Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2024 г. N 17АП-10072/22 по делу N А60-24259/2022

г. Пермь

20 мая 2024 г.

Дело N А60-24259/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Крымджановой Д.И., Маркеевой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Гималиев Р.Р., поручение, служебное удостоверение,

от ответчика (АО "АМОС-Групп") - Решетникова Т.А., представитель по доверенности, паспорт, диплом, Майфат А.В., представитель по доверенности, удостоверение адвоката,

от ответчика (ИП Казанцева А.В.) - Свиридова Е.В., представитель по доверенности, паспорт, диплом,

от ответчика (ТУ ФАУГИ в СО) - не явились,

от третьих лиц - не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Свердловской области

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 23 января 2024 года

по делу N А60-24259/2022

по иску Заместителя прокурора Свердловской области

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ОГРН: 1096670022107, ИНН: 6670262066), акционерному обществу "АМОС-Групп" (ИНН 6670220299, ОГРН 1086670023615), индивидуальному предпринимателю Казанцеву Александру Владиславовичу (ИНН 665898468317, ОГРНИП 312665811500056)

третьи лица: Потаптаева Вера Эдуардовна, Сарксян Гор Араикович, Ищук Денис Владимирович, Ищук Вероника Олеговна, Файзулин Альберт Фаритович, Арзуманян Мнацакан Артурович, Шпакова Анастасия Андреевна, Каравдина Ольга Анатольевна, Михайлова Марина Владимировна, Папулов Владислав Андреевич, Чигаков Евгений Викторович, Абдуназаров Абдурахмон Абдуразокович, Юркин Виталий Юрьевич, Батухтин Дмитрий Григорьевич, Дингес Виктор Евгеньевич, Шеятый Алексей Викторович, Пашабеков Максим Геннадьевич, Антропов Корней Викторович, общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Луч" (ОГРН 1206600025323, ИНН 6633028540), Дорохов Иван Юрьевич, Данилова Светлана Геннадьевна, Лавелин Дмитрий Александрович, Валиев Рафаил Шамилевич, Ивановичев Андрей Иванович, Исаева Агафья Никитовна, Салтыков Алексей Александрович, Сыропятов Вячеслав Викторович, Белковских Татьяна Евгеньевна, Глазунов Павел Сергеевич, Бородулин Кирилл Владимирович, Горбунов Кирилл Сергеевич, Голобородский Артем Борисович, Павленко Евгений Анатольевич, Тюлькина Елена Евгеньевна, Асташов Денис Владимирович, Метелкина Виктория Викторовна, Ябуров Денис Иванович, Брагина Людмила Сергеевна, Нурисламов Ренат Раифович, общество с ограниченной ответственностью "База Девелопмент" (ОГРН 1216600050655, ИНН 6685190706)

