Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2024 г. N 15АП-3170/24 по делу N А32-39110/2023

город Ростов-на-Дону

04 июня 2024 г.

дело N А32-39110/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

при участии представителей заявителя: ШтыревойО.В. по доверенности от 13.03.2024, паспорт; посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (веб-конференция)": Галицкой Я.И. по доверенности от 16.10.2023 (до и после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Дзюба Елены Эдуардовны (ИНН 234002080268, ОГРНИП 314237108600015)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2024 по делу N А32-39110/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Дзюба Елены Эдуардовны (ИНН 234002080268, ОГРНИП 314237108600015)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399),

при участии третьего лица: администрации муниципального образования Кущевский район (ИНН 2340010698, ОГРН 1022304246997),

о признании отказа недействительным,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Дзюба Елена Эдуардовна (далее - заявитель, ИП глава КФХ Дзюба Е.Э.) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент, заинтересованное лицо), в котором просила (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- признать незаконным отказ департамента от 20.09.2023 исх. N 52-32-36-788/23 в предоставлении ИП Главе КФХ Дзюба Е.Э. земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6 общей площадью 828154 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Кущевский. в собственность за плату;

- возложить на департамент обязанность заключить с ИП Главой КФХ Дзюбой Е.Э. договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6 общей площадью 828154 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Кущевский с установлением размера выкупной цены земельного участка в размере 60% от кадастровой стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Кущевский район (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2024 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП глава КФХ Дзюба Е.Э. обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что вывод суда первой инстанции основан на доводе, противоречащим материалам дела и установленным при рассмотрении спора обстоятельствам.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что истец использует земельный участок на праве аренды с февраля 2009 года. Вместе с тем, в решении указано, что поскольку между сторонами спора по результатам торгов 25.06.2021 заключен договор аренды, а заявления о выкупе земельного участка сельскохозяйственного назначения поданы 09.09.2021 и 27.10.2021, трехлетний срок, порождающий право на заключение договора купли-продажи земельного участка, не истек. Указанный вывод противоречит нормам законодательства, поскольку в период владения земельным участком включаются все периоды. Факт владения главой КФХ Дзюба Е.Э. спорным земельным участком подтвержден имеющимися в деле письменными доказательствами, установлен судом и не отрицался ответчиком. Несмотря на совокупность представленных истцом доказательств суд пришел к выводу об отсутствии трех лет аренды спорным участком. Ответчик на протяжении длительного времени получал денежные средства в счет исполнения договорных обязательств от истца, возражений не высказывал, действий по расторжению договорных отношений не принимал. Таким образом, ответчик в лице департамента не мог не знать о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:17:0102003:6 использует именно истец. Вместе с тем, ответчик направил в адрес истца ответ от 20.09.2023 исх.

N 52-32-16-788/23 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату ввиду нахождения участка в аренде главы КФХ Дзюба Е.Э. менее трех лет.

В дополнении к жалобе заявитель указал, что спорный участок находился в фактическом использовании у главы КФХ Дзюба Е.Э. с 2009 года, в аренде участок с 06.04.2015 (п. 7.2. договора аренды N 1701004869 от 23.11.2015). То есть, фактически арендные отношения между сторонами не прекратились по истечении срока действия договора аренды, департамент не заявлял возражений относительно использования главой КФХ земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6, акт приема-передачи земельного участка сторонами не подписывался. По результатам торгов спорный участок предоставлен заявителю. Предприниматель являлась добросовестным арендатором, непрерывно использовала земельный участок по целевому назначению и оплачивала арендные платежи. Информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка отсутствует.

Заявитель считает, что договор аренды N 1701004869 от 23.11.2015 и договор аренды N 0000008019 от 25.06.2021 являются последовательно заключёнными, поскольку именно главой КФХ Дзюба Е.Э. продолжалось использование земельного участка и именно она все время являлась единственным лицом, использовавшим спорный участок.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент указал на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Возражая против отзыва заинтересованного лица, предприниматель пояснила, что довод департамент о том, что спорный земельный участок находился в пользовании главы КФХ Дзюба Е.Э. менее трех лет ввиду чего право на выкуп не возникло, противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Довод департамента о том, что заявитель привлечена органом государственного земельного контроля к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 КоАП РФ, что, по его мнению, является препятствием к выкупу земельного участка, является несостоятельным.

