Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2024 г. N 09АП-14946/24 по делу N А40-81285/2023

г. Москва

23 мая 2024 г.

Дело N А40-81285/23

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "Специализированный застройщик "Рублевское Шоссе 68" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 января 2024 г. по делу N А40-81285/23, по иску АО "Специализированный застройщик "Рублевское Шоссе 68" к Департаменту городского имущества города Москвы, с участием третьих лиц Управления Росреестра по Москве, Правительства Москвы, ПАО Сбербанк о признании односторонней сделки недействительной, о признании договора действующим, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору

при участии в судебном заседании: от истца Штарева А.И. (по доверенности от 11.01.2024 г.); от ответчика Апрелов С.А. (по доверенности от 11.12.2023 г.); от третьих лиц: от Правительства Москвы Апрелов С.А. (по доверенности от 19.07.2023 г.); иные лица, участвующие в деле, - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Специализированный застройщик "Рублевское шоссе 68" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, о признании незаконным односторонний отказ от 08.02.2023 г. N ДГИ-И-7373/23 Департамента от договора аренды земельного участка от 31.01.2003 г. N М-07-022957, а договор действующим; об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение о продлении сроков на проектирование и строительство на 5 лет с момента заключения дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.01.2024 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что суд не дал должную правовую оценку его довода, не в полной мере выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, пренебрег недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также допустил несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Кроме того, судом, как полагает истец, допущено нарушение и неправильное применение норм материального права.

Ответчик и третье лицо - Правительство Москвы против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Третьи лица Управление Росреестра по Москве и ПАО Сбербанк, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие по представленным в материалы дела документам.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 31.01.2003 г. N М-07-022957 с кадастровым номером 77:07:0001001:53 площадью 2,16 га по адресу:

г. Москва, Рублевское шоссе, вл. 68 сроком действия до 31.01.2052 г. для целей проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального гостинично-офисного, медико-оздоровительного комплекса.

В обосновании заявленных требований истец указал на то, что в связи с изменением цели предоставления земельного участка, начало любых работ, направленных на строительство объекта на земельном участке, не могло быть осуществлено ранее заключения указанного дополнительного соглашения (ДС от 10.04.2019 г.).

В последующем, 26.09.2019 г. был получен новый градостроительный план земельного участка N RU77142000-046870.

Арендатор, действуя добросовестно и разумно, осуществлял все зависящие от него действия, направленные на получение разрешения на строительство объекта на земельном участке.

Таким образом, вся необходимая для получения разрешения на строительство объекта на земельном участке документация была получена, за исключением свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения и заключения экспертизы проектной документации, которое невозможно получить без АГР.

Однако при подготовке необходимых документов для получения свидетельства АГР разработчиком выявлено расположение земельного участка в зоне охраняемых объектов, на трассах проезда (передвижения) объектов государственной охраны и охраняемых объектах в Москве и Московской области.

Данное обстоятельство влечет за собой необходимость получения положительного решения комиссии по согласованию проведения работ на трассах проезда (передвижения) объектов государственной охраны и охраняемых объектах в Москве и Московской области, до направления заявления на получение свидетельства об архитектурно-градостроительном решении.

Вместе с тем, указанная информация не содержалась ни в договоре, ни в ПЗЗ, ни в ГПЗУ, ни в базах публичной кадастровой карты.

Тем самым, Правительство Москвы, как публичный собственник земельного участка, не сообщило арендатору информацию, необходимую для использования земельного участка по его целевому назначению, и существенным образом влияющую на возможность соблюдения сроков строительства, предусмотренных договором.

Несмотря на указанные выше обстоятельства, застройщиком было направлено обращение от 19.04.2022 г. N 011 о согласовании размещения объекта.

В ответ на обращение 11.05.2022 г. N 9/20/КС-1993 комиссией ФСО России выдано отрицательное заключение без приведенных оснований по существу вопроса, в связи с чем, Обществом было направлено повторное обращение с просьбой разъяснить причины отказа. Однако ответ не получен.

До настоящего времени арендатором осуществлялись мероприятия, направленные на получение необходимого согласия ФСО.

При этом, как указывает истец, Арендатор не мог использовать земельный участок непосредственно для строительства, до момента получения соответствующего согласования ФСО.

Департамент 08.02.2023 г. направил в адрес истца уведомление от 08.02.2023 г.

N ДГИ-И-7373/23 о расторжении договора аренды от 30.10.2006 г. N М-06508478 на основании п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, указав на существенное нарушение условий договора, в связи с неисполнением обязательств по строительству объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором аренды (30.12.2022 г.).

Не согласившись с принятым решением и до истечения месячного срока, истец направил в адрес ответчика письменные возражения относительно принятого решения.

С учетом всех вышеуказанных обстоятельств, истец полагает, что одностороннее досрочное расторжение договора не отвечает принципам справедливости и соразмерности, нарушает баланс защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатора.

