Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2024 г. N 15АП-5469/24 по делу N А32-64422/2023

город Ростов-на-Дону

07 мая 2024 г.

дело N А32-64422/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.

судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Матиняном С.А.,

при участии:

от ответчика: представитель Коренева М.Н. по доверенности от 22.08.2023 (онлайн-участие);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Алмакс-Строй"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2024 по делу N А32-64422/2023

по иску индивидуального предпринимателя Поповой Ирины Станиславовны

(ИНН 232804751220, ОГРНИП 322237500352571)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Алмакс-Строй" (ИНН 2311349510, ОГРН 1232300027783)

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по республике Адыгея, индивидуального предпринимателя Соловьевой Анны Владимировны, индивидуального предпринимателя Еремышко Алексия Владимировича, индивидуального предпринимателя Коблева Каплана Аскарбиевича, индивидуального предпринимателя Ожева Исмаила Рамазановича

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Попова Ирина Станиславовна (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СЗ "Алмакс-Строй" (далее - компания, общество, ответчик) о взыскании штрафа в размере 130 000 000 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2024 с общества в пользу предпринимателя взыскан штраф в размере 130 000 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 10 000 руб. С общества в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 190 000 руб.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что срок оплаты по договору должен был наступить 23 октября 2023 г., тогда как соглашение о расторжении договора сторонами заключено 13 октября 2023 г. Соглашение о расторжении договора не содержит условия об обязанности покупателя выплатить штраф за нарушение сроков оплаты, следовательно данное обязательство следует считать прекращенным с момента подписания соглашения о расторжении договора. При заключении соглашения о расторжении спорного договора купли-продажи продавец не был лишен возможности предлагать ответчику внести в соглашение условие договорной ответственности, изменении срока оплаты по договору, либо признании действующим пункта 4.1 договора, которым предусмотрено право продавца требовать выплаты штрафа в случае нарушения сроков оплаты. Судом не принят довод ответчика и не дана оценка представленным доказательствам того, что соглашение о расторжении договора было заключено сторонами по обоюдной договорённости по инициативе продавцов в связи с получением ими предложения от другого покупателя на земельный участок, готового приобрести его на более выгодных для продавца условиях. Данные обстоятельства подтверждаются фактом регистрации права собственности органами Росреестра за ООО СЗ "Дарстрой-Регион" 19.10.2023. Учитывая сроки для государственной регистрации перехода права собственности, сделка купли-продажи состоялась незамедлительно после расторжения договора между продавцами и ответчиком. Суд в своем решении приходит к необоснованным выводам о том, что с учетом того, что ответчиком не произведена оплата по договору купли-продажи и договор расторгнут в октябре 2023 г., срок разрешения на строительству уменьшен как минимум на 4 месяца, что в свою очередь влияет на стоимость продажи участка иному покупателю, а также возможности несения убытков продавцами земельного участка. Данные выводы суда не основаны на имеющихся доказательствах, противоречат фактическим обстоятельствам дела и не заявлялись как доводы в обоснование своей позиции истцом. Уменьшение срока действия разрешения на строительство на 4 месяца не могло повлиять на стоимость продажи земельного участка в сторону уменьшения иному покупателю, так как срок разрешения на строительство в случае начала строительства может быть продлен, доказательства иного в материалах дела отсутствуют. В данном случае присутствует явная несоразмерность последствиям, которые наступили для истца в результате расторжения договора купли-продажи с одним покупателем и заключении договора купли-продажи с другим. Принимая во внимание фактические обстоятельства гражданского дела, ответчик считает действия истца по обращению в суд с данным иском заведомо недобросовестными и направленными на получение необоснованной выгоды. Выводы суда об отсутствии у ответчика реальной возможности оплаты по договору также необоснованны и противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Представитель истца Власов А.В., ходатайство которого об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции было удовлетворено судом, в назначенное время не подключился к данной системе. Наличие технических сбоев в работе системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) со стороны суда не установлено.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ИП Поповой И.С., ИП Соловьевой А.В., ИП Еремышко А.В., ИП Коблевым К.А. и ИП Ожевым И.Р. (продавцы) и ООО СЗ "Алмакс-Строй" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 15.06.2023, согласно которому продавцы обязуются передать в собственность в целом, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцам на праве общей долевой собственности земельный участок общей площадью 40 000 кв.м, кадастровый номер 01:05:3009002:22, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов, расположенный по адресу: Республика Адыгея, пгт. Яблоновский, автодорога Краснодар-Новороссийск, "Южный подъезд к автомагистрали "ДОН", км. 7+00 (слева).

