Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2024 г. N 15АП-6893/24 по делу N А32-54055/2023

город Ростов-на-Дону

11 июня 2024 г.

дело N А32-54055/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мельситовой И.Н., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи "Дирекция имущественного комплекса", апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проект-Д" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 марта 2024 года по делу N А32-54055/2023

по иску муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в лице муниципального казенного учреждения "Дирекция имущественного комплекса" (ИНН 2320085737)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Проект Д" (ИНН 3664254400),

при участии третьих лиц: Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Департамента строительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи,

о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края "Дирекция имущественного комплекса" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Проект Д" (далее - ответчик), согласно которому просит суд:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства, заключаемого по результатам аукциона от 15.05.2023 N 4910002883.

2. Обязать Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 01.06.2023 за номером 23:49:0401007:4091-23/238/2023-2 о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

3. Взыскать с ООО "ПРОЕКТ Д" (ИНН 3664254400) в муниципальный бюджет города Сочи задолженность по арендной плате в размере 2 530 000 руб., на 12.09.2023 пени в размере 150 535 руб., всего - 2 680 535,00 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик нарушает обязательства по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2024 с общества с ограниченной ответственностью "Проект-Д" взыскано 2 530 000 рублей задолженности по договору аренды, пени за период с 20.05.2023 по 15.09.2023 в размере 150 535 рублей. В остальной части иска отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 36 403 рубля государственной пошлины по иску.

Судебный акт мотивирован следующим. Согласно условиям договора аренды ответчик обязан внести, помимо задатка, оставшуюся часть годовой арендной платы в течение пяти рабочих дней с даты подписания договора (то есть, до 20.05.2023). Однако оставшуюся часть арендной платы в размере 2 530 000 рублей ответчик в установленный договором срока не внес, в связи с чем на основании пункта 6.2 договора обязан уплатить пени в размере 0,05 процента за каждый календарный день просрочки. В части требования о расторжении договора аренды и погашения записи об аренде в реестре суд указал, что оснований для расторжения договора аренды не имеется. Основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является просрочка не менее двух установленных договором сроков платежа (ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку должник допустил просрочку только одного договорного срока платежа, оснований для досрочного расторжения договора не имеется.

На указанное решение подана апелляционная жалоба муниципального казенного учреждения "Дирекция имущественного комплекса", в которой заявитель просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора и обязании погасить регистрационную запись и удовлетворить иск в указанной части. Апеллянт указывает, что согласно пункту 4.1.1 и 9.4 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

Также на решение суда подана апелляционная жалоба обществом с ограниченной ответственностью "Проект Д", в которой заявитель апелляционной жалобы просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований. Апеллянт указывает, что суд не определил обстоятельства, имеющие значение для дела, после чего лица, участвующие в деле, смогут предоставить доказательства. Ответчик полагает, что суд неправильно рассчитал размер задолженности, поскольку расчет необходимо составить на день расторжения договора, а не аванса.

Также от ответчика поступило ходатайство о приостановлении производства по делу А32-54055/2023, поскольку общество обратилось в Ленинский районный суд города Воронежа по делу 2а-3308/2024, поскольку в указанном деле устанавливаются факты невозможности пользования земельным участком и наличия причинно-следственной связи между незаконным отказом (уклонением) ответчика и фактом невозможности пользования земельным участком.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда стороны и третьи лица явки представителей не обеспечили, о месте и времени рассмотрения дела извещены посредством публикации определения суда о принятии апелляционных жалоб на сайте арбитражного суда согласно пунктам 16 и 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 06.04.2023 N U22000007100000000104-2 между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (арендодатель) и ООО "ПРОЕКТ Д" (арендатор) заключен договор аренды от 15.05.2023 N 4910002883 (4900011617) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства, заключаемого по результатам аукциона с кадастровым номером 23:49:0401007:4091, площадью 850 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, Адлерский внутригородской район, с. Верхнениколаевское, ул. Заречная, земельный участок N 1/9Ж, с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства".

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 01.06.2023 (N рег. записи 23:49:0401007:4091-23/238/2023-2).

Пунктом 3.2. договора установлено, что годовой размер арендной платы составляет 4 093 000,00 руб.

В соответствии с п. 3.3. договора сумма внесенного задатка в размере 1 563 000 руб. зачисляется в счет годовой арендной платы.

Пунктом 3.5. договора установлено, что первый платеж ежегодной арендной платы в размере, указанном в п. 3.2 договора, за вычетом внесенного задатка, указанного в п. 3.3 договора, вносится арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания договора (то есть до 20.05.2023).

Согласно п. 3.4 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом один раз в год до истечения 10 ноября текущего года, отдельно по арендной плате и отдельно по пени.

Во исполнение условий договора ответчиком внесена сумма задатка в размере 1 563 000 руб. по платежному документу от 23.05.2023 г. N 25185.

Между тем, в нарушение своих обязательств ответчиком не произведена оплата оставшейся части годовой арендной платы в соответствии с условиями п. 3.5 договора.

