Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2024 г. N 15АП-5467/24 по делу N А32-64405/2022

город Ростов-на-Дону

24 мая 2024 г.

дело N А32-64405/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Мельситовой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

при участии:

от истца: представитель Ильин А.Е. по доверенности от 11.09.2014;

от ответчиков: представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Велес" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2024 по делу N А32-64405/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью "Велес" (ОГРН 1092367000824 ИНН 2317053005) к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о заключении дополнительного соглашения к договору,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Велес" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - департамент) о признании незаконным отказ департамента, содержащийся в письме от 03.11.2022 N 17632/02.01-30; обязании департамента заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 05.09.2007 N 4900770760 и внести изменения в пункт 3.1 договора аренды, изложив его в следующей редакции: "3.1. Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с пунктом 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 в размере земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, и составляет 1 668 175,58 руб. в год. Исчисление арендной платы по настоящему соглашению устанавливается с 20.03.2020 года"; обязать департамент зачесть излишне уплаченную арендную плату за период с 20.03.2020 по 31.12.2022 в размере 8 584 776,65 руб. в счет переплаты по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.09.2009 N 4900770760.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе общество просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает на то, что общество является собственником объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке; выводы суда о недостаточности площади объектов для использования земельного участка является необоснованным.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора. Как пояснил представитель, в суде первой инстанции ходатайство о назначении экспертизы не заявлялось.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201005:45 площадью 21150 кв.м с видом разрешенного использования "для эксплуатации пляжных сооружений" находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи и в аренде общества сроком по 27.08.2032 на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 7700000760 от 05.09.2007, договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.05.2017 и от 20.03.2020, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.10.2023 N КУВИ-001/2023-235051940.

Земельный участок расположен полностью в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды от 05.09.2007 N 7700000760 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201005:45, расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и определении величины рыночной ставки годовой арендной платы за 1 кв.м земельного участка от 04.09.2007 N 414. В дальнейшем размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в связи, в том числе, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору (пункт 3.3).

Земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации пляжных сооружений (пункт 1.1). На участке имеются пляжные сооружения (пункт 1.2).

Общество обратилось в департамент с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в части установления размера годовой арендной платы в размере земельного налога за период с 2020 года.

В письме от 03.11.2022 N 17632/02.01-30 департамент отказал в заключении дополнительного соглашения, указав, что в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699, отчетом об определении величины (размера) арендной платы от 09.12.2014 N 2-2/ОЗ-2014 в размере 3 522 289 рублей, о чем было заключено дополнительное соглашение от 22.12.2014 к договору аренды от 05.09.2007 N 4900770760, основания для заключения дополнительного соглашения об установлении размера годовой арендной платы в размере ставки земельного налога отсутствуют.

Установив, что размер годовой арендной платы, определенной по ставке земельного налога и составляющей 1 668 175,58 руб., меньше годовой арендной платы в соответствии с отчетом об оценке от 09.12.2014 N 2-2/ОЗ-2014 и составляющей 3 522 289 руб., общество, не оспаривая размер рыночной стоимости земельного участка, обратилось с настоящим иском, требуя установления размера арендной платы в соответствии с земельным налогом.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной (муниципальной) собственности, является регулируемым и определяется на основании нормативно-правовых актов уполномоченных органов государственной власти.

В силу требований ч. 1 ст. 39.7. ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление от 16.07.2009 N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - основные принципы).

С учетом требований ч. 1 ст. 39.7. ЗК РФ и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011 основные принципы, являются общеобязательными при определении арендной платы за земли, находящиеся в любой публичной собственности, в том числе и муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 N 582" (далее - постановление от 05.05.2017 N 531) дополнены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, абзацем следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710, принятого во исполнение п. 4 постановления от 16.07.2009 N 582 разъяснено, что в целях применения Основного Принципа N 7, рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством РФ (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 НК РФ).

Исходя из изложенного, размер платы (арендной платы) за пользование ограниченным в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, на котором расположены здания или сооружения принадлежащие истцу, являющемуся пользователем (арендатором) спорного земельного участка с 12.08.2017 (дата вступления в силу постановления от 05.05.2017 года N 531) определяется в размере не выше земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательство о налогах и сборах (НК РФ) в отношении такого земельного участка.

