Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2024 г. N 09АП-19352/24 по делу N А40-97355/2022

город Москва

31 мая 2024 г.

Дело N А40-97355/22

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

АО "Дом.РФ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29 января 2024 года

по делу N А40-97355/22,

по иску индивидуального предпринимателя Смирнова Максима Александровича

к АО "Дом.РФ"

об обязании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Рыжов В.А. по доверенности от 13.01.2022,

уд. адвоката N 448 от 01.09.2017;

от ответчика: Первушин А.С. по доверенности от 25.12.2023,

уд. адвоката N 13665 от 27.08.2014;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Смирнов Максим Александрович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО "Дом. РФ" (далее - ответчик) об изменении договора аренды от 17.12.2021 N 20/6453-21 земельного участка, а именно:

- пункт 4.2.1 договора изложить в следующей редакции: "4.2.1. Срок аренды земельного участка составляет 49 (сорок девять) лет";

- пункт 4.3.2 изложить в следующей редакции: "4.3.2. Размер арендной платы за земельный участок начиная с 17.12.2021 сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582".

Изменить договор аренды от 17.12.2021 N 20/6454-21 земельного участка, а именно:

- пункт 4.3.2 изложить в следующей редакции: "4.3.2. Размер арендной платы за земельный участок начиная с 17.12.2021 сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 ноября 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2023 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.07.2023 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 22 ноября 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2023 года по делу N А40-97355/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что судами не принято во внимание, что на основании подпункта 35 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

При этом, по мнению суда заслуживали внимания доводы истца о том, что на торги выставлялись лишь объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, и к спорным правоотношениям подлежат применению положения части 3 статьи 16.4 Закона о содействии и развитии жилищного строительства, согласно которым граждане, юридические лица, имеющие в собственности объекты индивидуального жилищного строительства, иные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках единого института развития, земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают права на эти земельные участки в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1.1 части 5 статьи 16.1, статьей 16.5 данного Федерального закона.

Также суд кассационной инстанции указал на неверный вывод судов о том, что при заключении договоров аренды арендная плата правомерно определена в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 16.1 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии 11 развитию жилищного строительства" и подлежала обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При новом рассмотрении, решением суда от 29.01.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,

Акционерным обществом "ДОМ.РФ" (ответчик) организованы и проведены торги по продаже объектов недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и расположенного по адресу: город Кострома, улица Нижняя Дебря, 90.

ИП Смирновым М. А. (истец) на основании протокола о результатах аукциона в электронной форме от 10 декабря 2021 года N А1349-15/2021/2, регистрационный номер торгов А1349-15/2021 заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: город Кострома, улица Нижняя Дебря, 90 и договор аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:04019:386, для эксплуатации производственных зданий, площадью 15 810 кв.м ИП Смирновым М. А. на основании протокола о результатах аукциона в электронной форме от 10 декабря 2021 года N К1350-15/2021/2, регистрационный номер торгов N К1350-15/2021/2 заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: город Кострома, улица Нижняя Дебря, 90 и договор аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:04019:387, для эксплуатации производственных зданий и сооружений, площадью 2 421 кв.м.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время за истцом зарегистрировано право на объекты капитального строительства, являвшиеся предметом торгов.

Также в настоящее время зарегистрированы договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:04019:386 и 44:27:04019:387, предоставленными для эксплуатации принадлежащих истцу зданий и сооружений.

Арендная плата по указанным договорам аренды за земельные участки была определена АО "ДОМ.РФ" на основании отчета о размере рыночной арендной платы и составила 203 121,90 копеек в год за земельный участок с кадастровым номером 44:27:04019:387 и 913 818 рублей в год за земельный участок с кадастровым номером 44:27:04019:386.

Как указывает истец, предметом торгов размер арендной платы не являлся.

В силу положений Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" арендодателем земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:04019:386 и 44:27:04019:387 от лица Российской Федерации выступает ответчик. Реализуя свои права собственника расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:04019:386 объектов капитального строительства, истец обратился к ответчику с заявлением об изменении срока аренды с 3 лет на 49 лет.