Согласно п. 2.1 договора, предыдущими собственниками земельного участка получено разрешение на строительство на земельном участке комплекса многоквартирных жилых домов N 01-01-05-30-2023 от 07.06.2023, выданное Комитетом республики Адыгея по архитектуре и градостроительству. В течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, продавцы и покупатель обязуются обратиться в установленном порядке в Комитет республики Адыгея по архитектуре и градостроительству за внесением изменений в выданное разрешение на строительство в части информации о застройщике на имя покупателя.

Покупатель приобретает земельный участок, указанный в п. 1 договора за сумму 724 584 000 руб. Указанные денежные средства оплачиваются в безналичной денежной форме на банковские счета продавцов покупателем в указанных в п. 2 договора долях, а именно: Попова И.С. - 159 408 480 руб., Соловьева А.В. - 166 654 320 руб., Еремышко А.В. - 65 212 560 руб., Коблев К.А. - 173 900 160 руб., Ожев И.Р. -159 408 480 руб., в течение четырех месяцев с даты внесения изменений в разрешение на строительство на имя покупателя. До полной оплаты цены договора на условиях и в порядке, предусмотренных договором, земельный участок, указанный в п. 1 договора, находится в залоге у продавцов (п. 3 договора).

В соответствии с п. 4.1 договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3 договора, продавцы вправе требовать с покупателя уплаты штрафа в размере 130 000 000 руб. В случае если покупатель не производит в установленный договором срок оплату каждому продавцу за переданный земельный участок, продавцы вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного земельного участка. Частичная оплата договора также является основанием для расторжения договора и возврата земельного участка продавцам.

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой от 15.06.2023 зарегистрирован Управлением Росреестра. Согласно сведениям ЕГРН, право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ООО "СЗ "Алмакс-Строй" 16.06.2023 (рег. N 01:05:3009002:22-01/033/2023-14).

26.06.2023 во исполнение условий указанного договора на основании заявления о внесении изменений в разрешение на строительство от 19.06.2023 г. N 4897 и в соответствии с ч. 21.14 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации внесены изменения в разрешение на строительство в части сведений о застройщике, а именно изменено наименование застройщика на покупателя участка - ООО "СЗ "Алмакс-Строй".

13.10.2023 между сторонами указанного договора заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 15.06.2023.

Согласно п. 1 соглашения стороны пришли к соглашению о расторжении договора по причине неоплаты выкупной стоимости земельного участка в установленные договором сроки.

Вследствие того, что покупатель не оплатил продавцам стоимость земельного участка, какие-либо убытки покупателя продавцами не возмещаются (п. 5 соглашения).

На основании соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 15.06.2023 в ЕГРН 16.10.2023 внесены записи о наличии общей долевой собственности на спорный земельный участок в отношении ИП Соловьевой А.В., ИП Еремышко А.В., ИП Коблева К.А. и ИП Ожева И.Р. и ИП Поповой И.С.

25.10.2023 между ИП Соловьевой А.В., ИП Еремышко А.В., ИП Коблевым К.А. и ИП Ожевым И.Р. (цеденты) и ИП Поповой И.С. (цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии), по условиям которого цеденты уступают, а цессионарий принимает в полном объеме право требования к ООО "СЗ "Алмакс-Строй" по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 15.06.2023 по уплате штрафа в размере 130 000 000 руб. на основании п. 4.1 договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 15.06.2023 в связи с нарушением сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3 данного договора.

В п. 1.3 договора цессии стороны указали, что право требования подтверждается неисполнением должником своих обязательств по договору от 15.06.2023, согласно соглашению о расторжении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты от 15.06.2023.

В целях досудебного урегулирования спора истец ИП Попова И.С. направила в адрес ответчика уведомление-требование от 30.10.2023 с требованием выплатить предпринимателю штраф в размере 130 000 000 руб., которое осталось без удовлетворения, что послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пунктом 1 статьи 329, статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней).

В соответствии с п. 4.1 договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3 договора, продавцы вправе требовать с покупателя уплаты штрафа в размере 130 000 000 руб. В случае если покупатель не производит в установленный договором срок оплату каждому продавцу за переданный земельный участок, продавцы вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного земельного участка. Частичная оплата договора также является основанием для расторжения договора и возврата земельного участка продавцам.

Таким образом, для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания штрафа необходимо констатировать факт ненадлежащего исполнения им своих обязательств.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспорено, что предусмотренное право на взыскание штрафа обусловлено п. 1 соглашения о расторжении, в котором стороны пришли к соглашению о расторжении договора по причине неоплаты выкупной стоимости земельного участка в установленные договором сроки.

Ответчик в качестве доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что срок оплаты по договору должен был наступить 23 октября 2023 г., тогда как соглашение о расторжении договора сторонами заключено 13 октября 2023 г. Соглашение о расторжении договора не содержит условия об обязанности покупателя выплатить штраф за нарушение сроков оплаты, следовательно данное обязательство следует считать прекращенным с момента подписания соглашения о расторжении договора. Судом не принят довод ответчика и не дана оценка представленным доказательствам того, что соглашение о расторжении договора было заключено сторонами по обоюдной договорённости по инициативе продавцов в связи с получением ими предложения от другого покупателя на земельный участок, готового приобрести его на более выгодных для продавца условиях. Данные обстоятельства подтверждаются фактом регистрации права собственности органами Росреестра за ООО СЗ "Дарстрой-Регион" 19.10.2023. Суд в своем решении приходит к необоснованным выводам о том, что с учетом того, что ответчиком не произведена оплата по договору купли-продажи и договор расторгнут в октябре 2023 г., срок разрешения на строительству уменьшен как минимум на 4 месяца, что в свою очередь влияет на стоимость продажи участка иному покупателю, а также возможности несения убытков продавцами земельного участка. Данные выводы суда не основаны на имеющихся доказательствах, противоречат фактическим обстоятельствам дела и не заявлялись как доводы в обоснование своей позиции истцом. Уменьшение срока действия разрешения на строительство на 4 месяца не могло повлиять на стоимость продажи земельного участка в сторону уменьшения иному покупателю, так как срок разрешения на строительство в случае начала строительства может быть продлен, доказательства иного в материалах дела отсутствуют. В данном случае присутствует явная несоразмерность последствиям, которые наступили для истца в результате расторжения договора купли-продажи с одним покупателем и заключении договора купли-продажи с другим. Принимая во внимание фактические обстоятельства гражданского дела, ответчик считает действия истца по обращению в суд с данным иском заведомо недобросовестными и направленными на получение необоснованной выгоды. Выводы суда об отсутствии у ответчика реальной возможности оплаты по договору также необоснованны и противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Оценив указанные доводы, суд апелляционной инстанции полагает их подлежащими отклонению, поскольку из представленных в материалы дела доказательств следует, что договор расторгнут по причине неоплаты выкупной стоимости земельного участка в установленные договором сроки, что отражено в п. 1 соглашения, подписанного в том числе ответчиком. То обстоятельство, что соглашение заключено до даты окончания срока оплаты, не опровергает правомерность требований истца о взыскании штрафа, поскольку данным соглашением стороны прекратили действие договора, констатировав его неисполнение (невозможность исполнения) ответчиком.

В соответствии с п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если договором установлена неустойка за неисполнение обязанностей, связанных с последствиями прекращения основного обязательства, то условие о неустойке сохраняет силу и после прекращения основного обязательства, возникшего на основании этого договора (пункт 3 статьи 329 ГК РФ). Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ) (п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

В рассматриваемом случае заключение сторонами соглашения о расторжении договора, обусловленное невозможностью оплаты ответчиком предусмотренного договором земельного участка, не означает невозможность начисления штрафа за неисполнение обязательств по оплате, свидетельствующем о нарушении условий договора.

При этом суд первой инстанции, вопреки доводам ответчика, исследовал вопрос реальной возможности оплаты по спорному договору ответчиком до 23.10.2023.

Во исполнение требований определения суда ответчик представил письмо ПАО "Сбербанк России" б/н от 06.10.2023, в котором банк предлагает ООО "СЗ "Алмакс-Строй" ознакомиться с предварительными условиями кредитования. По предварительным условиям кредитования обществу предложена сумма финансирования - 4 638 025 830 руб., в том числе на выкуп земельного участка - 345 000 000 руб., целью финансирования являлось финансирование затрат по покупке земельного участка и строительства ЖК Южный Дом в п. Яблоновский.

Также ответчиком представлено письмо ПАО "Сбербанк России" б/н от 09.02.2024, из содержания которого следует, что банк подтверждает нахождение на его рассмотрении заявления ООО СЗ "Алмакс-Строй" на получение проектного финансирования для строительства МКД на земельном участке с кадастровым номером 01:05:3009002:22 и указывает на прекращение рассмотрения данного заявления по инициативе общества 16.10.2023.

