Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2024 г. N 11АП-4982/24 по делу N А65-36872/2023

г. Самара

03 июня 2024 г.

Дело N А65-36872/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2024 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Копункина В.А., судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Николаевой А.Ю.,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 6, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", Исполнительного комитета города Казани на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 марта 2024 года по делу N А65-36872/2023 (судья Артемьева Ю.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Мегарус-М"

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

об определении условий договора купли-продажи имущества

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Исполнительного комитета города Казани,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мегарус-М" (ОГРН 1121690072129, ИНН 1655253822) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа 1: N N 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: г.Казань, ул. Юлиуса Фучика, д. 105, кв. 1001 для использования под торговлю бытовое, обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование, здравоохранение, банковские услуги, офис, изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: ""Цена Объекта по настоящему Договору составляет - 1 082 500 (один миллион восемьдесят две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек без учета НДС".

Определением суда от 23.01.2024 удовлетворено ходатайство истца общества с ограниченной ответственностью "Мегарус-М" назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Билге", г.Казань: Игнашиной Ирине Геннадьевне, имеющей высшее образование, диплом КГАСУ о профессиональной переподготовке, стаж работы в области экспертной деятельности с 2008 года.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилых помещений этажа 1: N N 8, 9, 9а, 10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенных по адресу: г.Казань, ул. Юлиуса Фучика, д. 105, кв. 1001 по состоянию на 26.07.2023.

В суд поступило экспертное заключение N 10Э/01/24 от 12.02.2024, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: N N 8, 9, 9а, 10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенных по адресу: г.Казань, ул. Юлиуса Фучика, д. 105, кв. 1001 по состоянию на 26.07.2023 г. составила 1 249 167 (Один миллион двести сорок девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей.

Истец в судебном заседании ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа 1: N N 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: г.Казань, ул. Юлиуса Фучика, д. 105, кв. 1001, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 1 249 167 (Один миллион двести сорок девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей.

Судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнение исковых требований принято.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 марта 2024 года исковые требования удовлетворены.

Общество с ограниченной ответственностью "Строй Торг" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 февраля 2024 года по делу N А65-35965/2023.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2024 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21 мая 2024 года.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который был приобщен к материалам дела в соответствии со ст. 262 АПК РФ.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Мегарус-М" является арендатором нежилых помещений этажа 1: N N 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: г.Казань, ул. Юлиуса Фучика, д. 105, кв. 1001 по договору аренды 21.07.2021 N9118-95.

ООО "Мегарус-М" 24.07.2023 обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 21.08.2023 N 11744/КЗИО-ИСХ Комитет указал, что заявление рассмотрено, будет направлено предложение после определения рыночной стоимости.

ООО "Мегарус-М" 04.12.2023 повторно обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Ответчик направил истцу договор купли-продажи письмом N 11870/КЗИО-ИСХ от 13.12.2023 с приложением отчета от 20.11.2023 г. N 07-28-ЭА-2023 с установлением цены объекта 3 784 166,67 руб.

Заявитель обратился к независимому оценщику. Так, согласно отчета ООО "Коллегия судебных экспертов" от 01.12.2023 N 01-3011/23 рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: N N 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: г.Казань, ул. Юлиуса Фучика, д. 105, кв. 1001, по состоянию на 26.07.2023 составила 1 082 500 руб.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно положениям ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Судом определением от 23.01.2024 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению стоимости объекта недвижимости, а именно: помещений первого этажа N N 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: г.Казань, ул. Юлиуса Фучика, д. 105, кв. 1001, по состоянию на 26.07.2023 г., проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Билге", г.Казань: Игнашиной Ирине Геннадьевне, имеющей высшее образование, диплом КГАСУ о профессиональной переподготовке, стаж работы в области экспертной деятельности с 2008 года.

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 1 249 167 руб.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд первой инстанции пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 1 249 167 руб.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам приведенным в суде первой инстанции. Указанным доводам была дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции соглашается с вышеуказанными обоснованными выводами суда первой инстанции.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем не имеется оснований для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 марта 2024 года по делу N А65-36872/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.А. Копункин

Судьи

Д.А. Дегтярев Е.А. Митина