на 117 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Античная, 1;

- 9-этажный 2-секционный многоквартирный дом литер "А", подвал литер "под/А", техническим этаж литер "над/А", входы в подвал литер "а, а1, а2, а3" на 90 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Античная, 3;

- 2-этажное здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, западнее улицы Средней (NRU 23306000-2891-в, NRU 23306000-2890-в, NRU 23306000-3801-в, NRU 23306000-3768-в, NRU 23306000-3800, NRU 23306000-2892-в, NRU 23306000-3580-в-2016, NRU 23306000-3770-в, NRU 23306000-3799-в, NRU 23306000-3769-в, NRU 23306000-2544-в, NRU 23306000-2543-в, NRU 23306000-2873-в, NRU 23306000-2875-в, NRU 23306000-2545-в, NRU 23306000-2872-в, NRU 23306000-2874-в, NRU 23306000-3758-в, NRU 23306000-3760-в, NRU 23306000-3762-в-2016, NRU 23306000-3759-в, NRU 23306000-3761-в, NRU 23306000-2800-в).

Согласно указанным разрешениям, дом по ул. Венецианская, 2 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-2544-в), дом по ул. Венецианская, 8 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-2545-в), дом по ул. Венецианская, 6 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-2543-в), дом по ул. Венецианская, 4 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-2872-в), дом по ул. Византийская, 3 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-2873-в), дом по ул. Византийская, 5 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-2874-в), дом по ул. ул. Византийская, 1 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-2875-в), дом по ул. Венецианская, 12 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-2891-в), дом по ул. Венецианская, 10 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-2892-в), дом по ул. Венецианская, 14 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-2890-в), дом по ул. Византийская, 13 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-3580-в), дом ул. Византийская, 11 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-3801-в), дом по ул. Византийская, 7 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-3799-в), дом по ул. Византийская, 9 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-3800-в), дом по ул. Византийская, 2 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-3758-в), дом по ул. Византийская, 6 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-3759-в), дом по ул. Византийская, 4 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-3760-в), дом по ул. Античная, 1 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-3761-в), дом по ул. Античная, 3 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-3762-в), 2-этажное здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, западнее улицы Средней как объект введен в эксплуатацию (разрешение N RU 23306000-2800-в).

Также судом в материалы дела были истребованы выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении каждого помещения многоквартирных жилых домов по адресу ул. Венецианская, 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14; ул. Византийская, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 11, 13; ул. Античная, 1, 3. в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, с указанием собственника и даты первичной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП (номер и дата записи о первичной регистрации в ЕГРП).

Учитывая данные обстоятельства, суд в решении по делу N А32-30661/2016 пришел к выводу, что часть территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, занятая многоквартирными жилыми домами и необходимая для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у общества.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату регистрации права собственности на квартиры) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме администрация утрачивает право распоряжаться соответствующей частью земельного участка, а арендатор - возможность пользоваться данной частью для целей строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В соответствии с выполненным ООО "Центр-Актив" в рамках дела N А32-30661/2016 расчетом площади земельного участка, необходимого для эксплуатации каждого из введенных в эксплуатацию многоквартирных домов (объектов недвижимости), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Венецианская, 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14; ул. Византийская, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 11, 13; ул. Античная, 1, 3, построенных ООО "Центр-Актив":

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (126 квартир) дома N 2 по ул. Венецианская составляет 4398 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (98 квартир) дома N 8 по ул. Венецианская составляет 4201 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (56 квартир) дома N 6 по ул. Венецианская составляет 5988 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (36 квартир) дома N 4 по ул. Венецианская составляет 2514 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (56 квартир) дома N 3 по ул. Византийская составляет 6119 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (98 квартир) дома N 5 по ул. Византийская составляет 4176 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (126 квартир) дома N 1 по ул. Византийская составляет 4324 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (126 квартир) дома N 12 по ул. Венецианская составляет 4238 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (98 квартир) дома N 10 по ул. Венецианская составляет 4053 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (72 квартир) дома N 14 по ул. Венецианская составляет 5936 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (36 квартир) дома N 13 по ул. Византийская составляет 2396 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 10-этажного многоквартирного (72 квартир) дома N 11 по ул. Византийская составляет 6001 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 8-этажного многоквартирного (98 квартир) дома N 7 по ул. Византийская составляет 4034 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 8-этажного многоквартирного (126 квартир) дома N 9 по ул. Византийская составляет 4180 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (117 квартир) дома N 2 по ул. Византийская составляет 4981 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (90 квартир) дома N 6 по ул. Византийская составляет 4645,4 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (36 квартир) дома N 4 по ул. Византийская составляет 3881,6 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (117 квартир) дома N 1 по ул. Античная составляет 4981 кв. м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (90 квартир) дома N 3 по ул. Античная составляет 4617 кв. м.

