Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2024 г. N 17АП-4162/24 по делу N А50-12730/2022

г. Пермь

11 июня 2024 г.

Дело N А50-12730/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии:

от ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью "Метур": Костенко В.Н., паспорт, доверенность от 21.12.2023;

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью "Метур",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 15 марта 2024 года

по делу N А50-12730/2022

по первоначальному иску Департамента земельных отношений администрации города Перми (ОГРН 1065902057594, ИНН 5902293379)

к обществу с ограниченной ответственностью "Метур" (ОГРН 1026605227219, ИНН 6671108035)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Метур" (ОГРН 1026605227219, ИНН 6671108035)

к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (ОГРН 1065902057594, ИНН 5902293379)

о продлении договора аренды,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН 1045900116162, ИНН 5902293114), Пермяков Александр Николаевич

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Метур" (далее - ООО "Метур", ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4510603:286 путем продажи с публичных торгов.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Пермяков Александр Николаевич.

К производству суда на основании ст. 132 АПК РФ принят встречный иск ООО "Метур" об обязании Департамента продлить на три года договор аренды земельного участка от 29.12.2018 N 044-18Д для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решением арбитражного суда от 15.03.2024 исковые требования Департамента к обществу "Метур" удовлетворены. Изъят у общества "Метур" объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4510603:286, расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Фоминская, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4510603:91, площадью 37 838 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, находящийся по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Фоминская, 45, путем продажи с публичных торгов. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Метур" к Департаменту о продлении договора аренды земельного участка N 044-18Д от 29.12.2018 отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Метур" обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных требований, об удовлетворении встречных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что согласно статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) договор аренды N 020-15Д от 12.03.2015 не мог быть заключен, так как решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято 14.06.2011, земельный участок предоставлен 12.03.2015, то есть ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Считает, что договор аренды N 020-15Д от 12.03.2015 был возобновлен на неопределенный срок. Считает, что правоотношения по аренде земельного участка имели место исключительно в рамках договора от 12.03.2015 N 020-15Д с вытекающими из этого последствиями о преимущественном праве на заключение последующего договора аренды земельного участка без проведения торгов. По мнению ответчика, договор от 29.12.2018 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации Пермяковым А.Н. права на однократное продление договора аренды для завершения строительства на срок не более трех лет в порядке подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в том числе, по причине того, что договор от 29.12.2018 заключен не в связи с истечением срока действия договора от 12.03.2015. Следовательно, ООО "Метур" имеет право на однократное продление договора от 29.12.2018 для завершения строительства объекта незавершенного строительства на срок не более трех лет. Также ответчик считает, что расторжение договора от 12.03.2015 по соглашению сторон и последующее заключение договора от 29.12.2018 имеют фиктивный характер, так как фактически Пермяков А.Н. не планировал достраивать объект, земельный участок был выставлен на продажу.

Пермяков А.Н. в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения.

Представитель ООО "Метур" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, распоряжением Департамента от 14.06.2011 N 1059 Пермякову А.Н. утвержден акт выбора земельного участка площадью 37 838 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Фоминская, 45, для цеха по переработке пластмасс.

Распоряжением Департамента 29.05.2013 N 1134 в ред. от 25.11.2013 Пермякову А.Н. предоставлен в аренду на 4 года 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 59:01:4510603:41 (59:01:4510603:91 в ред. от 25.11.2013 N 2913).

Между Департаментом (арендодатель) и Пермяковым А.Н. (арендатор) заключен договор аренды от 12.03.2015 земельного участка с кадастровым номером 59:01:4510603:91 площадью 37 838 кв.м, расположенного на землях населенного пункта по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Фоминская, 45 для строительства цеха по переработке пластмасс на срок с 26.11.2013 по 25.10.2018.

Соглашением от 29.12.2018 договор аренды от 12.03.2015 N 020-15Д расторгнут с 07.12.2018.

Между Департаментом (арендодатель) и Пермяковым А.Н. (арендатор) заключен договор аренды от 29.12.2018 N 044-18Д земельного участка с кадастровым номером 59:01:4510603:91 площадью 37 838 кв.м, расположенного на землях населенного пункта по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Фоминская, 45 под объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4510603:286 для завершения строительства на срок с 08.12.2018 по 07.12.2021.

Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 08.12.2018.

Между Пермяковым А.Н. (цедент, арендатор) и обществом "Метур" (цессионарий, новый арендатор) заключен договор об уступке от 28.05.2019, согласно которому обществу "Метур" переданы права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка от 29.12.2018 N 044-18Д.

Между Пермяковым А.Н. (продавец) и обществом "Метур" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 29.05.2019 объекта незавершенного строительства, проектируемое назначение: нежилое здание, площадью 84,5 кв. м, степень готовности объекта 10%, кадастровый номер 59:01:4510603:286.

17.06.2019 произведена регистрация права собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4510603:286.

Письмом от 13.12.2021 N 21-01-06-И-6510 Департамент уведомил ООО "Метур" о прекращении заключенного договора аренды по окончании его действия, а именно с 08.12.2021, потребовал возврата арендованного земельного участка, направив ответчику соответствующие акты.

Согласно отчету о движении почтового отправления N 80092067804994 с сайта АО "Почта России", названное письмо было получено ООО "Метур" 21.12.2021, однако на момент рассмотрения настоящего спора земельный участок Департаменту не передан.

При осмотре земельного участка, проведенного 24.03.2022, установлено, что земельный участок частично огорожен бетонным забором, который в некоторых местах имеет разрушения, на территории участка находятся бетонные блоки, строительный и бытовой мусор, строительство не ведется, визуализировать объект незавершенного строительства не представилось возможным ввиду наличия снежного покрова.

