Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2024 г. N 18АП-6100/24 по делу N А47-15065/2023

г. Челябинск

03 июня 2024 г.

Дело N А47-15065/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пинчук Екатерины Александровны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.03.2024 по делу N А47-15065/2023.

Индивидуальный предприниматель Пинчук Екатерина Александровна (далее - истец, ИП Пинчук Е.А.) обратилась в суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между индивидуальным предпринимателем Пинчук Екатериной Александровной и департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - ответчик, Департамент) при заключении договора аренды земельного участка N 23/д-91-фз от 13.06.2023. Истец просит изложить расчет арендной платы с 13.06.2023 по 31.12.2023 в следующей редакции:

"Расчет арендной платы производится в соответствии с Постановлением Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов", отчетом ООО "Центра экономических и юридических экспертиз" N 114/23 "Об определении рыночной стоимости арендной платы за 49 лет в годовом выражении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, общей площадью 4948 кв. м.

Кадастровый номер 56:44:0113001:2026

Площадь участка 4948 кв. м.

Размер арендной платы за 49 лет 18 620 000 руб.

Арендная плата в год 380 000 руб.

Арендная плата в месяц 31 666, 67 руб.

Итого к оплате с 13.06.2023 по 31.12.2023 209 000 руб.".

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.03.2024 (резолютивная часть от 16.02.2024) урегулированы разногласия, возникшие между ИП Пинчук Е.А. и Департаментом при заключении договора аренды земельного участка от 13.06.2023 N 23/д-91-фз принято Приложение N 1 к договору в следующей редакции:

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

с 13.06.2023 по 31.12.2023

Расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов", постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 N 2004-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "город Оренбург", предоставленных в аренду без торгов", постановление Правительства Оренбургской области от 25.10.2022 N 1123-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Оренбургской области".

Кадастровый номер участка: 56:44:0113001:2026

Площадь участка: 4948 кв. м.

Кадастровая стоимость участка: 11 007 964,04 руб.

Ставка арендной платы: 10,5% (п. 4 пост. 2004-п)

Расчет арендной платы в годовом исчислении:

11 007 964,04 руб. х 10,5% = 1 155 836, 22 руб.

Арендная плата за год: 1 155 836,22 руб.

Арендная плата за месяц: 96 319, 69 руб.

Итого к оплате с 13.06.2023 по 31.12.2023: 635 709,92 руб. (т.2, л.д. 53-61).

С вынесенным решением ИП Пинчук Е.А. не согласилась (далее также - податель жалобы, апеллянт) подав апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, рассмотреть ходатайство о проведении экспертизы, заявленное при рассмотрении дела судом первой инстанции, урегулировать разногласия с изложением расчета арендной платы в предложенной истцом редакции.

В обоснование доводов жалобы истец указывает, что размер арендной платы по договору ответчиком определен на основании постановления Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов" (с изменениями и дополнениями), (далее - Постановлением Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. N 110-п), постановления администрации города Оренбурга от 4 июля 2016 г. N 2004-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "город Оренбург", предоставленных в аренду без торгов" (далее постановление администрации города Оренбурга от 4 июля 2016 г. N 2004-п). Однако при расчёте не учтено, что ставки арендной платы за неразграниченные земельные участки установлены и зависят от вида разрешенного использования.

Податель жалобы указывает, что предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, площадью 4948 кв.м., с разрешенным использованием: строительство торгово-административного здания (коды 4.1., 4.4 приложения к приказу Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группы 5, 7 приложения 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"). Постановлением администрации города Оренбурга от 4 июля 2016 г. N 2004-п для данного вида разрешенного использования установлены две ставки: для кода 4.1. - 3,61%, для кода 4.4 - 12,2 %. Применение двух ставок не предусмотрено постановлением Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. N 110-п.

В расчёте арендной платы судом применена ставка к виду разрешенного использования 4.0 - 10,5%, что нарушает принцип экономической обоснованности, поскольку если бы земельный участок находился в государственной федеральной собственности, то ставка арендной платы составляла 3% от кадастровой стоимости (Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582), если бы земельный участок находился в государственной собственности Оренбургской области - 2 % от кадастровой стоимости (Постановление Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. N 109-п). В то время как в отчёте ООО "Центр экономических и юридических экспертиз" N114/23 "Об определений рыночной стоимости арендной платы за 49 лет в годовом выражении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, общей площадью 4948 кв.м" составляет 3,54%. По мнению апеллянта, расчет арендной платы противоречит предмету договора аренды, указанному в пункте 1.1 и распоряжению ДГиЗО от 24.08.2021 N 2226-р, а также постановлению Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 г. N 110-п.