С учетом расчета площади, выполненного ответчиком в деле N А32-30661/2016, в материалы дела N А32-30661/2016 был представлен расчет задолженности по арендной плате и пени по договору аренды от 20.01.2012 N 7700002155 за спорный период с 01.04.2014 по 30.06.2016, согласно которому задолженность по арендной плате составила 7 450 848,62 руб., а пеня составила 926 632,16 руб.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.06.2019 указанное решение от 28.11.2018 по делу N А32-30661/2016 оставлено без изменения.

В постановлении от 27.06.2019 по делу N А32-30661/2016 суд кассационной инстанции отметил следующее. Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на части арендуемого застройщиком земельного участка жилых многоквартирных домов, право собственности на помещения, в которых зарегистрировано за собственниками в ЕГРН, исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование той частью участка, которая необходима для обслуживания эксплуатируемых (заселенных гражданами) многоквартирных жилых домов. При этом у застройщика сохраняется обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая остается в пользовании арендатора, и на которой предполагается (осуществляется, либо продолжается) строительство других жилых многоквартирных домов. При разрешении спора судебные инстанции установили, что обществом на части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 уже возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома, помещения в которых приобретены гражданами в собственность. Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирных домах, договор аренды в части земельного участка, занятой многоквартирными домами, прекращает свое действие, вне зависимости от того, что земельные участки под такими домами еще не сформированы. В связи с достижением цели аренды, указанной в договоре от 20.01.2012 N 7700002155 (жилищное строительство), общество не имеет обязанности по внесению арендных платежей за ту часть земельного участка, которая уже застроена жилыми многоквартирными домами. Поэтому из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежат исключению площади, необходимые для эксплуатации и обслуживания существующих (введенных в эксплуатацию и заселенных) многоквартирных жилых домов. Исходя из представленного ответчиком расчета площади части участка, необходимой для эксплуатации каждого из многоквартирных жилых домов, возведенных в границах участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, судебные инстанции взыскали с общества в пользу территориального управления 7 450 848 рублей 62 копейки задолженности по арендной плате и 926 632 рубля пени по договору от 20.01.2012 N 7700002155.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 по делу N А32-46738/2020 МТУ Росимущества отказано в иске о расторжении, в том числе, рассматриваемого в настоящем деле договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 от 20.12.2012 N 7700002155.

Решением суда от 20.03.2023 по делу N А32-46738/2020 установлено следующее. На основании распоряжения МТУ Росимущества от 12.01.2012 N 14-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации с кадастровым номером 23:43:0107001:13" ООО "Центр-Актив" в аренду предоставлен, в том числе, земельный участок площадью 637 236 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок аренды участка устанавливается по 26.10.2056 года (договор аренды N 7700002155 от 20.01.2012). В материалы дела представлены доказательства оплаты задолженности по арендной плате за спорный период в полном объеме. Ответчик задолженности по внесению оплаты по договорам не имеет, наоборот, присутствует переплата. Ответчиком представлен детализированный расчет арендных платежей по договору аренды от 20.01.2012 N 7700002155 и N 7700002161. Истцу было предоставлено достаточное время для опровержения расчета ответчика. Истцом указанные расчеты не оспорены, контррасчет истцом не представлен, что является его правом по смыслу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Тождественный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, в котором указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им.