о признании недействительными сделок, истребовании земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Свердловской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - Территориальное управление), акционерному обществу "АМОС-Групп" (далее - общество "АМОС-Групп") и индивидуальному предпринимателю Казанцеву Александру Владиславовичу (далее - предприниматель Казанцев А.В.) о признании недействительными (ничтожными) сделками договора аренды земельного участка от 24.06.2014 N АЗФ-233/1022 и договора купли-продажи земельного участка от 24.03.2021 N 66-09/254, заключенных между Территориальным управлением и обществом "АМОС-групп", а также договора купли-продажи земельного участка от 28.07.2021 N 235, заключенного между обществом "АМОС-групп" и предпринимателем Казанцевым А.В.; об истребовании из незаконного владения предпринимателя Казанцева А.В. земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0614022:1276 - 66:41:0614022:1345, 66:41:0614022:1355 - 66:41:0614022:1488, образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 АПК РФ привлечены: Потаптаева Вера Эдуардовна, Сарксян Гор Араикович, Ищук Денис Владимирович, Ищук Вероника Олеговна, Файзулин Альберт Фаритович, Арзуманян Мнацакан Артурович, Шпакова Анастасия Андреевна, Каравдина Ольга Анатольевна, Михайлова Марина Владимировна, Папулов Владислав Андреевич, Чигаков Евгений Викторович, Абдуназаров Абдурахмон Абдуразокович, Юркин Виталий Юрьевич, Батухтин Дмитрий Григорьевич, Дингес Виктор Евгеньевич, Шеятый Алексей Викторович, Пашабеков Максим Геннадьевич, Антропов Корней Викторович, общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Луч", Дорохов Иван Юрьевич, Данилова Светлана Геннадьевна, Лавелин Дмитрий Александрович, Валиев Рафаил Шамилевич, Ивановичев Андрей Иванович, Исаева Агафья Никитовна, Салтыков Алексей Александрович, Сыропятов Вячеслав Викторович, Белковских Татьяна Евгеньевна, Глазунов Павел Сергеевич, Бородулин Кирилл Владимирович, Горбунов Кирилл Сергеевич, Голобородский Артем Борисович, Павленко Евгений Анатольевич, Тюлькина Елена Евгеньевна, Асташов Денис Владимирович, Метелкина Виктория Викторовна, Ябуров Денис Иванович, Брагина Людмила Сергеевна, Нурисламов Ренат Раифович, общество с ограниченной ответственностью "База Девелопмент".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2022 заявленные прокурором исковые требования удовлетворены частично: признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 24.03.2021 N 66-09/254, заключенный между Территориальным управлением и обществом "АМОС-Групп", в удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2023 указанные судебные акты отменены в части, касающейся отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от 28.07.2021, заключенного между обществом "АМОС-Групп" и предпринимателем Казанцевым А.В., и истребовании из незаконного владения предпринимателя Казанцева А.В. земельных участков, а также в части распределения судебных расходов, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела прокурор поддержал требование о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 28.07.2021 N 235, заключенного между АО "АМОС-Групп" и индивидуальным предпринимателем Казанцевым А.В.; уточнил заявленные требования и просил истребовать из незаконного владения индивидуального предпринимателя Казанцева А.В. земельные участки с кадастровыми номерами:

66:41:0614022:1276, 66:41:0614022:1280, 66:41:0614022:1282, 66:41:0614022:1284, 66:41:0614022:1287, 66:41:0614022:1292, 66:41:0614022:1294; 66:41:0614022:1299, 66:41:0614022:1304, 66:41:0614022:1306, 66:41:0614022:1308, 66:41:0614022:1310, 66:41:0614022:1311, 66:41:0614022:1313, 66:41:0614022:1324, 66:41:0614022:1325, 66:41:0614022:1327, 66:41:0614022:1330, 66:41:0614022:1333, 66:41:0614022:1335, 66:41:0614022:1337, 66:41:0614022:1342, 66:41:0614022:1343, 66:41:0614022:1355, 66:41:0614022:1357, 66:41:0614022:1358, 66:41:0614022:1359, 66:41:0614022:1360, 66:41:0614022:1361, 66:41:0614022:1362, 66:41:0614022:1363, 66:41:0614022:1364, 66:41:0614022:1365, 66:41:0614022:1366, 66:41:0614022:1368, 66:41:0614022:1369, 66:41:0614022:1370, 66:41:0614022:1371, 66:41:0614022:1372, 66:41:0614022:1373, 66:41:0614022:1374, 66:41:0614022:1375, 66:41:0614022:1376, 66:41:0614022:1377, 66:41:0614022:1379, 66:41:0614022:1380, 66:41:0614022:1381, 66:41:0614022:1382, 66:41:0614022:1383, 66:41:0614022:1384, 66:41:0614022:1385, 66:41:0614022:1386, 66:41:0614022:1387, 66:41:0614022:1401, 66:41:0614022:1402, 66:41:0614022:1403, 66:41:0614022:1404, 66:41:0614022:1405, 66:41:0614022:1406, 66:41:0614022:1407, 66:41:0614022:1408, 66:41:0614022:1409, 66:41:0614022:1410, 66:41:0614022:1411, 66:41:0614022:1412, 66:41:0614022:1413, 66:41:0614022:1414, 66:41:0614022:1415, 66:41:0614022:1416, 66:41:0614022:1417, 66:41:0614022:1418, 66:41:0614022:1419, 66:41:0614022:1420, 66:41:0614022:1421, 66:41:0614022:1422, 66:41:0614022:1423; 66:41:0614022:1224, 66:41:0614022:1425, 66:41:0614022:1426, 66:41:0614022:1427, 66:41:0614022:1428, 66:41:0614022:1429, 66:41:0614022:1430, 66:41:0614022:1431, 66:41:0614022:1432, 66:41:0614022:1433; 66:41:0614022:1434, 66:41:0614022:1435, 66:41:0614022:1436, 66:41:0614022:1437, 66:41:0614022:1438, 66:41:0614022:1439, 66:41:0614022:1440, 66:41:0614022:1441, 66:41:0614022:1442, 66:41:0614022:1443, 66:41:0614022:1444, 66:41:0614022:1445, 66:41:0614022:1446, 66:41:0614022:1447, 66:41:0614022:1448, 66:41:0614022:1449, 66:41:0614022:1450, 66:41:0614022:1451, 66:41:0614022:1452, 66:41:0614022:1453, 66:41:0614022:1454, 66:41:0614022:1455, 66:41:0614022:1456, 66:41:0614022:1457, 66:41:0614022:1458, 66:41:0614022:1459, 66:41:0614022:1460, 66:41:0614022:1461, 66:41:0614022:1462, 66:41:0614022:1463, 66:41:0614022:1464, 66:41:0614022:1465, 66:41:0614022:1466, 66:41:0614022:1467, 66:41:0614022:1468, 66:41:0614022:1469, 66:41:0614022:1470, 66:41:0614022:1471, 66:41:0614022:1472, 66:41:0614022:1473, 66:41:0614022:1474, 66:41:0614022:1475, 66:41:0614022:1476, 66:41:0614022:1477, 66:41:0614022:1478, 66:41:0614022:1479, 66:41:0614022:1480, 66:41:0614022:1481, 66:41:0614022:1482, 66:41:0614022:1483, 66:41:0614022:1484, 66:41:0614022:1485, 66:41:0614022:1486, 66:41:0614022:1487, 66:41:0614022:1488, 66:00:0000000:60380,