Таким образом, за ответчиком образовалась задолженность в размере 2 530 000 руб.

В соответствии с абз. в, п. 4.1.1. договора арендодатель имеет право, если иное не установлено законом, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае существенных нарушений его условий: при нарушении сроков внесения арендной платы, предусмотренных пунктом 3.5. договора.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес общества направлена претензия от 17.07.2023 г. N 01-09-02/168 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и с предупреждением о расторжении договора аренды в случае не погашения задолженности.

Уклонение общества от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд с требованиями о взыскании задолженности и пени, а так же о расторжении договора аренды в связи с нарушениями обязательств по оплате арендных платежей.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В подтверждение заявленных требований истец представил: договор аренды земельного участка аренды от 15.05.2023 г. N 4910002883 (4900011617) и расчет арендной платы, согласно которому за ответчиком числится задолженность по арендной плате за 2023 год в размере 2 530 000 руб.

Согласно пункту 3.5 договора первый платеж ежегодной арендной платы в размере, указанной в пункте 3.2 договора за вычетом внесенного задатка, указанного в пункте 3.3 договора, вносится арендатором в течение пяти рабочих дней с даты подписания договора.

Договор заключен 15.05.2023. Соответственно, внесение соответствующего арендной платежа должно быть осуществлено в срок по 19.05.2023.

Согласно пункту 6.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, установленного в пунктах 3.4 и 3.5 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 процента от размера внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность по арендной плате и неустойку за период с 20.05.2023 по 15.09.2023.

Правильным является и решение суда в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора и погашении соответствующей регистрационной записи об аренде.

Согласно условиям договора аренды арендная плата уплачивается один раз в год.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Поскольку двукратной просрочки уплаты арендной платы допущено не было, оснований для удовлетворения иска о расторжении договора не имеется.

Оценивая ссылку истца на пункт 9.4 договора о праве арендодателя потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае нарушения срока внесения суммы за первый платеж ежегодной арендной платы, указанный в пункте 3.5 договора, апелляционный суд отмечает следующее.

Действительно, согласно пункту 26 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66), в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Вместе с тем, спорный договор аренды земельного участка заключен на срок до 15.05.2043, то есть, более чем на пять лет.

В отношении аренды земельных участков публичной собственности законом установлены специальные основания для расторжения договора. Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, в силу специального правового регулирования законодатель исключает возможность установления договорных оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя иначе как только в судебном порядке и при наличии существенного нарушения договора аренды арендатором.

Согласно разъяснению, данному в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом того, что арендатором допущена только одна просрочка платежа арендной платы, апелляционный суд не может такое нарушение квалифицировать как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку условие пункта 9.4 договора о праве потребовать досрочного расторжения договора в случае нарушения срока внесения суммы за первый платеж противоречит существу законодательного регулирования оснований для расторжения договора аренды земельных участков публичной собственности, заключенного на срок более пяти лет, апелляционный суд отказывает в применении данного условия договора как противоречащего закону (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

Апелляционный суд отмечает, что материально-правовым истцом в данном деле является муниципальное образование, от имени которого в рамках уставном правоспособности выступает муниципальное казенное учреждение "Дирекция имущественного комплекса" (пункт 2.2 Устава), в том числе, представительствует от имени муниципального образования в защиту муниципальных интересов по вопросам расторжения договора аренды земельных участков и взыскания задолженности по арендной плате по договорам, находящимся на сопровождении в казенном учреждении; выступает во всех судах судебной системы Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не могут быть основанием для отмены или изменения решения.

Как следует из текста ходатайства представителя ООО "Проект-Д" Долматовой О.А. (л.д.92), представитель общества ссылается на пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и просит включить вопрос о невозможности пользования земельным участком в состав обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, обществу в лице его представителя было известно о возможном основании своих возражений против заявленного иска. Однако общество никаких доказательств в обоснование своих возражений для доказывания невозможности пользования земельным участком суду первой инстанции не представило. В равной степени общество не представило таких доказательств и суду апелляционной инстанции, не заявив ходатайства о принятии новых доказательств в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доказывать наличие обстоятельств, препятствующих фактическому пользованию земельным участком за испрашиваемый истцом период времени, ответчик должен был в данном процессе. При таких обстоятельствах ссылка ответчика на наличие в производстве Ленинского районного суда города Воронежа административного иска не является основанием для приостановления производства по настоящему делу.

Ответчик не лишен права обращения за пересмотром судебного акта по настоящему делу в порядке главы 37 АПК РФ по результатам рассмотрения вышеуказанного дела судом общей юрисдикции.

Расчет арендной платы и неустойки судом первой инстанции осуществлен правильно.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Поскольку ответчик при подаче апелляционной жалобы государственную пошлину не уплатил, соответствующую сумму надлежит взыскать в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Проект-Д" о приостановлении производства по делу - отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2024 по делу N А32-54055/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Проект Д" (ИНН 3664254400) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Мельситова О.А. Сулименко