Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2024 г. N 17АП-3076/24 по делу N А50-14483/2023

г. Пермь

21 мая 2024 г.

Дело N А50-14483/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 мая 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Коньшиной С.В., Маркеевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мухаметовой Д.Р.,

при участии:

от истца: Фефелов В.Н., паспорт, доверенность от 13.03.2023;

от ответчика, третьего лица: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Давыдова Эдуарда Сергеевича,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 21 февраля 2024 года

по делу N А50-14483/2023

по иску индивидуального предпринимателя Давыдова Эдуарда Сергеевича (ОГРНИП 319595800065296, ИНН 590300522129)

к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (ОГРН 1065902057594, ИНН 5902293379)

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН 1045900116162, ИНН 5902293114)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Давыдов Эдуард Сергеевич (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, просит изложить п. 1.2 договора аренды в редакции истца: "Разрешенное использование - под магазины (4.4) (в соответствии со ст. 52.3. Решения Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 143 (ред. от 20.01.2023, с изм. от 28.02.2023) "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Перми"). Земельный участок входит в зоны с особыми условиями использования территории: - приаэродромная территория аэродрома аэропорта Большое Савино. Земельный участок входит в зону санитарной охраны: - водозаборных скважин NN 1усл., 2 усл., 9 усл. и шахтно-питьевых колодцев N 1 и N 2 железнодорожной станции Пермь-Сортировочная Пермского территориального участка Свердловской дирекции по тепловодоснабжению (Дзержинский район г. Перми) (3пояс)". Пункт 6.9.3 договора аренды исключить.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Решением арбитражного суда от 21.02.2024 исковые требования удовлетворены частично. Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:1710768:7, площадью 1310,69. Пункт 6.9.3 договора аренды исключен. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, предприниматель обратился в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что согласно техническому паспорту назначение нежилого здания (строения) магазин (объект незавершенного строительства), использование - спортивный клуб. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 21.08.2019 N 59-RU90303000-53-2019 не содержит указания на какой либо разрешенный вид использования нежилого здания, поскольку данное разрешение было основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Истец указывает, что на основании выписки из ЕГРН от 05.05.2023 N КУВИ-001/2023-105719671 нежилое здание с кадастровым номером 59:01:1710768:7, площадью 1197,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Транспортная, 19а, и принадлежащее истцу на праве собственности используется под здание магазина. В отношении помещений в здании заключен договор аренды с ООО "Агроторг" сроком на 15 лет. Истец считает, что поскольку уполномоченным органом по регистрации прав на недвижимое имущество проведена регистрация договора аренды под магазин, то оснований для отказа в удовлетворении исковых требований у суда первой инстанции также не имелось. Ссылается на то, что в отношении земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка земельным законодательством Российской Федерации не установлен. По мнению истца, судом неправильно применена правовая позиция, приведенная в пунктах 5 и 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018. Вопреки выводам суда, предприниматель 10.05.2023 обращался к ответчику с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка, однако отказа не последовало, а был направлен протокол урегулирования разногласий, в связи с чем истец и обратился в Арбитражный суд Пермского края. Предприниматель обращает внимание на то, что истец, подавая исковое заявление об урегулирования разногласий по договору аренды земельного участка, был лишен возможности избрать иной способ защиты своих нарушенных прав.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 18.04.2023 предприниматель обратился в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 59:01:1710768:7 площадью 1311 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Транспортная, 19а.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.05.2023 N КУВИ-001/2023-105719671 на данном земельном участке расположено нежилое здание общей площадью 1197,5 кв.м с кадастровым номером: 59:01:1710768:1246, право собственности на которое зарегистрировано за истцом.

Решением Департамента от 02.05.2023 N 21-01-07-И-3543 на основании статей 39.6, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Давыдову Э.С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:01:1710768:7 площадью 1310,69 кв.м, категорией земель "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования "под спортивно-оздоровительный комплекс", расположенный по адресу: Пермский край, г.о. Пермский, г. Пермь, ул. Транспортная, з/у 19а.