а также просил взыскать с индивидуального предпринимателя Казанцева А.В. в пользу ТУ Росимущества в Свердловской области рыночную стоимость 63 земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235, в размере 51 459 044,87 руб. Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.01.2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, прокурор обжаловал его в апелляционном порядке; по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. В обоснование апелляционной жалобы прокурор указывает, что из материалов дела следует, что предприниматель Казанцев А.В. не может быть признан добросовестным приобретателем; что на момент совершения оспариваемой сделки предприниматель Казанцев А.В. не мог не знать правового регулирования приобретения земельных участков для строительства, а также о приобретении АО "АМОС-Групп" спорного земельного участка, имеющего разрешенное использование "для сельскохозяйственного использования", с целью застройки в обход требований законодательства.

Предприниматель Казанцев А.В. представил отзыв на апелляционную жалобу с возражениями относительно изложенных в ней доводов.

От других участвующих в деле лиц письменные отзывы на апелляционную жалобу в суд не поступили.

Поскольку несоответствие цены приобретения земельного участка рыночной стоимости является одним из доводов истца о недобросовестности ИП Казанцева А.В., и истцом заявлено требование о взыскании рыночной стоимости земельных участков, а также с учетом того, что судом первой инстанции было отказано в удовлетворении ходатайства АО "АМОС-Групп" о назначении судебной оценочной экспертизы, апелляционный суд поставил на обсуждение вопрос о необходимости назначения в рамках настоящего дела в целях полного и правильного его рассмотрения судебной оценочной экспертизы по вопросам, связанным с установлением рыночной стоимости земельного участка (земельных участков).

От прокурора, общества "АМОС-Групп", предпринимателя Казанцева А.В. поступили в суд письменные объяснения, в которых выражена позиция об отсутствии оснований для назначения судебной оценочной экспертизы.

Определением от 06.05.2024 в порядке статьи 18 АПК РФ сформирован состав суда: председательствующий Семенов В.В., судьи Крымджанова Д.И., Маркеева О.Н.

Территориальное управление, третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, представителей не направили, что в силу частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению апелляционных жалоб в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца на доводах апелляционной жалобы настаивал, представители ответчиков против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением и обществом "АМОС-Групп" заключен договор аренды земельного участка от 24.06.2014 N АЗФ-233/1022 (далее - договор аренды), согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235.

Указанный земельный участок выкуплен обществом "АМОС-Групп" по договору от 24.03.2021 N 66-09/254 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации во исполнение решения от 12.03.2021 N 66-196-р.

28.07.2021 заключен договор купли-продажи земельного участка между обществом "АМОС-Групп" (продавцом) и предпринимателем Казанцевым А.В. (покупателем).