Применение ставки предпринимательство противоречит предмету договора и принципу запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. Суд индивидуально подошел к определению расчёта арендной платы по договору, не дал оценки тому обстоятельству, что в зданиях располагаются также офисные помещения.

Кроме того податель жалобы считает, что судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

От ИП Пинчук Е.А. поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в её отсутствие.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

К дате судебного заседания от Департамента поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства.

Разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 27.10.2022 введены в эксплуатацию следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое, торгово-административное здание 1 с кадастровым номером: 56:44:0113001:2490, площадью 974,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, Загородное шоссе, зд. 36/3;

- нежилое, торгово-административное здание 2 с кадастровым номером: 56:44:0113001:2494, площадью 973,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, Загородное шоссе, зд. 36/3, строение 1.

Право собственности Пинчук Е.А. на указанные объекты зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области 15.11.2022, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.09.2023.

Принадлежащие истцу торгово-административные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, с разрешенным использованием: строительство торгово-административного здания (коды 4.1, 4.4 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора виден разрешенного использования земельных участков").

13.06.2023 департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель) подготовлен договор аренды земельного участка N 23/д-91-фз (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор Пинчук Екатерина Александровна (арендатор) принял во временное владение и пользование земельный участок (далее - участок), площадью 4948 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, с разрешенным использованием: строительство торгово-административного здания (коды 4.1, 4.4 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора виден разрешенного использования земельных участков", группы 5, 7 приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), с местоположением: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург городской округ, город Оренбург, шоссе Загородное, земельный участок N 36/3.

На земельном участке расположены торгово-административные здания с кадастровыми номерами: 56:44:0113001:2490, 56:44:0113001:2494 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора установлена категория земель - земли населенных пунктов.

Земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, передан сроком на сорок девять лет по 12.06.2072 (пункт 1.4 договора).

Размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении N 1 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением иных нормативных правовых актов Российской Федерации и иных актов субъекта Российской Федерации - Правительства Оренбургской области, органов местного самоуправления, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы. Арендная плата исчисляется и оплачивается с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов.

Кроме того, арендная плата подлежит изменению в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, не проводится.

Изменение размера арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после даты, указанной в п. 2.3. договора, изменяется в одностороннем порядке арендодателем путем увеличения размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор.

Извещение о внесении изменений в действующий порядок начисления и об изменении размера, арендной платы может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.

По указанным основаниям размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно, по письменному заявлению Арендатора перерасчет может выполняться Арендодателем.

Арендная плата вносится Арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, актуальным на расчетный период (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 2.2. договора, арендная плата перечисляется ежемесячно равными долями от суммы, указанной в расчете арендной платы, не позднее 10 числа текущего месяца.

Стороны установили, что условия настоящего договора, в т.ч. по арендной плате, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к отношениям, возникшим с 13.06.2023 г.

Согласно приложению N 1 к договору, расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов", постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 N 2004-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "город Оренбург", предоставленных в аренду без торгов", постановление Правительства Оренбургской области от 25.10.2022 N 1123-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Оренбургской области".

Кадастровый номер участка: 56:44:0113001:2026

Площадь участка: 4948 кв. м.

Кадастровая стоимость участка 11 007 964, 04 руб.

Ставка арендной платы: 10,5% (п. 4 пост. 2004-п)

Расчет арендной платы в годовом исчислении: 11 007 964,04 руб. х 10,5% = 1 155 836, 22 руб.

Арендная плата за год: 1 155 836, 22 руб.

Арендная плата за месяц: 96 319, 69 руб.

Итого к оплате с 13.06.2023 по 31.12.2023: 635 709,92 руб.

Не согласившись с условиями договора аренды о размере арендной платы, арендатор направил в адрес истца протокол разногласий от 25.07.2023 к договору аренды, согласно которому просит утвердить расчет арендной платы за период с 13.06.2023 по 31.12.2023 в редакции арендатора, а именно:

Расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов", в соответствии с отчетом N 11423 от 08.06.2023 "Об определении рыночной стоимости арендной платы за 49 лет в годовом выражении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026 общей площадью 4948 кв. м"

Кадастровый номер участка: 56:44:0113001:2026

Площадь участка: 4948 кв. м.

