Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2024 г. N 09АП-17046/24 по делу N А40-193896/2023

г. Москва

17 мая 2024 г.

Дело N А40-193896/23

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Бондарева А.В., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "РЕЗУЛЬТАТ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2024

по делу N А40-193896/23-37-1588, принятое судьей Скачковой Ю.А.

по иску ООО "РЕЗУЛЬТАТ" (ОГРН 1182536024197, ИНН 2540236163)

к ФГУП "ГЛАВНОЕ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ ДИПЛОМАТИЧЕСКОГО КОРПУСА ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ИНОСТРАННЫХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

(ОГРН 1027700347840, ИНН 7704010978)

об обязании зарегистрировать договор аренды от 27.07.2023 N 23004600; об обязании передать объект аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: генеральный директор Юркин Р.Ю. по паспорту, по выписке из ЕГРЮЛ N ЮЭ9965-24-59651082 от 13.05.2024, по решению N 1 от 21.07.2018;

от ответчика: Ильин Ю.В. по доверенности от 16.05.2023,

диплом ВСВ 1209621 от 07.10.2005;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Результат" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию "Главное производственно-коммерческое управление по обслуживанию Дипломатического корпуса при Министерстве иностранных дел Российской Федерации" (далее - ответчик, ГлавУпДК при МИД России) и просило:

- зарегистрировать договор аренды жилых помещений от 27.07.2023 N 23004600, заключенный между сторонами, в отношении объекта аренды - жилого помещения по адресу: город Москва, Кутузовский проспект, дом 7/4, корпус 1, квартира 277 (кадастровый номер 77:07:0007003:3630);

- обязать ответчика передать истцу объект аренды - жилое помещение по адресу: город Москва, Кутузовский проспект, дом 7/4, корпус 1, квартира 277 - в течение 7 дней с даты государственной регистрации договора аренды по решению суда, а в случае неисполнения данной обязанности взыскать судебную неустойку в размере 5000 руб. за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем истечения срока передачи объекта аренды, по дату фактического исполнения данного обязательства.

Иск заявлен со ссылкой на ст.ст. 164, 165, 308.3, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и мотивирован неисполнение ответчиком обязанности по передаче договора на государственную регистрацию.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2024 по делу N А40-193896/23 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 13.07.2023 состоялся открытый аукцион на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности и закрепленных на праве хозяйственного ведения за ГлавУпДК при МИД России (Арендодатель).

Истец подал заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды в отношении лота N 4 - квартиры по адресу: город Москва, проспект Кутузовский, дом 7/4, корпус 1, квартира 277 с кадастровым номером 77:07:0007003:3630.

Победителем аукциона признан истец, что подтверждается протоколом аукциона.

Между сторонами подписан договор аренды жилых помещений N 23004600 (далее - Договор) сроком действия 3 года: с 27.07.2023 по 26.07.2026 года (п. 2.1 Договора).

25.07.2023 ответчик получил подписанные со стороны истца оригиналы Договоров.

26.07.2023 истец обратился к ответчику с требованием сообщить о дате государственной регистрации Договора, поскольку согласно п. 14.3 Договора обязанность по совершению соответствующих действий по подаче документов возложена на Арендодателя.

Пунктом 13.1 прилагаемой документации об аукционе предусмотрено, что победитель аукциона в течение 7 календарных дней со дня заключения Договора подписывает Акт на сдачу в аренду.

В ответном письме 26.07.2023 ответчик сообщил истцу, что Договор подлежит передаче на регистрацию после подписания акта, а процедура государственной регистрации потребует 1-1,5 месяцев.

В ходе дальнейшей переписки истец настаивал на передаче Договора на регистрацию и выразил готовность принять помещения после регистрации Договора.

Письмом от 22.08.2023 N 8098-ДН/дк ответчик повторном уведомил истца об отказе от совершения указанных действий без подписания Истцом Акта на сдачу имущества в аренду.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Истца с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 13.1 Документации об Аукционе, утвержденной директором Департамента недвижимости ГлавУпДК при МИД России от 30.05.2023 (далее -Документации об Аукционе), победитель Аукциона в течение 15 календарных дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов заключает с ГлавУпДК при МИД России договор аренды и в течение 7 календарных дней со дня заключения договора аренды подписывает акт на сдачу в аренду.

Материалами дела подтверждается, что Договор заключен сторонами 27.07.2023.

Согласно п. 2.2 Договора в силу ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия Договора применяются с даты начала действия Договора, указанной в п.2.1 Договора.

