Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2024 г. N 01АП-2426/24 по делу N А39-6488/2023

г. Владимир

29 мая 2024 г.

Дело N А39-6488/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21.05.2024.

Полный текст постановления изготовлен 29.05.2024.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Гущиной А.М.,

судей Захаровой Т.А., Москвичевой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной С.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 31.01.2024 по делу N А39-6488/2023,

принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Селякиной Елены Валерьевны (ОГРНИП 317132600007581) о признании незаконным решения администрации городского округа Саранск, выраженного в письме от 20.06.2023 N 3859-исх,

при участии в деле третьих лиц: Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, индивидуального предпринимателя Цыганова Алексея Михайловича, индивидуального предпринимателя Колотилиной Елены Федоровны.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Селякиной Елены Валерьевны - Пазухин К.А. по доверенности от 11.07.2023 сроком действия до 31.12.2024;

индивидуального предпринимателя Цыганова Алексея Михайловича - Пазухин К.А. по доверенности от 11.05.2022 сроком действия до 31.12.2024;

индивидуального предпринимателя Колотилиной Елены Федоровны - Пазухин К.А. по доверенности от 11.07.2023 сроком действия до 31.12.2024

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя индивидуального предпринимателя Селякиной Елены Валерьевны, индивидуального предпринимателя Цыганова Алексея Михайловича, индивидуального предпринимателя Колотилиной Елены Федоровны, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Администрация городского округа Саранск (далее - администрация) (арендодатель) на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 03.04.2018 N 10 (постановление администрации от 11.04.2018 N 864) заключила с индивидуальным предпринимателем Селякиной Еленой Валерьевной (далее - Предприниматель) (арендатор) договор аренды недвижимого имущества от 17.04.2018 N 408/18-Ар.

По условиям указанного договора арендатору во временное владение и пользование предоставлено нежилое помещение (теплопункт) N 11 площадью 28,7 кв.м, расположенное по адресу: г.Саранск, ул.Б.Хмельницкого, д.35, для использования по функциональному назначению (пункт 1.1 договора от 17.04.2018 N 408/18-Ар). Имущество принадлежит арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 12.05.2014 серия 13 ГА N872190).

В соответствии с пунктом 2.1 данного договора срок его действия составляет пять лет.

Арендодатель сдает имущество в аренду для использования в целях производства тепловой энергии (пункт 1.4 договора от 17.04.2018 N 408/18-Ар).

По акту приема-передачи от 17.04.2018 арендодатель передал арендатору нежилое помещение (теплопункт), расположенное по адресу: г.Саранск, ул.Б.Хмельницкого, д.35.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 28.03.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Решением, выраженным в письме от 20.06.2023 N 3859-исх, администрация сообщила о возможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества после выполнения условий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из указанного решения, при проведении осмотра с целью проведения оценки рыночной стоимости нежилого помещения N 11 выявлено имущество, находящееся в данном помещении, не переданное по договору аренды от 17.04.2018 N 408/18-Ар.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации, выраженного в письме от 20.06.2023 N 3859-исх.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство земельных и имущественных отношений Республики Мордовия (далее - Министерство), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (далее - Управление), индивидуальный предприниматель Цыганов Алексей Михайлович (далее - ИП Цыганов А.М.), индивидуальный предприниматель Колотилина Елена Федоровна (далее - ИП Колотилина Е.Ф.).

Решением от 31.01.2024 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил заявленное Предпринимателем требование.

Администрация обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить.

Заявитель апелляционной жалобы поясняет, что при осмотре в помещении N 11 выявлено имущество, не переданное по договору аренды.

Администрация указывает, что данное имущество выявлено до его передачи арендатору. Оно, предположительно, приобретено на средства республиканского бюджета.