Прокуратурой Свердловской области проведена проверка соблюдения земельного законодательства при распоряжении Территориальным управлением Росимущества в Свердловской области земельным участком с кадастровым номером 66:41:0614022:235, результатом проверки стало исковое заявление о признании совершенных с земельным участков сделок недействительными и истребовании земельного участка из незаконного владения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2022 договор от 24.03.2021 N 66-09/254 о выкупе из государственной собственности АО "АМОС-Групп" земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235 признан недействительным, в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 28.07.2021 N 235 между АО "АМОС-Групп" и ИП Казанцевым А.В. отказано, поскольку ИП Казанцев А.В. был признан добросовестным приобретателем.

Отменяя решение суда первой инстанции от 07.11.2022 кассационный суд в постановлении от 31.07.2023 указал следующее.

"Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П.

Исходя из положений пункта 38 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Как указано Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" (пункты 8, 9), разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними, а также продажу имущества по явно заниженной цене.

Между тем обстоятельства того, что Казанцев А.В. является учредителем, руководителем ряда организаций - крупных застройщиков г. Екатеринбурга (обществ с ограниченной ответственностью "Инвестиции в строительство", "Специализированный застройщик "Парк Победы", "Специализированный застройщик "Малевич", "Брик", "Уралстройинвест"), то есть фактически профессионалом в сфере строительства недвижимости, имеет деловые отношения с иными застройщиками г. Екатеринбурга, в том числе осуществлявшими застройку района "Исток", где расположен спорный земельный участок, в связи с чем не мог не знать действующее правовое регулирование правоотношений, связанных с предоставлением земельных участков из земель населенных пунктов под строительство, и, соответственно, мог дать оценку договору купли-продажи от 24.03.2021 N 66-09/254 как основанию приобретения обществом "Амос-Групп" права собственности на спорный земельный участок (без торгов и по льготной цене 763 641 руб. 96 коп.), на что ссылаются Прокурор, Территориальное управление Росимуществом в кассационных жалобах, судами в совокупности и взаимосвязи с иными установленными по делу фактами не исследованы, оценка им по существу не дана.

Факты, свидетельствующие о том, что на момент совершения договора купли-продажи от 28.07.2021 N 235 между обществом "Амос-Групп" и предпринимателем Казанцевым А.В. земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235 предназначался по существу к освоению путем коттеджного строительства в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Екатеринбург", что переход права собственности на земельный участок к предпринимателю Казанцеву А.В. на основании указанного договора состоялся спустя крайне незначительное время (9 календарных дней) после регистрации права собственности общества "Амос-Групп" на это имущество, ссылки на заниженную цену сделки купли-продажи оценены судами формально, как разрозненные, не учтено, что кадастровая стоимость земельного участка, с которой суды сравнивали его выкупную стоимость и цену продажи, согласованную с предпринимателем, определялась исходя из назначения земельного участка как предназначенного для ведения сельскохозяйственной деятельности, тогда как такая деятельность на данном земельном участке уже не велась.

Доводы Прокурора Свердловской области, Территориального управления Росимущества о реализации участниками спорных правоотношений незаконной схемы, позволившей по существенно заниженной цене приобрести земли из федеральной собственности без торгов в обход закона, о создании участниками схемы видимости добросовестности конечного приобретателя земель, образованные из состава которых земельные участки впоследствии отчуждались уже третьим лицам (в том числе со ссылками на иные дела, находящиеся в настоящее время на рассмотрении Арбитражного суда Свердловской области, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, так или иначе связанные с оспариванием ряда последовательных сделок аренды, перенайма, купли-продажи с федеральными землями сельскохозяйственного назначения, переданными в 1993 году предприятию ОПХ "Исток"), судами также не проанализированы, вовлеченность предпринимателя Казанцева А.В. как учредителя, руководителя ряда крупных застройщиков г. Екатеринбурга в эту схему (при доказанности её реализации) не устанавливалась.

Таким образом, по мнению суда округа, нижестоящими судами не в полной мере выяснены указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения заявленных Прокурором виндикационных требований".

При новом рассмотрении в рамках настоящего дела рассматриваются требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 28.07.2021 N 235 между обществом "АМОС-Групп" (продавцом) и предпринимателем Казанцевым А.В. (покупателем) о возврате земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235, в государственную собственность или их рыночной стоимости.

