Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2024 г. N 08АП-4466/24 по делу N А46-21380/2023

город Омск

23 мая 2024 г.

Дело N А46-21380/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей Воронова Т.А., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4466/2024) Администрации Омского муниципального района Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 19.03.2024 по делу N А46-21380/2023 (судья Пермяков В.В.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Брюхановой Татьяны Анатольевны (ИНН 552801008177, ОГРНИП 307552814500014) к Администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН 5528003601, ОГРН 1025501867962) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N КП-2485,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации Омского муниципального района Омской области - Степанов Е.С. по доверенности от 09.01.2024 сроком до 31.12.2024;

от индивидуального предпринимателя Брюхановой Татьяны Анатольевны - Плостынь Н.Н., по доверенности от 15.04.2024 сроком на 1 год,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Брюханова Татьяна Анатольевна (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Администрации Омского муниципального района Омской области (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между предпринимателем и Администрацией при заключении договора N КП-2485 купли-продажи земельного участка, следующим образом:

- пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена Участка определяется в соответствии с расчетом, указанным в приложение N 2 к настоящему договору и составляет 866 690,24 (восемьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот девяносто) рублей 24 копейки";

- в приложении N 2 установить расчет цены земельного участка: "8 666 902.4*10% =866 690,24 (восемьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот девяносто) рублей 24 копейки".

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.03.2024 по делу N А46-21380/2023 исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора N КП-2485 купли-продажи земельного участка, следующим образом:

- пункт 2.1. изложен в следующей редакции: "Цена Участка определяется в соответствии с расчетом, указанным в приложение N 2 к настоящему договору и составляет 866690,24 (восемьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот девяносто) рублей 24 копейки";

- в приложении N 2 установлен расчет цены земельного участка: "8666902.4*10% =866690,24(восемьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот девяносто) рублей 24 копейки".

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано, что поскольку оплата неосновательного обогащения за пользование земельным участком произведена предпринимателем 26.02.2024, то есть после подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность, стоимость земельного участка должна определяться в размере 30 % от кадастровой стоимости земельного участка.

От предпринимателя поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения. Представленный отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ответил на вопросы суда.

Представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, ответил на вопросы суда.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

На территории Ключевского сельского поселения Омского муниципального района Омской области расположен земельный участок с кадастровым номером 55:20:070201:3872, на котором размещены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 55:20:070201:3585, 55:20:070501:3586, 55:20:070201:3587, принадлежащие предпринимателю на праве собственности.

Так, в рамках дела N А46-20685/2020 установлено, что Брюханова Т.А. является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого строения (коровник четырехрядный, коровник двухрядный, скотный двор четырехрядный, телятник двухрядный, вставка коровника молочно-товарной фермы) с кадастровым номером 55:20:070501:3587, общей площадью 5537,7 кв.м.;

- нежилого строения (скотный двор) с кадастровым номером 55:20:070501:3585, общей площадью 291,70 кв.м.;

- сооружения - трубчатого колодца (водонапорной башни) с кадастровым номером 55:20:070501:3586, общей площадью 5,6 кв.м.

Указанные объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым

номером 55:20:070201:3872.

Согласно расчет неосновательного обогащения, представленному в настоящее дело (л.д. 64-65), предприниматель пользуется земельным участком с 21 августа 2013 года. Обоснованность расчета предпринимателем не оспорена, неосновательное обогащение с начала периода начисления в сумме 606 471,24 руб. возмещено предпринимателем в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции (л.д.67-71).

В 2019 году предприниматель обратилась в адрес Администрации с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:20:070201:3872 общей площадью 40 820 кв.м.

12.03.2020 Администрацией в предоставлении испрашиваемого земельного участка отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в связи с тем, что площадь земельного участка значительно превышает площадь находящихся на нем нежилых зданий с кадастровыми номерами 55:20:070501:3587, 55:20:070501:3585, 55:20:070501:3586.

Предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения от 12.03.2020 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:20:070201:3872 без проведения торгов; обязании Администрации подготовить и направить в адрес Брюхановой Т.А. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:20:070201:3872.

Указанные требования являлись предметом рассмотрения дела N А46-20685/2020.

Решением Арбитражного суда Омской области от 05.05.2021 по делу N А46- 20685/2020, оставленным без изменения Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021, решение Администрации от 12.03.2020 об отказе в предоставлении Брюхановой Т.А. земельного участка с кадастровым номером 55:20:070201:3872 без проведения торгов признано незаконным; на Администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Брюхановой Т.А. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:20:070201:3872 с учетом заключения экспертизы и сведений о земельном участке (разрешенное использование земельного участка), содержащихся в кадастре прав на недвижимое имущество.