Довод департамента о неприменении положений о выкупной стоимости в процентном соотношении к кадастровой стоимости является необоснованным и направленным на введение суда апелляционной инстанции в заблуждение.

В дополнении к жалобе, заявитель указал, что договор о передаче прав и обязанностей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82,8154 га, с кадастровым номером 23:17:0102003:6, расположенный по адресу: Кущевский район, Кущевское сельское поселение, заключенный между ООО "СК "Влад" и Дзюба Е.Э. 02.02.2009 не зарегистрирован ввиду того, что 03.02.2009 ООО "СК "Влад" прекратило свою деятельность, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 13.04.2022 (л.д. 28), регистрация договора о передаче прав и обязанностей от 02.02.2009 не могла быть осуществлено. Главой КФХ Дзюба Е.Э. неоднократно принимались меры по государственной регистрации прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0102003:6.

Судебным приставом-исполнителем Кущевского районного отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю вынесено постановление от 03.06.2010 о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости. В соответствии с данным постановлением в ЕГРН 05.06.2010 внесен запрет регистрационных действий N рег. записи 23-23-06/005/2010-148, без указания срока (л.д. 34). Указанное обременение действовало до момента организации Департаментом имущественных отношений края торгов на право аренды спорного земельного участка.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2024 в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Ковалеву Н.В., ввиду нахождения судьи Чотчаева Б.Т. в отпуске.

Рассмотрение жалобы в порядке статьи 18 АПК РФ начато с самого начала.

В судебном заседании, открытом 30.05.2024, представители заявителя поддержали доводы апелляционной жалобы, на вопросы судебной коллегии дали пояснения.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 04 июня 2024 года до 10 час. 30 мин. Информация о перерыве отражена в информационной системе "Картотека арбитражных дел".

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии прежних представителей заявителя, которые поддержали свои правовые позиции, дали дополнительные пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район Краснодарского края (арендодатель) и ООО "Сельскохозяйственная компания "Влад" (арендатор) заключили договор от 28.01.2009 N 8817000081 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82,8154 га, с кадастровым номером 23:17:0102003:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Кущевское сельское поселение, для ведения сельскохозяйственного производства, сроком на 10 лет.

02 февраля 2009 года ООО "СК "Влад" и Дзюба Елена Эдуардовна заключили договор о передаче прав и обязанностей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82,8154 га, с кадастровым номером 23:17:0102003:6, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Кущевское сельское поселение.

03 февраля 2009 года ООО "СК "Влад" прекратило свою деятельность, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 13.04.2022, в связи с чем договор о передаче прав и обязанностей от 02.02.2009 не зарегистрирован.

23 ноября 2015 года управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район Краснодарского края (далее - арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 1701004869 земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения, площадью 828154 кв.м, с кадастровым номером 23:17:0102003:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Кущевское сельское поселение, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, сроком с 06.04.2015 по 06.03.2016. В дальнейшем договор не перезаключался вследствие запрета регистрационных действий на спорный земельный участок; предприниматель продолжил пользоваться землей и вносить арендные платежи.

Приказом департамента от 06.04.2021 N 652 проведены торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6, находящегося в государственной собственности Краснодарского края. Согласно протоколу о результатах аукциона от 16.06.2021 N 2 победителем признан предприниматель.

25 июня 2021 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключен договор аренды N 0000008019 земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, на 10 лет.

В целях выкупа земельного участка заявитель направлял в адрес департамента заявления в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предприниматель полагая, что со стороны департамента имеет место незаконное бездействие, выразившееся в ненаправлении ответа на заявления предпринимателя от 09.09.2021 и 27.10.2021, глава КФХ обратился в арбитражный суд.