Основанием для признания недействительным договора от 28.07.2021 N 235 истец указывает недействительность договора купли-продажи от 24.03.2021 N 66-09/254.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235 разделен и требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения заявлено в отношении всех образованных в результате раздела земельных участков в различной форме - в натуре и в денежном выражении.

Как следует из материалов дела и подтверждается представленными документами, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235 относится к категории земель населенного пункта и ранее был предоставлен по договору аренды от 24.06.2014 N АЗФ-233/1022 в аренду обществу "АМОС-Групп" с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.

Спорный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:19, который 18.10.2007 предоставлен ГУП ОПХ "Исток" в аренду по договору N АЗФ-106/1022 сроком на 15 лет.

Земельный участок в результате изменения границ населенного пункта город Екатеринбург изменил категорию - земли сельскохозяйственного назначения на земли населенного пункта (постановление Правительства Свердловской области от 16.04.2007 N 305-ПП).

Земельный участок согласно кадастровой выписке от 08.11.2011 имел учетные записи, в том числе с кадастровым номером 66:41:0614022:26.

26.09.2010 АО "АМОС-Групп" в порядке переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 18.10.2007 N АЗФ-106/1022 приобрело право аренды на земельный участок с учетной записью 66:41:0614022:26 (регистрация от 14.04.2011).

Из земельного участка с учетной записью 66:41:0614022:26 был образован спорный земельный участок, что подтверждается распоряжением Территориального управления Росимущества в Свердловской области от 12.12.2013 N 389-р (соотношение по площади и схеме в кадастровом плане от 19.11.2007), в отношении которого и заключен 24.06.2014 договор аренды земельного участка N АЗФ-233/1022.

Основанием к заключению договора аренды N АЗФ-233/1022 от 24.06.2014 явился раздел исходного земельного участка и формирование из него спорного земельного участка, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.12.2017 по делу N А60-47121/2017.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235 приобретен АО "АМОС-Групп" в собственность по договору от 24.03.2021 N 66-09/254 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и по договору от 28.07.2021 N 235 отчужден предпринимателю Казанцеву А.В.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался нормами глав 13, 20 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), правовой позицией Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22) и исходил из того, что у прокурора имеется право на предъявления настоящего иска; что несоответствие закону договора купли-продажи земельного участка от 24.03.2021 N 66-09/254 и признание его недействительным не влечет автоматически признание недействительным договора купли-продажи от 28.07.2021, заключенного ИП Казанцевым А.В. с АО "АМОС-Групп", которое не могло выступать продавцом земельного участка; что предприниматель в полном объеме исполнил свои обязательство по договору купли-продажи земельного участка от 28.07.2021; что перед заключением договора купли-продажи предпринимателем как покупателем совершены достаточные разумные действия по проверке полномочий продавца; что доводы истца о том, что при проверке права АО "АМОС-Групп" на земельный участок предприниматель должен был подвергнуть сомнению действительность договора купли-продажи от 24.03.2021 N 66-09/254, судом отклоняются, поскольку такая проверка избыточна; что земельный участок представлял собой территорию, в пределах которой выделен земельный участок, конфигурация которого позволяет сделать вывод, что это дороги, территория спорного земельного участка - это большие прямоугольники, фактически предназначенные на дальнейшее разделение на земельные участки с доступом к дорогам и что после приобретения земельного участка предприниматель продолжил реализацию проекта планировки, начатую АО "АМОС-Групп"; что предприниматель с момента приобретения права собственности на земельный участок открыто его осваивает, что добросовестному приобретателю не свойственно; что доводы прокурора, Теруправления о заинтересованности ответчиков - общества "АМОС-Групп" и предпринимателя Казанцева А.В. не нашли своего подтверждения: юридическая аффилированность отсутствует, фактическая не доказана; что доводы Теруправления о том, что цена земельного участка, уплаченная АО "АМОС-Групп" при выкупе, не соответствует стоимости земельных участков, образованных из спорного земельного участка, и выставленных на продажу предпринимателем, судом отклоняются, так как увеличение цены земельного участка произошло в связи с тем, что предпринимателем приняты меры для реализации проекта в части обеспечения инфраструктурой вновь образованных участков; что указания суда кассационной инстанции в части проверки доводов о юридической и фактической аффилированности судом выполнены, указанные доводы не нашли своего подтверждения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы прокурора, отзыва предпринимателя на нее, письменных объяснений сторон, заслушав устные объяснения представителей сторон, и ранее третьего лица Чигакова Е.В., оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленума N 10/22 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 35 постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 N 15278/10, разъяснения, содержащиеся в пункте 35 Постановления Пленума N 10/22, не могут быть истолкованы как исключающие право лица, считающего себя собственником имущества, предъявить иск о признании недействительными сделок с этим имуществом, совершенных сторонними лицами. Однако если такое имущество из владения собственника выбыло, то его возврат из чужого незаконного владения возможен лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, а не посредством заявления требований о применении реституции по сделкам, стороной которых он не является.

