Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2024 г. N 09АП-19980/24 по делу N А40-129505/2023

город Москва

21 мая 2024 г.

Дело N А40-129505/23

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Птанской,

судей О.Н. Лаптевой, Е.А. Ким

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Е. Лариной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Государственного унитарного предприятия города Москвы "Центр управления городским имуществом"

и Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2024 года

по делу N А40-129505/23, принятое судьей В.В. Дудкиным,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Браво Юг" (ОГРН: 1197746592405, ИНН: 9729289468)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674),

третье лицо: Государственное унитарное предприятие города Москвы "Центр управления городским имуществом" (ОГРН: 1037700022975, ИНН: 7705059380)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 394,6 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, ул. Заводская, д. 2 с кадастровым номером 77:10:0007001:3699 по цене 30 620 723 руб. без учета НДС, с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях истца (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ),

при участии в судебном заседании:

от истца: Бускин А.А. по доверенности от 02.03.2023 г.,

от ответчика: Клюкин С.Е. по доверенности N ДГИ-Д-1529/23 от 05.12.2023 г.,

от третьего лица: Гарин Е.Д. по доверенности N Цд-04/24 от 09.01.2024 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Браво Юг" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, ДГИ г.Москвы, Департамент) с исковыми требованиями об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 394,6 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, ул. Заводская, д. 2 с кадастровым номером 77:10:0007001:3699 по цене 30 620 723 руб. без учета НДС, с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях истца (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Государственное унитарное предприятие города Москвы "Центр управления городским имуществом" (далее - третье лицо, ГУП "ЦУГИ").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2024 года исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Ответчик и третье лицо не согласились с принятым решением и обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалоб, заявители ссылаются на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам, имеющим значение для дела.

Информация о принятии апелляционных жалоб вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

14 мая 2024 года через канцелярию Девятого арбитражного апелляционного суда от истца поступил отзыв на апелляционные жалобы.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы своей жалобы поддержал.

Представитель третьего лица доводы своей жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалоб по доводам представленного им отзыва в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2024 года на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 394,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, ул. Заводская, д. 2 на основании договора аренды от 02.03.2020 г. N 00-00177/20, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

ООО "Браво Юг" является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 ФЗ N 159, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 ФЗ N 159.

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет с даты заключения договора аренды, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 г. N 66.

В соответствии с ФЗ N 159 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. 2,3,4 ст. 9 ФЗ N 159.

Истец 30.12.2022 г. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы" в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

Однако, Департамент городского имущества города Москвы уклонился от заключения договора.

Истец, обращаясь в суд с иском указывает, что со стороны Департамента городского имущества имеется нарушение срока на предоставление государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы", а также неправомерный отказ в заключении договора.

Истец заказал оценку рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 394,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, ул. Заводская, д. 2 у независимой организации ООО "Бизнес-оценка".

Согласно результату оценки общая стоимость нежилого помещения определена в размере 23 577 000 руб.

Истцом направлена в адрес ответчика претензия с требованием заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи, со стороны истца, что подтверждается сведениями официального портала Правительства г. Москвы mos.ru.

Однако, Департамент городского имущества города Москвы уклонился от исполнения требований, изложенных в претензии.

В настоящее время договор аренды продолжает свое действие, задолженности по арендным платежам не имеется, данный факт ответчиком не оспорен.

Полагая отказ в предоставлении государственной услуги незаконным, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Исходя из доказанности вышеизложенных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в полном объёме.

Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению исходя из следующих оснований.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из п.п. 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно ч. 2 ст. 9 ФЗ N 159 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Указанное арендуемое истцом помещение было включено Правительством Москвы в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Арендные отношения между истцом и ответчиком являются длящимися, что подтверждается материалами дела.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ N 159", которые вступили в силу с 01.01.2009 г. (ч. 2 ст. 10 Закона).

Нарушение прав истца выражено в создании препятствий для реализации преимущественного права на выкуп Объекта по общим основаниям, прямо предусмотренного законом.

Департамент отказал истцу в реализации права выкупа Объекта, что подтверждается, Письмом ДГИ г. Москвы N 33-5-127719/22-(0)-2 от 01.02.2023 г.

Передача Объекта на праве хозяйственного ведения ГУП "ЦУГИ" не нарушила права истца, поскольку сама по себе такая передача не лишает арендатора возможности реализовать преимущественное право выкупа, что подтверждается судебной практикой (дела N N А40-38790/2017, А40-150034/2017, А40-89305/18).

Данный вывод подтверждается также разъяснениями, изложенными в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым выкуп предприятием занимаемого им нежилого помещения является основанием для прекращения права хозяйственного ведения государственного (муниципального) предприятия, на балансе которого указанное помещение находилось.