Выпиской из ЕГРН от 12.05.2022 N КУВИ-001/2022-71084684 подтверждается расположение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4510603:286 на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4510603:91.

Учитывая то обстоятельство, что ни Пермяковым А. Н., ни ООО "Метур" на протяжении длительного периода времени действий по завершению строительства в отношении вышеуказанного объекта не осуществлялось, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением об изъятии у ООО "Метур" объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований и ссылаясь на то, что ООО "Метур" имеет право на однократное продление договора аренды от 29.12.2018 N 044-18Д для завершения строительства объекта незавершенного строительства на срок не более трех лет, ООО "Метур" обратилось со встречным иском об обязании Департамента продлить на три года договор аренды.

Разрешая спор, суд первой инстанции первоначальный иск удовлетворил, во встречном иске отказал.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

На момент возникновения спорных правоотношений, связанных с предоставлением земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной (неразграниченной) собственности, под строительство, порядок предоставления таких участков регулировался статьями 30, 31, 32 ЗК РФ (здесь и далее в ред., действующей до 01.03.2015), предусматривавшими возможность предоставления в аренду земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов на торгах или с предварительным согласованием места размещения объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могло осуществляться с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов до 01.03.2015 был установлен статьей 31 ЗК РФ.

В силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет.

С 01.03.2015 нормы статей, в том числе статей 30, 31 ЗК РФ, предусматривающих процедуру выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утратили силу на основании Закона N 171-ФЗ, которым внесены изменения в ЗК РФ относительно порядка предоставления земельных участков.

Новый порядок предусматривает предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Кроме того, соответствующее предоставление (на торгах, без торгов) осуществляется только в отношении образованного в установленном порядке земельного участка.

В статье 34 Закона N 171-ФЗ закреплены переходные положения, согласно которым, в частности земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, до 01.03.2018 предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями 31, 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (пункт 1 названной статьи).

Таким образом, как верно отмечено судом, законодателем предусмотрен юридический факт, наличие которого является основанием для продолжения процедуры предоставления земельного участка для строительства, начатой до 01.03.2015.

Таким фактом является принятое до 01.03.2015 решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт выбора земельного участка.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что акт выбора утвержден 14.06.2011 N 1059.

Пермяков А.Н. с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду обратился 24.04.2013, Департаментом издано распоряжение 29.05.2013 N 1134 о предоставлении земельного участка с внесением в него изменений распоряжением от 25.11.2013 N 2913.

Договор аренды от 12.03.2015 N 020-15Д заключен на период с 26.11.2013 по 25.10.2018, земельный участок передан по акту приема-передачи 26.11.2013, свидетельствующий о том, что с 26.11.2013 предприниматель стал арендатором земельного участка.

Таким образом, вывод судов о том, что предоставление Пермякову А.Н. земельного участка с кадастровым номером 59:01:4510603:41 в аренду на 4 года 11 месяцев без проведения торгов осуществлено правомерно, на основании п. 1 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, является обоснованным.

Впоследствии, 15.10.2018 проведена государственная регистрация прав Пермякова А.Н. на объект незавершенного строительства до окончания срока действия договора аренды от 12.03.2015 N 020-15Д.

Предприниматель обратился в Департамент с заявлением от 07.12.2018 о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Между Департаментом и предпринимателем заключен договор аренды от 29.12.2018 N 044-18Д в порядке п. 21 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка заключается на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила предусмотрено, в частности, в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ: если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Установив, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, а ранее земельный участок для завершения строительства не предоставлялся, суд обоснованно счел, что заключение договора аренды от 29.12.2018 N 044-18Д без проведения торгов соответствует требованиям, указанным в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом N 171-ФЗ внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды, и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае, если объект не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из обстоятельств дела следует, что договор аренды земельного участка N 044-18Д от 29.12.2018 заключен на срок с 08.12.2018 по 07.12.2021.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В п. 6.8 договора аренды также содержится указание на отсутствие преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды.

Суд первой инстанции, установив, что Пермяковым А.Н. было реализовано однократное право на получение земельного участка в| аренду без торгов для завершения строительства объекта, находящегося на земельном участке, пришел к правомерному выводу о том, что ООО "Метур", являясь преемником Пермякова А.Н., лишено права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 1, 2, 6 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Так как строительство указанного выше объекта не было завершено в установленный договором срок, суд обоснованно признал подлежащими удовлетворению требования Департамента, являющегося функциональным органом администрации города Перми, основной целью которого является эффективное управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города Перми, и участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с действующим законодательством, а также реализация единой политики в области земельных отношений и представление интересов города Перми по вопросам регулирования земельных отношений в пределах компетенции.

По изложенным мотивам не имеется и оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "Метур" об обязании Департамента продлить на три года договор аренды земельного участка от 29.12.2018 N 044-18Д для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В силу п.п. 1 п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 г. N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды.

Как верно установил суд, у ООО "Метур" не имеется также оснований для продления договора аренды в порядке п.п. 1 п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку договор аренды земельного участка N 044-18Д прекратил свое действие 07.12.2021, то есть на момент обращения ООО "Метур" 30.05.2022 с заявлением продлении срока действия договора действие договора прекращено.

Приведенные ответчиком в апелляционной жалобе доводы основаны на неверном толковании норм права применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора и подлежат отклонению в силу вышеизложенного.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 15 марта 2024 года по делу N А50-12730/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

М.А. Полякова В.В. Семенов