Как разъяснено в пункте 37 Постановления Пленума N 10/22, в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о добросовестности предпринимателя Казанцева А.В. при заключении договора купли-продажи с обществом "АМОС-Групп".

Согласно договору купли-продажи предприниматель Казанцев А.В. приобрел в июле 2021 года спорный земельный участок площадью 248 672 кв. м по цене 2 414 605,12 руб., то есть по 9,71 руб. за 1 кв. м.

Следует указать, что сравнение указанной цены с ценой выкупа из публичной собственности, с кадастровой стоимостью земельного участка не является корректным, так как связаны с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. Признание недействительной сделки по выкупу земельного участка из государственной собственности связано, в том числе и с тем, что общество "АМОС-Групп" не имело права на приобретение спорного земельного участка на льготных условиях как земель сельскохозяйственного назначения по соответствующей льготной цене. Следует также указать, что фактическими действиями предпринимателя по изменению вида разрешенного использования, совершенными спустя незначительное время после приобретение в собственность земельного участка с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного использования" у лица, не являющегося производителем сельскохозяйственной продукции, также подтверждается отсутствие у предпринимателя намерений использовать спорный земельный участок как земли сельскохозяйственного назначения.

18.08.2021 земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235 снят с государственного кадастрового учета ввиду раздела на 71 земельный участок. Впоследствии полученные в результате раздела участки также разделены на иные участки. Земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:06014022:1277- 66:41:06014022:1279, 66:41:06014022:1281, 66:41:06014022:1283, 66:41:06014022:1285 - 66:41:06014022:1286, 66:41:06014022:1288 - 66:41:06014022:1293, 66:41:06014022:1295 - 66:41:06014022:1298, 66:41:06014022:1300 - 66:41:06014022:1303, 66:41:06014022:1305, 66:41:06014022:1307 - 66:41:06014022:1309, 66:41:06014022:1311 - 66:41:06014022:1323, 66:41:06014022:1325 - 66:41:06014022:1332, 66:41:06014022:1334, 66:41:06014022:1336, 66:41:06014022:1338 - 66:41:06014022:1341, 66:41:06014022:1344 - 66:41:06014022:1345, 66:41:06014022:1356, 66:41:06014022:1367, 66:41:06014022:1378, 66:41:06014022:1388 - 66:41:06014022:1400 реализованы предпринимателем Казанцевым А.В. иным лицам - Потаптаевой В.Э., Сарксян Г.А., Ищук Д.В., Ищук В.О., Файзулину А.Ф., Арзуманян М.А., Шпаковой А.А., Каравдиной О.А., Михайловой М.В., Папулову В.А., Чигакову Е.В., Абдуназарову А.А., Юркину В.Ю., Батухтину Д.Г., Дингес В.Е., Шеятому А.В., Пашабекову М.Г., Антропову К.В., ООО Строительная компания "Луч", Дорохову И.Ю., Даниловой С.Г., Лавелину Д.А., Валиеву Р.Ш., Ивановичеву А.И., Исаевой А.Н., Салтыкову А.А., Сыропятову В.В., Белковских Т.Е., Глазунову П.С., Бородулину К.В., Горбунову К.С., Голобородскому А.Б., Павленко Е.А., Тюлькиной Е.Е., Асташову Д.В., Метелкиной В.В., Ябурову Д.И., Брагиной Л.С., Нурисламову Р.Р., ООО "База Девелопмент", привлеченным к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора.

Таким образом, после приобретения ИП Казанцев А.В. разделил земельный участок на 205 земельных участка, из которых 63 земельных участка продал по цене более 28 млн. руб.

Прокуратурой представлена справка о рыночной стоимости земельного участка на момент заключения договора купли-продажи между Казанцевым А.В. и АО "АМОС-Групп" (28.07.2021), согласно которой рыночная стоимость 1 кв. м составляет 1 286,83 руб., соответственно рыночная стоимость 63 земельных участков общей площадью 39 989 кв. м - 51 459 044,87 руб.