Размер арендной платы за 49 лет 18 620 000 руб.

Арендная плата за год: 380 000 руб.

Арендная плата за месяц: 31666.67 руб.

Итого к оплате с 13.06.2023 по 31.12.2023: 209 000 руб.

Ответчик письмом от 14.08.2023 отклонил протокол разногласий в редакции арендатора, указав, что согласно представленному отчету об оценке размера арендной платы ставка арендной платы будет составлять 3,54% от кадастровой стоимости, что меньше ставки, если бы на земельном участке располагалось только административное здание (3,61%), однако, земельный участок используется под торговыми объектами.

Наличие неурегулированных разногласий сторон по договору аренды земельного участка от 13.06.2023 N 23/д-91-фз послужило основанием обращения арендатора в арбитражный суд с настоящим иском.

Разногласия, возникшие при заключении договора аренды N 23/д-91-фз от 13.06.2023, урегулированы судом первой инстанции в редакции, предложенной ответчиком с применением ставки арендной платы равной 10,5%, код 4.0 (предпринимательство).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Между сторонами возник спор по порядку определения размера арендной платы (по рыночной оценке либо исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы, утвержденной нормативным правовым актом). Несмотря на регулируемый характер платы за аренду земель, находящихся в государственной собственности, по общему правилу, арендатор земельного участка не лишен возможности защиты своих прав и охраняемых законом интересов путем внесения определенности в вопросе определения способа расчета, влияющего на размер арендной платы, которая является существенным условиям договора аренды.

Истцом в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для подтверждения достоверности отчёта ООО "Центр экономических и юридических экспертиз" N 114/23 "Об определений рыночной стоимости арендной платы за 49 лет в годовом выражении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, общей площадью 4948 кв.м".

На разрешение эксперта истец просил поставить следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет ООО "Центр экономических и юридических экспертиз" N 114/23 "Об определении рыночной стоимости арендной платы за 49 лет в годовом выражении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, общей площадью 4948 кв.м." требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки?

2. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, какова рыночная стоимость арендной платы в годовом выражении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:2026, общей площадью 4948 кв.м.?

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертов является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Признав, что основания для назначения экспертизы отсутствуют либо проведение ее нецелесообразно, суд с учетом совокупности имеющихся в деле доказательств вправе отказать в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по делу.

Судом первой инстанции в удовлетворении заявленного истцом ходатайства о назначении судебной экспертизы отказано ввиду того, что в материалы дела представлены достаточные доказательства для возможности разрешения спора по существу.

Рассмотрев ходатайство ИП Пинчук Е.В. о назначении экспертизы, изложенное в тексте апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований его удовлетворении, ввиду отсутствия необоснованности отклонения такого ходатайства судом первой инстанции.

При разрешении спора судом первой инстанции обоснованно учтено следующее:

Из представленных в материалы дела данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0113001:2026 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена ( т. 1 л.д. 47 оборот).

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с подп. 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Соответствующий порядок на территории Оренбургской области утвержден Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов".

Согласно пункту 5 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" для целей, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, арендная плата определяется по формуле: А = Кс x Ст, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок (рублей);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

Ст - ставка арендной платы (процентов).

Значения ставок арендной платы (Ст) устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области, на территории которых расположены земельные участки, и действуют с 1 сентября 2015 года.

Постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 N 2004-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "город Оренбург", предоставленных в аренду без торгов" утверждены ставки арендной платы.

			Ставка
	Наименование вида		арендной
	разрешенного		платы,
	использования земельного		% от
	участка		кадастровой стоимости
4	Предпринимательство	4.0	10,50 %
4.1	Деловое управление	4.1	3,61 %
4.2	Объекты торговли (торговые центры_)	4.2	12,20 %

Для земельных участков, предоставленных без проведения торгов для строительства (размещения) объектов, ставка арендной платы устанавливается в размере 2% от кадастровой стоимости (п. 14 введен Постановлением Администрации города Оренбурга от 19.09.2023 N 1615-п).