Администрация ссылается на то, что по состоянию на указанный момент нежилое помещение с имеющимся оборудованием (термометр сопротивления, расходомер - счетчик электромагнитный, тепловычислитель, первичные преобразователи, циркуляционные насосы, бак расширительный, клапан электромагнитный, термометры сопротивления, аппарат теплообменный пластичный, шкаф управления, кран регулировки подачи тепла, счетчик воды, манометры (31 единица), термометры стеклянные (8 единиц), фильтры сетчатые, краны шаровые, блок регулятора давления) не предназначено для самостоятельного использования. Данное оборудование предназначено для обслуживания всего подземного комплекса нежилых помещений.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Предпринимателя, ИП Цыганова А.М. и ИП Колотилиной Е.Ф. в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве Предпринимателя на апелляционную жалобу.

Управление заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу в суд не направили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

С учетом положений Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления" (далее - Федеральный закон N 131-ФЗ) решение от 20.06.2023 N3859-исх принято уполномоченным должностным лицом компетентного органа.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

Таким образом, реализация преимущественного права арендатора на приобретение недвижимого имущества осуществляется при условии соблюдения всех требований Федерального закона N 159-ФЗ, в том числе соответствия арендуемого имущества условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, которые уполномоченный орган должен проверить при рассмотрении заявления по существу.

Судом первой инстанции по материалам дела установлено, что Предприниматель соответствует установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ условиям реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта. Порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения Предпринимателем соблюден.

С 10.04.2017 сведения о Предпринимателе включены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

На день подачи заявления спорное имущество находилось в пользовании Предпринимателем непрерывно в течение более двух лет.

Доказательств наличия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления администрацией не представлено, об их наличии не заявлено.

В обоснование оспариваемого отказа администрацией указано на наличие имущества, находящегося в данном помещении, не переданного по договору аренды от 17.04.2018 N 408/18-Ар. Иных оснований для отказа администрацией не приведено ни в письме от 20.06.2023 N3859-исх, ни в письменных позициях по делу.

Согласно статье 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Следовательно, указанное имущество также должно быть передано в аренду с нежилым помещением, в котором оно находится.

Как указывает администрация, нежилое помещение с имеющимся оборудованием (согласно акту осмотра: термометр сопротивления, расходометр - счетчик электромагнитный, тепловычислитель, первичные преобразователи, циркуляционные насосы, бак расширительный, клапан электромагнитный, термометры сопротивления, аппарат теплообменный пластичный, шкаф управления, кран регулировки подачи тепла, счетчик воды, манометры, термометры стеклянные, фильтры сетчатые, краны шаровые, блок регулятора давления) не предназначено для самостоятельного использования. Данное оборудование предназначено для обслуживания всего подземного комплекса нежилых помещений.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

В рассматриваемом случае требования Предпринимателя заявлены в отношении нежилого помещения, которое является самостоятельным объектом недвижимости. Спорное помещение поставлено на кадастровый учет, договор аренды в отношении этого помещения заключен по результатам проведенного аукциона.

Довод администрации о том, что принадлежащие органу местного самоуправления помещение и вышеуказанное оборудование соотносятся как главная вещь и принадлежность (статья 135 ГК РФ), в связи с чем указанное оборудование, не имеющее самостоятельного хозяйственного значения, должно следовать судьбе главной вещи, не подтверждены соответствующими доказательствами.

Как установил суд первой инстанции, в материалы дела не представлено доказательств того, что спорное оборудование было установлено при строительстве объекта недвижимого имущества и принадлежит казне.

С целью установления правообладателя данного оборудования в адрес Министерства, Управления, Государственного казенного учреждения "Управление капитального строительства Республики Мордовия" администрацией направлены соответствующие запросы.

Государственное казенное учреждение "Управление капитального строительства Республики Мордовия" в письме от 24.07.2023 N 1045-РМ/35 сообщило администрации о том, что указанное имущество на балансе учреждения не числится.

Управление в письме от 27.07.2023 N 13-ИВ/10163 сообщило администрации об отсутствии по состоянию на 27.07.2023 в реестре федерального имущества сведений о спорном имуществе.

