Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2024 г. N 09АП-23410/24 по делу N А40-150363/2023

г. Москва

05 июня 2024 г.

Дело N А40-150363/23

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2024 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

Судей Т.В. Захаровой, Б.В. Стешана,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.02.2024 по делу N А40-150363/23,

по иску ИП Дулерайна Михаила Георгиевича (ОГРНИП: 315774600395324, ИНН: 771912198956)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674),

об урегулировании,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Фаизов Е.Л. по доверенности от 20.06.2023,

от ответчика - Полянский П.А. по доверенности от 25.12.2023,

УСТАНОВИЛ:

ИП Дулерайн Михаил Георгиевич обратился в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 30.01.2024 г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших между сторонами при заключении Договора купли-продажи N 59-8476 от 05.06.2023 г., объекта недвижимости общей площадью 33.3 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0005008:17997, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д. 4, пом. 4Б/1, изложив п. 3.1 Договора в редакции истца.

Решением суда от 07.02.2024 исковые требования удовлетворены.

Разногласия сторон, возникшие при заключении Договора купли-продажи N 59-8476 от 05.06.2023 г., объекта недвижимости общей площадью 33.3 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0005008:17997, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д. 4, пом. 4Б/1, изложив п. 3.1 Договора в редакции истца.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на необходимость урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, индивидуальный предприниматель Дулерайн Михаил Георгиевич (Истец, ИП Дулерайн М.Г.) является арендатором нежилого помещения, общей площадью 33,3 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0005008:17997, расположенного по адресу: г. Москва, Веселая, д. 4, пом. 4Б/1 на основании договора аренды N 00-00203/19 от 02.03.2019 г. (далее - недвижимое имущество или объект недвижимости), заключенного с Департаментом имущества г. Москвы (далее - Ответчик или Департамент).

Ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы (Департамент городского имущества г. Москвы) на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 года N 99-ПП.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Истец указывал, что в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности к арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ИП Дулерайн М.Г. 16.04.2023 г. обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости, а именно - нежилого помещения, общей площадью 33,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д. 4, пом. 4Б/1, с кадастровым номером 77:05:0005008:17997 (далее - Недвижимое имущество) с рассрочкой по оплате - на 7 (семь) лет.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ Истец 05.06.2023 г. (N 33-5-41059/23-(0)-6) в "личном кабинете" на Портале Мэра и Правительства Москвы получил проект договора-купли продажи недвижимости N 59-8476 от 05.06.2023 г. спорного объекта с рассрочкой платежа на 7 (семь) лет.

При этом, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 02.03.2022 N М59-442-П/2022, выполненному ООО "Центр оценки "Аверс", цена спорного объекта недвижимости составляет 10 555 000 (Десять миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 коп., с ежемесячными платежами не менее 125 654 (Сто двадцать пять тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рублей 77 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).

Истец посчитал, что выкупная стоимость объекта недвижимости, согласно представленному Ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена и обратился в оценочную организацию за определением рыночной стоимости Недвижимого имущества.

Так, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 20/06-2023-ЗЗР от 20.06.2023 г., выполненному ООО "ПрофОценка и Экспертиза", цена Объекта недвижимости составляет: 2 682 500 (Два миллиона шестьсот восемьдесят две тысячи пятьсот) рублей 00 коп.. с ежемесячными платежами 31 934 (Тридцать одна тысяча девятьсот тридцать четыре) рублей 53 коп.

Истец указывает, что электронным письмом от 21.06.2023 г. выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи Недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (Истца) цену 2 682 500 (Два миллиона шестьсот восемьдесят две тысячи пятьсот) рублей 00 коп., в том числе, с ежемесячными платежами, составляющими не менее 31 934 (Тридцать одна тысяча девятьсот тридцать четыре) рублей 53 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Ответчиком в адрес Истца был направлен ответ от 22.06.2023 г. N 33-5-41059/23-(0)-8, согласно которому протокол разногласий был отклонен Департаментом, но разъяснена возможность урегулировать разногласия по выкупной цене, а также по другим пунктам договора в суде.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи N 59-8476 от 05.06.2023 г.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 12 сентября 2023 ходатайство Истца о назначении судебной экспертизы удовлетворено.

Назначено проведение судебной экспертизы по делу, проведение которой поручено эксперту ООО "Центральное бюро оценки" Волконской Н.Г. (125466, г. Москва, Ландышевая ул., д. 14, кв. 104, тел. 8-925-517-87-36).

Перед экспертом поставлен вопрос:

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 33,3 кв.м. с кадастровым номером 77605:0005008:17997, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д. 4, пом. 4Б/Я по состоянию на 16.04.2023?

В суд поступило заключение эксперта ООО "Центральное бюро оценки" N 11/2023-68АС от 08.11.2023 г.

Согласно Заключению ООО "Центральное бюро оценки" N 11/2023-68АС от 08.11.2023 г., рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 33,3 кв.м. с кадастровым номером 77605:0005008:17997, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д. 4, пом. 4Б/Я по состоянию на 16.04.2023 составила 4 170 000 руб. с учетом НДС, 3 475 000 руб. без учета НДС.

Оценив экспертное заключение ООО "Центральное бюро оценки" N 11/2023-68АС от 08.11.2023 г. наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, и Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона N 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы от ООО "Центральное бюро оценки" N 11/2023-68АС от 08.11.2023 г., считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 33,3 кв.м. с кадастровым номером 77605:0005008:17997, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д. 4, пом. 4Б/Я по состоянию на 16.04.2023 составляет 3 475 000 руб. без учета НДС.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежали удовлетворению в редакции истца.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отчет об оценке ООО "Центральное бюро оценки" соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Оснований не доверять результатам проведенной судебной экспертизы у апелляционной коллегии не имеется.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.02.2024 по делу N А40-150363/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ю.Н. Кухаренко

Судьи

Т.В. Захарова Б.В. Стешан