Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2024 г. N 09АП-22766/24 по делу N А40-277411/2023

г. Москва

21 мая 2024 г.

Дело N А40-277411/23

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: В.А. Яцевой,

судей:	И.В.Бекетовой, И.А.Чеботаревой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2024 по делу N А40-277411/23-130-1983,

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: 1097746680822, ИНН: 7726639745)

третьи лица: 1) Правительство Москвы (ОГРН: 1027739813507, ИНН: 7710489036), 2) Общество с ограниченной ответственностью "Рублевский парк" (ОГРН: 5147746415031, ИНН: 7714952914),

о признании недействительным решения,

при участии в судебном заседании:

от заявителя:	Апрелов С.А. - по дов. от 11.12.2023;
от ответчика:	Цыплакова О.Н. - по дов. от 15.01.2024;
от третьих лиц:	1) Апрелов С.А. - по дов. от 19.07.2023; 2) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление, заинтересованное лицо), оформленного уведомлением от 11.10.2023 N КУВД-001/2023-29353132/5, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 29.06.2023 к договору аренды от 19.08.2015 N М-09-047571 земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002025:36, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Западное Дегунино, проезд Ильменский, вл. 14.

Решением арбитражного суда города Москвы от 27.02.2024, принятым по настоящему делу, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы заинтересованное лицо указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель Департамента и Правительства Москвы в судебном заседании выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ООО "Рублевский парк", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети интернет в картотеке арбитражных дел по веб-адресу http://kad.arbitr.ru.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со статьями 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Департамент обратился в Управления Росреестра по Москве с заявлением от 07.07.2023 N КУВД-001/2023-29353132 об осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.06.2023 к договору аренды от 19.08.2015 М-09-047571 (далее - Дополнительное соглашение) земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002025:36, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Западное Дегунино, проезд Ильменский, вл. 14.

Уведомлением от 12.07.2023 N КУВД-001/2023-29353132/1 Управление Росреестра по Москве сообщило о приостановлении государственной регистрации Дополнительного соглашения в связи наличием в ЕГРН актуальной записи об ипотеке (залоге) в отношении права аренды земельного участка и записи о заключенных договорах долевого строительства в пользу участников долевого строительства, а кроме того государственным регистратором указано на необходимость предоставления документации о формировании и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002025:36 под эксплуатацию возведенных многоквартирных домов.

Уведомлением от 11.10.2023 N КУВД-001/2023-29353132/5 Управлением Росреестра по Москве отказано в осуществлении государственной регистрации Дополнительного соглашения, в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин приостановления государственной регистрации.

Посчитав, что уведомление регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает его законные права и интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

На основании положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных Департаментом требований.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции признаются коллегией несостоятельными, исходя из следующего.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в пункте 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Управление Росреестра по Москве осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом N 218-ФЗ, а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с п.п. 1, 3 и 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ч. 3 и 4 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав и их прекращения осуществляется посредством внесения в ЕГРН соответствующей записи в сведениях о недвижимом имуществе, внесенных в реестр.

В силу ч. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с Законом N 218-ФЗ в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения указана аренда (часть 6 статья 1 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 27 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета, указанные в статье 26 названного Закона.

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Судом первой инстанции установлено, что между Департаментом и ООО "Рублевское шоссе" заключен договор аренды от 19.08.2015 N М-09-047571 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002025:36, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Западное Дегунино, проезд Ильменский, вл. 14, для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с ГПЗУ от 20.09.2017 N RU77157000-032983, сроком до 13.07.2064.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, о чем в сведения ЕГРН внесена запись о регистрации права - от 05.11.2015 N 77-77/009-77/009/061/2015-839/1.

В настоящее время цели указанного договора достигнуты, строительство многофункционального жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0002025:36 завершено, выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.01.2020 N 77-131000-009332-2020, от 24.06.2021 N77-131000-010118-2021, от 20.04.2023 N 77-09-011386-2023.

В соответствии с обращением ООО "Рублевский парк" от 19.06.2023 N 33-5-104848/23-(0)-0 Департаментом оформлено дополнительное соглашение от 29.06.2023 о расторжении договора аренды земельного участка от 19.08.2015 N М-09-047571, которое было направлено на государственную регистрацию.

Суд первой инстанции, признавая доводы Управления Росреестра по Москве необоснованными, правомерно руководствовался положениями пункта 3 статьи 334, пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), статьи 25, пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и пришел к правильному выводу, что наличие в ЕГРН записи об ипотеке не может препятствовать государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с арендатором.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

В рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды, поскольку залог права аренды действует до момента прекращения данного права.

Таким образом, в указанной части мотивы отказа Управления Росреестра по Москве от государственной регистрации Дополнительного соглашения является неправомерными, противоречат положениям действующего законодательства.

Наличие сведений о зарегистрированных договорах долевого строительства также не могло послужить основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий.

Вместе с тем, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

При этом наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений между собственником земельного участка и застройщиком.

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002025:36 у застройщика не изымается.

В данном случае расторжение договора аренды от 19.08.2015 N М-09-047571 является необходимым этапом для переоформления арендных правоотношений и формирования участка под использование комплексом многоквартирных домов.

Согласно п. 1 ст. 11.3 Земельного Кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, проектная документация лесных участков, утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Пп. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного Кодекса Российской Федерации устанавливаются случаи, при которых образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. К таковым, в частности, относится образование земельного участка в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.

Вышеуказанным пп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ устанавливаются исключения:

- образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве;

- образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами;

- образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества;

- образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений.

Таким образом, границы земельных участков под многоквартирными домами устанавливаются в соответствии с утвержденными проектами межевания территории.

Более того, в соответствии с положениями ст. 12 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москва" (далее - Закон N 48), ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что земельный участок, как объект недвижимости, считается сформированным на основании проекта межевания территории с момента государственного кадастрового учета земельного участка и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о виде его разрешенного использования - эксплуатация многоквартирного дома.

С учетом изложенного, в силу закона земельный участок под многоквартирным домом, как объект гражданских правоотношений, формируется на основании проекта межевания территории и считается сформированным с момента постановки его на кадастровый учет с соответствующим видом разрешенного использования.

Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

При этом в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Допустимость заключения таких дополнительных соглашений вытекает из основополагающих принципов свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела и обусловлена правомочиями собственников на распоряжение своим имуществом, а именно: правом собственника участка разрешить осуществление на нем строительства.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что в регистрирующий орган представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для регистрации Дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования заявителем подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2024 по делу N А40-277411/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.А. Яцева

Судьи

И.В. Бекетова И.А.Чеботарева