Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2024 г. N 09АП-25757/24 по делу N А40-226649/2023

город Москва

06 июня 2024 г.

Дело N А40-226649/23

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Захаровой Т.В., Кухаренко Ю.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Солодовниковой М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 марта 2024 года

по делу N А40-226649/23,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Витбиомед +"

(ОГРН: 1157746574798, ИНН: 7706422720)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - извещен, представитель не явился,

от ответчика - Полянский П.А. по доверенности от 25.12.2023

УСТАНОВИЛ:

ООО "Витбиомед +" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г., муниципальный округ Ясенево, Новоясеневский пр-т, д. 25, пом. 4/1, общей площадью 191, 4 кв.м., с кадастровым номером 77:06:0009002:8662 путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

"Цена Объекта составляет 22 625 353 (двадцать два миллиона шестьсот двадцать пять тысяч триста пятьдесят три) рубля без учёта НДС в соответствии с отчетом об оценке от 19.01.2024, выполненного оценочной компанией ООО "Вердикт Оценка".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

п. 3.4 Договора купли-продажи в следующей редакции:

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 269 349, 44 р. (двести шестьдесят девять тысяч триста сорок девять рублей, 44 коп.) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга."

Решением от 06.03.2024 Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил, урегулировав разногласия в редакции истца.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разногласия по цене и условиях, определенных департаментом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил.

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие истца.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что у ООО "Витбиомед+" находится во владении и пользовании (аренде) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, вн. тер.г., муниципальный округ Ясенево, Новоясеневский пр-т, д. 25, пом. 4/1, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером 77:06:0009002:8662 на основании Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы N 00- 00241/15 от 25.05.2015, Соглашения о переуступке права аренды объекта нежилого фонда (перенайме) N 1 от 18.12.2015, Дополнительного соглашения от 04.05.2016 к Договору N 00- 00241/15 от 25.05.2015 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Новоясеневскии пр-т, д. 25, зарегистрированных в установленном порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа на договоре аренды и соглашениях к нему.

Истец имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которому субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Как указывает истец, ООО "Витбиомед+" полностью соответствует всем критериям, установленным ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" и имеет право выкупа арендуемого помещения на вышеуказанных условиях.

Истец получил от Ответчика письмо о предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества от 06.09.2023 с исх. N 33-6-834471/23-(0)-3.

Истец был вынужден согласиться с предложением выкупить данный объект, и направил Ответчику 27.09.2023 письмо исх. N 1-2/176, в котором выразил согласие на реализацию своего преимущественного права выкупа приватизируемого помещения, но не согласился с предложенной Ответчиком ценой.

Истец находится в перечне реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (согласно выписке из Реестра МСП) и непрерывно владеет арендуемым объектом на протяжении 8 лет.

Таким образом, ООО "Витбиомед+" полностью соответствует всем критериям, установленным ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" и имеет право выкупа арендуемого помещения на вышеуказанных условиях.

Так, признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, Ответчиком направлен в адрес истца проект Договора купли-продажи N 59-8708 от 01.09.2023, согласно которому установленная цена Объекта составила 35 401 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.08.2023 N М811-2551-П/2023, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Центр экспертиз и оценки "Капитал". Завышенный характер оценки рыночной стоимости помещения, выполненный ООО "Центр оценки Аверс" был подтвержден. В соответствии с Отчетом N 0210/23 от 04.10.23 подготовленным ООО "Центр экспертиз и оценки "Капитал", рыночная цена объекта составила 21 808 000 (двадцать один миллион восемьсот восемь тысяч) руб. 00 коп. (без учета НДС)

Таким образом, не согласившись с условиями в части завышенной стоимости выкупаемого помещения, а также отсутствием надлежащей оценки помещения, Истцом г. был отправлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере 21 808 000 (двадцать один миллион восемьсот восемь тысяч) руб. 00 коп. (без учета НДС) в соответствии с с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 0210/23 от 04.10.23 г. Москва, вн. тер.г., муниципальный округ Ясенево, Новоясеневский пр-т, д. 25, пом. 4/1, общей площадью 191,4 кв.м., с кадастровым номером 77:06:0009002:8662,

В связи с отклонением Ответчиком предложения Истца заключить договор на предложенных условиях и с невозможностью прийти к соглашению, Истец обратился в суд за урегулированием возникших разногласий.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов, подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, определением от 28.11.2023 суд назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания, проведение которой было поручено ООО "Агентство судебных экспертов"

Согласно заключению эксперта ООО "Вердикт-Оценка" рыночная стоимость нежилых помещений составила 22 625 353 руб.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа, составляющего не менее 269 349, 44 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 марта 2024 года по делу N А40-226649/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

Т.В. Захарова Ю.Н. Кухаренко