Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2024 г. N 09АП-22171/24 по делу N А40-202230/2023

г. Москва

21 мая 2024 г.

Дело N А40-202230/23

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: В.А. Яцевой,

судей:	И.В.Бекетовой, И.А.Чеботаревой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2024 по делу N А40-202230/23-33- 1406,

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Фирма "ВИКТОР" (ОГРН: 1037739686313, ИНН: 7720080429)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: 1097746680822, ИНН: 7726639745)

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

о признании незаконными действия, об обязании

при участии в судебном заседании:

от заявителя:	Солоненко А.О. - по дов. от 01.09.2023;
от заинтересованного лица:	Полькин Н.М. - по дов. от 15.01.2024;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "ВИКТОР" (далее - заявитель, ООО Фирма "ВИКТОР") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление, заинтересованное лицо) по погашению регистрационной записи об обременении объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенный по адресу: г.Москва, переулок Филипповский, д.15/5, пом.I/II, с кадастровым номером 77:01:0001047:3479, общей площадью 95,00 кв.м., на основании долгосрочного договора аренды от 25.07.2003 г N 01-00679/03, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО Фирма "Виктор" (Арендатор), о возложении обязанности восстановить нарушенные права в установленные законом порядке и сроки.

Решением арбитражного суда города Москвы от 29.02.2024, принятым по настоящему делу, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы заинтересованное лицо указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель Общества в судебном заседании выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Департамента городского имущества города Москвы, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети интернет в картотеке арбитражных дел по веб-адресу http://kad.arbitr.ru.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со статьями 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Фирма "Виктор" (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) был заключен договор аренды N 01-00679/03 от 25.07.2003, в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Москва, переулок Филипповский, д.15/5, пом.1/П, с кадастровым номером 77:01:0001047:3479, общей площадью 95 кв.м.

Из выписки из государственного реестра недвижимости заявителю стало известно, что обременений в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Москва, переулок Филипповский, д.15/5, пом.1/П, с кадастровым номером 77:01:0001047:3479, общей площадью 95 кв.м. не зарегистрировано.

Запись об обременении объекта недвижимости арендой в пользу заявителя была погашена на основании заявления Департамента городского имущества города Москвы об отказе от договора.

По мнению заявителя, действия регистрирующего органа по внесению записи о прекращении договора аренды являются незаконными, не соответствуют закону, нарушают его законные права и интересы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

На основании положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции признаются коллегией несостоятельными, исходя из следующего.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в пункте 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Управление Росреестра по Москве осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом N 218-ФЗ, а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами.

В соответствии со статьей 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В силу пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

При этом сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 4 ст. 450 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами и договором.

Однако, в соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществления на основании заявления и документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение права или обременение объекта недвижимости.

Судом первой инстанции области учтено, что согласно пункту 11 (абзац 2) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Согласно абзацу 3 данного пункта указанного постановления в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как следует из фактических обстоятельств дела, в данном случае односторонний отказ Департамента от исполнения договора был обусловлен допущенными обществом нарушениями при его исполнении, а именно наличие задолженности по арендным платежам и пени по договору аренды.

Вместе с тем, заявитель не согласен с расторжением договора аренды по указанным мотивам, что послужило основанием для подачи искового заявления о признании права на применение льготной ставки арендной платы по Договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, которое было принято Арбитражном судом г. Москвы к производству N А40-107273/2023.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.12.2023 по делу N А40-107273/2023 за ООО "Фирма "ВИКТОР" признано право на применение льготной ставки арендной платы по Договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 31.10.2006 N 01-01268/06 с 01.01.2021 г. по 31.12.2021 в размере 4750 руб. за кв.м. в год., с 01.01.2022 по 31.12.2022 в размере 5000 руб., с 01.01.2023 по 01.03.2023 в размере 5500 руб. в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 года N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".

Суд первой инстанции, признавая доводы Управления Росреестра по Москве необоснованными, правомерно пришел к выводу, что в данном случае для внесения в ЕГРН записи о прекращении договора аренды в регистрирующий орган должны быть представлены либо заявления обеих сторон, либо решение суда, которым данный договор признан прекратившимся.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2020 N 310-ЭС20-15539.

Материалы дела подтверждают тот факт, что запись о прекращении договора аренды и погашении установленного в отношении объекта обременения внесена Управлением на основании заявления одной стороны - Департамента, к которому не было приложено решение суда о признании договора прекратившимся.

При этом, в материалах дела имеется претензия Департамента городского имущества города Москвы от 30.11.2023 и уведомление Департамента городского имущества города Москвы об установлении ставки аренды для ООО "Фирма "ВИКТОР" на 2024 год, подтверждающие действие договора в декабре 2023 года.

Суд первой инстанции учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2023 по делу N А40-130555/2023 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Фирма "ВИКТОР" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Филипповский пер., д.15/5, пом. 1/П с кадастровым номером 77:01:0001047:3479, общей площадью 95 кв.м., изложив п. 3.1. договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 14 839 000 (Четырнадцать миллионов восемьсот тридцать девять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке по делу NА40- 130555/23-135-1010 представленным ООО "Инвестиционная оценка".

В данном случае права и законные интересы заявителя нарушены, поскольку Общество не может зарегистрировать состоявшийся договор купли-продажи и право собственности за собой в связи с тем, что имело место прерывание договора аренды согласно данным ЕГРН.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что в рассматриваемом случае регистрирующий орган в пределах своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать/подтверждать факт нарушения условий договора арендатором и, соответственно, основания прекращения договора, в связи с чем в отсутствие заявления арендатора, выразившего согласие на расторжение договора, регистрирующий орган не имел права вносить записи о прекращении аренды на основании уведомления арендодателя.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования заявителем подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2024 по делу N А40-202230/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.А. Яцева

Судьи

И.В. Бекетова И.А.Чеботарева