Возникновение указанного права на земельный участок в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При разрешении спора судом в решении от 20.03.2023 по делу N А32-46738/2020 установлено, что ответчиком на части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды N 7700002155 от 20.01.2012) уже возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома, помещения в которых приобретены гражданами в собственность. Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирных домах, договор аренды в части земельного участка, занятой многоквартирными домами, прекращает свое действие, вне зависимости от того, что земельные участки под такими домами еще не сформированы. В связи с достижением цели аренды, указанной в договоре N 7700002155 от 20.01.2012 (жилищное строительство), общество не имеет обязанности по внесению арендных платежей за ту часть земельного участка, которая уже застроена жилыми многоквартирными домами. Поэтому из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежат исключению площади, необходимые для эксплуатации и обслуживания существующих (введенных в эксплуатацию и заселенных) многоквартирных жилых домов. При переходе права собственности на объект недвижимости (котельную) к АО "АТЭК" перешли права арендатора на часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды N 7700002155 от 20.01.2012) в силу закона, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Поэтому из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежит исключению площадь, необходимая для эксплуатации и обслуживания данной котельной. На момент рассмотрения спора ответчик устранил допущенные нарушения в части внесения арендных платежей, требования истца об оплате задолженности исполнены. Данный факт подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела. Других оснований для досрочного расторжения договора истцом не названо. Доказательства наличия иных нарушений условий договора аренды, в том числе ненадлежащего использования ответчиком земельного участка, ухудшения качественных характеристик земель, в деле отсутствуют. В данном случае из поведения общества следует, что оно предпринимало меры, направленные на устранение нарушений и уплату задолженности по арендной плате, то есть следует явное намерение на сохранение договорных отношений. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии заинтересованности со стороны ответчика в сохранении арендных правоотношений, а также об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.09.2023 решение от 20.03.2023 по делу N А32-46738/2020 оставлено без изменения.

Как следует из постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.09.2023 по делу N А32-46738/2020, обществом был представлен контррасчет по методике, примененной в рамках дела N А32-30661/2016, согласно данному контррасчету по договору N 7700002155 от 20.01.2012 у общества имеется переплата.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 18.09.2023 по делу N А32-46738/2020 указал следующее. Оценив представленный обществом контррасчет, как необходимый и достаточный для вывода о наличии у общества переплаты, суды исходили из того, что в материалы настоящего дела и дела N А32-30661/2016 представлены документы, подтверждающие, что часть территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, занятая многоквартирными жилыми домами (далее - МКД) и необходимая для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у общества, так как в силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен МКД. Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11: с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им. Возникновение указанного права на земельный участок в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. При разрешении спора по настоящему делу суды установили, что на части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды от 20.01.2012 N 7700002155) обществом возведены и введены в эксплуатацию МКД, помещения в которых приобретены гражданами в собственность. Соответственно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД договор аренды в части земельного участка, занятой МКД, прекращает свое действие, вне зависимости от того, что земельные участки под МКД еще не сформированы. В связи с достижением цели аренды, указанной в договоре от 20.01.2012 N 7700002155 (жилищное строительство), у общества отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за ту часть земельного участка, которая уже застроена МКД. В этой связи из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежат исключению площади, необходимые для эксплуатации и обслуживания существующих (введенных в эксплуатацию и заселенных) МКД. В рамках дела N А32-30661/2016 суды произвели перерасчет арендной платы по договору от 20.01.2012 N 7700002155 за земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 с учетом исключения из его площади площадей, необходимых для эксплуатации МКД. Данное обстоятельство управление документально не опровергло. Суды также учли, что согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (абзац 1 пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснен смысл статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых, то есть происходит перемена лица в договоре аренды. Исходя из приведенных положений суды сделали обоснованный вывод о том, что при переходе права собственности на объект недвижимости (котельную) к АО "АТЭК" перешли права арендатора на часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды от 20.01.2012 N 7700002155) в силу закона, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 правомерно площадь, необходимая для эксплуатации и обслуживания данной котельной. Суды указали, что за 2016 - 2022 годы, I квартал 2023 года общество произвело расчет арендной платы по договору от 20.01.2012 N 7700002155 за земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 аналогично расчету в рамках дела N А32-30661/2016 и согласно этому расчету арендная плата с 02.02.2012 по 17.01.2023 без учета площадей, занимаемыми МКД и котельной АО "АТЭК", составляет 46 552 730 рублей 60 копеек. В письменных дополнениях от 30.08.2022 N 23-10-17963 управление подтвердило факт внесения обществом денежных средств в размере 45 392 763 рублей 78 копеек. Впоследствии (12.09.2022, 17.10.2022, 14.12.2022, 17.01.2023) общество внесло в счет исполнения обязательств по указанному договору аренды денежные средства в размере 1 848 651 рубля 52 копеек, в результате общий размер внесенной обществом арендной платы составил 47 241 415 рублей 30 копеек. Таким образом, суды мотивированно поддержали основанную на представленных в материалы дела доказательствах позицию общества об уплате им в полном объеме задолженности по арендной плате по договору от 20.01.2012 N 7700002155. Более того, суды установили, что на стороне общества имеется переплата в размере 688 684 рублей 70 копеек по договору от 20.01.2012 N 7700002155 и переплата в размере 80 684 рублей 05 копеек по договору от 20.01.2012 N 7700002161. Документально данное обстоятельство управление не опровергло.