Апелляционным судом ставился перед участвующими в деле лицами вопрос о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, но ни одна из сторон ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявило. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 ГК РФ).

В отсутствии иных доказательств рыночной стоимости земельного участка (земельных участков), апелляционным судом делается вывод, что земельный участок приобретен ИП Казанцевым А.В. по цене в 132 (1 286,83 руб. / 9,71 руб.) раза меньшей рыночной стоимости. Ответчиком не доказано, что осуществление им действий по подводу коммуникаций к земельным участкам могло привести к такому увеличению рыночной стоимости.

Исходя из самого названия аффилированных с ответчиком обществ - ООО "Специализированный застройщик "Парк Победы", ООО "Специализированный застройщик "Малевич" - содержащий термин "специализированный застройщик", предусмотренный статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также основного вида деятельности, указанных общества - 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий, следует осуществление предпринимателем Казанцевым А.В. предпринимательской деятельности в области строительства, в том числе через хозяйственные общества, в которых Казанцев А.В. является руководителем и единственным участником.

Ответчик сам указывает, что основным видом деятельности его деятельности является купля-продажа земельных участков, что также означает наличие осведомленности ответчика об уровне рыночных цен на земельные участки.

При таких обстоятельствах, ИП Казанцев А.В не мог не осознавать, что приобретает земельный участок по цене, настолько ниже рыночной стоимости, что соответственно должен был усомниться в правомерности приобретения земельного участка обществом "АМОС-Груп".

Ссылки предпринимателя на анализ судебной практики не принимаются судом в качестве доказательств добросовестности, так как помимо указанных ответчиком дел имеются также и дела, в которых сделки по выкупу земельных участков из земель ГУП ОПХ "Исток" обществом "АМОС-Групп" были признаны недействительными (например, дело N А60-27003/2019 и др.). Следует указать, что в период заключения договора купли-продажи действительно отсутствовали разногласия между Теруправлением и АО "АМОС-Групп", но анализ "Картотеки арбитражных дел" показывает наличие многочисленных судебных споров относительно иных земельных участков.

Таким образом, апелляционный суд, не признавая ИП Казанцева А.В. добросовестным приобретателем, исходит из наличия совокупности двух обстоятельств - осуществления ответчиком профессиональной предпринимательской деятельности в сфере купли-продажи земельных участков и строительства и приобретения земельного участка по цене, многократно ниже рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания ИП Казанцева А.В. добросовестным приобретателем и отказа удовлетворении иска.

Договор купли-продажи от 28.07.2021 N 235 признается недействительным (ничтожным), поскольку у продавца отсутствовало право на заключение такого договора, а покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем.

Прокурор в уточнении исковых требований указывает, что 63 земельных участка проданы ответчиком, покупатели являются добросовестными приобретателями, и соответственно возврат земельных участков не представляется возможным. Доказательства иного в материалах дела отсутствуют, ответчиками или третьими лицами не представлено.

Доводы предпринимателя Казанцева А.В., что с него не может быть взыскана сумма, превышающая сумму, полученную от покупателей земельных участков, судом отклоняется, поскольку продажа незаконного полученного имущества по более низкой цене не может освобождать ответчика от возмещения рыночной стоимости данного имущества.

При таких условиях, в отношении 142 земельного участка удовлетворяется требование об их истребовании, в отношении 63 земельных участков - подлежит удовлетворению требование о взыскании их рыночной стоимости.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Безусловные основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, исковые требования - удовлетворить.

При изготовлении резолютивной части постановления допущена техническая ошибка - пропущен номер земельного участка 66:41:0614022:1414, что является явным дефектом судебного акта, устранение которого не требует судебного разбирательства и который подлежит устранению на основании статьи 179 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 января 2024 года по делу N А60-24259/2022 отменить.

Иск удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 28.07.2021 N 235.

