Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2024 г. N 09АП-22895/24 по делу N А40-253261/2023

г. Москва

04 июня 2024 г.

Дело N А40-253261/23

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кочешковой М.В.,

судей:	Марковой Т.Т., Суминой О.С.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.03.2024 по делу N А40-253261/23

по заявлению ИП Морозовой Алены Дмитриевны

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконным решения

при участии:

от заявителя:	не явился, извещен;
от заинтересованного лица:	Гибадуллин И.М. по доверенности от 15.01.2024;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Морозова Алена Дмитриевна (далее - Заявитель, ИП Морозова А.Д., Предприниматель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве от 07.08.2023 N КУВД-001/2023-17135087/2 об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2024 заявление ИП Морозовой А.Д. удовлетворено.

Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению Заинтересованного лица при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Москве доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить.

ИП Морозова А.Д., надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направила, заявлений и ходатайств суду не представила.

Рассмотрев дело в порядке статей 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, заслушав представителя Управления Росреестра по Москве, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, применил и истолковал нормы материального права, подлежащие применению, и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии в настоящем споре совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционная коллегия поддерживает данный вывод суда первой инстанции исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что 26 апреля 2023 года ИП Морозовой Аленой Дмитриевной в МФЦ Района Савеловский на государственную регистрацию представлен Договор N АР-80-2021 аренды нежилых помещений в здании РТУ МИРЭА от 08.02.2021 (далее- Договор), заключенный между Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования "МИРЭА - Российский технологический университет" (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Морозовой Аленой Дмитриевной (Арендатор) в отношении части комнаты 13, квартиры 21-22-23, этаж 1, площадью 1,6 кв.м., расположенного в здании с кадастровым номером 77:07:0013003:1038, по адресу: г. Москва, Мичуринский проспект, д. 12, корпус 2 с приложениями, а также пакетом иных документов согласно Описи документов, принятых для оказания государственных услуг N MFC-0558/2023-645457-1 от 26.04.2023.

07.08.2023 регистрирующий орган уведомил Заявителя об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав (уведомление N КУВД-001/2023-17135087/2 от 07.08.2023).

В качестве оснований отказа Управлением Росреестра по Москве указано на отсутствие согласования предмета Договора, не соответствие Технического плана требованиям, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953, а также на то, что заявленный к регистрации объект не обособлен от других помещений.

Признавая ненормативный акт незаконным, суд первой инстанции правомерно и обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в той числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества,

В частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно подпунктам 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Правоотношения Договора аренды, предусматривающего предоставление во временное владение и пользование части кровли здания, части кровли технического этажа и части стены технического этажа нежилого здания для размещения оборудования оператора сотовой связи (иного оборудования), регулируется нормами Гражданского законодательства Российской Федерации.

Отношения, связанные с временным пользованием одним лицом имуществом другого лица за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, регулируются нормами договора аренды (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная позиция также отражена в пункте 9 постановления Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой, положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Для понятия аренды характерна не передача вещи в пользование, а предоставление возможности пользоваться вещью в определенных договором пределах. Арендодатель вправе предоставлять арендатору возможность пользоваться своей вещью в любых пределах и частях, при этом предметом договора аренды будет являться часть вещи (в том числе крыша здания или ее часть).

Согласно статье 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

На основании статьи 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Представленный на регистрацию Договор аренды содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, следовательно, предмет договора сторонами согласован.

Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование. другой части здания, является не противоречащим нормам действующего законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке пункта 1 статьи 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды (данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 августа 2017 года N 305-ЭС17- 6213).

В соответствии с пунктом 5 статьи 44 Закона регистрации, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Исходя из разъяснений в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.

Таким образом, исходя из положений статьи 607 ГК РФ и приведенных выше разъяснений, объектом аренды может выступать здание, строение, сооружение, помещение, изолированная или обособленная часть объект недвижимости, а также неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости, которая не является самостоятельным объектом гражданских прав.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды

При передаче в аренду части здания (сооружения) новый объект недвижимости не возникает, соответственно, регистрировать право собственности на это имущество и оформлять отдельные документы технического учета не требуется. Индивидуализировать такой объект можно с помощью обозначения границ на техническом паспорте здания или сооружения, часть которого передается в аренду.

При передаче в аренду части здания (сооружения) для его надлежащей индивидуализации необходимо: описать само здание (сооружение); определить в договоре площадь, точное местоположение и границы части здания (сооружения), передаваемой в аренду.

При этом, для индивидуализации этого объекта, стороны могут составить соответствующее описание в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план), из которого должно быть видно, какая часть здания или сооружения передана арендатору в пользование. Словесное или графическое описание части вещи может быть включено непосредственно в текст договора аренды в виде приложения, либо представлять собой отдельный документ, подписанный сторонами.

Как правильно указал суд первой инстанции, наличие такого описания является достаточным основанием для государственной регистрации обременения на объект аренды.

Таким образом, государственная регистрация рассматриваемого договора аренды действующему законодательству не противоречит.

В рассматриваемом случае Управление Росреестра по г. Москве не представило надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность оспариваемого отказа.

Оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды от 08.02.2021 N АР-802021, заключенного между Федеральным государственным бюджетным образовательном учреждением высшего образования "МИРЭА - Российский технологический институт" и ИП Морозовой Аленой Дмитриевной, изложенный в уведомлении от 07.08.2023 N КУВД-001/2023-17135087/2 не основан на нормах права, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создавая препятствия в реализации права на государственную регистрацию договора аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о признании оспариваемого Заявителем сообщения Управления Росреестра по Москве от 10.09.2015 г., N 77/066/033/2015-492 об отказе в повторной выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по адресу: г. Москва, проспект Нахимовский, д. 9, корп. 1, стр. 2, помещ. 2, ком 1-3 (кадастровый номер 77:06:0005007:5049) незаконным.

В порядке пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции оязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя путем осуществления государственной регистрации договора аренды от 08.02.2021 N АР-802021, заключенного между Федеральным государственным бюджетным образовательном учреждением высшего образования "МИРЭА - Российский технологический институт" и ИП Морозовой Алены Дмитриевны.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено. Основания для отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 12.03.2024 по делу N А40-253261/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.В. Кочешкова

Судьи

Т.Т. Маркова О.С. Сумина