Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2024 г. N 11АП-4738/24 по делу N А65-28190/2023

г. Самара

24 мая 2024 г.

Дело N А65-28190/2023

Резолютивная часть постановления оглашена 21 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2024 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Копункина В.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гриль-Хаус" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.02.2024 по делу N А65-28190/2023 (судья Мурзаханова Г.Н.),

по иску индивидуального предпринимателя Черепанова Сергея Михайловича

к обществу с ограниченной ответственностью "Гриль-Хаус",

о взыскании суммы в размере 404 464 руб. 23 коп., состоящей из: суммы права требования выплаты компенсации по стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного имуществу, расположенному по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Оренбургский тракт, д. 158, пом.N Б1, согласно данным отчета N 030323 от 06.05.2023 в размере 389 464 руб. 23 коп., расходов по оплате услуг независимого эксперта-оценщика и по подготовке отчета N 030323 от 06.05.2023 в размере 15 000 руб.,

при участии:

от истца - представитель Слепнева Э.А. по доверенности от 01.11.2019,

от ответчика - представитель Булатова Э.М. по доверенности от 31.01.2023.

УСТАНОВИЛ:

истец - индивидуальный предприниматель Черепанов Сергей Михайлович обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Гриль-Хаус" о взыскании суммы в размере 404 464 руб. 23 коп., состоящей из: суммы права требования выплаты компенсации по стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного имуществу, расположенному по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Оренбургский тракт, д. 158, пом.N Б1, согласно данным отчета N 030323 от 06.05.2023 в размере 389 464 руб. 23 коп., расходов по оплате услуг независимого эксперта-оценщика и по подготовке отчета N 030323 от 06.05.2023 в размере 15 000 руб.

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 21.02.2024 исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, апелляционный суд пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 10.12.2019 между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого помещения N Б1-2, по условиям которого арендатор обязался предоставить субарендатору нежилое помещение, общей площадью 382 кв.м, находящееся в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Оренбургский тракт, д. 158, а субарендатор обязался принять помещение, оплачивать арендную плату.

Согласно п. 2.1 договора, помещение передается арендатором субарендатору в субаренду на срок с даты подписания акта приема-передачи помещения по 30.11.2020 включительно.

Если в срок не позднее чем за 90 календарных дней до даты истечения срока действия договора ни она из сторон договора письменного не уведомит другую сторону об отсутствии намерения продлевать срок действия договора на новый срок, договор возобновляется на тех же условиях на 11 календарных месяцев. Договор может быть пролонгирован неограниченное количество раз (п.10.3 договора).

Пунктом 9.3 договора установлено право сторон на односторонний отказ от договора и его расторжение в одностороннем внесудебном порядке. Так, односторонний отказ от исполнения настоящего договора должен осуществляться путем письменного уведомления об этом заказной почтой другой стороны, либо путем вручения уведомления о расторжении договора уполномоченному представителю другой стороны.

Такой отказ от исполнения настоящего договора вступает в силу: если уведомление получено арендатором от субарендатора - через 60 календарных дней с даты получения указанного уведомления арендатором от субарендатора.

Уведомлением от 23.11.2023 года исх. N 22-11-23 субарендатор сообщил арендатору об одностороннем отказе от договора и о его расторжении в одностороннем внесудебном порядке.

С 31.01.2023 договор был расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по инициативе субарендатора на основании п. 9.3 договора.

Согласно п. 5.2.9 договора, субарендатор обязан в срок не позднее 16:00 часов дня прекращения настоящего договора:

- (а) освободить и передать помещение арендатору в чистовой отделке первоначальном виде по акту приема-сдачи, а также вернуть ключи от помещения;

- (б) вывезти все свои товары, имущество и отделимые улучшения или модификации из помещения, а также демонтировать все рекламные вывески, установленные субарендатором, в том числе на фасаде здания, в период действия договора, и устранить своими силами и средствами все последствия их монтажа и демонтажа.

Как следует из текста искового заявления, на дату расторжения договора 31.01.2023 при осмотре помещения представителями арендатора и субарендатора было зафиксировано ненадлежащее состояние помещения, не соответствующее условиям п. 5.2.9 договора, в том числе выявлены повреждения внутренней отделки помещения. Указанные повреждения зафиксированы сторонами в акте приема-сдачи помещения от 31.01.2023.

Поскольку субарендатор самостоятельно не произвел необходимый ремонт помещения в целях приведения его в состояние, соответствующее п. 5.2.9 договора и акту приема-передачи помещения, то есть в чистовую отделку и в первоначальный вид, арендатор обратиться к независимой экспертной организации - ООО "НЭК" для определения стоимости восстановительного ремонта помещения.

