Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2024 г. N 09АП-21351/24 по делу N А40-194921/2023

г. Москва

28 мая 2024 г.

Дело N А40-194921/23

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.В. Валюшкиной,

судей Б.В. Стешана, Ю.Н. Кухаренко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Солодовниковой М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Гефест-ЛТД" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 февраля 2024 г. по делу N А40-194921/23,

принятое по иску Общества с ограниченной ответственностью Фирма "Гефест-ЛТД" (ИНН: 7733009889) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН: 7705031674) об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Андреев С.В. по доверенности от 29.12.2023,

ответчика: Полянский П.А. по доверенности от 25.12.2023,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Гефест-ЛТД" обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между ООО Фирма "Гефест-ЛТД" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 139,1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005018:7530, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Фрунзенская, д. 10, а именно:

1. пункт 2.4 изложить в следующей редакции: "Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта).

В таком случае приобретатель Объекта становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем";

2. пункт 2.5 изложить в следующей редакции: "Продавец вправе проводить не чаще чем один раз в календарный квартал осмотр Объекта, предупредив Покупателя о дате осмотра не позднее, чем за 5 рабочих дней";

3. пункт 4.1 изложить в следующей редакции: "В качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством";

4. пункт 6.3 изложить в следующей редакции: "Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора";

5. пункт 7.2 изложить в следующей редакции: "Все изменения и дополнения к Договору оформляются в той же форме, что и основной Договор";

6. пункт 7.7 изложить в следующей редакции: "Если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество";

7. пункты 2.1.2; 2.1.3; 2.1.4; 2.1.5; 2.1.6 (подпункты 2.1.6.1 - 2.1.6.5); 2.1.7; 2.6; абз. 2 п.3.3; п. 3.7; 3.8; 4.6; 4.7 (подпункты. 4.7.1 - 4.7.2); 5.1; 5.2; 5.3; 5.4; 5.5; 5.7; 5.8; 5.9; 5.10; 5.11; 7.4; 7.5; 7.6; 7.8; 7.9; 7.10; 7.11; 7.12; 8.7 - исключить.

Решением арбитражного суда от 19.02.2024 в удовлетворении искового заявления отказано; договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 139, 1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005018:7530, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Фрунзенская, д. 10, считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда на условиях проекта договора N 59-8450 от 26 мая 2023 года, предложенного Департаментом городского имущества города Москвы к подписанию ООО Фирма "ГЕФЕСТ-ЛТД" письмом от 01.06.2023 N 33-6-398063/23-(0)-3.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.07.2020 между ООО Фирма "Гефест - ЛТД" и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 00-00479/20, в соответствии с которым Департамент передал в аренду Обществу объект нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Москва, ул. 2-я Фрунзенская, д. 10, помещение: подвал, пом.: XII, ком. 1-8, 8а, 10, с кадастровым номером 77:01:0005018:7530 (Спорный объект, Объект).

Истец является субъектом малого предпринимательства.

14.06.2023 в адрес Общества от Департамента поступило письмо от 01.06.2023 N 33-6-398063/23-(0)-3 с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества (трек-номер: 14577784008674), а также проект договора купли-продажи спорного объекта от 26.05.2023 N 59-8450.

Не согласившись с отдельными условиями данного договора, 10.07.2023 общество подписало договор с протоколом разногласий.

Письмом от 03.08.2023 Департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи спорного объекта в прежней редакции.

Таким образом, Департамент фактически отклонил протокол разногласий.

Истец полагает, что Ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи Спорного объекта на условиях и в редакции протокола разногласий Общества, а предложенные Департаментом условия договора противоречат закону, исходя из следующего.

Суд первой инстанции не согласился с доводами истца по спору, в связи с чем отказал в удовлетворении требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с отказом в удовлетворении заявленных требований, настаивает на том, что пункты 2.1.2, абз. 2 п. 3.3, пункты 3.3, 3.7, 3.8, 4.7, 5.3, 5.4, 5.10, 7.5 подлежат исключению из договора.

Суд апелляционной инстанции находит необоснованными доводы заявителя апелляционной жалобы, полагает, что они направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой не имеется.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость выкупаемого объекта недвижимости в проекте договора купли-продажи устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Также, в п. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указан исчерпывающий перечень того, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

На основании этого пункта исключение пунктов 2.1.2, 2.1.3., 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 (подпункты 2.1.2.1 - 2.1.6.5), 2.1.7, 2.6, абз. 2 п. 3.3, 3.7, 3.8, 4.6, 4.7 (подпункты 4.1.7 - 4.7.2), 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7, а также изложение в редакции истца пунктов 2.4, 2.5, 4.1, 6.3, 7.2, 7.7 не представляется возможным.

Пункты 2.1.2, 2.1.3., 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 (подпункты 2.1.2.1 - 2.1.6.5), 2.1.7 регулируют обязанности покупателя.

Исключение условий пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.6.1, 2.1.6.2, 2.1.6.3, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7 истцом не мотивировано.

Условия пунктов 2.1.3 и 2.1.5 об обязанности покупателя (залогодателя) оборудовать объект средствами пожарной безопасности и обеспечивать его соответствие требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета, не являются условиями, предоставляющими продавцу какие-либо "контролирующие функции", а направлены на обеспечение сохранности предмета залога в течение длительного периода рассрочки (7 лет).

Эти обязанности в силу закона возложены на собственника и залогодержатель, принимая во внимание, что предмет залога находится в пользовании покупателя, вправе требовать выполнения покупателем в отношении заложенного имущества соблюдения данных требований до тех пор, пока договор купли-продажи не будет исполнен полностью.

