Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2024 г. N 17АП-3182/24 по делу N А60-43064/2023

г. Пермь

31 мая 2024 г.

Дело N А60-43064/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.

судей Коньшиной С.В., Маркеевой О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Транс-Мастер": Терехова Е.А., паспорт, доверенность от 23.10.2023. диплом;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Транс-Мастер",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 февраля 2024 года

по делу N А60-43064/2023

по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН 1036602638588, ИНН 6658091960)

к обществу с ограниченной ответственностью "Транс-Мастер" (ОГРН 1116673007901, ИНН 6673239749), акционерному коммерческому банку "Абсолют Банк" (ОГРН 1027700024560, ИНН 7736046991)

третьи лица: Администрация города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ОГРН 1046603570386, ИНН 6670073005)

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Транс-Мастер" (далее - ООО "Транс-Мастер"), акционерному коммерческому банку "Абсолют Банк" (публичное акционерное общество) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (регистрационная запись от 19.05.2023 N 66:41:0110901:5-66/199/2023-14) в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110901:5, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2 корпус Г2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены Администрация города Екатеринбурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15 февраля 2024 года (резолютивная часть решения от 12.02.2024) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик, ООО "Транс-Мастер" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что судом первой инстанции не дана оценка действиям и переписке сторон после одностороннего отказа от договора, в частности, ссылкам истца на договор аренды как на действующий после 18.04.2022, начисление арендодателем неустойки по договору, отсутствие доказательств волеизъявления арендодателя, направленного на возврат объекта аренды. Апеллянт ссылается на то, что не применены нормы права, подлежащие применению, неправильно истолкован закон, так как в рамках дела Свердловского областного суда был установлен факт владения ООО "Транс-Мастер" земельным участком с кадастровым номером 66:41:0110901:5 на основании договора аренды; кроме того, судом не применен п. 5 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которомуне допускается односторонний отказ от договора при принятии от другой стороны исполнения обязательства.

Лицами, участвующими в деле, письменные возражения на жалобу не направлены.

В судебном заседании представитель ответчика, ООО "Транс-Мастер" поддержал изложенные в жалобе доводы, просил приобщить к материалам дела копию письма Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 24.05.2024. Судом апелляционной инстанции представленный ответчиком документ не приобщен к материалам дела на основании ст. 268 АПК РФ, поскольку составлен после рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора, и не влияет на его законность, доказательств невозможности представления доказательств ранее не представлено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 10.12.2003 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ООО "Рыночный комплекс "Эльмашевский" (арендатор; в настоящее время - ООО "Транс-Мастер" согласно договору уступки прав от 16.05.2011) заключен договор аренды N Т-728/0305 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110901:0005, сроком до 30.03.2020.

Министерством в адрес ООО "Транс-Мастер" направлено уведомление N 17-01-82/7258 о прекращении договора аренды земельного участка от 10.12.2003 N Т-728/0305, которое получено ответчиком 18.04.2022.

Поскольку срок действия договора истек и договор прекращен в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, 18.07.2022, Министерство обратилось в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о погашении записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости, в ответ на которое 28.07.2022 в адрес Министерства направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав.

03.04.2023 Управлением Росреестра по Свердловской области в адрес Министерства направлен отказ в осуществлении государственной регистрации прав за N КУВД-001/2022-30880898/2 в связи с тем, что в отношении земельного участка внесена запись об ипотеке в пользу ПАО "Сбербанк России".

В настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об ипотеке в пользу публичного акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "Абсолют Банк".

Полагая, что наличие указанных сведений об ипотеке препятствует внесению записи о прекращении аренды в отношении земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для сохранения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110901:0005 в залоге (ипотеки), в связи с тем, что с 18.07.2022 действие договора аренды прекращено.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу положений ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ залог прав аренды на земельный участок, находящийся в собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Требования истца о признании обременения в виде залога (ипотеки) отсутствующим мотивировано прекращением действия договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110901:0005.

В абзаце 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

При этом пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрена необходимость получения арендатором согласия арендодателя на залог права аренды недвижимого имущества.

Таким образом, прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие. Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ст. 407 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что Министерство письмом от 07.04.2022 N 17-01-82/7258 уведомило ООО "Транс-Мастер" о прекращении договора аренды земельного участка от 10.12.2003 N Т-728/0305 (л.д. 65, 66).

Следовательно, договор аренды земельного участка от 10.12.2003 N Т-728/0305 прекратил свое действие с 18.07.2022 (с учетом даты получения уведомления арендатором (л.д.66).

Отказ Министерства от договора аренду земельного участка ответчиком не оспаривался.

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о прекращении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110901:5, приняв во внимание, что обременение в виде ипотеки в пользу ПАО "Акционерный коммерческий банк "Абсолют Банк", возникшее на основании договора аренды земельного участка от 10.12.2003 N Т-728/0305, прекратилось в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, наличие в ЕГРН записи об ипотеке нарушает права истца по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции не дана оценка действиям и переписке сторон после одностороннего отказа от договора, а также ссылкам истца в переписке на договор аренды как на действующий после 18.04.2022 и начисление арендодателем неустойки по договору, отсутствие доказательств волеизъявления арендодателя, направленного на возврат объекта аренды, не могут быть признаны влекущими иной вывод по существу спора с учетом того, что действия Министерства по одностороннему отказу от договора аренды, возобновившемуся на неопределенный срок, не оспорены в судебном порядке, при этом ООО "Транс-Мастер" фактически продолжает использовать земельный участок, не возвратило земельный участок по акту в установленном порядке, следовательно, в силу принципа платности землепользования даже в отсутствие договорных отношений (в связи с их прекращением) пользование землей должно быть оплачено (ст. 622 ГК РФ).

Как пояснило Министерство в возражениях на отзыв от 24.11.2023 в суде первой инстанции, именно ответчик, зная о том, что Министерством предпринимаются попытки возврата земельного участка, намеренно перезаложил имущество иной кредитной организации (запись на основании договора ипотеки от 11.05.2023 внесена в ЕГРН 19.05.2023, т.е. значительно позже после получения арендатором уведомления о прекращении договора 18.04.2022), что свидетельствует о недобросовестности арендатора (ст. 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции считает данные доводы Министерства обоснованными, в связи с чем отклоняет соответствующие доводы апеллянта.

Кроме того, доводы апеллянта со ссылками на дело Свердловского областного суда N 3а-514/2023 по требованию об установлении кадастровой стоимости участка равной рыночной, в котором, как указывает апеллянт, установлен преюдициальный факт пользования ООО "Транс-Мастер" земельным участком на основании договора аренды, подлежат отклонению, поскольку в указанном деле не устанавливались обстоятельства, связанные с односторонним отказом Министерства, так как не являлись спорными.

Из материалов данного дела следует, что Министерство последовательно предпринимает действия по прекращению арендных отношений, в том числе путем подачи заявления в регистрирующий орган о прекращении записи об аренде.

Следовательно, доводы апеллянта о противоречивом поведении истца подлежат отклонению, при этом суд апелляционной инстанции отмечает, что ссылки Министерства на начисления по арендной плате в соответствии с ранее действовавшим договором аренды, расчеты и акты сверки с указанием реквизитов договора, регистрационная запись о котором не погашена, а также в отсутствие возврата участка и при наличии иных действий истца, однозначно направленных на прекращения аренды, не могут свидетельствовать о воле арендодателя на сохранение арендных отношений. Противоречие в действиях истца отсутствует, иного не доказано (ст. 9, 65 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 февраля 2024 года по делу N А60-43064/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д.И. Крымджанова

Судьи

С.В. Коньшина О.Н. Маркеева