Решением от 07.03.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.05.2023 и постановлением кассационной инстанции от 30.08.2023 в рамках дела N А32-46634/2022, заявление ИП глава КФХ Дзюба Е.Э. удовлетворено частично: суд признал незаконным бездействие департамента по не рассмотрению по существу заявлений предпринимателя от 09.09.2021 и 27.10.2021 о предоставлении в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6 общей площадью 828154 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Кущевский; на департамент возложена обязанность в течение 20 дней с момента вступления в законную силу решения суда рассмотреть заявления предпринимателя от 09.09.2021 и 27.10.2021 как одно заявление и принять предусмотренные частью 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации решения; в удовлетворении остальной части заявления отказано.

ИП глава КФХ Дзюба Е.Э., полагая, что у нее имеется право на заключение с Департаментом имущественных отношений Краснодарского края договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения спора в адрес заявителя поступил ответ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 20.09.2023 N 52-32-16-788/23 об исполнении решения суда по делу N А32-46634/2022, согласно которому департамент отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 в собственность за плату ввиду нахождения земельного участка в аренде у заявителя менее трех лет.

В ходе рассмотрения спора заявитель изменил требования и просил признать незаконным отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 20.09.2023 исх. N 52-32-36-788/23 в предоставлении ИП Главе КФХ Дзюба Елене Эдуардовне земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6 общей площадью 828154 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Кущевский. в собственность за плату; возложить на Департамент имущественных отношений Краснодарского края обязанность заключить с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Дзюба Еленой Эдуардовной договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6 общей площадью 828154 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Кущевский с установлением размера выкупной цены земельного участка в размере 60 (шестьдесят) % от кадастровой стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6.

Заявления о предоставлении земельного участка в собственность от 09.09.2021 и 27.10.2021, направленные в адрес департамента, основаны на положениях статей 27, 28, 39.3, 39.17, 77 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что глава КФХ Дзюба Е.Э. является исправным арендатором земельного участка сельскохозяйственного с кадастровым номером 23:17:0102003:6.

Решение департамента об отказе в предоставлении собственность указанного земельного участка, оформленное письмом от 20.09.2023 N 52-32-16-36788/23, является незаконным.

Отказывая в удовлетворении заявления предпринимателя, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в арбитражный суд с таким требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), которым урегулированы отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением участками из земель сельскохозяйственного назначения, установлены правила и ограничения, применяемые к обороту таких участков. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у уполномоченных органов отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого участка, вправе приобрести земельный участок в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации приведен перечень оснований для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащий исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации закреплена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Согласно части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае".

В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенной нормы арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока очередного договора аренды.

Как указано выше, ранее между управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район Краснодарского края (арендодатель) и ООО "Сельскохозяйственная компания "Влад" (арендатор) заключен договор от 28.01.2009 N 8817000081 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82,8154 га, с кадастровым номером 23:17:0102003:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Кущевское сельское поселение, для ведения сельскохозяйственного производства, сроком на 10 лет.

02 февраля 2009 года ООО "СК "Влад" и глава КФХ заключили договор о передаче прав и обязанностей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82,8154 га, с кадастровым номером 23:17:0102003:6, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Кущевское сельское поселение.

03 февраля 2009 года ООО "СК "Влад" прекратило свою деятельность, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 13.04.2022, в связи с чем договор о передаче прав и обязанностей от 02.02.2009 не зарегистрирован.

23 ноября 2015 года управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район Краснодарского края (далее - арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 1701004869 земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения, площадью 828154 кв.м, с кадастровым номером 23:17:0102003:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Кущевское сельское поселение, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, сроком с 06.04.2015 по 06.03.2016. В дальнейшем договор не перезаключался вследствие запрета регистрационных действий на спорный земельный участок; предприниматель продолжил пользоваться землей и вносить арендные платежи. Договор аренды заключен сроком на одиннадцать месяцев, зарегистрирован не был.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.04.2021 N КУВИ-002/2021-33217226 правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 с 11.10.2004 является Краснодарский край, о чем свидетельствует регистрационная запись N 23-01/00-162/2004-332.