Таким образом, односторонний отказ ответчика от договора аренды заявлен в нарушение действующего законодательства, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что односторонний отказ ответчика от исполнения договора является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Правительства Москвы от 28.10.2002 г. N 1637-РП ЗАО "Медицинская академия дентальной имплантации" в пользование на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет предоставлен земельный участок по адресу: Рублевское шоссе, вл. 68 - под проектирование, строительство и дальнейшую эсплуатацию медико-оздоровительного комплекса.

В соответствии с пп. 2.5 - 2.6 распоряжения N 1637 г. на ЗАО "Медицинская академия детальной имплантации" возложены обязательства разработать и согласовать в установленном порядке в 2002-2003 гг. проект на строительство медико-оздоровительного комплекса; осуществить в 2003-2004 гг. строительство и ввод в эксплуатацию медико-оздоровительного комплекса. 31.01.2003 г. между истцом и Департаментом подписан договор аренды М-07-022957 в отношении земельного участка с кадастровым номером: 07:0001001:53 по адресу: Рублевское шоссе, вл. 68.

Вышеприведенные условия предоставления участка, изложенные в Распоряжении N 1637, также были отражены в договоре аренды.

На основании распоряжения Правительства Москвы от 27.06.2006 г. N 1151-РП, дополнительным соглашением от 27.03.2007 г. сторонами изменена редакция дела 4 "Особые условия договора", в соответствии с которым п. 4.2.1. изложен в следующей редакции: "В течение 2002-2007 гг. разработать и согласовать в установленном порядке исходно-разрешительную документацию и проект строительства медико-оздоровительного комплекса."; п. 4.2.2. изложен в следующей редакции: "В 2002-2008 гг. выполнить строительство дико-оздоровительного комплекса в соответствии с проектом и с учетом действующих санитарных правил и норм, в сроки установленные ПОС, благоустройство территории ершить в те же сроки."

На основании обращения арендатора, между сторонами заключено дополнительное соглашение от 10.04.2008 г., которым п. 4.2.1 договора аренды признан утратившим силу.

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.03.2019 г. п. 1.1. договора изложен в новой редакции, согласно которой предметом договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем "Участок", площадью 21.700 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:07:0001001:53, имеющий адресный ориентир: г. Москва, Рублевское шоссе, вл. 68, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального гостинично-офисного, медико-оздоровительного комплекса в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 24.12.2015 г. N RU77-142000-018416, а именно коммунальное обслуживание (3.1); здравоохранение 3.4); деловое управление (4.1); гостиничное обслуживание (4.7), обслуживание автотранспорта (4.9).

Кроме того, дополнительным соглашением изменена редакция раздела 4 "Особые условия договора", в соответствии с которым изменен срок строительства объекта, изложенный в п. 4.1, а именно сторонами согласовано, что в срок до 30.12.2022 г. арендатор обязуется осуществить проектирование и строительство многофункционального гостинично-офисного, медико-оздоровительного комплекса в соответствии с технико-экономическими показателями согласно градостроительному плану земельного участка от 24.12.2015 N RU77-142000-018416.

Согласно п. 6.1 договора Департамент имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе неосвоение или неиспользование участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; неисполнение и/или ненадлежащее исполнение условий раздела 4 настоящего договора.

Однако, как правомерно установлено судом первой инстанции, обязательства по строительству на спорном земельном участке с кадастровым номером 77:07:0001001:53 в установленный срок арендатором не выполнены, участок свободен от застройки, разрешение на строительство объекта недвижимого имущества арендатором не получено.

При этом, истцом в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства обратного в материалы дела не представлены.

ЗАО "Медицинская академия дентальной имплантации" 02.06.2021 г. сменило наименование на АО "Рублевское шоссе-68", с 02.08.2021 г. наименование организации в сведениях ЕГРЮЛ - ООО "Специализированный застройщик "Рублевское шоссе 68", при этом реквизиты ИНН, ОГРН организации не изменились.

Таким образом, Департаментом в порядке, предусмотренном п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, в адрес истца направлено уведомление от 08.02.2023 г. N ДГИ-И-7373/23 о расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением его условий.

Уже 28.02.2023 г. за исх. N 1455/23_3 от Общества в Департамент поступили письменные возражения на указанное уведомление.

Рассмотрев поступившие возражения общества, Департамент направил повторное уведомление от 04.04.2023 г. N ДГИ-И-20406/23 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал на то, что право Департамента на досрочное расторжение договора аренды в случае неисполнения условий договора в части освоения участка и неисполнения обязательств по строительству прямо установлено условиями договора.

В силу положений п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167, п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, поэтому при отсутствии в земельном законодательстве правового регулирования тех или иных правоотношений, связанных с землепользованием, необходимо применять гражданское законодательство.