Как следует из материалов дела, передаваемый в аренду истцу земельный участок, относится к категории земель земли населенных пунктов с видом разрешенного использования строительство торгово-административного здания (коды 4.1, 4.4 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора виден разрешенного использования земельных участков").

В отношении земельного участка в соответствии с действующим законодательством могут быть установлены один или несколько основных, несколько условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования.

Основной вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 10.11.2020 N П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Под кодом 4.1. указанного классификатора значится вид разрешенного использования земельного участка - "Деловое управление", предполагающий размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент.

Под кодом 4.4 классификатора значится вид разрешенного использования земельного участка - "Магазины", который предполагает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

Понятие вида разрешенного использования - "Предпринимательство", содержащееся в коде 4.0 классификатора, предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10, т.е. включая виды разрешенного использования земельного участка "Деловое управление" (код 4.1.) и "Магазины" (код 4.4.).

Как усматривается из материалов дела, земельный участок имеет два вида разрешенного использования, код 4.1 -деловое управление (ставка арендной платы - 3,61%), код 4.4- магазины (ставка арендной платы - 12,2%).

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в публичный реестр.

Пункт 7 Порядка говорит о том, что в случае, когда определить размер арендной платы в соответствии с пунктом 5 настоящего Порядка невозможно, ежегодный размер арендной платы определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Как верно указано судом первой инстанции, в настоящем случае определить размер арендной платы в соответствии с пунктом 5 настоящего Порядка возможно, поскольку для обоих видов разрешенного использования имеется общее понятие "предпринимательство", в связи с чем включение департаментом в проект договора аренды земельного участка от 13.06.2023 N 23/д-91-фз ставки арендной платы равной 10,5%, код 4.0 (предпринимательство) обоснованно.

Кроме того, судом при рассмотрении дела учтено следующее. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером 56:44:0113001:2490 площадью 974,4 кв. м торгово-административное здание 1 истцом сдано в аренду ООО "Семейная аптека" (договор аренды N СЗ-12 от 15.12.2022) сроком на 5 лет с 15.12.2022. Также данное здание сдано в аренду ООО "ТАБЫШ" по договору аренды нежилого здания N А-274/22 от 01.12.2022 сроком на 7 лет с 24.12.2022 (магазин "Находка").

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером 56:44:0113001:2494 площадью 973,1 кв. м торгово-административное здание 2 истцом сдано в аренду ООО "ПВ-Оренбург" по договору аренды недвижимого имущества N 23 от 27.12.2022 сроком на 5 лет с 14.01.2023, основным видом деятельности которого является 47.25.1 торговля розничная алкогольными напитками, включая пиво, в специализированных магазинах, а дополнительными видами деятельности торговля оптовая и розничная продуктами питания, напитками и пр.

Размещение аптеки в соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 относится к коду 4.0 (предпринимательство).

Довод истца о том, что на земельном участке в здании располагается зоосалон, осуществляющий ветеринарные услуги, которые в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (с изменениями и дополнениями) относятся к виду разрешенного использования размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания ветеринарных услуг без содержания животных 3.10.1, судом первой инстанции был правомерно отклонен по указанным выше основаниям (вид разрешенного использования земельного участка, внесенный в ЕГРН и включенный в договор аренды).

Довод апеллянта о необходимости расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости несостоятелен в силу следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N582) утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

К основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Постановлением N 582 отнесен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости (принцип N 3).

При этом, как верно указано судом, Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 N 191 внесены изменения в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а именно признан утратившим силу п. 6, предусматривающий, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Таким образом, законодатель исключил возможность определения размера арендной платы за федеральные земли, исходя из рыночной цены права аренды.

В силу изложенного, пункт 7 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Оренбургской области N 110-П не подлежит применению. Размер арендной платы применительно к спорному земельному участку определить в соответствии с п. 5 Порядка возможно, поскольку кадастровая стоимость земельного участка известна, для вида разрешенного использования ставка арендной платы определена - 10,5% (предпринимательство).

Доводы истца об обратном судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены с учетом изложенного выше.

На основании изложенного суд обоснованно урегулировал разногласия сторон при заключении договора в редакции Департамента (арендодателя) с применением ставки арендной платы равной 10,5%, код 4.0 (предпринимательство).

Все доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию заявителя с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.03.2024 по делу N А47-15065/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пинчук Екатерины Александровны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

А.Х. Камаев Ю.С. Колясникова