Приказом департамента от 06.04.2021 N 652 проведены торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6, находящегося в государственной собственности Краснодарского края.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 16.06.2021 N 2 победителем признана глава КФХ Дзюба Е.Э.

25 июня 2021 года между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды N 0000008019 земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, на 10 лет.

Таким образом, в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, возможность приобретения земельного участка в собственность возникает по истечении трех лет с момента заключения последнего договора аренды земельного участка (25.06.2021), указанное условие приобретения земельного участка в аренду отсутствует, поскольку глава КФХ Дзюба Е.Э. обратилась за выкупом участка 09 сентября 2021 года, то есть до истечения трехлетнего срока.

Между тем, судом первой инстанции не принято во внимание следующее.

Правоустанавливающим документом на земельный участок, в частности, является договор аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В рассматриваемом случае публично-правовое образование - арендодатель, КФХ Дзюба Е.Э. - арендатор, которые являются сторонами заключенного между ними договора аренды, следовательно, правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на них не распространяются.

Из материалов дела усматривается, что 02 февраля 2009 года ООО "СК "Влад" и глава КФХ заключили договор о передаче прав и обязанностей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82,8154 га, с кадастровым номером 23:17:0102003:6, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Кущевское сельское поселение.

Договор о передаче прав и обязанностей от 02.02.2009 не зарегистрирован по объективным причинам.

Ввиду того, что 03.02.2009 ООО "СК "Влад" прекратило свою деятельность, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 13.04.2022 (л.д. 28), регистрация договора о передаче прав и обязанностей от 02.02.2009 не могла быть осуществлена.

Главой КФХ Дзюба Е.Э. неоднократно принимались меры по государственной регистрации прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0102003:6.

Так, в материалах дела имеются уведомления Кущевского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 26.07.2018 (л.д. 37) и от 26.11.2019 (л.д. 38) о приостановлении государственной регистрации.

Ввиду того, что с заявлением обращалась одна сторона договора переуступки прав и обязанностей в лице Дзюба Е.Э., регистрационные действия осуществлены не были.

Глава КФХ обратилась в администрацию МО Кущевского района с заявлением о предоставлении документов, подтверждающих факт согласования органом местного самоуправления в 2009 году переуступки договора аренды между ООО СК "Влад" и Дзюба Е.Э.

По результатам рассмотрения заявления получен ответ от 30.05.2024 исх.

N 04-01-12/733 о том, что предоставить информацию и документы невозможно ввиду истечения срока хранения архивных данных.

Кроме того, судебным приставом-исполнителем Кущевского районного отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю вынесено постановление от 03.06.2010 о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.

В соответствии с данным постановлением в ЕГРН 05.06.2010 внесен запрет регистрационных действий N рег. записи 23-23-06/005/2010-148, без указания срока (л.д. 34).

Указанное обременение действовало до момента организации Департаментом имущественных отношений края торгов на право аренды спорного земельного участка.

Дзюба Е.Э. не могла повлиять либо оказать содействие на собственника спорного земельного участка, а именно на порядок оформления правоотношений, выполнение действий по снятию ограничений в виде запрета на регистрационные действия и проведению торгов на право заключения договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из изложенных выше обстоятельств следует, что договор от 28.01.2009 N 8817000081 аренды земельного участка, является возобновленным на неопределенный срок. Доказательств того, что департамент предупредил предпринимателя о прекращении действия договора аренды в материалы дела не представлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды. Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трёх лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 N 301-ЭС21-27876).

При решении вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трёх лет, для исчисления трёхлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть учтён не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключённые договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, содержатся разъяснения, согласно которым трёхлетний срок добросовестного надлежащего использования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства предоставляет право арендатору такого участка обратиться за его приобретением в собственность.

Поскольку общий срок договорного использования участка одним правообладателем (главой КФХ) на момент обращения в уполномоченный орган составил более трёх лет (с 2009 года), то отказ в выкупе участка только на том основании, что с даты заключения действующего (последнего) договора прошло менее трёх лет, является незаконным.