Пунктом 22 ст. 3 Федерального закона от 25.01.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор земельного участка может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении иного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

Статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" была дополнена п. 22 в соответствии с Федеральным законом от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, данная норма устанавливает порядок досрочного расторжения в одностороннем порядке органом государственной власти договоров аренды земельных участков, заключенных исключительно до 01.01.2011 г. для целей строительства, реконструкции, действует с 01.04.2012 г. и является специальной нормой по отношению к положениям законодательства об инвестиционной деятельности, гражданского законодательства, а также к другим положениями земельного законодательства.

Соответственно, судом первой инстанции обоснованно установлено, что заключенный между Департаментом и обществом договор от 31.01.2003 г. N М-07-022957 отвечает приведенным выше критериям.

Отклоняя доводы жалобы, апелляционный суд исходит из того, что в рассматриваемом случае имеют место приведенные основания ч. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ, по истечении установленного договором аренды срока строительство на земельном участке не осуществлено, земельный участок свободен от застройки, что подтверждается сведениями Государственной инспекции по недвижимости города Москвы.

Проектная документация на экспертизу арендатором не направлялась, разрешение на строительство не получено.

При этом установление факта наличия (отсутствия) вины арендатора не является необходимым условием для расторжения договора аренды земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ.

Как усматривается из договора аренды, итогом реализации последнего является возведение на земельном участке многофункционального гостинично-офисного, медико-оздоровительного комплекса. При этом, п. 4.1 договора аренды прямо предусмотрен срок исполнения указанного обязательства - до 30.12.2022 г.

Вопреки доводам жалобы, арендатор обязан был предпринять необходимые меры, направленные на получение разрешения на строительство во исполнение условий и обязательств указанного договора.

Вместе с тем, как правомерно установлено судом первой инстанции, в период действия спорного договора аренды Общество так и не выполнило принятые на себя обязательства в части осуществления строительных работ.

В период до 2008 г. включительно основным документом, необходимым для получения разрешения на строительство, выступал акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, выдача которого была регламентирована постановлением Правительства Москвы от 28.09.2004 г. 67-1-ПП "Об обеспечении реализации Закона города Москвы от 09.07.2003 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве".

Из материалов дела усматривается, что 16.03.2007 г. Общество получило АРИ N А-3443/14 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0001001:53, расположенного по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, вл. 68, в котором были установлены допустимые технико-экономические показатели объекта строительства. Кроме того, согласно сведениям, предоставленным Москомархитектурой, по состоянию на 28.08.2003 г. в распоряжении общества имелась согласованное градостроительное заключение для разработки обществом проекта строительства.

Однако каких-либо действий по разработке проектной документации по строительству торгово-делового центра и направлению последней на государственную экспертизу истцом также не предпринималось, соответствующие доказательства в материалы дела не представлены.

В 2011 г. по заявлению общества уполномоченным органом выдан ГПЗУ N U77-142000-003724, в 2015 г. N RU77-142000-018416, в 2019 г. ГПЗУ N U77142000-046870, содержащие предельные параметры застройки, оговоренные в договоре аренды.

Таким образом, арендатором в освоении предоставленного земельного участка допущено бездействие.

Документами, свидетельствующими о надлежащем освоении участка, выступают: ГПЗУ (АРИ до 2008 г.) разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Подобный АРИ за N А-3443/14 был получен истцом еще 16.03.2007 г., однако истец не обращался за получением разрешения на строительство в соответствии с указанными АРИ.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы о том, что истец не смог получить разрешение на строительство, поскольку Федеральная служба охраны Российской Федерации отказала в согласовании застройки участка.

Как правомерно указал суд первой инстанции на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, спорный участок не находится в зоне охраняемых объектов ФСО, при этом для разработки АГР не требовалось получения согласования строительных работ ФСО России.

Согласно п.п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом согласно п.п. 1 и 2 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Нормы действующего законодательства не содержат положений, обязывающих истца заключить договор на условиях, предложенных ответчиком, и не ограничивают переговорных возможностей сторон по договору.

Спорный договор подписан без замечаний и протоколов разногласий, с требованием, либо предложением об изменении условий договора, которые кажутся истцу неисполнимыми, последний не обращался, что свидетельствует о согласии стороны выполнить обязательство в условиях договора.

Условия договора были известны истцу заранее, и, действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, он в состоянии оценить свои возможности по их выполнению и исключительно своей волей принять решение о подписании договора.

В силу ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли.

Недооценка факторов, влияющих на условия поставки продукции, является предпринимательским риском истца и не может быть признана недобросовестным поведением покупателя, либо основанием для освобождения от ответственности.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что, поскольку сторонами в договоре согласованы условия расторжения, ответчик правомерно воспользовался правом на односторонний отказ от договора. В этом связи, в удовлетворении исковых требований правомерно отказано.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 января 2024 года по делу N А40-81285/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко