Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2024 г. N 13АП-3561/24 по делу N А56-73055/2023

г. Санкт-Петербург

03 апреля 2024 г.

Дело N А56-73055/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей И.В. Масенковой, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Л.И. Янбиковой,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Администрации представителя Колениченко Е.В. (доверенность от 27.12.2023),

от Общества представитель не явился,

от Администрации поселения представитель не явился,

апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2023 по делу N А56-73055/2023 (судья А.Г. Сайфуллина), по иску:

администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (188640, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138; ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ленинградская областная строительная компания N 1" (197343, Санкт-Петербург, ул. Студенческая, д. 10, лит. В, блок С-11/1; ОГРН 1127847209270, ИНН 7814533427),

третье лицо: администрация муниципального образования "Романовское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (188670, Ленинградская обл., п. Романовка, д. 18; ОГРН 1064703001054, ИНН 4703083777),

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд первой инстанции) с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью "Ленинградская областная строительная компания N 1" (далее - Общество) заключить дополнительное соглашение о включении в договор аренды земельного участка условия о передаче администрации муниципального образования "Романовское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация поселения) не менее 4% жилой площади построенного многоквартирного дома.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация поселения.

Решением от 16.12.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, просит отменить решение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что условие о безвозмездной передаче публичному образованию жилых помещений в строящемся многоквартирном доме соответствует требованиям торгов, на основании которых был заключен первоначальный договор аренды, исключение такого условия из последующего договора, заключенного без проведения торгов для завершения строительства многоквартирного дома, посягает на публичные интересы.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал апелляционную жалобу, указал, что договор от 22.09.2017 заключен для достройки объекта, готовность которого на дату заключения указанного договора составляла 67 %.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя Администрации, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 31.08.2011 N 1899, протокола о проведении открытого аукциона по извещению от 10.05.2012 N 107 между администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ленинградская областная компания N 1" (прежнее наименование Общества, арендатор) 25.05.2012 заключен договор N 3610/1.6-08 аренды земельного участка площадью 3 963 кв. м с кадастровым номером 47:07:0911006:44, расположенного по адресу: Ленинградская обл., п. Романовка, д. 33 (далее - Участок), для использования в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 2.1 указанного договора он действовал в период с 25.05.2012 по 24.04.2017.

В соответствии с пунктом 3.2 постановления администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 31.08.2011 N 1899 существенным условием аукциона являлась обязанность будущего арендатора безвозмездно передать Администрации поселения не менее 4 % жилой площади построенного многоквартирного дома. Соответствующее условие установлено пунктом 7.6 заключенного по результатам торгов договора от 25.05.2012 N 3610/1.6-08.

Соглашением от 22.09.2017 договор от 25.05.2012 N 3610/1.6-08 расторгнут с 24.04.2017.

Впоследствии 22.09.2017 между администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 6487/1.6-08 (далее - Договор) аренды Участка для использования в целях жилищного строительства без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 5 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Из приложенной к Договору выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что на момент заключения Договора в пределах Участка расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 1 715,5 кв. м с кадастровым номером 47:07:0911006:150.

Условие о безвозмездной передаче Обществом Администрации поселения жилой площади построенного многоквартирного дома в Договоре отсутствует.

В целях соблюдения требований постановления администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 31.08.2011 N 1899 в части включения в договор аренды условия о безвозмездной передаче Администрации поселения не менее 4 % жилой площади построенного многоквартирного дома Администрация 24.02.2022 направила Обществу проект соответствующего дополнительного соглашения к Договору.

Ссылаясь на уклонение Общества от заключения указанного дополнительного соглашения, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении Общества исполнить обязательство по безвозмездной передаче ей не менее 4 % жилой площади построенного многоквартирного дома.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-115879/2022 в удовлетворении заявленных требований отказано. При этом в мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции от 01.06.2023 указано, что отсутствие в Договоре, заключенном без проведения торгов, предусмотренного пунктом 3.2 постановления администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 31.08.2011 N 1899 и включенного в ранее заключенный по результатам торгов договор аренды Участка условия о безвозмездной передаче публичному образованию жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, посягает на публичные интересы и свидетельствует о ничтожности Договора, в том числе в связи с нарушением порядка заключения договора.

Впоследствии Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском об обязании Общества заключить дополнительное соглашение о включении соответствующего условия в Договор.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что требование о заключении дополнительного соглашения к Договору, который признан судом недействительной сделкой, не может быть признано обоснованным.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Действующим земельным законодательством установлены процедуры предоставления земельных участков из публичной собственности на торгах и без проведения торгов, направленные на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и лиц, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

По общему правилу в силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из материалов дела следует, что право на заключение договора от 25.05.2012 N 3610/1.6-08 приобретено Обществом на торгах. В период действия указанного договора освоение Участка не завершено, заявленный к строительству объект не возведен. Впоследствии Участок предоставлен Обществу в аренду без проведения торгов для завершения строительства многоквартирного дома на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, на что указано в пункте 1.1 Договора. При этом Договор не содержит условия о безвозмездной передаче Обществом Администрации поселения жилой площади построенного многоквартирного дома, ранее установленного пунктом 7.6 договора от 25.05.2012 N 3610/1.6-08.

Как следует из пункта 3.2 постановления администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 31.08.2011 N 1899 соответствующее условие имеет существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с приложениями части 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Порядок приобретения прав на земельные участки для лиц, являющихся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов по существу является льготным.

Учитывая изложенное, основания для установления в последующем договоре аренды земельного участка, заключаемом для завершения строительства расположенного на таком участке объекта незавершенного строительства, иных условий, чем были установлены ранее заключенным по результатам торгов и соответствующим существенным условиям таких торгов договором, отсутствуют.

Невыполнение арендатором обязанности по завершению строительства в первоначальный срок не может предоставлять ему права пользоваться земельным участком на более льготных условиях, в том числе в части исключения из Договора условия о безвозмездной передаче публичному собственнику жилых помещений в строящемся многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных требований, направленных на приведение условий Договора в соответствие с условиями ранее заключенного по результатам торгов договора от 25.05.2012 N 3610/1.6-08.

Вопреки выводам суда первой инстанции, по правилам преюдиции оцениваются только фактические обстоятельства, а не правовые выводы судов, в связи с чем изложенный в мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции от 01.06.2023 по делу N А56-115879/2022 правовой вывод о ничтожности Договора не имеет преюдициального значения для настоящего дела.

Неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела в соответствии с частью 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для изменения или отмены обжалуемого решения.

С учетом положений частей 1, 3, 5 статьи 110 АПК РФ с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 6 000 руб. государственной пошлины по иску; 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2023 по делу N А56-73055/2023 отменить.

Заключить дополнительное соглашение о включении в договор аренды земельного участка от 22.09.2017 N 6487/1.6-08, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Ленинградская областная строительная компания N 1" с администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, условия о безвозмездной передаче администрации муниципального образования "Романовское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области не менее 4 % жилой площади построенного многоквартирного дома.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ленинградская областная строительная компания N 1" в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

И.В. Масенкова М.А. Ракчеева