Как указано выше, подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав добросовестных арендаторов, поощрение и стимулирование ответственных хозяйственников. Установленный льготный порядок предоставления земли не должен позволить приобрести земельный участок недобросовестному лицу. В связи с этим использование должно быть законным и правомерным; применение подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ не должно привести к передаче земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно. При оценке добросовестности заявителя и наличия у него права на льготное оформление земельного участка судом также могут быть приняты во внимание длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка с учётом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

Департамент не заявлял возражений относительно использования главой КФХ земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6. Предприниматель являлась добросовестным арендатором, непрерывно использовала земельный участок по целевому назначению и оплачивала арендные платежи. Информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка отсутствует.

Довод Департамента имущественных отношений края о том, что истец привлечена органом государственного земельного контроля к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ, что, по мнению ответчика, является препятствием к выкупу земельного участка, является несостоятельным по следующим основаниям.

Как отмечено выше, сделка, подтверждающая договорные отношения главы КФХ Дзюба Е.Э. и муниципального образования по факту аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6, не могла быть зарегистрирована ввиду наличия объективных причин, не зависящих от воли Дзюба Е.Э. (запрет регистрационных действий с 05.06.2010).

Об указанном факте Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, как собственнику имущества, было достоверно известно.

Ввиду отсутствия регистрации договорных отношений, в рамках которых глава КФХ Дзюба Е.Э. использовала земельный участок сельскохозяйственного назначения, органом государственного земельного контроля принято решение о привлечении субъекта сельскохозяйственной деятельности к административной ответственности по формальному признаку.

Довод департамента о том, что истец признала вину в самовольном занятии земельного участка, противоречит объяснениям лица, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении, содержащимся в протоколе об административном правонарушении от 18.06.2018: "По поводу данного земельного участка могу пояснить следующее, у нас ведутся судебные разбирательства, в связи с чем в устной форме в ходе телефонных переговоров с Департаментом имущественных отношений Краснодарского края согласовано фактическое пользование и арендная плата за пользование данным земельным участком до окончания и вынесения решения судом о регистрации права аренды за Дзюба Е.Э. По окончанию судебное решение будет подано для продления договора аренды".

Таким образом, главой КФХ Дзюба Е.Э. даны пояснения о причинах отсутствия регистрационной записи договора аренды. Кроме того, в указанном протоколе отражено, что при его составлении предпринимателем представлены платежные поручения об оплате арендной платы за пользование спорным участком по договору аренды от 28.01.2009.

С учетом имеющегося ограничения регистрационных действий в отношении спорного земельного участка отсутствие регистрационной записи договора аренды не зависело от действий либо бездействия главы КФХ Дзюба Е.Э.

В тоже время департамент, как собственник земельного участка, достоверно осведомленный о наличии данного запрета, не предпринял каких-либо действий по снятию ограничений, регистрации заключенного договора аренды с субъектом сельскохозяйственной деятельности или организации публичных процедур (торгов).

Кроме того, сам факт привлечения к ответственности арендатора не лишает его права на выкуп используемого земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Глава КФХ Дзюба Е.Э. на протяжении более 14 лет использует земельный участок по целевому назначению, фактов выявления случаев нецелевого использования участка и привлечения органом государственного земельного контроля истца к ответственности, предусмотренной ст. 8.8 КоАП РФ, не имеется.

По утверждению КФХ Дзюба Е.Э., что не отрицалось департаментом, Дзюба Е.Э. добросовестно использовала спорный земельный участок по назначению, а именно земля вспахивалась, обрабатывалась, засевалась с соблюдением севооборота, при этом ни разу не допускалось его зарастание сорной растительностью, осуществляла арендные платежи.

После снятия запрета регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, установленного на основании постановления судебного пристава-исполнителя Кущевского районного отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю вынесено от 03.06.2010, Департамент имущественных отношений Краснодарского края организовал проведение торгов на право аренды спорного земельного участка (приказ департамента от 06.04.2021 N 652). Согласно протоколу о результатах аукциона от 16.06.2021 N 2 победителем признан предприниматель. 25 июня 2021 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключен договор аренды N 0000008019 земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, на 10 лет.

