|
29 мая 2024 г.
|
Дело N А39-6488/2023
|
Резолютивная часть постановления объявлена 21.05.2024.
Полный текст постановления изготовлен 29.05.2024.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Гущиной А.М.,
судей Захаровой Т.А., Москвичевой Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной С.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 31.01.2024 по делу N А39-6488/2023,
принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Селякиной Елены Валерьевны (ОГРНИП 317132600007581) о признании незаконным решения администрации городского округа Саранск, выраженного в письме от 20.06.2023 N 3859-исх,
при участии в деле третьих лиц: Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, индивидуального предпринимателя Цыганова Алексея Михайловича, индивидуального предпринимателя Колотилиной Елены Федоровны.
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Селякиной Елены Валерьевны - Пазухин К.А. по доверенности от 11.07.2023 сроком действия до 31.12.2024;
индивидуального предпринимателя Цыганова Алексея Михайловича - Пазухин К.А. по доверенности от 11.05.2022 сроком действия до 31.12.2024;
индивидуального предпринимателя Колотилиной Елены Федоровны - Пазухин К.А. по доверенности от 11.07.2023 сроком действия до 31.12.2024
Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя индивидуального предпринимателя Селякиной Елены Валерьевны, индивидуального предпринимателя Цыганова Алексея Михайловича, индивидуального предпринимателя Колотилиной Елены Федоровны, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Администрация городского округа Саранск (далее - администрация) (арендодатель) на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 03.04.2018 N 10 (постановление администрации от 11.04.2018 N 864) заключила с индивидуальным предпринимателем Селякиной Еленой Валерьевной (далее - Предприниматель) (арендатор) договор аренды недвижимого имущества от 17.04.2018 N 408/18-Ар.
По условиям указанного договора арендатору во временное владение и пользование предоставлено нежилое помещение (теплопункт) N 11 площадью 28,7 кв.м, расположенное по адресу: г.Саранск, ул.Б.Хмельницкого, д.35, для использования по функциональному назначению (пункт 1.1 договора от 17.04.2018 N 408/18-Ар). Имущество принадлежит арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 12.05.2014 серия 13 ГА N872190).
В соответствии с пунктом 2.1 данного договора срок его действия составляет пять лет.
Арендодатель сдает имущество в аренду для использования в целях производства тепловой энергии (пункт 1.4 договора от 17.04.2018 N 408/18-Ар).
По акту приема-передачи от 17.04.2018 арендодатель передал арендатору нежилое помещение (теплопункт), расположенное по адресу: г.Саранск, ул.Б.Хмельницкого, д.35.
Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 28.03.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Решением, выраженным в письме от 20.06.2023 N 3859-исх, администрация сообщила о возможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества после выполнения условий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Как следует из указанного решения, при проведении осмотра с целью проведения оценки рыночной стоимости нежилого помещения N 11 выявлено имущество, находящееся в данном помещении, не переданное по договору аренды от 17.04.2018 N 408/18-Ар.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации, выраженного в письме от 20.06.2023 N 3859-исх.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство земельных и имущественных отношений Республики Мордовия (далее - Министерство), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (далее - Управление), индивидуальный предприниматель Цыганов Алексей Михайлович (далее - ИП Цыганов А.М.), индивидуальный предприниматель Колотилина Елена Федоровна (далее - ИП Колотилина Е.Ф.).
Решением от 31.01.2024 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил заявленное Предпринимателем требование.
Администрация обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить.
Заявитель апелляционной жалобы поясняет, что при осмотре в помещении N 11 выявлено имущество, не переданное по договору аренды.
Администрация указывает, что данное имущество выявлено до его передачи арендатору. Оно, предположительно, приобретено на средства республиканского бюджета.
Администрация ссылается на то, что по состоянию на указанный момент нежилое помещение с имеющимся оборудованием (термометр сопротивления, расходомер - счетчик электромагнитный, тепловычислитель, первичные преобразователи, циркуляционные насосы, бак расширительный, клапан электромагнитный, термометры сопротивления, аппарат теплообменный пластичный, шкаф управления, кран регулировки подачи тепла, счетчик воды, манометры (31 единица), термометры стеклянные (8 единиц), фильтры сетчатые, краны шаровые, блок регулятора давления) не предназначено для самостоятельного использования. Данное оборудование предназначено для обслуживания всего подземного комплекса нежилых помещений.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Предпринимателя, ИП Цыганова А.М. и ИП Колотилиной Е.Ф. в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве Предпринимателя на апелляционную жалобу.
Управление заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу в суд не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
С учетом положений Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления" (далее - Федеральный закон N 131-ФЗ) решение от 20.06.2023 N3859-исх принято уполномоченным должностным лицом компетентного органа.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
В силу статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).
Таким образом, реализация преимущественного права арендатора на приобретение недвижимого имущества осуществляется при условии соблюдения всех требований Федерального закона N 159-ФЗ, в том числе соответствия арендуемого имущества условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, которые уполномоченный орган должен проверить при рассмотрении заявления по существу.
Судом первой инстанции по материалам дела установлено, что Предприниматель соответствует установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ условиям реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта. Порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения Предпринимателем соблюден.
С 10.04.2017 сведения о Предпринимателе включены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.
На день подачи заявления спорное имущество находилось в пользовании Предпринимателем непрерывно в течение более двух лет.
Доказательств наличия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления администрацией не представлено, об их наличии не заявлено.
В обоснование оспариваемого отказа администрацией указано на наличие имущества, находящегося в данном помещении, не переданного по договору аренды от 17.04.2018 N 408/18-Ар. Иных оснований для отказа администрацией не приведено ни в письме от 20.06.2023 N3859-исх, ни в письменных позициях по делу.
Согласно статье 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.
Следовательно, указанное имущество также должно быть передано в аренду с нежилым помещением, в котором оно находится.
Как указывает администрация, нежилое помещение с имеющимся оборудованием (согласно акту осмотра: термометр сопротивления, расходометр - счетчик электромагнитный, тепловычислитель, первичные преобразователи, циркуляционные насосы, бак расширительный, клапан электромагнитный, термометры сопротивления, аппарат теплообменный пластичный, шкаф управления, кран регулировки подачи тепла, счетчик воды, манометры, термометры стеклянные, фильтры сетчатые, краны шаровые, блок регулятора давления) не предназначено для самостоятельного использования. Данное оборудование предназначено для обслуживания всего подземного комплекса нежилых помещений.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обос