Более того, статьей 34 Закона "Об ипотеке" установлено, что залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Следовательно, продавец (залогодержатель) вправе в договоре купли-продажи с обязательным в силу закона условием о залоге предусмотреть конкретные условия содержания такого имущества, направленные на сохранность предмета залога.

Объект находится в залоге у продавца, но в пользовании покупателя.

Пунктом 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

Таким образом, включение в договор купли-продажи, по которому устанавливается обязательный в силу закона залог, условий о страховании объекта залога соответствует закону и не нарушает прав покупателя.

Страховое событие - это потенциально возможная ситуация, в которой с застрахованным объектом что-либо происходит. Так, в случае наступления страхового события, пункты 2.1.6 - 2.1.6.5 защищают Департамент от несения непредусмотренных убытков.

Условия пунктов 2.4-2.6 договора, которые истец также требует исключить, направлены на обеспечение прав продавца на получение денег при отчуждении объекта покупателем до истечения срока рассрочки оплаты и не нарушают прав покупателя при условии его осмотрительности в выборе нового покупателя. Основания исключения данных условий истцом не доказаны.

Истец не согласен с п. 3.3 договора в части его условия, предусматривающего по истечении срока рассрочки начисление процентов в размере ставки ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества.

Несогласие с данным пунктом истцом не обосновано. Данное условие не противоречит закону, поскольку п. 3 ст. 5 ФЗ N 159 устанавливает размер процентов за рассрочку, сроки которой определяются законом субъекта Российской Федерации, но не устанавливает размер процентов, которые подлежат начислению, если оплата не произведена в течение данного срока.

Прямого запрета на повышение размера процентов по окончании срока рассрочки названный закон не содержит.

Не содержит названный Закон и нормы о том, что покупатель вправе по своему усмотрению продлевать срок рассрочки, сохраняя при этом льготную ставку процента.

Поэтому, исходя из общего правила основных начал гражданского законодательства о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (ч. 4 ст. 1 ГК РФ), продавец вправе установить повышенный процент по истечении срока рассрочки, поскольку покупатель пользуется деньгами свыше предоставленного законом льготного срока (повышенный кредитный процент).

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Пункт 3.7 Договора не противоречит закону и защищает Департамент от "возможных причиненных убытков", в случае если Покупатель не будет исполнять обязательства по договору.

Пункт 3.8 не противоречит закону и не нарушает прав истца. Кроме того, данный пункт дублирует по смыслу первый абзац пункта 3.3 договора, с который Истец не спорит.

Истец не согласен с условием пункта 4.1 договора, предусматривающего, что залогом обеспечиваются уплата требований продавца, которые перечислены в статье 3 (Требования, обеспечиваемые ипотекой) Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Условие п. 4.1 договора в редакции продавца соответствует требованиям федерального закона притом, что закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержит ни прямого запрета на применение к отношениям сторон Закона "Об ипотеке" и не устанавливает каких-либо исключений из правил о том, какие требования подлежат обеспечению залогом.

Редакция покупателя направлена на уменьшение гарантий оплаты для продавца и на нарушение его прав получить удовлетворение требований (в том числе прямых затрат бюджетных средств) за счет заложенного имущества притом, что рассрочка предоставляется за счет бюджетных средств и на значительное время (7 лет).

Гарантии оплаты в бюджет не должны быть ниже уровня гарантий, которые используются, например, коммерческими банками при предоставлении кредитов под ипотеку.

При добросовестном исполнении субъектом малого предпринимательства своих обязанностей по оплате объекта в рассрочку данное условие вообще не имеет никакого значения для покупателя и не нарушает его прав как субъекта малого предпринимательства, в то время как для продавца в случае существенного нарушения покупателем договора, ограничение требований (в том числе расходов), обеспеченных ипотекой, по сравнению с тем, как они указаны в Законе об ипотеке, снижает уровень гарантий и нарушает права продавца и интересы бюджета.

Пункт 4.6 Договора не нарушает законодательство и направлен на защиту Департамента от неисполнения обязательств по договору со стороны Истца.

Пункт 4.7 Договора также не нарушает законодательство и направлен на защиту Объекта недвижимости.

Истец требует исключения пунктов 5.1-5.11. Данные положения договора предусматривают ответственность сторон за нарушение исполнения условий договора. Условия пунктов направлены на защиту сторон по договору купли-продажи и не противоречат закону.

Пункты 7.4 - 7.12 не нарушают законодательство и не противоречат 159-ФЗ. В случае исключения данных пунктов существенно будут нарушены права Департамента. Данные пункты не нарушают законные интересы и права Истца.

Таким образом, исключение судом при урегулировании разногласий тех условий, которые в силу закона не являются обязательными, лишь на том основании, что такие условия в силу закона необязательны, по существу лишает сторону, предложившую такие условия, права на судебную защиту.

Доводы истца о том, что оспоренные им условия не содержатся как императивные нормы в законе, отклоняются судом, поскольку это не является основанием исключения таких условий из договора.

Изучив условия спорных пунктов, суд не усматривает в них нарушений прав истца. Условия указанных пунктов не создают неприемлемых для истца обязанностей, не противоречат закону и направлены на обеспечение гарантий поступления в бюджет денег от продажи объекта, который продается на льготных условиях, то есть на условиях предоставления одному субъекту предпринимательской деятельности льгот за счет общественного ресурса - государственного бюджета.

Указанные пункты не подлежат исключению из договора только лишь на том основании, что с ними не согласен покупатель.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований. Приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2024 года по делу N А40-194921/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Б.В. Стешан Ю.Н. Кухаренко