Заключение в 2015 году договора аренды N 1701004869 от 23.11.2015, по утверждению Дзюба Е.Э., осуществлено по предложению Управления муниципальным имуществом администрации МО Кущёвский район и в связи с получением статуса индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства. Ввиду наличия ограничений в виде запрета регистрационных действий договор заключен на срок с 06.04.2015 по 06.03.2016.

Доводы департамента о ничтожности договоров N 1701004869 от 23.11.2015 ввиду несоблюдения обязательного требования законодательства о публичной процедуре предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения апелляционный суд отклоняет в виду следующего.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Противоречит сущности договора аренды земельного участка, когда после четырнадцати лет исполнения земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 арендодатель в качестве возражения против заявления арендатора о реализации предоставленного последнему законом права на выкуп земельного участка, объявляет о недействительности (ничтожности) договора, причем по мотиву несоблюдения публичной процедуры предоставления участка в аренду, которая всецело находилась в ведении соответствующего публичного органа, легально осуществлявшего на тот момент времени полномочия публичного собственника земельного участка.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к выводу о незаконности отказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 20.09.2023 исх. N 52-32-36-788/23 в предоставлении ИП Главе КФХ Дзюба Елене Эдуардовне земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6 общей площадью 828154 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Кущевский. в собственность за плату и об обязании департамента заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. При выборе способа устранения нарушенного права арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

В силу положений пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, суд вправе самостоятельно формулировать соответствующий способ устранения нарушенных прав, исходя из конкретных установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 2.1 Постановления главы администрации Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке: за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков.

До 31 декабря 2024 г. с учетом условий, предусмотренных в абзаце первом настоящего подпункта, крестьянские (фермерские) хозяйства: в случае аренды земельного участка в течение 6 лет приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 9 лет приобретают его в собственность по цене, равной 70 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 12 лет приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 15 лет приобретают его в собственность по цене, равной 50 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет срока аренды земельного участка в случаях, указанных в настоящем подпункте, предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. Данное правило применяется также в отношении земельных участков, образованных в результате раздела указанного земельного участка, при этом срок договора аренды исчисляется с момента заключения договора аренды исходного земельного участка.

Таким образом, поскольку КФХ Дзюба Е.Э. обратилось за выкупом земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 до 31.12.2024, его выкупная стоимость определяется в размере 60 % от кадастровой стоимости.

При этом суд считает необходимым отметить, что кадастровая стоимость земельного участка в случае признания незаконным решения департамента об отказе в их предоставлении в собственность, определяется согласно сложившейся судебной практике по состоянию на дату обращения общества в департамент с заявлением о предоставлении такого участка в собственность.

Принимая во внимание изложенное, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате государственной пошлины по заявлению в размере 300 руб. и апелляционной жалобе в размере 150 руб. в порядке статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Излишне уплаченная государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возвращению индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Дзюбе Елене Эдуардовне в размере 1350 руб. по чеку по операции от 21.02.2024.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2024 по делу N А32-39110/2023 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать незаконным отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) от 20.09.2023 исх. N 52-32-36-788/23 в предоставлении индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Дзюба Елене Эдуардовне (ИНН 234002080268, ОГРНИП 314237108600015) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6, общей площадью 828154 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущёвский район, с/о Кущёвский, в собственность за плату.

Возложить на Департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) обязанность заключить с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Дзюба Еленой Эдуардовной договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6, общей площадью 828154 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущёвский район, с/о Кущёвский, с установлением размера выкупной цены земельного участка в размере 60 (шестьдесят) % от кадастровой стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Дзюба Елены Эдуардовны (ИНН 234002080268, ОГРНИП 314237108600015) расходы по оплате государственной пошлины в размере 450 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Дзюбе Елене Эдуардовне (ИНН 234002080268, ОГРНИП 314237108600015) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1350 руб. по чеку по операции от 21.02.2024.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Н.В. Ковалева В.Л. Новик