Кроме того, ответчиком представлено письмо ООО СЗ "Дарстрой-Регион" б/н от 30.10.2023, в котором в связи с переходом права собственности на спорный земельный участок ООО СЗ "Алмакс-Строй" предлагается явиться 08.11.2023 для подписания с электросетевой организацией дополнительного трехстороннего соглашения к договору о технологическом присоединении к электрическим сетям.

Между тем, исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ представленные сторонами документальные доказательства и оценив правовые позиции сторон, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований полагать, что спорный договор купли-продажи расторгнут сторонами не по причине неоплаты покупателем выкупной стоимости участка.

Так, с учетом внесения изменений в разрешение на строительство на имя покупателя 23.06.2023 срок оплаты подлежал истечению 23.10.2023.

Между тем, вопрос о кредитовании рассматривался с банком лишь в октябре 2023 года, то есть спустя три месяца после начала срока, предусмотренного для оплаты.

Более того, учитывая сроки, необходимые для ознакомления с условиями кредитования, для оформления и заключения договора кредитования, а так же для перечисления и получения кредитных денежных средств, письмо ПАО "Сбербанк России" от 06.10.2023 о предоставлении для ознакомления предварительных условий кредитования не свидетельствует о наличии у ответчика возможности оплатить выкупную стоимость участка в срок до 23.10.2023 (в течение 16 календарных дней с даты письма банка).

Напротив, данное письмо банка судом обоснованно оценено как невозможность произвести ответчиком оплату выкупной стоимости участка, для реализации которой ответчиком в последние дни договорного срока предприняты меры по изысканию кредитных денежных средств. Ни одного частичного платежа в течение установленного для оплаты срока покупателем не произведено.

Как верно указал суд первой инстанции, ответчиком не представлено каких-либо надлежащих доказательств, указывающих на цель расторжения продавцами спорного договора купли-продажи с намерением продать участок иному покупателю.

Последующая регистрации права за иным покупателем свидетельствует лишь о реализации продавцами права на продажу земельного участка иному лицу, но не о цели расторжения договора с ответчиком.

Более того, как уже было указано, в п. 1 соглашения от 13.10.2023 расторжении договора купли-продажи стороны обоюдно выразили причину расторжения договора в виде неоплаты выкупной стоимости земельного участка в установленные договором сроки.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК).

Таким образом, подписывая спорное соглашение о расторжении договора купли-продажи, ответчик выразил свое согласие со всеми его условиями, в том числе с указанным в п. 1 соглашения основанием расторжения договора - неоплата выкупной стоимости спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах, материалами дела подтвержден факт неисполнения обязательств ответчиком, в связи с чем у истца возникло право требования взыскания штрафа.

Поскольку факт ненадлежащего выполнения обязательств ответчиком установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскании с ответчика 130 000 000 руб. штрафа правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы о явной несоразмерности последствиям, которые наступили для истца в результате расторжения договора купли-продажи с одним покупателем и заключении договора купли-продажи с другим, подлежат отклонению.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения ответственности с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Так, степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего арбитражный суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

При заключении спорного договора купли-продажи ответчик не был лишен возможности предлагать истцу иные условия договорной ответственности. Таким образом, при заключении договора сторонами был соблюден принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статьи 1, 421 ГК РФ).

При заключении спорного договора купли-продажи земельного участка продавец (продавцы) рассчитывал на оплату в определенный срок, за нарушение которого и предусмотрен спорный штраф.

Поскольку продавец (продавцы) не получил в установленный срок оплату по договору купли-продажи, на что рассчитывал при его заключении, по основаниям, обусловленным действиями ответчика, требование о выплате штрафа является правомерным. О согласовании как самой меры ответственности так и о ее размере покупатель знал и был согласен при заключении договора.

Доказательств явной несоразмерности штрафа, предусмотренного договором, последствиям нарушения обязательства обществом не представлены.

Ссылка ответчика на то, что уменьшение срока действия разрешения на строительство на 4 месяца не могло повлиять на стоимость продажи земельного участка в сторону уменьшения иному покупателю, так как срок разрешения на строительство в случае начала строительства может быть продлен, не принимается апелляционным судом, поскольку не опровергает вышеуказанные выводы о правомерности заявленных требований.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, в силу чего таковые подлежат отклонению.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2024 по делу N А32-64422/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

Н.В. Нарышкина Т.Р. Фахретдинов