Министерство в письме от 12.01.2024 N 79 и представитель Министерства в ходе судебного заседания сообщил, что согласно акту приема передачи основных средств от 28.11.2013 N 96к от Государственного казенного учреждения "Управление капитального строительства Республики Мордовия" в государственную казну Республики Мордовия было принято имущество завершенного строительством объекта "Универсальный зал в г.Саранске", 1 этап. Комплексное благоустройство территории", размещенное по адресу: г.Саранск, Ленинский район, ул.Б.Хмельницкого, д.35. Данное имущество по акту приема-передачи основных средств N99к от 13.12.2013 в полном объеме было безвозмездно передано в муниципальную собственность городского округа Саранск. Иного имущества, размещенного в составе вышеуказанного имущественного комплекса, в государственной казне Республики Мордовия не числится.

В суде первой инстанции Предприниматель утверждал, что именно он купил указанное оборудование и наладил его работоспособность. В договоре аренды указана цель предоставления помещения - производство тепловой энергии.

Из пояснений Предпринимателя следует, что Цыганов Алексей Михайлович с 28.05.2021 является собственником помещения с кадастровым номером 13:23:0000000:2733, общей площадью 3135,2 кв.м, наименование: нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Саранск, Ленинский район, ул.Б.Хмельницкого, д.35, пом.3. Первоначально собственниками данной торговой площади были Селякина Е.В. (договор купли-продажи доли от 28.06.2017 в размере 1/2) и Колотилина Е.Ф. (договор купли-продажи доли от 08.08.2017 в размере 1/2). Селякина Е.В. и Колотилина Е.Ф. вынуждены были оборудовать его всем необходимым: организовать тепловой узел, систему воздухоудаления, пожаротушения, вентиляции, водоснабжения, электроснабжения. В дальнейшем, когда Цыганов А.М. выкупил доли у Селякиной Е.В. и Колотилиной Е.Ф. на помещение с кадастровым номером 13:23:0000000:2733, общей площадью 3135,2 кв.м, заключил договор аренды оборудования от 28.05.2021 (узел учета тепловой энергии (теплоносителя), индивидуальный тепловой пункт), необходимого для нормальной эксплуатации данного торгового помещения. Именно и исключительно Цыганов А.М. с 28.05.2021 несет расходы по содержанию данного оборудования, его сохранению.

Изложенные обстоятельства подтверждены представленными в материалами дела договорами аренды от 28.05.2021, договором купли-продажи от 28.06.2017, договором купли-продажи от 08.08.2017, выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 14.07.2017, от 22.03.2022, от 20.10.2023, договором от 01.08.2022 N 40, договором от 09.01.2023 N 1/23, договором от 16.10.2018 N 18-616, актами технического обслуживания, актом о выполнении технических условий от 07.02.2019, актом осмотра электроустановки от 06.03.2019, договором от 27.08.2018 N 27.08./18 организации узла учета тепловой энергии, теплоносителя, договором от 27.08.2018 N 27.08/18 монтажа индивидуальных водоводяных подогревателей, договором от 20.04.2018 N 20.04./2018 на услуги по монтажу внутренней системы отопления.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно признал несостоятельным утверждение администрации о том, что указанное имущество также должно быть передано в аренду с нежилым помещением, в котором оно находится.

Исследовав материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что оспоренное решение содержит не предусмотренное законом основание для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Правовых оснований для отказа Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у администрации не имелось.

Оспоренное решение администрации нарушает права и законные интересы Предпринимателя, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленное Предпринимателем требование.

В качестве правовосстановительной меры суд первой инстанции правильно посчитал необходимым обязать администрацию устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Предпринимателя путем совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права на выкуп арендуемого имущества с кадастровым номером 13:23:00000002741, площадью 28,7 кв.м, расположенного по адресу: г.Саранск, ул. Б.Хмельницкого, д.35, помещение N 11, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы администрации по приведенным в ней доводам.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Арбитражный суд Республики Мордовия полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 31.01.2024 по делу N А39-6488/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья

А.М. Гущина

Судьи

Т.А. Захарова Т.В. Москвичева