Департамент направил в адрес предпринимателя вышеуказанное решение с приложением проекта Договора аренды земельного участка, указав в пункте 1.2 Договора разрешенное использование - под спортивно-оздоровительный комплекс (указано в выписке из ЕГРН от 19.04.2023 N КУВИ- 001/2023-92266342).

Истец, не согласившись с приведенным видом использования участка, направил протокол разногласий к договору от 10.05.2023, в котором просил п. 1.2 договора изложить в следующей редакции: "Разрешенное использование - под магазины (4.4) (в соответствии со ст. 52.3. Решения Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 143 (ред. от 20.01.2023, с изм. от 28.02.2023) "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Перми"). Земельный участок входит в зоны с особыми условиями использования территории: - приаэродромная территория аэродрома аэропорта Большое Савино. Земельный участок входит в зону санитарной охраны: - водозаборных скважин NN 1 усл., 2 усл., 9 усл. и шахтно-питьевых колодцев N 1 и N 2 железнодорожной станции Пермь-Сортировочная Пермского территориального участка Свердловской дирекции по тепловодоснабжению (Дзержинский район г. Перми) (3пояс)".

Также предпринимателем предложено исключить п. 6.9.3 Договора: "в случае невыполнения Арендатором обязательства, указанного в п. 3.2.29 настоящего договора".

Департамент письмом от 27.07.2023 N 21-01-07-И-6230 сообщил об отсутствии оснований для изменения вида разрешенного использования, направив для подписания протокол согласования разногласий и проект договора.

В связи с тем, что возникшие между сторонами разногласия урегулированы не были, предприниматель обратился в суд с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, и определении его условий.

Разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:1710768:7, урегулированы судом первой инстанции путем исключения пункта 6.9.3 договора, в остальной части пункт 1.2 договора аренды изложен в редакции ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Между сторонами возник спор относительно определения вида разрешенного использования земельного участка, подлежащего указанию в договоре аренды земельного участка, заключаемого сторонами. Истец полагает необходимым установить - под магазины, в соответствии с фактическим использованием нежилого здания, расположенного на земельном участке; ответчик - под спортивно-оздоровительный комплекс, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, содержащегося в ЕГРН.

Пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно подпункту 9 пунктов 2, 4 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В абзаце 1 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли и земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В силу пункта 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах соответствующей территории устанавливаются в градостроительных регламентах.

Градостроительные регламенты, в свою очередь, являются составной частью правил землепользования и застройки (пункт 3 части 2 статьи 30 ГрК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 2 части 6 статьи 30 ГрК РФ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 38 ГрК РФ одной из составляющих градостроительного регламента являются предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, которые включают в себя в том числе предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.

В части 3 статьи 37 ГрК РФ указано, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Правовая позиция истца по делу сводится к указанию на то, что вид разрешенного использования земельного участка, установленный ответчиком, под спортивно-оздоровительный комплекс, не соответствует его фактическому использованию, поскольку земельный участок в настоящее время используется истцом под здание магазина.

Из обстоятельств дела следует, что согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на 09.06.2023 основным видом экономической деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (код 68.20).

Из представленной выписки из ЕГРН следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 59:01:1710768:7 установлен "под спортивно-оздоровительный комплекс".

Земельный участок "входит в зоны с особыми условиями использования территории: приаэродромная территория аэродрома аэропорта Большое Савино.

Земельный участок входит в зону санитарной охраны: водозаборных скважин N N 1усл., 2 усл., 9 усл. и шахтно-питьевых колодцев N 1 и N 2 железнодорожной станции Пермь-Сортировочная Пермского территориального участка Свердловской дирекции по тепловодоснабжепию (Дзержинский район г. Перми) (3 пояс).

Суд учел, что согласно ответу от 11.07.2023 N 059-22-01-20/3-2314 Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Перми, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 21.08.2019 N 59-RU90303000-53-2019 содержится наименование вводимого объекта - "Реконструкция нежилого здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Транспортная, 19а, 59:01:1710768:36". В государственной системе обеспечения градостроительной деятельности содержится том 3 раздела 3 "Архитектурные решения" (с изменениями от 06.2019) проектной документации "Реконструкция нежилого здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Транспортная, 19а", согласно которому в реконструируемом здании предусмотрено размещение помещений Физкультурно-оздоровительного комплекса, для обслуживания населения (тренажерный зал, зал для занятий танцами, бассейн, сауны и т.д.).