Правовым основанием применения этого основного принципа N 7, является наличие двух условий:

- земельный участок, должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ);

- на земельном участке, должен быть расположен объект недвижимого имущества (здания и (или) сооружения), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно подпункту 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.

Судом первой инстанции установлено, что принадлежащий истцу на праве аренды спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:2 в силу подпункта 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ относится к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта), что подтверждается сведениями ИСОГД и не опровергается ответчиками в ходе рассмотрения дела.

Все земельные участки, расположенные в административных границах муниципального образования город-курорт Сочи во второй зоне горно-санитарной охраны курорта - являются ограниченным в обороте в силу п. 5 ст. 27 ЗК РФ.

Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного суда Российской Федерации от 16.12.2016 N 308-КГ16-17577 и от 07.02.2018 N 18-КГ17-248.

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201005:45 в силу статьи 27 Земельного кодекса является ограниченным в обороте (не может быть предоставлен в частную собственность), поскольку находится в границах курорта федерального значения и расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

Из материалов дела следует, что на арендуемом обществом земельном участке в составе принадлежащих обществу на праве собственности объектов расположены незавершенные строительством пляжные сооружения, 28% готовности, кадастровый номер 23:49:0000000:4087, дата присвоения кадастрового номера - 18.10.2013, площадью 540 кв.м, право собственности общества на которые зарегистрировано 24.03.2020 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2020.

Как указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не приведены в статье 39.20 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями, как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен в собственность земельный участок.

Толкование отдельных положений Земельного кодекса дано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10 и от 10.04.2012 N 15874/11, согласно которому земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (с 01.03.2015 - статьи 39.20), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства. Аналогичный правовой подход к применению пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса для целей выкупа земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 N 19-КГ15-48.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность для целей эксплуатации уже существующих зданий и сооружений. Объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Это обстоятельство исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, 01.03.2011 N 14880/10, определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 N 19-КГ15-48).

Законодатель предусмотрел возможность предоставления земельного участка на неконкурентных началах только собственнику существующих, введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (зданий, сооружений) и только для целей их эксплуатации. Исключительное право на землю не возникает в том случае, когда строительство объектов недвижимости не завершено (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, от 19.03.2013 N 12668/12, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414).

Таким образом, по общему правилу на основании статьи 39.20 Земельного кодекса выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства не предусмотрен независимо от того, ограничен земельный участок в обороте или нет.

Поскольку право на приобретение участка в собственность в таком случае не возникает, основания для применения принципа N 7 при расчете размера арендной платы отсутствуют.

Доказательства приобретения объекта незавершенного строительства в порядке приватизации государственного (муниципального) имущества в деле отсутствуют.

Как указал суд первой инстанции, представленный обществом технический паспорт незавершенного строительством объекта "незавершенные строительством пляжные сооружения, 28% готовности", составленный по состоянию на 30.04.2020, не содержит информации о годе постройки, и не позволяет признать данный объект поступившим в собственность в порядке приватизации государственного (муниципального) имущества.

Таким образом, поскольку арендуемый обществом земельный участок не может быть предметом договора купли-продажи для эксплуатации расположенных на участке зданий и сооружений в связи с тем, что на данном участке помимо завершенных строительством пляжных сооружений - бун, принадлежащих обществу на праве собственности, также расположен объект "незавершенные строительством пляжные сооружения, 28% готовности", что исключает приватизацию всего земельного участка независимо от того, ограничен земельный участок в обороте как расположенный в зоне округа горно-санитарной охраны курорта или нет, - основания для применения Принципа N 7 отсутствуют.

По сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, выданным департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, от 08.04.2022 N 22/03/31030860405317425, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201005:45 в соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования расположен в территориальной зоне "Р-1" - пляжная зона общего пользования и в зоне "Р-4" - зона объектов спорта, туризма и активного отдыха.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка N РФ-23-2-09-0-00-2020-0967, земельный участок полностью расположен в территориальной зоне Р1 пляжная зона общего пользования.