На основании п. 2.1 Договора срок действия Договора установлен сторонами с 27.07.2023 (с даты подписания Договора).

В соответствии с п. 3.1 Договора передача жилого помещения производится по Акту на сдачу в аренду, который подписывается арендодателем и арендатором. Датой начала пользования помещением является дата подписания двустороннего Акта на сдачу в аренду помещения.

Суд первой инстанции принял во внимание, что в нарушение положений п. 13.1 Документации об Аукционе, а также п. 3.1 и 3.2 Договора победитель аукциона (Истец) уклонился от подписания акта на сдачу в аренду.

На основании п. 2.2 Документации об Аукционе материалы для проведения аукциона подготовлены на основании Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ N 67).

В соответствии с п. 108 Приказа N 67 Документация об Аукционе разрабатывается организатором аукциона, специализированной организацией и утверждается организатором аукциона.

На основании пп. 16 и 17 п. 114 Приказа N 67 в п. 14.1 и п. 14.2 Документации об Аукционе содержатся положения о том, что условия Аукциона, порядок и условия заключения Договора с Победителем Аукциона являются условиями публичной оферты, а подача заявки на участие в Аукционе является акцептом такой оферты. При заключении и исполнении договора, изменение условий договора, указанных в Документации, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается, за исключением порядка пересмотра цены Договора.

Как верно указал суд первой инстанции, подача заявки на участие в аукционе в срок и по форме, которые установлены Документацией об Аукционе, в соответствии со ст. 438 ГК РФ является акцептом оферты, то есть ответом лица о ее полном и безоговорочном принятии.

При этом любое заинтересованное лицо вправе направить в письменной форме, в том числе в форме электронного документа, запрос Организатору Аукциона о разъяснении положений Документации об Аукционе (п. 6.3 Документации об Аукционе).

Письмом от 22.08.2023 N 8098-ДН/дк ответчик уведомил истца о необходимости подписать акт на сдачу в аренду квартиры.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Вместе с тем содержание и смысл приведенной нормы дает основание для вывода о том, что Договор порождает правоотношения между сторонами с момента его подписания.

Согласно п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Как указано в п. 1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

То есть, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Соответственно, истец, согласившись принять участие в Аукционе, был ознакомлен с условиями п. 13.1 Документации об Аукционе и о необходимости в течение 7 календарных дней со дня заключения Договора подписать акт на сдачу в аренду.

При этом истец не обращался за разъяснениями положений Документации об Аукционе (п. 6.3 Документации об аукционе).

Подписав Договор, Истец согласился с условиями п. 2.2 Договора, согласно которому, в силу ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия Договора применяются с даты начала действия Договора, указанной в п. 2.1 Договора (27.07.2023 -дата подписания Договора).

При этом дата подписания Акта на сдачу в аренду прямо связана с началом получения ответчиком оплаты по Договору и началом пользования истцом арендованной квартирой, что прямо следует из п. 4.1. Договора, согласно которому арендная плата начинает начисляться с даты подписания Акта на сдачу в аренду. Суд также отмечает, что, вопреки позиции Истца, для государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган необходимо предоставлять подписанный акт приема-передачи.

При этом при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи сданного в аренду недвижимого имущества невозможна государственная регистрации договора, что следует из положений п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Исходя из той степени заботливости и осмотрительности, какова требуется от участника гражданского оборота, подписав 27.07.2023 Договор, однако уклонившись от подписания Акта приема-передачи, обязанность подписать который возложена на Истца п. 3.1. Договора и следует из п. 13.1 Документации об Аукционе, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что истец должен был предвидеть возможные неблагоприятные последствия несовершения им указанных действий, влекущих невозможность исполнения ответчиком встречной обязанности по регистрации Договора.

Обратный подход, при котором государственная регистрация Договора предшествует исполнению истцом обязанности по подписанию Акта приема-передачи означал бы освобождение истца от обязанности, возложенной на него п. 3.1. Договора, п. 13.1 Документации об Аукционе, а также потерю ответчиком платы за арендуемые по Договору помещения на время государственной регистрации Договора, что противоречит принципу использования имущества за плату и п. 4.1. заключенного сторонами Договора.

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки в том случае, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации.

Арбитражный суд города Москвы посчитал, что вопреки требованиям упомянутой законодательной нормы истец не представил доказательств, свидетельствующих о необоснованном уклонении ответчика от государственной регистрации Договора либо о чинении истцу препятствий в получении документов, необходимых для государственной регистрации Договора.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2024 по делу N А40-193896/23-37-1588 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "РЕЗУЛЬТАТ" в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.В. Бондарев Г.С. Александрова