Ранее объект незавершенного строительства как здание спортивного клуба (лит.А), расположенное по адресу: Пермский край, г.о. Пермский, г. Пермь, ул. Транспортная, з/у 19а, предоставлялся предпринимателю в аренду с видом разрешенного использования "под спортивно-оздоровительный комплекс" (приказ Управления земельных отношений администрации г. Перми от 28.04.2007 N 947-з, договор аренды земельного участка от 15.02.2017).

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Суд установил, что согласно информации, представленной в соответствии со сведениями публичного портала информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) земельный участок с кадастровым номером 59:01:1710768:7 находится в территориальной зоне ПЗЗ "Ж-2" (зона среднеэтажной жилой застройки).

В силу правил землепользования и застройки, утвержденных решением Пермской городской думы от 26.06.2007 N 143, к основным видам разрешенного использования относится, в том числе следующий вид: "площадки для занятий спортом (5.1.3.)". Также одним из видов разрешенного использования является следующий вид "магазины (4.4)".

Вид разрешенного использования участка "под спортивно-оздоровительный комплекс" не является тождественным (равнозначным) виду разрешенного использования "под магазины (4.4)".

Кроме того, ГрК РФ исключает возможность выбора или установления вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных, так как вспомогательные допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам и осуществляются совместно с ними. Данная позиция отражена в пункте 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Кроме того, Департамент обращает внимание на то, что на момент подготовки проекта договора предприниматель не обращался в установленном порядке с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 59:01:1710768:7, в связи, с чем у Департамента отсутствовали основания о принятии решения об изменения вида разрешенного использования и направления в соответствии со статьей 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН.

При изложенных обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для внесения изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка "под магазины", в связи с чем в удовлетворении требований в данной части отказано обоснованно.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы истца о том, что нежилое здание, расположенное на спорном земельном участке, используется под здание магазина, не может быть основанием для внесения изменений в договор аренды в части установления вида разрешенного использования земельного участка.

С учетом системного толкования положений статей 7, пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, пункта 1 статьи 615 ГК РФ, фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр, при этом изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка, а использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 59:01:1710768:7 согласно сведениям ЕГРН - под спортивно-оздоровительный комплекс. Изменения в кадастр в части вида разрешенного использования земельного участка под магазины не внесены, в связи с чем для указанных целей ответчику и был предоставлен данный земельный участок по договору аренды.

Ссылка истца на то, что предприниматель 10.05.2023 обращался к ответчику с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка, однако отказа не последовало, а был направлен протокол урегулирования разногласий, не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обратившись с заявлением в Департамент об изменении вида разрешенного использования земельного участка и не получив ответ, истец бездействие ответчика не оспаривал.

В отсутствие внесенных изменений в кадастр недвижимости в отношении земельного участка у арендодателя отсутствуют основания для внесения изменений в договор аренды в редакции, предложенной истцом.

По изложенным мотивам отклоняется и довод ответчика о регистрации уполномоченным органом договора аренды под магазин.

Доводы ответчика о том, что начисление истцу арендной платы по ставке 4% "под магазины", а не по ставке 0,1 % "под спортивно-оздоровительный комплекс" не являются основанием для удовлетворения требований истца по наименованию вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды, поскольку в ситуации, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договору назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

В то же время, суд, установив, что Департамент согласовал предложение предпринимателем исключение из договора п. 6.9.3 Договора: "в случае невыполнения Арендатором обязательства, указанного в п. 3.2.29 настоящего договора", обоснованно исключил указанный пункт из текста договора.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на верно установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и применимых нормах права.

Оценка представленных в дело доказательств в совокупности, произведенная судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, не позволила суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 21 февраля 2024 года по делу N А50-14483/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

С.В. Коньшина О.Н. Маркеева