Телеграммой от 03.02.2023 арендатор уведомил субарендатора о необходимости обеспечить явку при проведении осмотра помещения и фиксации его состояния (в том числе всех имеющихся повреждений) с участием независимого эксперта оценщика 09.02.2023. На осмотре представитель субарендатора присутствовал, подтвердивший своей подписью наличие повреждений помещения, зафиксированных в акте осмотра независимого эксперта оценщика - ООО "НЭК" от 09.02.2023.

Согласно данным отчета N 030323 от 06.05.2023 об оценке права требования выплаты компенсации по стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причинённого имуществу, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Оренбургский тракт, д. 158, помещение NБ1, стоимость ущерба имущества с учетом износа материалов на 09.02.2023 составила 389 464 руб. 23 коп.

Ввиду ненадлежащего исполнения субарендатором обязанности, предусмотренной п.5.2.9 договора, арендатор понес расходы, связанные с обращением в независимую экспертную организацию ООО "НЭК" и подготовкой вышеуказанного отчета в размере 15 000 руб., согласно платежному поручению N 156 от 07.06.2023.

Претензией исх.N 13 от 04.08.2023 арендодатель уведомил субарендатора о необходимости оплатить сумму расходов арендатора на восстановительный ремонт и сумму расходов за услуги независимого эксперта оценщика в полном объеме.

Оставление претензии без исполнения явилось основанием обращения в суд с настоящим иском о взыскании с ответчика суммы в размере 404 464 руб. 23 коп., состоящей из суммы права требования выплаты компенсации по стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного имуществу, расположенному по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Оренбургский тракт, д. 158, пом.N Б1, согласно данным отчета N 030323 от 06.05.2023 в размере 389 464 руб. 23 коп., расходов по оплате услуг независимого эксперта-оценщика и по подготовке отчета N 030323 от 06.05.2023 в размере 15 000 руб.

Ответчик иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции факт причинения ответчиком убытков признал доказанным.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что представленные в дело акты не подтверждают факт ухудшения состояния имущества ответчиком, поскольку при передаче объектом договора аренды акт приема-передачи был составлен по общей форме без отражения в нем сведений, позволяющих сделать вывод о первоначальном состоянии объекта, фото или видеосъемка арендодателем не производилась.

При этом суд не дал оценку доказательствам, представленным ответчиком, а именно фото, датированным периодом принятия помещения в аренду (2019 год) и видео, произведенным ответчиком при сдаче помещения (2023 год). Доводы о том, что в перечень недостатков включены повреждения, которые зафиксированы еще на фотографиях 2019 года, проигнорированы судом.

Характер повреждений детально не изучен, в основу решения положен отчет независимою оценщика ООО "НЭК", составленный на основании перечня недостатков со слов истца (возражения ответчика зафиксированы в акте осмотра).

По мнению заявителя, наличие повреждений па полах из керамической плитки, облицовке соответствует в целом хорошему СОСТОЯНИЮ покрытия, относится к нормальному, естественному физическому износу помещения е учетом его использования в качестве магазина. Без использования навесных предметов (плакаты, таблички, торговое оборудование и т.н.) функционирование торгового помещения невозможно, исключить, полностью последствия нормального износа помещения для работы объекта торговли и эксплуатации по назначению невозможно.

В материалы дела ответчиком представлены фотографии, характеризующие состояние торгового центра в целом (соседних помещений) с аналогичными недостатками, что, по мнению заявителя, является косвенным доказательством недобросовестного поведения истца, пытающегося извлечь имущественную выгоду (обогащение) за счет ответчика.

Повторно исследовав представленные в дело материалы, суд апелляционной инстанции с доводами заявителя не соглашается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Факт передачи помещение субарендатору в надлежащем состоянии подтверждается актом приема-передачи от 24.12.2019, содержащим детальную характеристику состояния передаваемого помещения в отсутствии каких-либо претензий со стороны ответчика.

Факт возврата помещения зафиксирован сторонами актом приема-сдачи помещения от 31.01.2023, согласно которому в пункте 2 отражены различные недостатки. Содержащий комментарий ответчика о несогласии с указанными недостатками.

На основании части 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 постановления Пленума N 25, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу части 1 статьи 64, частей 1, 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, с учетом представленных сторонами доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

При сопоставлении актов приема-передачи в аренду и возврата помещения факт наличия недостатков, как отношении напольного покрытия, стен, входной группы имеет место, что подтверждается фактом принятии в аренду и подписания акта приемки в аренду в отсутствии каких-либо претензий, комментарий к акту и фотографиями.