Истребовать из незаконного владения индивидуального предпринимателя Казанцева Александра Владиславовича земельные участки с кадастровыми номерами:

66:41:0614022:1276, 66:41:0614022:1280, 66:41:0614022:1282, 66:41:0614022:1284, 66:41:0614022:1287, 66:41:0614022:1292, 66:41:0614022:1294; 66:41:0614022:1299, 66:41:0614022:1304, 66:41:0614022:1306, 66:41:0614022:1308, 66:41:0614022:1310, 66:41:0614022:1311, 66:41:0614022:1313, 66:41:0614022:1324, 66:41:0614022:1325, 66:41:0614022:1327, 66:41:0614022:1330, 66:41:0614022:1333, 66:41:0614022:1335, 66:41:0614022:1337, 66:41:0614022:1342, 66:41:0614022:1343, 66:41:0614022:1355, 66:41:0614022:1357, 66:41:0614022:1358, 66:41:0614022:1359, 66:41:0614022:1360, 66:41:0614022:1361, 66:41:0614022:1362, 66:41:0614022:1363, 66:41:0614022:1364, 66:41:0614022:1365, 66:41:0614022:1366, 66:41:0614022:1368, 66:41:0614022:1369, 66:41:0614022:1370, 66:41:0614022:1371, 66:41:0614022:1372, 66:41:0614022:1373, 66:41:0614022:1374, 66:41:0614022:1375, 66:41:0614022:1376, 66:41:0614022:1377, 66:41:0614022:1379, 66:41:0614022:1380, 66:41:0614022:1381, 66:41:0614022:1382, 66:41:0614022:1383, 66:41:0614022:1384, 66:41:0614022:1385, 66:41:0614022:1386, 66:41:0614022:1387, 66:41:0614022:1401, 66:41:0614022:1402, 66:41:0614022:1403, 66:41:0614022:1404, 66:41:0614022:1405, 66:41:0614022:1406, 66:41:0614022:1407, 66:41:0614022:1408, 66:41:0614022:1409, 66:41:0614022:1410, 66:41:0614022:1411, 66:41:0614022:1412, 66:41:0614022:1413, 66:41:0614022:1414, 66:41:0614022:1415, 66:41:0614022:1416, 66:41:0614022:1417, 66:41:0614022:1418, 66:41:0614022:1419, 66:41:0614022:1420, 66:41:0614022:1421, 66:41:0614022:1422, 66:41:0614022:1423; 66:41:0614022:1224, 66:41:0614022:1425, 66:41:0614022:1426, 66:41:0614022:1427, 66:41:0614022:1428, 66:41:0614022:1429, 66:41:0614022:1430, 66:41:0614022:1431, 66:41:0614022:1432, 66:41:0614022:1433; 66:41:0614022:1434, 66:41:0614022:1435, 66:41:0614022:1436, 66:41:0614022:1437, 66:41:0614022:1438, 66:41:0614022:1439, 66:41:0614022:1440, 66:41:0614022:1441, 66:41:0614022:1442, 66:41:0614022:1443, 66:41:0614022:1444, 66:41:0614022:1445, 66:41:0614022:1446, 66:41:0614022:1447, 66:41:0614022:1448, 66:41:0614022:1449, 66:41:0614022:1450, 66:41:0614022:1451, 66:41:0614022:1452, 66:41:0614022:1453, 66:41:0614022:1454, 66:41:0614022:1455, 66:41:0614022:1456, 66:41:0614022:1457, 66:41:0614022:1458, 66:41:0614022:1459, 66:41:0614022:1460, 66:41:0614022:1461, 66:41:0614022:1462, 66:41:0614022:1463, 66:41:0614022:1464, 66:41:0614022:1465, 66:41:0614022:1466, 66:41:0614022:1467, 66:41:0614022:1468, 66:41:0614022:1469, 66:41:0614022:1470, 66:41:0614022:1471, 66:41:0614022:1472, 66:41:0614022:1473, 66:41:0614022:1474, 66:41:0614022:1475, 66:41:0614022:1476, 66:41:0614022:1477, 66:41:0614022:1478, 66:41:0614022:1479, 66:41:0614022:1480, 66:41:0614022:1481, 66:41:0614022:1482, 66:41:0614022:1483, 66:41:0614022:1484, 66:41:0614022:1485, 66:41:0614022:1486, 66:41:0614022:1487, 66:41:0614022:1488, 66:00:0000000:60380.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Казанцева Александра Владиславовича (ИНН 665898468317, ОГРНИП 312665811500056) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ОГРН: 1096670022107, ИНН: 6670262066) рыночную стоимость 63 земельных участков в размере 51 459 044 руб. 87 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Казанцева Александра Владиславовича (ИНН 665898468317, ОГРНИП 312665811500056) в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Д.И. Крымджанова О.Н. Маркеева