Таким образом, ссылка ответчика и третьего лица на то, что истцом не было оспорено Распоряжение N 21992 от 27.04.2022 о передаче Объекта в хозяйственное ведение, не имеет правового значения и не может являться основанием для отказа в иске (данный вывод изложен в Определении Верховного суда Российской Федерации N 305-ЭС14-101 от 07.10.2014 по делу N А41-46038/2013 и в Определении Верховного суда Российской Федерации N 305-ЭС14-93 от 07.10.2014 по делу N А41 -13301/2012).

Департамент имел возможность направить в адрес истца проект договора купли-продажи даже с обременением Объекта правом хозяйственного ведения, чего сделано не было.

Выводы ответчика и третьего лица противоречат разъяснениям, приведенным в Информационном письме N 134.

Согласно п. 1 Информационного письма N 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Согласно абз. 2 п. 5 Информационного письма N 134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами МСП права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения).

В этой связи, с учетом положений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ N 159, а также разъяснений, изложенных в п. 1 и 5 Информационного письма N 134, совершение Департаментом действий, направленных на воспрепятствование предпринимателю в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, не допускаются и являются злоупотреблением правом.

На момент передачи Объекта в хозяйственное ведение ГУП "ЦУГИ" (27.04.2022 г.) Объект уже был обременен арендными правами истца (02.03.2020 г.).

Объект был передан в хозяйственное ведение ГУП "ЦУГИ" после вступления в силу ФЗ N 159. До вступления в силу указанного Закона Объект не передавался на праве хозяйственного ведения унитарным предприятиям.

Ни Департаментом, ни ГУП "ЦУГИ" не была обоснована необходимость передачи Объекта в хозяйственное ведение уже после возникновения у истца арендных прав на Объект, подразумевающих возможность возникновения у истца права на выкуп в рамках ФЗ N 159, о чем ответчик и третье лицо были осведомлены как профессиональные участники в сфере приватизации. Данные обстоятельства исключают правомерность ссылки ответчика на положения статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, Объект был передан в хозяйственное ведение ГУП "ЦУГИ" спустя 2 (два) календарных года после заключения Договора аренды с истцом, что свидетельствует об осведомленности как ответчика, так и третьего лица о наличии у истца прав аренды.

Следует отметить, что с момента заключения Договора аренды с Истцом (02.03.2020 г.) Объект находится в непрерывном владении и пользовании ООО "Браво-Юг", несмотря на его формальную передачу в хозяйственное ведение ГУП "ЦУГИ" 27.04.2022 г.

Кроме того, после принятия Распоряжения N 21992 от 27.04.2022 г. Департамент не требовал возврата Объекта ни ему самому, ни для ГУП "ЦУГИ".

Фактические арендные отношения между истцом и ответчиком остались без изменения.

Между тем, установление вышеуказанных фактических обстоятельств имеет важнейшее правовое значение для установления в действиях публичного собственника признаков злоупотребления правом и признания за арендатором преимущественного права на выкуп (позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.02.2022 г. по делу N А40-36265/2018).

Как следует из п. 2 ч. 2 ст. 1 ФЗ N 159, действие указанного Закона не распространяется на отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий, в связи с чем на такие предприятия не возлагается обязанности заключать договоры купли-продажи недвижимости с субъектами МСП.

Разъясняя применение указанной нормы, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 13 Информационного письма N 134 указал, что по смыслу ФЗ N 159 право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 ФЗ N 159 (путем подачи арендатором заявления на выкуп самостоятельно), если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Таким образом, передача после вступления в силу ФЗ N 159 в хозяйственное ведение унитарному предприятию имущества, арендуемого субъектом МСП, исключает реализацию арендатором преимущественного права на выкуп такого имущества, то есть противоречит целям и задачам данного Закона по созданию благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.

В связи с изложенным, действия Департамента по передаче Объекта в хозяйственное ведение ГУП "ЦУГИ" после вступления в силу ФЗ N 159 и после заключения Договора аренды с истцом не могут быть признаны законными и добросовестными, поскольку создают для истца искусственные препятствия для выкупа, направлены исключительно на лишение истца соответствующего права, а также противоречат цели, заложенной законодателем при принятии ФЗ N 159.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25, в силу абзаца тринадцатого ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Поскольку до вступления в законную силу ФЗ N 159 и заключения Договора аренды, Объект не принадлежал на праве хозяйственного ведения иному лицу, иные препятствия для реализации истцом права на выкуп на дату подачи заявления отсутствуют (иное ответчиком и третьим лицо не доказано), у Департамента не имелось правовых оснований для отказа истцу в предоставлении Объекта в собственность.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования истца об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 394,6 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, ул. Заводская, д. 2 с кадастровым номером 77:10:0007001:3699 по цене 30 620 723 руб. без учета НДС, с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях истца.

Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2024 года по делу N А40-129505/23 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Птанская

Судьи

О.Н. Лаптева Е.А. Ким