Согласно условиям акта приема-передачи помещения (приложение N 2 к договору), при передачи помещения стороны произвели его осмотр и подробное описание состояния в п. 2 указанного акта. Как следует из последнего предложения п. 2 акта приема-передачи помещения от 24.12.2019 года: "По состоянию Помещения Стороны претензий друг к другу не имеют". Указанная формулировка фактически означает, что состояние помещения, зафиксированное в акте приема-передачи помещения сторонами, соответствует его реальному состоянию и у сторон отсутствуют разногласия или претензии в отношении состояния помещения, указанного в акте приема-передачи помещения.

Ссылка ответчика на то, что на момент расторжения договора 31.01.2023 помещение находилось в состоянии, пригодном для аренды, и что было передано в последующем в аренду следующему субарендатору с имеющимися в помещении недостатками, не подтверждает факта отсутствия обязанности ответчика возместить стоимость причинных повреждений арендуемому помещению.

Согласно п. 5.2.9 договора субарендатор обязан в срок не позднее 16:00 часов дня прекращения настоящего договора:

- (а) освободить и передать помещение арендатору в чистовой отделке первоначальном виде по акту приема-сдачи, а также вернуть ключи от Помещения;

- (б) вывезти все свои товары, имущество и отделимые улучшения или модификации из помещения, а также демонтировать все рекламные вывески, установленные субарендатором, в том числе на фасаде здания, в период действия договора, и устранить своими силами и средствами все последствия их монтажа и демонтажа.

К дате расторжения договора 31.01.2023 ответчик самостоятельно, своими силами или с привлечением третьих лиц, но за свой счет обязан был привести помещение в надлежащее состояния, предусмотренное условиями договора, то есть в чистовую отделку в первоначальный вид, соответствующий акту приема-передачи помещения.

Согласно условиям акта приема-передачи помещения, на момент передачи помещения арендатором субарендатору оно было без каких-либо повреждений и недостатков, ввиду чего суд пришел к обоснованному выводу, что все недостатки помещения, зафиксированные сторонами в акте приема-сдачи помещения от 31.01.2023, возникли в результате деятельности субарендатора в арендуемом помещении в течении срока субаренды.

Согласно п. 5.2.15 договора субарендатор обязан возместить арендатору стоимость ремонта, необходимость в проведении которого вызвана деятельностью субарендатора, если данный ремонт не был произведен субарендатором самостоятельно, в том числе к моменту освобождения помещения и прекращения субаренды.

Для всестороннего определения указанных недостатков был проведен осмотр помещения с участием независимого эксперта оценщика - 09.02.2023, на который ответчик был вызван и присутствовал в момент его проведения.

Размер стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненному объекту аренды определен в отчете N 030323, произведенном ООО "Независимая Экспертная Компания", в сумме 389 464 руб. 23 коп.

Ответчиком доказательства, опровергающие выводы, изложенные в названном отчете, не представлены. О назначении судебной экспертизы ответчиком заявлено не было, выводы представленной истцом экспертизы не опровергнуты.

Представленные ответчиком фотоматериалы не отвечают признакам допустимости и относимости доказательств, установленной ст. 65 АПК РФ, в частности, при обозрении указанных материалов невозможно сделать вывод о том, каким образом, при каких обстоятельствах и в какое время произведена фотосъемка и видеосъемка.

При подписании акта приемки помещения отметка о производстве фото- и видеосъемки сделана не была.

Довод ответчика о том, что зафиксированное в акте возврата помещения состояние пола и стен является следствием естественного износа, суд апелляционной инстанции находит несостоятельным, поскольку стороны определили единственное возможное состояние помещения на момент его возврата от субарендатора арендатору согласно п. 5.2.9. договора - в чистовой отделке первоначальном виде. Поскольку первоначальный вид помещения определен сторонами в акте приема-передачи помещения от 24.12.2019, а в нем отсутствует указание на какие-либо повреждения, недостатки помещения, любой его части, отделки, в том числе напольного покрытия, то ссылка ответчика на возврат помещения с естественным износом, с незначительными по его мнению недостатками, как на надлежащее состояние помещения противоречит условиям заключенного договора п. 5.2.9.

О проведении судебной экспертизы для оценки объема и стоимости работ, необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние, ответчик не обращался.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.02.2024 по делу N А65-28190/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

В.А. Копункин Е.А. Митина