Как указывает истец, 15.10.2023 предпринимателем получен проект договора купли-продажи земельного участка от 30.08.2023 N КП -2485.

18.10.2023 истцом в адрес Администрации направлен протокол разногласий относительно пункта 2.1 договора, а также содержания приложения N 2 к договору.

В письме от 02.11.2023 Администрация указала на отклонение протокола разногласий.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции усмотрел основания для удовлетворения исковых требований, утвердив пункт 2.1 договора, приложение N 2 к договору в редакции предпринимателя.

С учетом положений, изложенных в части 5 статьи 268 АПК РФ, пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 12), обжалуемое решение проверено в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции усматривается основания для его изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Так, в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела следует, что между сторонами наличествует спор относительно выкупной стоимости земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов утвержден постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п (далее - Порядок, Постановление N 275-п).

При заключении договоров купли-продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, стоимость земельного участка рассчитывается по следующей формуле- Цена Участка = Ск* Пкс, где:

Ск - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Пкс - процент кадастровой стоимости, установленный Постановлением N 275-п.

Так, по мнению Администрации, расчет выкупной стоимости должен быть произведен исходя из 30 % кадастровой стоимости земельного участка, тогда как предприниматель исходит из расчета 10 % от кадастровой стоимости участка.

Соглашаясь с доводами истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предпринимателем соблюдены условия, предусмотренные пунктом 9 Порядка, стоимость неосновательного обогащения оплачена истцом в ходе рассмотрения дела, ввиду чего цена земельных участков должна быть определена в размере 10% его кадастровой стоимости.

Апелляционная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии с пунктом 8 Порядка цена земельных участков определяется в размере 30 процентов их кадастровой стоимости при продаже земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим требованиям Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и являющимся собственниками зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на приобретаемых земельных участках, за исключением случая, предусмотренного пунктом 9 настоящего Порядка.

Относимость предпринимателя к субъектам малого предпринимательства сторонами не оспаривается. Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 55:20:070201:3872 расположены следующие объекты, принадлежащие истцу на праве собственности:

- коровник четырехрядный, коровник двухрядный, скотный двор четырехрядный, телятник двухрядный, вставка коровника молочно-товарной фермы, назначение: нежилое, общей площадью 5537,7 кв.м., инвентарный номер 112187, условный номер: 55-55-24/006/2008-111, с кадастровым номером 55:20:070201:3587;

- скотный двор, назначение: нежилое, общей площадью: 291,7 кв. м., инвентарный номер 113002, условный номер: 55-55-24/006/2008-116, с кадастровым номером 55:20:070201:3585;

- сооружение, трубчатый колодец (водонапорная башня), площадью застройки 5,6 кв.м., инвентарный номер 160000352, условный номер: 55-55-24/006/2008-114, с кадастровым номером 55:20:070201:3586.

Пунктом 9 Порядка установлено, что до 1 января 2022 года цена земельных участков определяется в размере 10 процентов их кадастровой стоимости при продаже земельных участков лицам, указанным в пункте 8 настоящего Порядка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 7 настоящего Порядка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату подано в порядке, установленном статьей 39.17 ЗК РФ, в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, до 1 декабря 2021 года;

2) здание, сооружение, расположенное на земельном участке, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, находится в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трех и более лет. При этом трехлетний срок исчисляется с даты, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе, являющемся основанием для государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке;

3) отсутствие задолженности по арендной плате и (или) неустойки (пеней) по договору аренды земельного участка, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, иной задолженности перед бюджетом за использование указанного земельного участка. При этом в случае отсутствия действующего договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть оплачена стоимость неосновательного обогащения до подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Предприниматель обратился с соответствующим заявлением о выкупе в 2019 году, то есть до 01.12.2021, является собственником расположенных на испрашиваемом земельном участке объектов с 2013 года.

Администрацией соблюдение условий, предусмотренных подпунктами 1,2 пункта 9 Порядка не оспаривается, однако указано, что в нарушение подпункта 3 пункта 9 Порядка, истец оплатил стоимость неосновательного обогащения только в ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из обстоятельств настоящего дела усматривается, что предприниматель пользовался земельным участком, как минимум, с 2013 года, то есть с момента регистрации права собственности на объекты, расположенные на земельном участке.

Согласно правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.01.2002 N 7486/01, лицо, пользовавшееся имуществом без внесения платы, то есть являющееся недобросовестным, не может быть поставлено в лучшее положение, чем добросовестное лицо, заключившее договор аренды и вносящее плату на основании закона и договора, размер его обязательств не может быть менее размера обязательств добросовестного арендатора.

Как следует из положений статей 424 ГК РФ, 39.7 ЗК РФ и разъяснений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", арендная плата является регулируемой ценой. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органами местного самоуправления и государственной власти субъекта Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, Администрацией представлен расчет стоимости неосновательного обогащения за период с 21.08.2013 по 16.02.2024, указано, что размер неосновательного обогащения до момента обращения предпринимателя с заявлением о выкупе составил 606 471,24 руб. Стоимость неосновательного обогащения оплачена истцом, что подтверждается платежным поручением от 27.02.2024.

Вместе с тем, подпунктом 3 пункта 9 Порядка предусмотрено, что в случае отсутствия действующего договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть оплачена стоимость неосновательного обогащения до подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Таким образом, законодатель ставит предоставление льготы при установлении выкупной стоимости в зависимость от отсутствия задолженности либо своевременного возмещения стоимости неосновательного обогащения, то есть при отсутствии неисполненных обязательств и подтверждении добросовестности заявителя.

Буквальное толкование указанного положения не позволяет делать вывод о том, что предпринимателем соблюдены все условия, поименованные в пункте 9 Порядка, поскольку стоимость неосновательного обогащения при обращении с заявлением о выкупе в 2019 году фактически оплачена только в 2024 году в рамках рассмотрения спора в арбитражном суде.

При этом не принимается во внимание довод истца относительно того, что ответчик в адрес предпринимателя с требованиями об оплате неосновательного обогащения не обращался, ввиду чего его размер не был оплачен.

Действуя разумно и добросовестно, при размещении на земельном участке объектов недвижимости, предприниматель мог и должен был учитывать, что землепользование является платным, право пользования земельным участком подлежит оформлению в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Брюханова Т.А. зарегистрирована в качестве предпринимателя в 2007 году, является профессиональным участником хозяйственной деятельности.

При этом срок является более чем достаточным для получения необходимых разъяснений относительно правого регулирования пользования земельным участком, находящимся в публичной собственности от администрации или юридических консультаций в случае, если сама предприниматель не обладает необходимыми познаниями.

Между тем, истец с 2013 года попыток к оформлению земельного участка на каком-либо вещном праве не предпринимала, доказательства обращения в адрес Администрации ранее 2019 года в материалах дела отсутствуют, и иное истцом не доказано.

Фактически имеет место ситуация, когда предприниматель пользовалась земельным участком на протяжении более 10 лет безвозмездно, что является нарушением публичного интереса, поскольку денежные средства не поступают муниципальному образованию и не могут расходоваться на социально значимые нужды.

Также материалами дела не подтверждается, что предприниматель обращалась в администрацию за предоставлением расчета неосновательного обогащения и расчет по ее требованию не был предоставлен.

Учитывая буквальное толкование условия о том, что стоимость неосновательного обогащения должна быть оплачена до подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату (подпункт 3 пункта 9 Порядка), у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что предусмотренные пунктом 9 Порядка условия соблюдены и истец имеет право на выкуп земельного участка в размере 10 % от его кадастровой стоимости.

Соответственно выкупная стоимость земельного участка должна быть определена в размере 30 % его кадастровой стоимости на основании пункта 8 Порядка. При таких обстоятельствах, стоимость земельного участка составит 2 600 070,72 руб., ввиду чего в приложении N 2 к договору купли-продажи надлежит установить расчет цены земельного участка следующим образом: "8 666 902,4*30% = 2 600 070,72 руб."

На основании изложенного, редакция пункта 2.1 и приложения N 2 к договору в части расчета цены земельного участка подлежат изменению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 2статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Администрации Омского муниципального района Омской области удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 19.03.2024 по делу N А46-21380/2023 изменить, изложив резолютивную часть решения следующим образом.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Брюхановой Татьяной Анатольевной и Администрацией Омского муниципального района Омской области при заключении договора N КП-2485 купли-продажи земельного участка, следующим образом:

- п. 2.1. изложить в следующей редакции: "Цена Участка определяется в соответствии с расчетом, указанным в приложение N 2 к настоящему договору и составляет 2 600 070,72 руб.";

- в приложении N 2 установить расчет цены земельного участка: "8 666 902,4*30% = 2 600 070,72 руб.".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Бацман

Судьи

Т.А. Воронов Е.С. Халявин