Кроме того, суд кассационной инстанции в постановлении от 18.09.2023 по делу N А32-46738/2020 также отметил, что общество дополнительно внесло арендную плату в размере 6 322 784 рублей 22 копеек по договору аренды от 20.01.2012 N 7700002155.

Таким образом, принимая во внимание результаты рассмотрения дел N А32-30661/2016 и N А32-46738/2020, в которых суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с примененной в деле N А32-30661/2016 судом первой инстанции методикой расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, а в деле N А32-46738/2020 суд первой инстанции, поддержанный судами последующих инстанций, установил не только отсутствие на стороне ответчика задолженности по арендной плате за период с 02.02.2012 по 17.01.2023, но и наличие переплаты в размере 688 684 рублей 70 копеек по договору от 20.01.2012 N 7700002155, а также, на что обратил внимание суд кассационной инстанции, дополнительное внесение обществом арендной платы по договору аренды от 20.01.2012 N 7700002155 в размере 6 322 784 рублей 22 копеек, при рассмотрении настоящего дела о взыскании арендной платы за тот же земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 за период с 31.12.2017 по 30.05.2023, указанный в заявлении истца от 03.07.2023 об уточнении исковых требований, суд исходил из преюдициально установленного в деле N А32-46738/2020 факта не только отсутствия у общества задолженности по арендным платежам за земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, но и наличия переплаты.

Ответчиком представлен детализированный контррасчет арендных платежей по договору аренды N 7700002155 от 20.01.2012 по методике, примененной в рамках дел N А32-30661/2016 и N А32-46738/2020, из которого следует не только отсутствие у общества взыскиваемой в настоящем деле задолженности, но и наличие по состоянию на 14.11.2023 переплаты в размере 6 851 206,53 рублей и по состоянию на 28.11.2023 переплаты по арендным платежам в размере 6 891 232,25 рублей.

На основании изложенного, в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по арендной плате судом отказано.

Поскольку в удовлетворении требования о взыскании задолженности отказано в связи с отсутствием задолженности и наличием переплаты, исходя из методики расчета арендной платы, примененной ранее в деле N А32-30661/2016 и поддержанной судами трех инстанций в деле N А32-46738/2020, оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму несуществующей задолженности судом не установлено.

Судом отмечено, что представленный истцом с заявлением об уточнении исковых требований от 03.07.2023 расчет задолженности по арендной плате и процентов выполнен без учета методики, примененной судами трех инстанций в делах N А32-30661/2016 и N А32-46738/2020, в которых судами подробно исследовался вопрос наличия задолженности по арендной плате по спорному земельному участку.

Кроме того, несмотря на отсутствие задолженности по арендной плате и процентам, ответчиком заявлено в судебном заседании 14.11.2023 о применении исковой давности.

Из материалов дела следует, что МТУ Росимущества обратилось с исковым заявлением 19.07.2022, о чем свидетельствует почтовый штамп на конверте с иском, а с ходатайством об уточнении исковых требований - 03.07.2023 согласно дате поступления заявления об уточнении исковых требований в электронном виде.

В соответствии с заявлением об уточнении исковых требований от 03.07.2023, МТУ Росимущества просило взыскать задолженность по арендной плате за период с 31.12.2017 по 30.05.2023 в размере 3 803 599,84, а также проценты за период с 31.12.2017 по 30.05.2023 в размере 7 298 637,02 рублей, с последующим начислением процентов по дату вынесения решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшие после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом заявления ответчика от 14.11.2023 об исковой давности, а также одного месяца на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, в котором течение срока исковой давности приостанавливается, суд пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании основной задолженности и процентов за период с 31.12.2017 по 19.06.2019.

Требование о взыскании процентов за период с 31.12.2017 по 30.05.2023 с последующим начислением процентов по дату вынесения решения истец впервые заявил в ходатайстве об уточнении исковых требований от 03.07.2023, которое поступило в суд в электронном виде 03.07.2023.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание заявление требования о взыскании процентов впервые в рамках настоящего дела лишь 03.07.2023, суд пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании процентов за период с 31.12.2017 по 03.07.2020 включительно.

Таким образом, во взыскании основной задолженности за период с 31.12.2017 по 19.06.2019 и процентов за период с 31.12.2017 по 03.07.2020 судом отказано также и в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком в судебном заседании 14 ноября 2023 года с приобщением в дело соответствующего письменного заявления от 14.11.2023 о применении исковой давности.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2024 по делу N А32-35903/2022 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова П.В. Шапкин