Общество прямо указывает, что земельный участок представляет собой пляж и расположен в береговой полосе Черного моря, что также исключает его приватизацию.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 N 32-КГ18-8, нормами градостроительного, земельного и гражданского законодательства предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель (территорий) общего пользования.

То есть, исходя из положений пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса, данный земельный участок не может быть предоставлен в собственность, поскольку относится к территории общего пользования (пляж и береговая полоса водного объекта общего пользования - Черного моря).

Принцип N 7 подлежит применению только в случае, когда на публичном земельном участке, ограниченном в обороте в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, расположены здания (сооружения), принадлежащие арендатору на праве собственности. То есть, когда единственным препятствием приватизации земельного участка служит предусмотренное пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса основание (ограничение земельного участка в обороте).

Аналогичный правовой подход приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2022 N 310-ЭС22-15910 по делу N А84-4272/2019.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201005:45 представляет собой пляж, полностью расположен в территориальной зоне "пляжная зона общего пользования" и в береговой полосе Черного моря, относится к землям общего пользования, - исключена его приватизация собственником расположенных на участке объектов независимо от ограничения земельного участка в обороте как находящегося в первой зоне горно-санитарной охраны курорта, в связи с чем, в рассматриваемом случае Принцип N 7 применению не подлежит.

Принцип N 7 подлежит применению исключительно в случае, когда публичный земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие арендатору на праве собственности, ограничен в обороте на основании пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса.

В рассматриваемом случае имеются иные основания, препятствующие приватизации спорного земельного участка (земельный участок представляет собой пляж и береговую полосу Черного моря), которые исключают возможность приватизации земельного участка независимо от ограничения в обороте по основанию пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, в связи с чем, Принцип N 7 для определения размера арендной платы неприменим.

С учетом разъяснений об определении арендной платы применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, необходимо учитывать, что собственник объектов недвижимого имущества, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке, вправе с 12.08.2017 претендовать на внесение платы за его использование исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога только в той части площади, которая необходима для эксплуатации данных объектов.

Размер арендной платы на основании Принципа N 7 надлежит устанавливать в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для эксплуатации этих объектов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399).

В этой связи, при очевидной несоразмерности площади принадлежащих обществу на праве собственности объектов и площади всего земельного участка, применение льготной арендной платы в отношении всей площади земельного участка является неправомерным.

В настоящем случае общество является собственником пляжных сооружений - бун, протяженностью 108 м (буна N 1 с кадастровым номером 23:49:0000000:4320), протяженностью 62 м (буна N 2 с кадастровым номером 23649:0000000:3575), протяженностью 65 м (буна N 3 с кадастровым номером 23:49:0000000:4129), протяженностью 65 м (буна N 4 с кадастровым номером 23:49:0000000:3921), протяженностью 98 м (буна N 5 с кадастровым номером 23:49:0000000:2806), протяженностью 380 м (волноотбойная стена с кадастровым номером 23:49:0000000:4255), тогда как площадь земельного участка составляет 21 150 кв.м, то есть при общей протяженностью бун и волноотбойной стены 380 метров общество испрашивает применение льготной ставки арендной платы ко всему земельному участку площадью 21 150 кв.м, что очевидно не может считаться соразмерным площади объектов недвижимости.

Являясь собственником объектов, представляющих собой буны и волноотбойное сооружение, общая протяженность которых составляет 380 метров, общество не могло бы претендовать, если бы участок был свободен от ограничения в обороте, на выкуп всего земельного участка площадью 21 150 кв.м вследствие несоразмерности площади земельного участка и площади принадлежащих обществу объектов, то есть выкуп земельного участка площадью 21 150 кв.м не состоялся бы не только по одной лишь причине его ограничения в обороте как расположенного в зоне санитарной охраны курорта, но и вследствие явной несоразмерности площади арендуемого земельного участка и площади расположенных на участке объектов. В процессе рассмотрения настоящего дела общество о проведении судебной экспертизы в целях установления площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности, не заявило.

С учетом установленных по делу обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2024 по делу N А32-64405/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

И.Н. Мельситова Т.Р. Фахретдинов