Кроме того, истец в силу положений пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, а также основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обратился с заявлением об установлении арендной платы за земельные участки в размере земельного налога. Письмом от 12.04.2022 N 4334-аа ответчик в полном объеме отказал во внесении изменений в договоры аренды.

Истец полагает, что Земельным кодексом предусмотрена невозможность отчуждения земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:04019:386 и 44- 27:04019:387 по причине того, что данные земельные участки являются ограниченными в обороте.

Отказывая в изменении размера арендной платы за земельные участки, ответчик указал, что согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. По мнению ответчика при продаже объекта недвижимого имущества с одновременным предоставлением в аренду земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, в рамках Закона N 161-ФЗ положения Постановления Правительства N 582 применению не подлежат.

Согласно расчету истца, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 44:27:04019:386 будет составлять 505 838 руб. 58 коп. Арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 44:27:04019:387 составит 77 459 руб. 53 коп.

Как указывает истец, до настоящего времени дополнительные соглашения с истцом не заключены, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующее земельное законодательство относит арендную плату за землю, находящуюся в публичной собственности, к категории регулируемых цен (статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, высказанной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2021 N 605-О, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статья 19, части 1 и 2), в силу которых различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им (постановления от 24 октября 2000 года N 13-П, от 16 июня 2006 года N 6-П и др.).

Применительно к положениям пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 12.11.2019 N 2971-О указал, что они гарантируют поименованным в нем лицам определение размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, что позволяет учесть, в частности, особенности отдельных категорий участников земельных отношений, направлено на обеспечение баланса частных и публичных интересов и само по себе не препятствует определению размера арендной платы за земельный участок в соответствии с правилами, утверждаемыми при соблюдении принципов ее определения, установленных Правительством Российской Федерации.

В этой связи выбор законодателем в качестве льготной категории арендаторов лиц, которым помещения в зданиях, сооружениях, находящихся на арендуемом неделимом земельном участке, принадлежат на праве оперативного управления, следует считать оправданным, поскольку он основан на их особом правовом статусе, характеризующемся непосредственной правовой и финансовой связью этих лиц с публично-правовыми образованиями и зависимостью первых от последних.

Постановлением N 582 среди прочих закреплен принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип N 7).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 НК РФ).

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Аналогичные подходы изложены в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399, от 25.06.2020 N 305-ЭС20-4264.

Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов, утвержденных Постановлением N 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Поскольку в соответствии с условиями договором аренды земельные участки с кадастровыми номерами 44:27:04019:386 и 44:27:04019:387 предоставлены для эксплуатации принадлежащих истцу на праве собственности зданий и сооружений, у истца отсутствует возможность приобретения спорных земельных участков в собственность, истец приобрел право аренды земельных участков без проведения торгов, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что размер арендной платы за спорные земельные участки должен исчисляться с учетом положений Принципа N 7 "Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков" N 582, утвержденных постановлением Правительства РФ 16.07.2009 года, то есть в размере, не превышающем размер земельного налога, для земельного участка, ограниченного в обороте.

Вопреки доводам ответчика, суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449.1 ГК РФ правила, предусмотренные статьями 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством.

Пунктом 3 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Как верно установлено судом первой инстанции, исходя из условия п. 4 договора купли-продажи от 17 декабря 2021 года N 20/6454-21 в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 3 Закона о содействии и развитии жилищного строительства, подпунктом 35 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, одновременно с приобретением в собственность объектов недвижимости имущества, истец приобретает без торгов право аренды на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости.

Поскольку выше указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе N 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Удовлетворяя требование в части изменения срока аренды, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в соответствии со статьей 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

При этом предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Согласно подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного Кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции исходит из того, что судом первой инстанции учтены все указания суда кассационной инстанции, оснований для отмены обжалуемого судебного акта у судебной коллегии не имеется.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 января 2024 года по делу N А40-97355/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Савенков О.В.