Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2024 г. N 09АП-21145/24 по делу N А40-124609/2023

город Москва

17 мая 2024 г.

Дело N А40-124609/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,

судей Д.В. Пирожкова, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Хрущак,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 февраля 2024 года

по делу N А40-124609/2023, принятое судьей С.С. Хорлиной,

по иску ООО "С.А.К.С." (ОГРН 1037739128591)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

о признании отказа в заключении договора незаконным, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Мухортов Н.А. по доверенности от 13.04.2023,

от ответчика: Решетников Р.В. по доверенности от 05.12.2023,

УСТАНОВИЛ:

ООО "С.А.К.С." (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании отказа, выраженного письме N 33-5-23741/23-(0)-4 от 30.03.2023 г., в предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества незаконным, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 34,7 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, Бульвар Адмирала Ушакова, д.12 (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 февраля 2024 года исковые требования удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ; арендуемые им помещение не выбывали из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Настаивает на отсутствии у истца преимущественного права на приобретение спорного имущества, поскольку на момент обращения с соответствующим заявлением у общества имелась задолженность по арендной плате, кроме того, имеет место незаконная перепланировка спорного помещения. Считает, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества, поскольку только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды нежилого фонда N 07-00767 от 13.09.2007 г., согласно которому истцу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 34,7 кв. м, расположенное по адресу: город Москва, Бульвар Адмирала Ушакова, д.12, которое принадлежит на праве собственности городу Москве, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец в порядке пункта 2 статьи 9 Закона N 159 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации своего преимущественного права по выкупу арендуемого имущества (вх. от 02.12.2022 года N 0001-9000120-042601-00108996/22) по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении нежилого помещения, общей площадью 34,7 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, Бульвар Адмирала Ушакова, д.12, однако письмом N 33-5- 23741/23-(0)-4 от 30.03.2023 г. Департамент отказал истцу в реализации его права на выкуп нежилого помещения, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, которая по данным истца отсутствует.

Также истцом была проведена оценка рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений. Согласно отчету ООО "КС-Аналитик" N КС-0505/0129 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 34,7 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, бульвар Адмирала Ушакова, д.12, согласно которой рыночная стоимость определена в размере 3.335.000 руб. Также истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной на основании отчета об оценке объекта недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением по настоящему делу.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Суд первой инстанции счел, что данные условия заявителем соблюдены. При этом для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 3.379.000 руб. (без НДС), которой суд и руководствовался при принятии решения по делу.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежат отклонению ввиду следующего.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что на стороне истца имеется задолженность по договору аренды, не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции. Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь постановлением Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 г. "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы", постановлением Правительства города Москвы N 809-ПП от 25.12.2012 г. "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы", пришел к обоснованному выводу о том, что с учетом установленной указанными нормативными актами льготной ставки на стороне истца отсутствует задолженность перед ответчиком по арендным платежам на момент обращения с заявлением о выкупе имущества; истцу предоставлена льготная ставка нормативно-правовыми актами без необходимости дополнительного обращения в межведомственную комиссию, при этом заключением дополнительных соглашений к договору в части установления размера арендной платы не влияет на применение льготной ставки. Доказательств обратного ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено и из материалов дела не усматривается.

Довод апелляционной жалобы о наличии перепланировки спорных помещений рассмотрен судебной коллегией. Поскольку Федеральный закон N 159-ФЗ не содержит в качестве условия получения преимущественного права выкупа отсутствие либо наличие перепланирования (как самовольного, так и разрешенного) арендуемых нежилых помещений, указанный довод не признается препятствием для заключения договора купли-продажи.

Оснований для отмены принятого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 февраля 2024 года по делу N А40-124609/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Н. Лаптева

Судьи

Д.В. Пирожков Е.А. Птанская